ＳＴ戀上房地產

ST公司如何自保，這是一個不大不小的熱門話題。5月間，接連三起ST公司進軍房地產事件讓我們看到了”本季”S下公司力求自保的流行趨勢——

房地產企業在并購中高成功率無疑來自于該行業一貫以來的暴利，當各房地產企業憑借各種資源而獲得的拿地優勢與上市公司的融資平臺相結合，業績大幅增長自然不是難事。業界普遍相信，兩三年內房地產業的快速增長不大可能突然停止，而另一方面上市公司融資平臺的作用卻正得以加強。

事實上，隨著去年的央行121號文件以及今年全面的信貸緊縮，房地產公司的資金壓力日益緊張。在此種情況下，增加直接融資渠道成為各房地產公司理想選擇，而通過ST公司實現曲折上市，對各有實力的房地產企業而言，無疑是一道誘人的大餐。

根據有關研究表明，經過兩年以上的市場考驗，房地產企業在并購中的成功率(即業績得以提升)達到6875％。以金融街(000402)為例，公司在1999年底完成重組進入房地產業，每股收益由2000年的0.32元迅速升至2001年的1.20元，增幅達275％。再如天創置業(600791)，公司主業由商貿、旅游轉變為房地產，使公司的每股收益從2001年的0 088元飆升至2002年的0.52元。

今年5月間，ST濟百、ST宏峰、ST仕奇三家ST公司紛紛進軍房地產，雖尚未獲得收益，但前景似乎不算太壞。它們能否成為未來的金融街或天創置業，現有的種種信息與趨勢表明，每一家都存在這樣的可能。雖然更確定的回答需要更為深入的挖掘，但這也正構成了我們關注這些公司的理由。

ST濟百——商業與地產的親密接觸

5月18日的一則消息：ST濟百停工三年的“濟南百貨一期工程”正式復工，并更名為“將軍廣場”。有消息稱，這標志著公司實質性的資產重組工作正式啟動，公司將由原來的純零售商業經營企業轉型為商業地產類公司。

點互成金術

ST濟百前身為濟南百貨大樓，屬山東省歷史悠久的大型百貨類商業企業。作為一家1994年就上市主營業務為商業零售兼批發的老牌商業股，公司幾年來主營業務利潤幾乎逐年下降。據了解，現在許多濟南人在選擇商場購物時，濟南百貨并非首選，一些濟南人認為其購物環境、管理水平已經相對比較落后。

在2001、2002年連續虧損而被ST之后，其2003年的業績能否扭虧就相當重要。可能是意識到在商業上短期內獲得大額利潤的可能性不大，于是ST濟百就聯合房地產上演了一幕“點石成金”術。

2003年8月，公司以873萬元購得山東永安房地產開發有限公司90％的股份，12月轉讓該房地產公司40％的股權，轉讓價高達3968萬元。四個月時間凈賺3000多萬元。

究其原因，ST濟百賣出股權時，房地產公司凈資產由原賬面916 41萬元被評估至9921.87萬元，增幅達982.69％。ST濟百解釋說，這是由于房產公司的流動資產(即未售開發房)以現實售價為基礎評估導致增值。但同時卻沒有解釋，為什么僅僅四個月前，在購買房產公司時，卻不以現實售價為基礎對流動資產進行評估。

公司靠股權轉讓使得2003年業績扭虧為盈，免除了退市的風險，不過，企業并沒有形成連續的盈利能力，其2004年一季度就出現了每股0.1元的虧損。然而，近來公司卻是“好事”不斷，5月18日沉寂多年的“將軍廣場”開始復工，它又能否給ST濟百帶來持續的生命力？

“將軍廣場”的威力

將軍廣場的復工與2002年6月入主的將軍投資管理有限公司不無關系，這家由將軍煙草(集團)有限公司控股的國有投資管理公司，實力不容懷疑。正是在它圍繞該項目與有關各方積極溝通、洽談，投入大量人力、物力，為保證該工程繼續進行所做的大量工作，使得這一因種種原因停工多年的項目終于啟動。

據介紹，該項目位于被稱為“金街”的濟南泉城路中段，地理位置極其優越。占地7.8畝．地上15層，地下2層，總建筑面積3.6萬平方米，完工后1—5層將成為商業用房，6層以上為娛樂和辦公用房。

