空中飛人落地做房東

“炒股炒成股東，炒房炒成房東”，這是很多投資者與投機者的理財寫照。對于北京的戴林而言，實現一個“職業房東”的夢想，就能讓他從“空中”落到地面，享受生活的快樂。

作為知名外企的一名高級經理人，戴林已經厭倦了多年“空中飛人”的職業生涯，他時刻都想著攢足了錢，提前退休享受生活。

望著機艙外面漂浮的白云和碧藍的天空，戴林不禁感嘆，什么時候能“落地”享受生活呢？戴林已經換過兩家公司，都擔任公司里的高級職務，因為責任重大，所以，每個月都要在亞洲的各個城市間穿梭出差，在北京的時間不過十天左右。妻子平日也工作繁忙，買的商住兩用套房，兩個人卻沒有時間享受。

戴林算是個比較會理財的人，年薪30萬元左右，一年下來，各類花銷也不過7萬元左右，因為出差在外，各種食宿交通費用都是公司報銷，錢也大都花在衣服、禮品和家具上了。祖上留下個一居室的老宅，因為在東單附近，離地鐵也很近，所以，隔個半年也能收到1萬元的租金。如果市政拆遷，這個老宅可能會得到近20萬元的拆遷費。戴林手里積蓄了將近120萬元的資金，如何讓這筆資金“錢生錢”呢？如果找到一個穩定的投資增值渠道，自己也可以辭職，實現“提前退休”的夢想了。因為每半年就要去收一次房錢，所以，他總有一種房東的感覺，為什么不能做一個職業房東呢？

2000年，戴林終于下定決心，趁著北京市房地產的高速增長，自己做一些熱銷房產的投資，慢慢實現自己的房東夢。通過銀行貸款，他在CBD購買了兩個小型商務寫字間，還在朝陽地區的三環附近購買三套知名樓盤的兩居室房子。

租售兩便嘗試做房東

戴林談到在北京投資房產的經歷，他興趣甚濃。“在房產投資中，最大的體會就是需要膽識和感性，兩方面結合起來才能把房產投資做好，這是我第一次房產投資的經驗。靠著這種經驗和信念，我現在的房產投資還比較順利，獲利也相當可觀。”戴林向我娓娓講述他做“兼職”房東的經驗。

“我有過三次買房經歷，最早進行房產投資是從2000年開始的，前前后后算起來，一共有五套房子，我自己住著一套房子，對外出租兩套房子和兩套商用寫字間。”戴林一邊出租，一邊趁著房地產市場的增長尋找合適的出售機會。

作為拿著高薪的職業經理人不可能專職去炒樓，沒有精力，手續也是非常麻煩，僅為準備一大堆銀行的審核資料，就需要半個月時間。如果房子地段好，他就心滿意足了。近半年來，只要有時間，戴林就會去看房，也倍感樂趣。京城中意的樓盤，戴林幾乎都看了。即使價格回落了，也不會太在乎，反正也是準備長期租賃的。

“我買來用于出租的房子，前面兩套房子是賺了錢的。”戴林說。2000年，他在一個市中心繁華地段買了一套房子，因為地段不錯，所以，他買的這套房子是做長期出租的，租金每月能達到4000元/月，第一次買房子投資出租做房東的經驗，教會了他很多房產投資的具體操作，“一定要有膽識和感性，兩方面結合起來才能做好，膽識就是這樣鍛煉出來的。”

有了第一次的經驗，戴林第二次選購的房子，只經過一年就漲了一倍。由于后來不是太看好那套房子的長期出租價值，就果斷地在一個高位賣掉了，又凈賺了近一倍的錢。而后他又看上了一處地段更好、面積更大的房子，有著長期租賃的價值，非常適合跨國公司的高級管理人員居住。接著戴林就將房子做了精裝修，簡潔而大方。“這次我可以說是靠著第一次房產投資的經驗和第二次房產的投資獲利，將我的資金巧妙地分為兩部分，用兩個200萬元通過銀行按揭各買了兩套500萬元的房子，還款額度也比較合適。實際上按照我的收入水平根本不可能買這樣的房子，只是借助房產投資的成功，實現了個人投資身價的‘三級跳’。”戴林說。

房產專家和職業規劃專家指出，在國家經濟高速發展的情況下，房產投資可以讓很多高薪經理人迅速提高自己的“投資身價”。多數的經理人因為工作太忙，根本不懂得借助銀行等金融機構進行個人理財投資。如果不能提高自己的投資身價，單靠薪資是發不了財的。

職業經理人要積極培養自己的自我升值意識和投資意識，把自己作為商業社會中的商品去投資經營。如果僅僅把錢存在銀行里，在這個微利時代，加上通貨膨脹，資產實際上是在貶值和虧損。而投資房產不需要過多的專業金融知識，只需要多走走看看，找到預期投資回報高的好項目就能夠獲利。

現在中國證券市場的不景氣，導致基金等投資工具的回報飄忽不定，只有房產投資目前是穩中有升。即使國家出臺了相關政策，房價的下跌也不會太厲害。房子還可以作為一個自身融資的載體，從而擴大自己的資本量。首先測算一下有多少可支配的資金，需要向銀行借多少錢才能買到房子，相當于用房子來抵押交換，然后借銀行的錢擴大自己的資本量。這是高薪職業經理人擴大自己資本和投資身價很有效的方法。

