深圳“房荒”虛實

2005年10月以來的樓市暴漲，令“土地瓶頸”難題再次擺上前臺

“年初我還發愁房子賣不動，現在我開心得不得了——這兩個月樓盤賣得實在太火。”面對記者，深圳市一位地產開發商不無得意。

今年以來特別是進入10月后，房價飆升，炒家追捧，平靜了數年的深圳樓市陡然掀起熱浪。據市房地產研究中心調查報告顯示，前九個月，深圳房市平均價格猛漲12.18％，一反往年小幅上漲常態；關內（特區內）南山區，關外寶安區、龍崗區的漲幅更高達30％。

《財經》采訪本地多家開發商和中介機構獲知，今年以來深圳全市樓價實際漲幅當在15％左右，并形成豪宅別墅領漲，關內的南山、福田，關外的寶安、龍崗四區點漲帶動的炙手行情。

一時間，搶購、漲價、售罄的信息紛傳，讓深圳市民委實感到一番“房荒”危機。“過去托關系是為了多打一點折扣，現在則是為了能夠買到房子。”深圳某房地產中介的一位負責人感言。

深圳市今天這一幕，與去年此時的上海幾多相似。然而2005年以來，為抑制房價過快上漲，中央和地方的調控手段頻頻出臺，深圳市政府也出臺了系列政策。然而，一度高漲的上海樓市業已漸次降溫，一向以理性、平穩著稱的深圳房價卻逆市上揚，原因何在？

11月2日，《深圳商報》發表題為“‘房荒’之說不攻自破”的評論員文章，意在穩定人心。11月11日，深圳市國土房管局發布《關于進一步規范我市商品房銷售行為的通告》（下稱《通告》），急頒“四大禁令”遏制炒房；11月15日，又召開新聞發布會，宣布穩定房價的五大措施。

然而，政策頻出并未消除市場擔憂，政府與市場的聲音反差反而愈顯突出。對于此輪房價飆升，政府歸咎于市場投機和炒作，市場則一致認為土地供給短缺才是根由，政府若不從根本上修正土地供給政策和城市規劃，則平抑樓價的任何技術性手段僅能治標，不可治本。

這輪不期而至的漲價風暴中，如何合理調配使用日益稀缺的城市土地資源，正前所未有地考驗著深圳市政府。

泡沫前兆

深圳豪宅自今年國慶后集中面市，搶購者眾，價格走高，令輿論驚呼“2005年是深圳的‘豪宅年’”。

在豪宅密集的香蜜湖地區，“中旅國際公館二期”10月面市，價格從前年推出一期時的每平方米9000元暴漲至目前的1.6萬元，而首批400余套住宅一周內即賣掉95％；若在以往，相同銷售業績至少需要半年至一年。價位在3萬－6萬元/平方米的“香蜜湖一號”別墅區10月底開盤，首推29套別墅，旋即告罄，其中一套400余平方米的別墅售價高達2700萬元。

買家不問價格，開盤一搶而空的實例比比皆是。豪宅火爆拉動整個深圳房市攀升。據深圳世聯地產統計，今年10月特區內新開樓盤每平方米均價過萬元。關外的寶安、龍崗兩區漲幅同樣顯著。先前乏人問津的龍崗“振業城”聯排別墅，11月的第一周竟賣出了30多套。

二手房價隨之上漲。據國家統計局數據，10月深圳市二手房價同比上漲12.3％，漲幅居全國第二，幾近全國70個城市平均漲幅6.6％的兩倍，二手房均價已達7000－8000元/平方米。

習慣了幾年貫一的5％以下的房價年均增長率，今年兩位數的房價漲幅，無疑對深圳各層面強有震撼。有人驚呼，深圳樓市已泛起泡沫，成為“上海第二”；境內外投機資金正滾滾襲擊鵬城，未來樓價還將大漲。

