民生與市場的糾纏

蘇　琦　郇　麗

地產調控困局

由于發展初期過多強調對經濟的拉動作用，中國房地產的演變呈現出一個扭曲的路徑——房地產的社會屬性和市場屬性混為一體，政府的職責和市場的功能纏雜不清。

房地產市場要糾偏以利其成長為真正成熟的市場，前提是，“政府的歸政府，市場的歸市場”——真正實現住房的社會功能和市場屬性的分層滿足。

然而，從2003年開始的大部分時間里，利用房地產市場本身來滿足住房的社會功能的傾向一直占據上風。

而這可能導致最壞結果的出現：社會功能的課依然待補，同時一個健康成熟的房地產市場的形成也將遭遇挫折

作為一個提供兼具社會和商品功能的特殊產品的產業，房地產業注定不易調控

曾經人人廉租房

中國的普通民眾首度接觸房地產泡沫和調控的概念，始自于1990年代初對海南和廣西北海房地產過熱的治理。但，對一般人而言，那似乎是距離自己很遙遠的事情，因為直到那時，多數百姓的住房與房地產市場無關，而當時也沒有針對普通民眾的成型的房地產市場。在傳統的住房制度下，國家是城鎮職工住房的惟一生產者和調度者，人們論資排輩進行分配，國家收取微不足道的一點租金，可以說那時是舉國“廉租房”，而關于住房商品屬性的討論則是屬于深水區的議題。

在這一階段，住房承擔的是徹頭徹尾的社會公共產品功能。

1988年前后，房改破冰，國家先后將唐山、煙臺、常州、蚌埠、佛山、上海和廣州等地作為房改試點城市。在這一階段，住房的商品屬性得以承認并落實，不過，此時涉及到的主要還是存量資源，即如何將現有公房變現。

此后，房改全面推開，國家積極推進公房出售，并鼓勵職工集資、合作建房。原來的基建辦搖身一變而為國營房地產公司，不過其更多從事的是“拿人錢財，幫人蓋房”，還談不上真正意義上的面向市場提供產品。

全民商品房

1999年中央政府明確規定，全國各地全面停止實物福利性分房，實行貨幣工資性分房制度。國家與住房提供者角色的脫鉤，讓習慣了“等、靠、要”的普通民眾第一次將目光轉向市場。

這一被催生出來的需求隨即推動了房地產市場的巨大發展，而房地產業的發展對于中國經濟走出90年代末期“七上八下”的疲軟，走上新一輪快速增長的通道居功至偉。

在這一階段，客觀而言，肩負著拉動內需重任的住房，其社會功能或多或少被放在市場功能之后——在討論經濟適用房方案時，有一個有意思的細節：有關部門提交的版本中包括租和售兩種供給方式，而為了強調拉動內需，“租”的方式被取消。

有官員在回憶起近二十年的改革時曾說，職工下崗和貨幣分房都是把百姓推向市場，相對而言，前者的配套措施盡管有不盡如人意之處，還是相對成體系的，而后者的配套改革則很不如人意。

這一歷史欠賬一直存在。而隨著經濟發展過程中貧富差距的逐漸拉大，以及城市化進程中危舊房拆遷所造成的住房需求的階段性激增，在那些面對市場的弱勢群體中，要求住房的社會功能“補課”的呼聲日漸高漲。

與此同時，從2003年開始的宏觀經濟過熱，也令資本密集型的房地產業從當年拉動經濟的排頭兵一變而為擾亂正常經濟運行秩序的“壞孩子”。

各歸其位的難題

一個成熟的房地產市場的前提是：“政府的歸政府，市場的歸市場”。

然而，從2003年開始的大部分時間里，相關政策傳達出的信息是傾向于利用房地產市場本身來滿足住房的社會功能，如小戶型的限制，地價房價“雙限”等等。

讓一個市場取向的產業肩負社會功能，其推行的難度可想而知。業界的反彈姑且不論，長遠來看，以保障社會功能落實為取向的一些政策，恰恰對沖了建立一個成熟完善的房地產市場所做的努力，比如旨在打擊炒房而提高的稅負對于二手房市場無異于滅頂之災。

此外，面對一個有著自身發展規律的市場，有形之手的調控也越來越顯得不那么得心應手。如果說當年的貨幣化改革有拔苗助長之嫌，如今的定向調控則招來抱薪向火之譏：緊縮地根，幾成為地產商的“地荒論”造勢；限制別墅用地，則別墅價升；加大小戶型比例，則大戶型漸成稀缺之勢……

在這些結構性矛盾的制約下，地產調控漸漸演變成一場對壘明的博弈，正在形成以中央政府和普通民眾為一方，以地方政府和房地產商為另一方的對壘局面。局勢的演變似乎有超出經濟學范疇的可能，而最壞的結果則可能是社會功能的課依然待補，而一個健康成熟的房地產市場的形成也遭遇挫折的雙輸之局。