城市物流園區盈利模式

據粗略估算，我國各地規劃的物流園區(或物流基地、物流中心等)已超過300個，這個數字是日本的1 2．5倍，德國的15倍，韓國的150倍。但與此同時我國物流園區的空置率卻高達約60％左右，物流園區不但沒有為我國的GDP很好地效力，大幅創收都仿佛成了鏡花水月，究竟這道盈利難題靠誰來解?應該怎么解?

像各地興建“硅谷”一樣，驚人的一幕出現在了“物流園區”的建設中。毫無疑問，中國想建成自己的“不來梅”。

但事實上，很多主管部門在本身對物流的概念、理念認識還很模糊的情況下，就開始搞物流園區的規劃和建設，開發區一個接一個的批，各個地區接連出現了數量多規模小的物流園區。但由于規劃的周期太短，使園區內條塊分割，部門分立，造成了物流園區功能的單一和資源分散。

我國物流園區開發模式

物流園區在功能上首先是物流服務組織與物流運作管理的功能，即物流活動所必須具備的存儲、運輸、裝卸、簡單流通加工等功能。城市物流園區在發展模式上可能的選擇將有4種，即經濟開發區模式、主體企業引導模式、工業地產商模式和綜合運作模式。

經濟開發區模式。物流園區的經濟開發區模式，是將物流園區作為一個似于目前的工業開發區、經濟開發區或高新技術開發區的項目進行有組織的開發和建設。盈利的主體是租金。

主體企業引導模式。政府統籌安排物流園區用地，通過招商引資把企業吸引進來，企業征得土地后自行開發建設。該模式由于各企業從自身利益出發，各自為政，因此，園區整體布局比較混亂，與政府最初設想相差甚遠。這是一種自主服務，不涉及盈利。目前，廣州花都、增城、芳村、白云等地區均采用這一開發模式。

工業地產商模式。物流園區開發的工業地產商模式，是指將物流園區作為工業地產項目，通過給予開發者適應工業項目開發的適宜的土地政策、稅收政策和優惠的市政配套等相關政策，由工業地產商主持進行物流園區的道路、倉庫和其它物流基礎設施及基礎性裝備的建設和投資，然后以租賃、轉讓或合資、合作經營的方式進行物流園區相關設施的經營和管理。目前，經濟發達國家，如澳大利亞、美國、德國等國家均有此種開發模式的范例。地價是主要盈利因素。

綜合運作模式。綜合運作模式是指對上述的經濟開發區模式、主體企業引導模式和工業地產商模式進行混合運用的物流園區開發模式。

我國城市物流園區盈利模式分析

根據國外物流園區的發展經驗，其投資回收期大約在15年左右，主要原因是由于物流園區投資大，盈利途徑有限。在我國，由于地價相對更為低廉，同時物流園區大多利用了原來的倉儲設施存量，因此，理論上來說，其盈利前景應該更為看好。但由于投資主體的不同(有的以政府為主，有的以企業為主)，以及物流園區功能上的不同，各園區投資者有著不同的盈利能力，回報率也不一樣。總的來說，物流園區的盈利主要來自五個方面，即土地增值、出租收入、服務費用、項目投資收益及其他收益，如物流園區盈利模式圖所示。

物流園區盈利模式：

土地增值。對于園區所有者與經營者來說，均將從土地增值中獲取巨大收益。所有者(即初期投資者)從政府手中以低價購得土地，等完成初期基礎設施建設后，地價將會有一定的升值，而到物流園區正式運營后，還將大幅上漲。對于經營者(即物流運營商)來說，土地的增值將能提高其土地、倉庫、房屋等出租收入。在日本，運作最為成功的東京物流組團，其物流園區的主要盈利即來自土地價值的增長。

出租收入。物流園區的所有者與經營者將按一定比例對出租收入進行分配。

倉庫租賃費用。經營者將園區內所修建的大型現代化倉儲設施租給一些第三方物流商、生產型企業等，從中收取租金，這是出租收入主要來源之一。

設備租賃費用。將園區內一些主要的交通設施如鐵路專用線、物流設備如裝卸、運輸設備等租給園區內企業使用，收取租金。

房屋租賃費用。主要包括園區里面一些辦公大樓及用作各種其他用途的房屋租金。以浙江傳化物流基地為例，該基地的交易中心總建筑面積10758平方米，營業用房總面積7476平方米，交易大廳近600平方米，共三層，有300多間商務用房，建成不到一年該基地已吸引逾200家第三方物流企業和93家第三產業的企業入住，光房屋租金就可以收回除土地外的一半支出。

停車場收費。物流園區憑借強大的信息功能，吸引眾多運輸企業入駐，園區內修建現代化的停車場，也將收取一定的停車費用。

其他管理費用。包括物業管理費等其他費用。

服務費用

信息服務費用。這是最主要的服務費用之一。一是提供車輛配載信息，幫助用戶提高車輛的滿載率和降低成本，并從節約的成本中按比例收取一定的服務費。二是提供商品供求信息，可以為園區內的商戶服務，從本地和周邊地市配送他們所要進的各種商品，以降低他們的經營成本，同時可以專門為社會上大的商場、批發市場和廣大客戶服務，為他們從全國各地集中配送他們所需要的各種商品。在收費方式上采取按成交額提取一定比例的中介費的方式。

培訓服務費用。利用物流園區運作的成功經驗及相關的物流發展資訊優勢，開展物流人才培訓業務，從中收取培訓費用。

融資中介費用。園區運營商通過介紹投資者進駐園區，從中收取中介費用。

其他服務費用。包括會展、辦公大樓出租、信息技術、信息服務和電子商務平臺等方面業務收入。

項目投資收益

項目投資的主要費用主要花在樓宇設施及其他建設費用、主要物流設備費用、主要信息系統軟件和設備投資等，而同時，隨著對物流園區制定了詳細的商業計劃后，項目的總回收期也在1 0年內實現。這對于園區所有者來說，可以從中獲取收益。

其他收益

園區運營商還可以通過增資擴股、上市等方式獲取收益。

在國外，一個經濟發達的區域也至多不過幾家物流園區，而在我國某些城市動不動就是幾家，甚至十幾家物流園區，而這些物流園區往往缺乏規劃，布局不合理，缺乏有效的開發、管理及盈利模式，我國現在缺的不是物流園區，而是物流園區規劃，開發、管理及盈利的思路，讓物流園區真正發揮功能的模式。