JP摩根一份研究報告則認為，較之八個月乃至一年前的上海，目前深圳并未出現房地產泡沫，本地居民收入支撐著真實需求。

上述“基本面支撐說”廣受業界認同。接受《財經》采訪的多方人士都指出，前幾年國內其他城市房價猛漲，深圳幾乎不漲，而港深經濟一體化進程加快，連接香港的西部通道年底即將開通，地鐵開通、交通改善，深圳的城市價值正在快速提升。另外，投資渠道不暢、股市不振，強化了居民投資樓市的意愿；加之居民收入、土地價格連年增長，成為推動房價提升的因素。

據統計，近年深圳居民家庭收入年增長率一直在10％左右，地價年增長率約在10％－15％，而房價年增長率僅為2％－3％，直到2004年才達到5％的年增長率。

另一方面，“投機說”也頗有市場。深圳市城市規劃設計研究院院長王富海向《財經》表示，今年上半年上海乃至長江三角洲的房地產投機熱降溫，炒家紛紛另尋突破。深圳樓市其實已具備諸多上漲潛質，無形中就會成為炒家的新目標。

此外，深圳市場上還風傳山西煤礦老板的“炒房故事”。一位不愿透露姓名的房產商向《財經》透露，國家近期整頓各地煤礦，尤以山西為甚，“一些山西煤老板攜資金南下深圳，一出手就買幾套十幾套，我的樓盤也就大賣熱賣了。”

深圳市政府也認為，各類炒作是當前深圳市房價持續上漲的重要原因。為此，國土房管局于11月11日頒布“四大禁令”：第一，認購書必須從國土局網站下載統一文本；第二，商品房項目必須全部即時上網公開銷售；第三，新開樓盤不得提前登記、集中開盤、分期銷售；第四，房地產經紀機構不得代理銷售尚未辦理房地產證的二手房。其矛頭所向，直指炒房。

“無風不起浪，炒家之所以能掀起狂瀾，根本原因還是土地供應短缺。”深圳同致行（中國）地產顧問有限公司總裁王波如是說。

深圳招商房地產有限公司（下稱招商地產）營銷中心副總經理嚴世平也認為，“投機資金并非拉高深圳樓市的主導力量，大量的需求還是來自本地居民的剛性需求，包括一次、二次置業的人群。”

深圳市房地產研究中心對近期銷售的幾個樓盤的抽查結果顯示，持外地手機號碼的認購者比例只占10％。這從某種程度上說明，所謂“外來投機”對市場的影響并不嚴重。

深圳同致行研究中心總監劉海龍向《財經》表示，“目前深圳樓市泡沫雖未形成，但已出現了泡沫征兆。”房價漲勢過猛已引起市場預期的轉變，有開發商囤積房源坐地生財，一次購樓十幾套的炒家紛紛出現，以往賣不動的樓盤也被瘋搶，都是泡沫的前兆。

“樓市投機氣氛漸濃，如果把控不住，我們很擔心重蹈上海的覆轍。”他說。

供需失衡

在“基本面支撐說”和“投機說”之外，更多的市場人士已開始探求深圳樓市此輪飆升的深層次緣由。“只要分析新增商品房供求比例，就足以顯示近年深圳商品房供需嚴重失衡。”嚴世平說。

深圳市房地產研究中心的統計數據顯示，今年上半年，深圳新增商品房供需比為0.68：1，而去年這一比例為0.98：1，2003年為0.88：1；若回溯2002年之前的六七年間，這一比例均大于1。“這表明，2003年以來商品房的增量缺口日益加大。”嚴世平說。

他還認為，新增商品房供給不足，與市政府2002年出臺的“控制增量、盤活存量，關內土地零供應”的土地政策直接相關。深圳政府希望借此遏制2002年商品房供給過快的勢頭，消化前幾年過剩的商品住宅，并盡量將開發商手中的存量土地擠壓入市。

深圳市國土房管局公開數據顯示，自2002年下半年，深圳市開始實行三年房地產用地緊縮政策，暫停特區內新批房地產用地；而深圳全市房地產用地新增供給則被控制在每年1平方公里以內。

2003年，全市房地產用地實際供應量為1.08平方公里；2004年實際供應量0.98平方公里；2005年，計劃新增供應量進一步減至0.8平方公里，分布在關外的寶安、龍崗兩區，特區內仍無新的商品房用地供給。

