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萬科網友關于

《房地產套牢中國》的討論

其實，在房地產行業內的兩大重要要素——土地和資本的使用上，都存在公地悲劇的現象。土地是國有的，農民也不過是暫住，誰有本事就可以征;銀行也是國有的，大多數行長也只是擺設，誰有本事就可以拿到貸款。如此一來，房地產這個行業不瘋掉才怪。首先，我國房地產業經歷了從無到有的過程，以前房產不允許市場流通，只是國家分配，突然間變為只能在市場流通，以補償幾十年的壓抑。似乎近年來中國房地產市場近乎瘋狂的發展過程，就是這個壓抑釋放的過程。二是投資渠道不暢。老百姓手中拿著錢不敢集合投資可投資的實業（資本市場），儲蓄利率又人為被壓低。買房吧，畢竟看得見而且鑰匙在手。如果股市像國外那樣，一塊錢買個藍籌或者公用事業股，每年還有一毛左右的分紅，誰還去炒房呀。（學經濟家萬科網友）

股權分置問題是當前人們談論的焦點。而我認為，解決這個問題的根本原因，恐怕不是什么完善資本市場基礎制度，更不是為了什么證券市場的長久穩定發展。其目的只有一個，那就是政府迫切希望能夠順利籌集所需的資金，這在2001年的《減持國有股籌集社會保障資金管理暫行辦法》中寫得很清楚。

那么政府還有沒有別的方法籌集資金呢？與內地不同，沿海一些經濟發達地區所需的社會保障系統的資金，很大一部分是由地方政府自己支付的。為了滿足日益趨緊的財政壓力(從稅收的分成體制來看這個壓力是一直存在的)，地方政府紛紛提出了“經營城市”這個口號。“經營城市”的實質是什么？其實就是政府在城市內廉價征集土地，然后在市場上高價賣出。房地產冷熱與否直接影響到最后賣價的高低？回顧這幾年，在土地出讓招標、拍賣方面做得最好的莫過于上海和杭州這兩個城市，而事實上全國的房價也是由這兩個地方分享冠亞軍，答案不言自明。

（襄陽萬科網友）

我國房地產熱，是從境外投資進入海南開始的。熱錢的進入就產生了生產和生活兩方面對房地產商品的需求，從而就衍生出了對土地、廠房、酒店、賓館，甚至別墅的需求。而且由于境外資金具有很強的市場意識，對房地產商品的需求比較成熟。這對我國房地產市場具有很強的指導作用。

同時，由于境外消費者與境內消費者在購買力水平上差距太大，在包括房地產市場在內的許多分市場上，我國都采用了市場歧視政策，即把市場分為內銷市場和外銷市場。內銷市場與外銷市場在相當一段時間內長期并存。直到2001年6月上海市政府發布《關于本市內外銷商品住房并軌的若干意見》，我國房地產內外銷市場才開始融合。

在我國的計劃經濟時代，人們的住房是由國家統一安排解決的，因此根本不存在“商品房”這個概念。到了20世紀90年代初，鄧小平同志南巡講話后，中國房地產進入高速增長時期，房地產熱（批地熱、購地熱）席卷全國。1991年，全國商品房銷售收入224億元，比1985年增長了33倍。1992年房地產企業完成工作量336億元，施工房屋面積1.25億平方米，總收入283億元。1992年全國商品房價格發瘋般上漲，其中1－4月份，海南的房地產價格平均漲幅在40%左右，這一年，廣東省城鎮個人買房達到了67%。到年底，全國各種類開發區已達2000個，占用土地面積1.5萬平方公里。

1993年調控前后，房地產投資出現一個明顯的高峰期，1993年房地產投資總額為1937.5億元，較1992年增長164.9%。熱潮過后是一個冷卻期，其中1996年房地產開發投資的增長降到最低點，出現了2.1%的負增長。隨著房地產行業的逐漸成熟和規范，房地產投資也由不理性漸漸向理性方向發展，1997年后房地產又開始穩步增長。1998年6月，國務院頒布了《關于進一步深化住房制度改革，加快住宅建設的通知》，明確提出了停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化政策，個人購房已經在全社會全面推開，中國房地產市場進入了大發展時期。以上海為例，1997年個人購房還只有60%，到2000年則提高到了94.5%，到了2001年歲末，已經接近100%了。

（縹緲萬科網友）