央行釜底抽薪地產熱

中國房地產市場是否過熱？經過近兩年的爭論，政策面對這個問題的態度似乎出現方向性的轉變。

進入2005年3月，上海市政府一系列房地產政策接踵出臺，可以看做是對這個全國最為火爆的房地產市場的調控信號；而中國人民銀行最近主要針對房貸市場的利率政策調整，當是更具全局性、影響也更為深遠的舉措。

3月16日晚，人民銀行宣布，自3月17日起實行以下政策：

——將現行的住房貸款優惠利率回歸到同期貸款利率水平，實行下限管理，下限利率水平為相應期限檔次貸款基準利率的0.9倍，商業銀行法人可根據具體情況自主確定利率水平和內部定價規則。

——房地產價格上漲過快的城市或地區住房貸款首付款比例可由目前的20%提高到30%。

——超額存款準備金利率從1.62%降至0.99%。

眾所周知，以前的住房貸款利率實行的是優惠政策，即其利率比同期其他類的貸款利率低0.27％（27個基點），且不能浮動。取消這一優惠，同時放開住房貸款利率的上限，并實行0.9倍的下限管理，意味著房貸基準利率的上升，而住房貸款的市場利率必然隨之上升，其程度取決于商業銀行對風險的評估。

以五年期以上個人住房貸款為例，其利率下限為貸款基準利率6.12%的0.9倍（即5.51%），比現行優惠利率5.31%高0.2個百分點。人民銀行同時允許住房貸款首付比例可從20％提高到30％，具體由商業銀行根據各地區房價上漲情況自主決定。

自2004年10月加息之后，人民銀行的利率政策再次成為市場關注的焦點。

房貸優惠利率政策本來是為支持房地產業的發展，并作為當時刺激內需的手段產生的，但在經濟過熱、“房地產泡沫”論爭激烈的2003年和2004年，該政策仍被保留，顯示了房地產業強大的游說力量。

更值得注意的是，在2004年10月加息時，人民銀行依然保留了這一優惠政策，顯示當時決策層對房地產是否過熱并未形成共識。而今政策調整顯示，決策層對房地產過熱的擔心在政策辯論中已占主導地位，形勢與2003年人民銀行發布121號文件時相比已經發生明顯的變化。

光大證券研究所首席經濟學家高善文認為，這一政策的重心是國務院對房地產市場的判斷發生了方向性轉折；如果房地產業的調控無法達到目標，國務院完全可能推出進一步的政策措施。

這種明顯針對房地產投機的政策調整，應該能明顯影響房地產市場的情緒和預期，房地產價格持續快速上升的局面應該逐步得到抑制。實際上，今年2月商業銀行的住房貸款已經出現明顯下降，在某種程度上可以看做商業銀行針對市場風險進行了自主調整。

中國國際金融公司首席經濟學家哈繼銘認為，在房價快速上漲的同時，全國房貸增速也高速增長，這孕育著泡沫的風險，同時吸引了大量外資流入，增大了人民幣升值壓力。因此此次利率和首付比率變化有利于抑制房地產價格過快上漲，從源頭上控制總需求，實現經濟降溫。“此為釜底抽薪之舉。”哈繼銘說。

人們十分關注，房地產市場在調控政策下如何調整。一般而言，除非存在嚴重的泡沫，這個幅度的調整不會導致破壞性的后果。但對于商業銀行而言，這是個不大不小的考驗：房貸利率市場化的程度進一步提高，固然給商業銀行更多的定價自主性，也是金融改革的必然方向；但當前商業銀行尚不容樂觀的風險定價能力，使他們對新情況的變化一時無所適從，這給市場調整的結果增加了許多不確定性。在許多商業銀行看來，執行新政策頗有難度。

較之房貸利率的調整，人民銀行同時調低超額準備金利率的用意何在，引起了市場中更多的猜測。

逐步取消超額準備金利率是利率改革的基本方向，體現了結構改革的目標，這一點本來沒有爭議，但其最恰當的時機應當是需要擴大內需之時。在總量方面，該政策應該有明顯的擴張效應。這一決定宣布的次日，銀行間市場的利率應聲下跌。這同當前緊縮的基本政策基調不無矛盾，甚至有人批評此舉可能帶來市場預期的混亂。

市場的一種猜測是，人民銀行意圖以此政策來中和住房貸款政策調整帶來的緊縮效應。哈繼銘則認為，這一政策組合可以一舉多得：超額準備金利率的下調將使銀行更多地發放流動資金貸款和購買債券（尤其是短期債），推動債券價格上揚；同時，將降低貨幣市場短期利率整體水平，促進更合理的收益率曲線的形成，有利于債券市場的發展。更重要的是，此舉還有利于創造更大的貨幣政策空間，因為央行票據利率下跌降低央行的外匯占款的沖銷成本，使央行得以更從容地應對外匯流入。

人民銀行這一政策調整在留給市場諸多猜測的同時，也讓市場更加密切地關注其政策效果和下一步的政策動向。