在新增土地供給不足的情況下，2002年、2003年，特區內每年消化約2平方公里的存量土地，2004年僅有1.2平方公里存量土地入市。

嚴世平表示：“目前開發商手中能上市的土地存量已經不多，如果沒有資金壓力，誰也不愿急于出讓土地，更希望囤積升值。”

深圳花樣年投資發展公司董事總經理潘軍就此估算，“政府若每年新增1平方公里的土地供應，按住宅商品房平均容積率為3計算，實際增加住宅量約300萬平米；加上發展商手中每年約1平方公里的存量土地入市，總共僅能增加600萬平米的住宅供應。”

深圳市房地產研究中心主任王鋒在2004年的一份研究報告中指出，今后五到七年，深圳每年住宅商品房需求約為900萬—1100萬平米。顯然，旺盛的需求對供給造成了壓力。

與此同時，深圳人口近年來持續增長。截至2004年，深圳常住人口近600萬，實際居住人口則超過1000萬。“每年900萬平方米的住宅需求，僅是針對常住人口的保守估計，真正的需求十分龐大。”劉海龍說。

考驗政府

針對市場日漸強烈的住宅商品房供給不足之吁，政府則一再表示，深圳沒有“房荒”，土地也不短缺。

“其實，政府也知道近來的房價飆升是由供求矛盾引起，但這種原因不能明說，否則就會加劇搶購。”嚴世平說，“政府先從打擊炒房入手，下一步必有更多實質性政策出臺。”

11月15日，在“四大禁令”出臺后僅四天，深圳政府再推五項措施：特區內將適當供應住宅用地，初擬今后每年新增商品房用地1.6平方公里；加快城中村改造步伐，促進市場供應；加大對閑置土地的管理，打擊囤積土地行為。擬征收土地閑置費，甚至收回閑置土地使用權；加強政府公共租賃住房建設；及時公開商品房供應、銷售、價格等市場信息，促使廣大置業者理性購房。

顯然，“五項措施”是對政府過往房地產供地政策的一種修正。

綜觀深圳全市，土地面積總計2020平方公里，其中關內328平方公里，土地開發基本殆盡，只余10平方公里的可開發用地。土地資源整體短缺，迫使政府歷年來持續壓縮房地產供地。對有限的土地資源如何宏觀調配，考驗著政府對各種利益的取舍和平衡。

嚴世平說：“早在三年前，深圳市房地產研究中心就提出要增加關內土地供應，但未被批準。而關內土地資源日益緊張，政府首先考慮的是城市經濟發展，優先產業用地，其次才是住宅用地。”

潘軍也指出，深圳土地整體供應量并不算少，每年均有12平方公里土地推向市場，但其中90％都用于產業用地。

2003年，深圳新出讓房地產開發用地占土地出讓總量的9.3％；去年這一比例降至7.6％，今年僅為6％。政府在規劃中明確指出，要嚴格控制新增房地產開發用地供應，優先保證發展高新技術產業、現代物流產業、城市基礎設施建設的用地需求。

較之國內其他大城市，深圳土地匱乏尤為突出，政府無法充分借批地增財稅、靠房地產拉動GDP。囿于有限資源，政府只能靠壓縮、節約居住用地，將更多土地投放產業。

“但是，伴隨經濟增長，人口數量和收入都會相應增加，必然會增加對住宅的需求。目前深圳的住宅配套與經濟增長顯然不相匹配。政府的考慮還不夠深入。”潘軍說。

去年以來，深圳市政府為解決土地供給問題，大力推進兩大舉措：一是將寶安、龍崗兩區的農民整體轉為城市居民，從而將兩區農村集體所有制土地全部轉為國有；二是加快對城中村的改造，集約化使用土地。兩項舉措至今仍引起廣泛爭議，被視為剝奪農民利益之舉，且進展頗多曲折。

可以見得，在平衡城市整體利益和本地農民利益的問題上，深圳市政府同樣不輕松。