在城市里，也并不是人人都有資格參與房產投資，因為房產的投資額度較高。市場上可投資的房產資源實際不少，只是門檻高，白領投資者還較少。而企業里的高薪經理人是有資格參與投資的，如果像戴林這樣年薪30萬元的經理人，早就應該考慮通過各種投資理財來增加自己的個人身價。通常，戴林一年可以拿出15萬元來進行投資，只是看有沒有捕捉到適合個人的投資信息。

“現在是北京房價的平穩過渡期，這個投資機會不容錯過，尤其是在北京的核心商務區，加息增加的負擔跟投資收益比較，鳳毛麟角，為什么呢？以我買的商用寫字間為例，2002年投資購買的國貿商圈的小型寫字間售價從當初的1萬元/平方米，增長到現在的2萬元/平方米，兩年時間翻了一番，每月的租賃價格也在7000～12000元左右。”戴林興奮地說道。這三套房子使他每個月收到的租金將近2.6萬元，已經基本接近他的稅后月薪了，保證正常的消費和生活完全沒有問題了，戴林儼然一個職業房東。

做“職業房東”的五個建議

選擇長期租賃樓盤要有獨到眼光。挑選樓盤，作為職業房東前期的工作，將決定以后的投資收益。要對樓盤的人群定位、周邊環境、交通便利和所吸引的住戶進行仔細分析，選擇適合中青年居住的中高檔樓盤，對于長租是有利可圖的，而且有著穩定的升值空間。樓盤的建筑質量是否過關，不能總是滴水發潮。小區的物業服務和綠化環境，也將決定租金的價格。

避免租賃房子的“空置”。提前半年就要將出租的房子，掛在一些正規房地產中介公司待租。空置一個月，就相當于月租金下降了8%～12%，一年平均下來投資回報也大大降低。

包裝你的出租房。根據自己準備出租的房子，按照特定人群的需求去布置和宣傳。

合理計算租賃的投資回報。很多開發商在宣傳的時候，總會計算出一個超值回報率。不要全信，自己將各種費用如稅金、保險、律師費、評估費和公共維修基金等核算在內，結合目前的售價，計算出合適的租賃價格。

利用期房，獲得更大投資回報。要注意利用大品牌開發商的期房，通常，這類開發商為了保持自己多年的信譽，不會去做短期的炒作，房屋的質量、物業服務和環境綠化都比較有保障。

選擇期房的時候，基礎房價的評估要準確，一年后的升降預估，要將期房現值和現房的價格進行對比；選擇期房樓盤的時候要詳細調查房地產開發商的背景，比如選擇高檔樓盤的時候，房地產購買人更青睞他們的實力和長期信譽，這樣被很多買房人認可，才有不斷增值的可能，然后也可以再選擇時機賣掉。你可能會承擔期房變現房的一些風險，如配套設施方面的縮水，等等；但是風險提高一點，收益可能提高好幾倍。

房價下跌，職業房東該如何應對

這時，出現了大量“炒房炒成房東”的人，你可能會增加很多競爭者，這時你需要做的就是盡量與租戶保持長期友好的關系。并在租金上按照一年或兩年的租賃期，適當減少租戶的租金。這時你不僅打擊了其他短期房東的壓價行為，同時也促使他們低價賣掉手中的房子。

如果價格下跌得很厲害，你還可以適時出手再購買兩套出租房。這時候，你就要做一個“先知”，在房價快跌到谷底的時候，出手再買兩套合適的租賃房，反正你要出租的，你就可以一邊按月收著租金，一邊慢慢地等待房價升起來！

你還可以小的代價做一次“小房換大房”的游戲。越大的房子，租金也就越高，你可以趁機換個大房子。如果房價下跌，現有的房子將蒙受損失，但是因為你是出租，你的租金還可能因此上漲。十有八九，更貴的房子的價格跌幅會更大，假設你打算留在同一個地區，但是希望換一所大一些的房子，這時候，就要“該出手時就出手”，換大房子將不是那么費勁的事情。如果你的原有住房是50平方米，其計劃出售原有住房后，換購100平方米住房，房屋降價前的平均單價為10000元／平方米，后降到了5000元／平方米。經過計算就可知道，房屋降價前，此人欲由50平方米轉住100平方米，需付出50萬元。而房屋降價后，此人要由50平方米轉住100平方米的房子，則只需付出25萬元，節省了一半的錢。

做一名職業房東，如果有精力，不能僅僅盯著自己的城市，還可以學習溫州商人和山西商人異地投資的經驗。看看全國各地的核心發展城市，哪個區域的房子跌價了，哪個區域的房子有長期投資租賃的價值，這也需要你到全國去多考察。

無論是做空中飛人，還是做落地房東，像戴林這樣的職業經理人都需要為自己的將來，未雨綢繆，做好投資理財，勤看書，多學習，才能把財理好。當然是越早退休，就能越早享受生活，做自己想做的事情！