按計劃，該項目將于今年完工并投入使用，主要通過銷售與租賃實現收入。對于這一項目的盈利前景，將軍投資的一位財務人員認為，將軍廣場市場售價大約每平方米在1.2萬～1.5萬元，按3.6萬平方米的建筑面積，銷售額大約在4億元左右，扣除建設成本，如果一次并入濟南百貨報表，公司肯定會“一夜暴富”。而濟南百貨的董事長邢樂成表達得更直接，他認為這一項目在今年至少能給公司帶來1.5億元的純利，即相當于增加每股收益0.267元。地產求生

ST濟百的下一步發展看來仍要靠地產。據了解，濟南百貨現在的營業大樓和院南的辦公樓將被拆除，包括現在的19.8畝地的大院，將成為泉城廣場北側統一規劃的一部分。將軍投資的一位高層認為，濟南百貨復工“將軍廣場”的目的是，除了盤活現在閑置資產外，就是為了整個50畝地的綜合開發。如果真能把這個片區的開發權拿到手，憑借全濟南數一數二的好地段，ST濟百無論租用，還是賣掉，這幾年的生計是不用愁了。

不過，ST濟百的這一系列行為，主要還是通過引入外部實力投資者，來盤活自己原有的龐大隱形資產，這倒不失為部分資源型ST公司扭虧的一條捷徑。然而，另兩家公司就沒有這么好的運氣了。

ST宏峰——國恒實業的“資本平臺”

5月中鋰，主營鋅、鉛、黃金、白銀等金屬的冶煉與銷售的ST宏峰宣布重組，并實施涉足房地產行業的重大關聯方交易。壓在公司頭上已經快兩年的ST帽子能否就此被摘掉，

事實上，公司最初被ST，還并非虧損，而是其債權債務不清，與宏峰集團往來賬無法落實，導致會計師事務所出具“無法表示意見”審計報告所致。那么，公司謀求摘帽的第一步舉動應該從解決債務糾紛開始。

解決歷史遺留問題

5月10日，深圳市國恒實業發展以3 4億元的總價款受讓ST宏峰26.78％的股權成為潛在第二大股東(其中支付給宏峰集團金額1.16億元)，而一周之后便迅速推出了金額高達3.2億元的資產收購方案，由ST宏峰以3.2億元收購國恒實業包括3家公司股權與位于深圳的物業在內的一系列資產。

同時，ST宏峰公告稱，其股東之一宏峰集團已同意在2004年6月30日前以現金形式償還全部欠款，而金額也是3.2億元，正好解決了ST宏峰收購資金的來源。

順著這套由重組、資產購買和股東還款組成的系統方案，對于ST宏峰來說．既收回了股東巨額欠款，又購入了新的房地產資產，同時還增加了一個總資產高達28億元的股東。短短幾天之內，ST宏峰脫胎換骨，煥然一新。而宏峰集團則在這筆交易中還清了欠款，并獲得了1.16億元的股權轉讓收益，它跟ST宏峰的歷史遺留問題，終于有了妥善的解決。

業績穩定器

公司用3.2億元買來的是什么樣的資產呢，根據披露，ST宏峰收購的湖南東方偉業、上海金芝置業以及國恒實業的幾處房產主要收入來源都是物業出租，2004年能給公司帶來雖不太多、但卻穩定的收益。幾筆收購中，只有北京茂屋房地產開發公司主營房地產開發，目前的主要項目是北京的經濟適用房項目”宣祥家園”，該項目位于北京三環以內，地理位置較好，均價3600元左右，比周邊的商品房低1000元以上，可以說銷售基本沒有問題。一期工程今年12月底全部完工并入住。該項目住宅部分共7.8萬平方米，預計銷售額能達到2.8億元，根據一般經濟適用房項目回報率分析，2004年能產生利潤1500萬元左右，其中ST宏峰能獲得收益1200萬元左右，作為經濟適用房，該項目的收益仍然穩定可期。

按照較樂觀的估計，公司總計3.2億元的收入最多只能給公司帶來不到2000萬元的收益。不過，相對于2003年凈利潤522萬元，這幾筆收購至少可保證公司不再有ST之憂了。

