ＲＥＩＴｓ胎動(dòng) 借力廉租房

“我們談過(guò)的所有市長(zhǎng)沒(méi)有一個(gè)不感興趣。”尹斌如此說(shuō)明這個(gè)“廉租房REITs”項(xiàng)目的前景。把REITs與作為政府公共產(chǎn)品的廉租房捆綁在一起，是一個(gè)不錯(cuò)的主意。他承認(rèn)，“我們就是要用廉租房作為國(guó)內(nèi)REITs的突破點(diǎn)”。

尹斌是全國(guó)工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)投融資中心的主任。他說(shuō)，REITs操作政策的出臺(tái)越快越好，但這里面還有不確定因素，不太好說(shuō)。因此，只能等待。

中國(guó)房地產(chǎn)界等來(lái)了REITs。房地產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trusts，簡(jiǎn)稱 REITs）是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。REITs實(shí)際上是所謂“租約變現(xiàn)”的房地產(chǎn)融資方式，它通過(guò)組合投資和專家理財(cái)實(shí)現(xiàn)了大眾化投資。經(jīng)過(guò)40多年的發(fā)展，REITs 在美國(guó)已經(jīng)有了相當(dāng)?shù)囊?guī)模，目前已有300多家REITs在運(yùn)作之中，管理的資產(chǎn)總值超過(guò)3000億美元，而且其中有近2/3在證券交易所上市交易。美國(guó)的REITs多采取擁有并經(jīng)營(yíng)收益型房地產(chǎn)的權(quán)益型形式，具有的優(yōu)勢(shì)是：通過(guò)多樣化投資分散風(fēng)險(xiǎn)；通過(guò)上市交易增強(qiáng)流動(dòng)性；投資者不必親自經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)即可分享房地產(chǎn)投資的高收益；可規(guī)避雙重征稅；開(kāi)發(fā)商能夠通過(guò)規(guī)范的渠道及時(shí)回籠資金。

但在國(guó)內(nèi)，產(chǎn)業(yè)投資基金法何時(shí)能出臺(tái)是個(gè)未知數(shù)，REITs的發(fā)展面臨政策、法律保障和市場(chǎng)環(huán)境的瓶頸。尹斌認(rèn)為，現(xiàn)在最大的障礙就是信托產(chǎn)品銷售數(shù)量200份上限的限制，以及公開(kāi)交易的問(wèn)題。有了公募和上市，REITs才能見(jiàn)到陽(yáng)光。

“當(dāng)然，投資基金中，走契約型的REITs這條路制度性障礙最小。”尹斌說(shuō)。

特別是搭上了廉租房。

講故事：多方共贏的項(xiàng)目

今年全國(guó)兩會(huì)上，一份關(guān)于發(fā)展房地產(chǎn)信托基金，建立廉租房體系的提案成為熱點(diǎn)。它出自尹斌的團(tuán)隊(duì)。

建設(shè)部、銀監(jiān)會(huì)等相關(guān)部門回應(yīng)積極。一些地方政府找上門來(lái)做方案。

尹斌給大家講了一個(gè)很好的故事：“由于房地產(chǎn)信托基金直接融資的特性，籌措大量資金并不會(huì)增大銀行風(fēng)險(xiǎn)和政府負(fù)擔(dān)；同時(shí)，由于政府每年投入的補(bǔ)貼資金只需要保障廉租房租金和資本市場(chǎng)回報(bào)率之間的缺口，可以使有限的政府資金帶動(dòng)較大規(guī)模的社會(huì)資金收購(gòu)充足的廉租房房源，滿足廣大低收入群體的住房需求。此外，為廣大投資者提供一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)較小、收益穩(wěn)定的投資品種；帶動(dòng)社會(huì)資金，形成多層次的住宅存量市場(chǎng)，促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展；市場(chǎng)化的資金供給可以提高廉租房體系的效率和透明度；為緩解銀行資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)具有現(xiàn)實(shí)的意義。”

“現(xiàn)在資金不少，但要找到一個(gè)好項(xiàng)目太難。” 尹斌感慨道。

“廉租房REITs”至少?gòu)母拍钌蟻?lái)說(shuō)是個(gè)好項(xiàng)目。尹斌強(qiáng)調(diào)，只要相關(guān)政策出臺(tái)，它有很強(qiáng)的操作性。

怎么操作？尹斌說(shuō)，這是一個(gè)系統(tǒng)工程，建設(shè)、銀監(jiān)部門之外，財(cái)政、稅務(wù)、社保等部門都是其中的參與者。具體實(shí)施肯定是由地方政府來(lái)做。

“你們商會(huì)是不是操作主體？”

“不是。我們只是做研究、推動(dòng)工作。當(dāng)然不排除政策明朗后，角色會(huì)有一定變化。”

“怎么變化？”

“現(xiàn)在不好說(shuō)。”

