世邦魏理仕：京滬穗二季度地產市場走勢

北京市場

自非典型肺炎4月份暴發以來，北京的第三產業發展受到負面的影響。由于疫癥的蔓延，許多公司于第二季內暫停了租賃事務

自非典型肺炎4月份暴發以來，北京的第三產業發展受到負面的影響。由于疫癥的蔓延，許多公司于第二季內暫停了租賃事務，令設立辦公室和擴展辦公樓的計劃推遲，這使本季度北京寫字樓的吸納量較上季明顯下降。發展商適時下調租金，但難以刺激市場需求。同時，寫字樓平均售價亦輕微下降。

2003年第二季度，北京高檔住宅市場整體上受到非典型肺炎之嚴重影響。外籍雇員因疫癥的緣故而縮短停留在北京的時間，導致住宅需求及租金全面下跌。其中以服務式公寓表現尤甚，由于此類物業提供短期租賃服務，部分外籍租客在這段期間返國或暫時離開北京，令空置率大幅上升。相對而言，實行長期租賃服務的高檔公寓和別墅市場所受之影響則較輕微。不過，隨著疫情減退，北京高檔物業市場活動已逐漸回復以往的水平。

5月份北京社會消費品零售總額為124億人民幣，比去年同月下降9.6％，為2001年3月以來之低值。全球零售業巨頭沃爾瑪原計劃于6月在石景山阜石路開業，因非典型肺炎之原因現推遲至7月。除沃爾瑪外，預計在2003年開店的海外大型零售商還有法國的歐尚、德國的麥德龍、西班牙的Dia％等，這些大型超市的進駐促使北京零售業的競爭更趨激烈。

受到非典型肺炎之影響，北京主要工業區的招商引資進度緩慢。為吸引更多投資，一些工業區推出一系列優惠措施，包括在一段時期內調低土地售價、降低工業廠房租金，以刺激市場需求，此舉取得正面效果。

上海市場

非典型肺炎對上海優質寫字樓市場所帶來之影響相對疫情較嚴重之廣州及北京為小。不過，上海市政府就非典型肺炎所實施的隔離政策，令市場對服務式公寓的需求因而明顯減少

2003年第二季度，非典型肺炎對上海優質寫字樓市場所帶來之影響相對疫情較嚴重之廣州及北京為小。本季度共有兩個新落成之寫字樓項目，吸納量達59000多平方米。與此同時，全市優質寫字樓的平均租金也較上季微升了0.4％。銷售市場方面，雖然浦東地區之甲級寫字樓平均售價于季內保持平穩，不過，浦西地區數個新推出的優質寫字樓叫價較高，帶動該區的平均售價上升6.2％。綜合而言，全上海市優質寫字樓的平均售價較上季上升5.5％。

高級住宅市場方面，由于高級公寓及別墅的租期一般較長，因此受非典型肺炎之影響不大，季內之平均租金較上季度更顯得輕微升幅。相反，由于服務式公寓的租期較短，加上上海市政府就非典型肺炎所實施的隔離政策，令外籍人士暫時無法前往上海，市場對服務式公寓的需求因而明顯減少。此外，服務式公寓市場內之激烈競爭亦是導致季內平均租金下跌2.1％的原因之一。

零售業乃這次受非典型肺炎打擊最大之行業。由于大部分市場皆避免前往人煙密集的地方，零售商在季內均面對慘淡的營商環境，其中有小部分租戶更計劃暫停營業或押后擴充業務。因此，本季的吸納量大幅下跌至僅7000平方米。優質首層及二樓商鋪的平均租金亦有所下滑。

由于大部分投資項目均在非典型肺炎暴發前落實，疫情對工廠物業市場之影響不大。季內各大工業園皆提高土地售價，使整體工業園用地之售價較上季度有所上升。此外，由于租金及售價較高的底層工業物業基本上已全被吸納，而剩余的樓面只集中在高層工業樓房，其租金及售價均相對較低。

廣州市場

作為最早暴發非典型肺炎的地區之一，廣州市所受到的沖擊較國內其他城市嚴重，高級公寓、別墅等售價下跌10%左右

受非典型肺炎的負面因素所影響，部分原計劃進駐廣州的外商放慢步伐，使廣州優質寫字樓市場在第二季度之吸納量較上季大幅下挫42％至僅10300平方米。季內共有兩個優質寫字樓項目落成，合共提供21300平方米之樓面面積。受到市場需求減少及新供應推出之影響，優質寫字樓的租金及售價在季內備受壓力，分別下跌4.9％及4.2％。此外，疲弱的租賃市場也導致平均空置率上升0.9個百分點至10.8％。

承接上季度之走勢，高級住宅市場在第二季度繼續表現疲弱，整體租金全線取得大幅下滑的調整。作為最早暴發非典型肺炎的地區之一，廣州市所受到的沖擊較國內其他城市嚴重，市場對高級住宅的需求亦大幅放緩。銷售市場方面，季內高級公寓及別墅之售價同樣顯得明顯跌幅，分別下跌9.2％及13.9％。

零售市場在第二季度受疫情之打擊最為嚴重，加上中央政府宣傳取消五一黃金周，各大商場的銷售量均下跌至5年來之最低點。其中以旅游、飲食及娛樂行業所受的影響為最大。由于有部分廣州之零售商選擇退租或押后擴充計劃，廣州在第二季顯得自2001年以來首次的負吸納量，達42000多平方米。與此同時，空置率跳升了5.9個百分點至15.9％，而首層及二樓商鋪的租金亦分別下調7.6％及8.1％。

表1：北京市場指標

表2：北京地產市場摘要

表3：上海市場指標

表4：上海地產市場摘要

表5：廣州市場指標

表6：廣州地產市場摘要