下一步的圖謀

通過國恒實業的介入及一系列資本運作，ST宏峰總算是走上了正軌，不過，國恒實業的圖謀當然不止于此。

根據披露，深圳國恒實業發展有限公司成立于2003年9月29日，由自然人出資，注冊資本1.42億元。其主營業務為房地產開發經營、興辦實業等，總資產28億元，凈資產為8億元，資產負債率高達71.4％。

該公司的主要亮點是：其在北京、上海擁有近3000畝(合200萬平方米)土地儲備，按照北京、上海的房地產開發情況，國恒實業要開發這些土地，至少需要40億元以上的資金，但問題是錢從哪里來，

另外，在土地資源稀缺的北京、上海，一家名不見經傳的公司竟能有這樣的土地儲備，我們也有理由相信，其拿地成本不會太高，一旦投入資金開發，有望獲取高額利潤。

這樣，國恒實業無疑將有大量后續動作 股權轉讓、重組、增發……這樣的老掉牙故事將會在國恒實業、ST宏峰及它的第一大股東赤峰黃金工業總公司之間上演。

ST仕奇——潤物細無聲

主營紡織、服裝業的仕奇實業除了在2000年上市當年業績良好外，之后業績連年下滑，并且連續兩年虧損。仕奇實業從2002年起，就已經開始涉足房地產業的重組。這次重組歷時近兩年的時間，直到2004年公司被ST以后，重組才算是正式開始。

西年重組路

公司原第一大股東內蒙古仕奇集團有限責任公司分別于2002年12月23日和2003年9月27日將其全部股權高價轉讓給深圳市華業發展有限公司(29％)和深圳市華保宏實業有限公司(27.24％)。雖然記者沒有發現有公告稱這兩家公司是關聯方，但巧合的是，這兩家公司的注冊地址是在深圳市同一家寫字樓的上下兩層。

有了兩家股東的房地產行業背景，仕奇實業開始向房地產行業陸續進軍。

2003年8月，仕奇公司共花費1.7億元，收購了深圳市華業發展有限公司持有的深圳市漢國華業有限公司20％的股權及相關債權以及彩虹新都房產。但截至2004年1季度，公司的財務報表上還沒有發現這項重組帶來經濟收益。接著，2004年4月仕奇公司又出資3000萬元，收購深圳市格調裝飾設計工程有限公司持有的北京高盛華房地產開發有限公司9.13％的股權。

在今年3月，公司以“募集資金投資項目沒有達到預期的效果”為由，正式終止了募集資金投向，而這些資金原先都是準備投向紡織業的。

重組經歷了兩年的時間，仕奇公司要進軍房地產行業的意圖早已是路人皆知，然而到今年第一季度，公司業務仍然繼續呈現虧損。因此，如何在進入倒計時的一年，盡速提高公司的盈利水平，開發出盈利能力強的房地產項目成為公司工作的重中之重。

實業開發

如果說以前還只是收購資產，今年公司已決定開發它的第一個房產項目“森林家園”。今年5月27日，公司與北京高盛華房地產有限公司簽署了《共同開發項目協議》，公司擬投入資金不超過1.2億元，用于同北京高盛華房地產開發有限公司共同開發位于北京市朝陽區延靜里中街25號的“森林家園”項目。

根據披露，公司只持有北京高盛華房地產開發有限公司9.13％的股權，但該公司三分之二的董事來自于ST仕奇。因此，ST仕奇對這家公司擁有實際控制權，正因如此，“森林家園”成了ST仕奇第一個正式的房地產開發項目。

不過，一切都剛開始，記者日前去現場發現該項目只是剛拆遷完畢，尚未開工，按時間來計算，今年不可能給公司帶來任何收益。

據董秘介紹，公司今年的主要收入仍來自于傳統的紡織業務。“森林家園”在2005年將會給公司帶來可觀的利潤。同時公司仍將繼續向房地產業轉型，以后還將陸續收購一系列的房地產資產。

看來，公司的業績變臉需等到2005年，而此后是否能實現進一步發展，則要看其前兩大股東的實力及打算再向公司輸入多少項目。