可以預(yù)見(jiàn)，一旦項(xiàng)目啟動(dòng)，成為基金的管理運(yùn)作者，是一大誘惑，也是一大挑戰(zhàn)。

運(yùn)作的是廉租房，項(xiàng)目運(yùn)作主體會(huì)不會(huì)有合理回報(bào)？尹斌作了肯定回答。他認(rèn)為這一項(xiàng)目是把政府原本應(yīng)補(bǔ)貼給廉租戶的錢交給基金運(yùn)作，產(chǎn)生放大效應(yīng)，是一個(gè)多方共贏的結(jié)果。

擺道理：存量市場(chǎng)的潛力

故事的創(chuàng)作靈感從何而來(lái)？源頭還是要到房地產(chǎn)市場(chǎng)的本質(zhì)問(wèn)題上去找。

“我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在結(jié)構(gòu)性矛盾，價(jià)格形成機(jī)制有問(wèn)題。我們只有房地產(chǎn)信貸政策，而沒(méi)有房地產(chǎn)金融政策。”尹斌指出。

房地產(chǎn)是增量與存量相統(tǒng)一的市場(chǎng)。尹斌認(rèn)為，在國(guó)內(nèi)，增量即新建樓盤市場(chǎng)被過(guò)多關(guān)注，存量市場(chǎng)規(guī)模不夠，不活躍，沒(méi)有形成均衡的市場(chǎng)價(jià)格體系。這跟我們的認(rèn)識(shí)模糊有關(guān)。他談到，西方國(guó)家是沒(méi)有專門的房地產(chǎn)業(yè)一說(shuō)的，房地產(chǎn)是金融門類中的投資品種，有很強(qiáng)的金融屬性。而存量市場(chǎng)主要是投資問(wèn)題。存量市場(chǎng)不發(fā)達(dá)的結(jié)果，造成價(jià)格形成機(jī)制的扭曲：不是存量房產(chǎn)的租金水平去影響新樓盤的價(jià)格，而是相反。因此，當(dāng)廉租房市場(chǎng)形成規(guī)模效應(yīng)，就會(huì)帶動(dòng)其他社會(huì)資金投入，形成包括廉租房市場(chǎng)、普通租賃市場(chǎng)、二手房市場(chǎng)在內(nèi)的完整住宅存量市場(chǎng)。存量市場(chǎng)的租金水平、空置率將有效地影響新建增量市場(chǎng)的價(jià)格和數(shù)量。政府除了傳統(tǒng)的資金、土地供給方面的調(diào)控手段，還可以通過(guò)廉租房影響租金水平和數(shù)量，從需求方面調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。

中國(guó)住房私有化率已超過(guò)英國(guó)、德國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家。人人有房住，而不是人人有房產(chǎn)，是尹斌希望出現(xiàn)的政策導(dǎo)向。這樣，存量市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用才能很好實(shí)現(xiàn)。

機(jī)構(gòu)投資者、投資基金，是談及房地產(chǎn)金融回避不了的關(guān)鍵詞。尹斌說(shuō)，我們必須正視老百姓的投資需求。投資者分享房地產(chǎn)市場(chǎng)的增長(zhǎng)是很正常的事情，可我們只給了他們炒房這惟一渠道。但市場(chǎng)上如果全是散戶，波動(dòng)太大。機(jī)構(gòu)投資者必不可少，房地產(chǎn)投資基金必須建立。在開(kāi)發(fā)商的融資主渠道只有銀行信貸的情況下，開(kāi)發(fā)商為了還貸，難免有短期行為，以商業(yè)地產(chǎn)為甚。如有投資基金，這些現(xiàn)象會(huì)少得多，金融風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)小得多。

在建設(shè)“和諧社會(huì)”以及房市調(diào)控的大背景下，全國(guó)工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)選擇廉租房作為REITs突破口已是順理成章。在中國(guó)，政策支持往往就是一個(gè)項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)。況且，廉租房以租金收益為主，與國(guó)外REITs關(guān)注的商業(yè)地產(chǎn)相似，也算是一種結(jié)合。

那份提案的最后，有對(duì)相關(guān)部門的建議：金融主管部門批準(zhǔn)開(kāi)展房地產(chǎn)信托基金業(yè)務(wù)，并在市場(chǎng)準(zhǔn)入、募集方式、資金規(guī)模等方面給予政策支持；金融主管部門協(xié)調(diào)其他業(yè)務(wù)主管部門，在社保資金、保險(xiǎn)資金的準(zhǔn)入、稅收政策、上市交易等方面給予相應(yīng)的支持；地方政府積極籌措補(bǔ)貼資金的同時(shí)，成立或授權(quán)專業(yè)房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司，收購(gòu)或建設(shè)廉租房房源，并負(fù)責(zé)廉租房住戶的入住、日常管理、維護(hù)及收費(fèi)；等等。

國(guó)內(nèi)一些走公司型路子的私募基金還在灰色地帶迂回。他們同樣在等待法律、政策框架的建立。

“希望到年底時(shí)能有個(gè)眉目。”尹斌說(shuō)，“我們決心在廉租房這一塊走出一個(gè)實(shí)實(shí)在在的REITs。”