上海樓價會緊急迫降嗎？

一半家庭是負資產

上海樓價的“一騎絕塵”被認為是炒作所致，大量期房被炒家拿到二手房市場高價叫賣。上海東方典當行總經理王福明認為，上海二手房房價不是市場決定的，而是人心浮躁、相互攀比、導致心理價位不斷攀升的結果，評估機制名存實亡，完全靠個人報價。“二手房1樓的房屋掛牌25萬元，5樓房屋的房主出價35萬元才感覺平衡。”王曾經是上房置換公司的創始人之一，曾最早確定了上海的房屋交易流程。最早，上海的炒房客來自香港、臺灣以及溫州。從2000年開始，由于房價一路高漲，上海人看到炒房好賺錢．便也紛紛參與進來。參與炒樓的上海本地居民，據估計占了六成之多。

盡管上海市政府公布的數據認為上海房屋炒家的比例不到20％，但無論是二手房中介商．還是大型房地產專業網站，近期激增的房源印證了一些業內人士的說法 炒家比例遠遠大于20％，極端樓盤甚至達50％。王福明感嘆道 “從商品房到商鋪，一直炒到辦公樓，提前10年消耗了所有成長的空間。10個人搶一套房子，5秒鐘決定，就和買菜一樣。”

王對1992年一1997年的上海第一個炒樓周期記憶猶新，他也曾參與了當時爛尾樓的處理工作。“1997年，上海的房子跌價一半都沒有人要。”他說。

上海炒樓高漲的最大支撐點是“上海的房價要與香港看齊，而這個空間還很大“。王對此說法很憂慮，因為1997年后，香港房價跌了30％——50％。他說，香港人把房子看作純資本投資品，因此面對大起大落心態比較穩定，而在上海，今天的老板、企業管理者、白領，明天可能就會沒有工作，心態和收入不如臺灣、香港、日本人穩定，一旦無法還貸，就會產生社會不穩定問題，銀行也會面臨風險。事實上，上海目前的就業問題比較嚴峻。2004年，上海大學生就業月薪預期已經由去年的3000元下調到1200元。

更有一位權威人士說，由于存在大量房屋按揭，上海目前有一半家庭是負資產。

王福明認為二手房中介市場有問題。他說，為了賺取雙方1％的中介費，全市8000多家中介公司拼命爭房源，一套房子能有10多個中介公司掛牌，因為房價越高，賺的中介費越多，所以中介在抬高房價的過程中推波助瀾．大部分中介更是囤積房子，參與炒房。

未來可能出現爛尾樓

王福明認為2004年上海地產市場關鍵不是發展問題，而是如何解決供應量。他說，由于下半年將有8000萬平方米的供應量，多達130個樓盤，所以今年下半年買房子“可能被套”，而由于動遷、舊區改造和土地招投標等因素的存在，上半年房價不會明顯下跌。去年，上海二手房交易量超過了新房，達到2400萬平方米，平均每家中介每周只賣出200平方米左右，而中心城區的投資性購房比例達到60％，很多項目都被空置，晚上都沒有燈光，也就是說沒有居住或者租賃。”未來的市場空間很清楚。市場上很多資質很差的地產開發企業在地產熱潮中淘金，一旦市場不好，資金鏈斷裂，情況會很糟糕。”王福明并就此預言，兩三年內上海將出現新的爛尾樓。另有業內人士分析，上海每年對住房有剛性需求的動遷居民基本穩定在10萬戶，其他的真實需求也只是價格適中、面積中等的一般住房需求，而高價房、投資性房產的需求將在政府出手抑制的情況下日漸衰竭。王提醒上海市民應該捂著自己的錢袋觀望“二手房市場交易活躍的都是基本戶型，也就是45-70平方米的小戶型。小戶型供不應求將導致價格高升，而今年底或者明年初，上海整體樓市價格可能下跌，買主可能被套住。”

地產商開始撤離樓市

房地產業對上海經濟而言是如此重要。上海市房屋土地資源管理局和上海市建設管理委員會2004年1月5日共同發布的報告稱，房地產業增加值占上海GDP的比重逐年提高，從1 990年的0.5％上升到2002年的6 9％，2003年達到?4％。在上海GDP兩位數的增長中，約1個百分點是房地產業直接貢獻的。但面對高企的房價，上海市政府3月底已表示；降對房地產市場進行適度調控，并已將這項工作列為今年的重點工作之一。

而一位權威人士說，上海房價正被要求強行下降。他引用調查數據透露．上海1／2-1／3的中小地產商囤積的現房正在大批低價抵押給臺資和外資，然后拿錢去炒股票。”對未來樓市不抱希望，想在漸好的股市里撈回來。”一些超大的房地產企業據說也這么干，”有的企業抵押幾個億去炒股票”。

根據公開信息，對上海市場虎視眈眈的海外基金如摩根士丹利、荷蘭國際房地產、惠理基金、花旗亞洲、渣打等都已進入上海，有低價收購現房的趨勢。

這位人士還透露，上海房屋空置面積現在已超過2000萬平

這個數字與官方的統計相差懸殊。國土資源部土地利用管理司4月1日公布的調研報告顯示，上海市2003年1—11月，空置數量由2002年底的348萬平方米下降到285萬平方米，其中空置一年以上的為80萬平方米，空置率為7.5％左右。真實的情況到底如何，現在成了問題。但對上海樓市的評價，該位人士用了”危機重重”四個字。“股市的風險隨時可能轉嫁到房地產市場，造成資金鏈斷裂，銀行不得不面對大量不良資產”。

他還稱，2004年作為上海樓市的”拐點”，房價已被要求逐步調控到-5％和一10％，用5年時間調整到位。

只是，他沒有透露這是不是政府的決定。