新政后二手房貸款三步曲

面對近兩年北京商品房居高不下的價格，對于普通的工薪階層而言，想購得一套自己滿意的房產(chǎn)確實(shí)不易。

據(jù)北京市建委統(tǒng)計(jì)資料顯示， 2005年上半年北京市商品房平均銷售價格為每平米5575元，商品期房平均價格更高達(dá)每平方米6795元；而今年上半年北京市二手商品住房交易市場平均成交價格為4513元/平方米以購買一套80平方米房子為例，購買一套商品期房需要54.36（6795×80）萬元；而購買一套二手房則僅需要36.1（4513×80）萬元。由此可見，二手房的價格優(yōu)勢顯露無遺。但是，對于一般的投資置業(yè)者來說，如果沒有銀行的貸款支持，即使購買二手房，也會面臨資金不足的窘境。

在當(dāng)前日益緊縮的金融政策以及購房成本逐步加大的前提下，如何選擇合理的二手房按揭貸款就顯得尤為重要。鏈家金融中心的孫濤先生認(rèn)為，雖然目前各大銀行均采取緊縮的房貸政策，以此來抑制過熱的房產(chǎn)投機(jī)行為，但是，銀行在實(shí)施緊縮的房貸政策同時，對于真正的房產(chǎn)需求者仍然會給予很大的信貸支持。因此，作為貸款置業(yè)者，如果能走好以下三步，就能在獲得貸款支持的同時，更加安全、省錢地置業(yè)。

做好風(fēng)險防范。二手房，顧名思義是被別人使用過的房屋。這樣的房屋問題很多，因此，風(fēng)險始終存在于辦理二手房按揭貸款的各個環(huán)節(jié)中。首先，由于購房者對房屋質(zhì)量無法鑒定，只能從房屋外表進(jìn)行簡單觀察，從表面判斷房屋是否存在問題，而隱形的瑕疵卻無從得知，如：上下水管線、電氣線路的問題等，如果沒有檢查出來，會給今后的房屋使用帶來不少煩惱。其次，一般購房者在購房前不清楚該房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，原房主可能在出售前就對該房屋進(jìn)行了一些處分，如將房屋抵押或出租等，更有甚者干脆就偽造一套假房產(chǎn)證，對購房者進(jìn)行欺詐。最后，原房主可能已經(jīng)拖欠物業(yè)、供暖等費(fèi)用，在出售時已經(jīng)讓房屋 “負(fù)債累累”，將債務(wù)轉(zhuǎn)嫁到購房者身上。因此，購房者在購買房屋前務(wù)必要對房屋情況進(jìn)行仔細(xì)檢查，可以向鄰居詢問該房屋是否存在 “漏水、跑電”等日常使用中曾經(jīng)出現(xiàn)的問題，還要向物業(yè)、供暖等部門查詢該房屋是否拖欠費(fèi)用。不過，客戶也可以委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司幫忙辦理貸款和產(chǎn)權(quán)過戶等手續(xù)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)會在辦理過程中提供鑒別房產(chǎn)證真?zhèn)巍z驗(yàn)房屋狀況、協(xié)助物業(yè)交割等服務(wù)。

節(jié)省交易環(huán)節(jié)的費(fèi)用。客戶在辦理二手房按揭貸款時一般先要提交買賣雙方身份證明、《購房協(xié)議書》、《房屋所有權(quán)證》以及購房者的收入證明等證件，由銀行進(jìn)行初步審核后進(jìn)入房屋評估、律師審核等程序，再交由銀行正式審批。審批通過后，購房者向銀行指定賬戶交納首付款，并辦理房屋過戶、抵押登記等手續(xù)，在抵押手續(xù)辦理完畢后銀行發(fā)放貸款給賣房人，購房人開始按月還款。購房人在辦理貸款的過程中需要交納評估費(fèi)、律師費(fèi)和保險費(fèi)等費(fèi)用。目前，大多數(shù)經(jīng)紀(jì)公司都要求客戶交納500～600元左右的評估費(fèi)、貸款額2‰～3‰的律師費(fèi)、貸款額×對應(yīng)年費(fèi)率的保險費(fèi)等費(fèi)用。不過，客戶在對各個經(jīng)紀(jì)公司進(jìn)行比較后會發(fā)現(xiàn)，有些經(jīng)紀(jì)公司可以為客戶減免一些費(fèi)用。如鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司就為在其公司進(jìn)行二手房按揭貸款的客戶免去貸款律師費(fèi)，可以為客戶節(jié)省貸款額3‰左右的費(fèi)用。以上述總房款36.1萬元，貸款8成28.88萬元的房屋為例，僅律師費(fèi)一項(xiàng)就可以為客戶節(jié)省866.4元。

選一個適合你的貸款成數(shù)。目前，大多數(shù)銀行都可以為在城八區(qū)內(nèi)購房的客戶提供最高7成20年的貸款。實(shí)際上，某些大型的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司會根據(jù)顧客的不同需求，為顧客量身打造適合的貸款方案。如：獲得2004年度存量房中介服務(wù)機(jī)構(gòu)一級單位稱號的一些地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，他們的金融中心通過與銀行的合作，能為客戶提供相對寬松的貸款條件：在那里辦理二手房按揭貸款的客戶可以最高貸款8成，最長貸款期限達(dá)到30年，而且房屋位置不僅僅局限在城八區(qū)內(nèi)，北京市轄區(qū)內(nèi)的均可辦理。另外，客戶在向銀行辦理二手房按揭貸款的時候，銀行一般不接待單獨(dú)客戶的貸款申請，大多數(shù)銀行都會向客戶推薦一家或幾家二手房經(jīng)紀(jì)公司協(xié)助客戶辦理按揭貸款申請、抵押登記、產(chǎn)權(quán)過戶等手續(xù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司不僅會為客戶提供完整的咨詢，全程為客戶辦理貸款、過戶等手續(xù)，還會為客戶提供一些增值服務(wù)，如：鑒別房產(chǎn)證真?zhèn)巍z驗(yàn)房屋狀況、協(xié)助物業(yè)交割等，幫助客戶降低可能出現(xiàn)的風(fēng)險。

綜上所述，在目前房地產(chǎn)價格居高不下的情況下，采用按揭貸款方式購買一套二手房是一種經(jīng)濟(jì)、便捷的途徑。