守護(hù)者，你履行職責(zé)了嗎

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2002年底，全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)已超過(guò)2萬(wàn)家，從業(yè)人員已突破2007。物業(yè)管理新體制不僅在新、舊住宅區(qū)全面推廣，而且已被工業(yè)區(qū)、學(xué)校、醫(yī)院、商場(chǎng)、辦公樓宇等各類物業(yè)采用。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)物業(yè)管理的覆蓋面已占物業(yè)總量的30％，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市已達(dá)50％，深圳等城市已超過(guò)95％。住宅小區(qū)管理模式也發(fā)生了根本變化，從原來(lái)的行政性福利型的管理模式已逐漸被專業(yè)經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理所替代。

物業(yè)管理是一個(gè)在國(guó)內(nèi)外發(fā)展了上百年的服務(wù)行業(yè)。隨著中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的日益完善，它已滲入到我們的生活當(dāng)中，并且和我們的生活一起發(fā)生著變化。

該由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)職責(zé)

物業(yè)管理是隨著住房商品化而產(chǎn)生和發(fā)展起來(lái)的一種行業(yè)，物業(yè)管理單位依據(jù)合同約定，對(duì)各類房屋及其配套的公用設(shè)施、設(shè)備等進(jìn)行維護(hù)、修繕與管理?？梢哉f(shuō)，確保住宅人生命財(cái)產(chǎn)安全是物業(yè)管理的一項(xiàng)基本和重要內(nèi)容。俗話說(shuō)：“人命關(guān)天”、“安居樂(lè)業(yè)”，可見(jiàn)安全是小區(qū)業(yè)主的第一需要，最令業(yè)主牽掛還是安全。在物業(yè)管理中消防安全管理所占的地位和份量更是重中之重，然而物業(yè)單位消防安全管理目前還存在著許多亟待解決的問(wèn)題。下面例子或許可以給我們一些啟示。

2001年7月12日，福州市臺(tái)江商貿(mào)中心2座403室發(fā)生火災(zāi)，臺(tái)江區(qū)消防大隊(duì)接警后迅速出動(dòng)，誰(shuí)知到了現(xiàn)場(chǎng)之后，樓道內(nèi)所有的消火栓都沒(méi)有水，從而延誤戰(zhàn)機(jī)，造成重大損失。事后，該樓物業(yè)管理公司有關(guān)人士稱，消火栓之所以沒(méi)有水，是兩個(gè)原因造成的，一是居民常常將消火栓弄壞；二是住戶偷用消火栓的水。

社區(qū)內(nèi)消防設(shè)施維護(hù)不當(dāng)，遭受破壞，遇到火災(zāi)時(shí)無(wú)法提供實(shí)際的用處，這種后果該誰(shuí)來(lái)負(fù)，誰(shuí)該承擔(dān)起這種責(zé)任?是住戶自己負(fù)責(zé)還是負(fù)責(zé)對(duì)各類房屋及其公用配套設(shè)施、設(shè)備等進(jìn)行維護(hù)、修繕與管理的物業(yè)管理公司來(lái)負(fù)呢?然而，由于法律不健全等種種原因，致使法院在審理這類糾紛時(shí)，很難界定責(zé)任由誰(shuí)來(lái)負(fù)。

2000年9月11日凌晨，福州市晉安區(qū)長(zhǎng)樂(lè)苑住宅小區(qū)一住戶因開(kāi)關(guān)長(zhǎng)期接觸不良，導(dǎo)線發(fā)熱引發(fā)火災(zāi)。當(dāng)業(yè)主房女土發(fā)現(xiàn)起火后，隨即想到救命的消火栓，但是當(dāng)她擰開(kāi)消火栓時(shí)，才發(fā)覺(jué)消火栓滴水不出，而隨后趕到的消防人員也面臨了同樣的尷尬，他們只能啟用消防車(chē)?yán)锏乃畞?lái)滅火，但由于發(fā)生火災(zāi)的住戶位于七樓，給撲救帶來(lái)了困難。因?yàn)樗磫?wèn)題，從而延誤了滅火的最佳時(shí)期，房女士可謂損失慘重。為此，房女土于2002年4月30日，一紙?jiān)V狀將該小區(qū)的物業(yè)管理公司告上了福州市晉安區(qū)人民法院。晉安區(qū)人民法院經(jīng)審理后認(rèn)為：火災(zāi)原因雖非被告引起，但被告人作為原告房產(chǎn)的物業(yè)管理部門(mén)，未能按《新區(qū)入住物業(yè)托管合約》規(guī)定履行維護(hù)小區(qū)內(nèi)所有公共地方的消防設(shè)備、保護(hù)其功能良好之約定，致使原告房屋發(fā)生火災(zāi)未能就近占據(jù)水源及時(shí)滅火，對(duì)原告造成的經(jīng)濟(jì)損失也應(yīng)負(fù)相應(yīng)的責(zé)任。所以判令被告該物業(yè)公司一次性賠償原告30％的火災(zāi)損失即30222元。

現(xiàn)狀，令人擔(dān)憂

物業(yè)管理公司對(duì)消防設(shè)施維護(hù)到位了嗎?物業(yè)公司在消防安全方面到底存在哪些問(wèn)題?為此，記者走訪了多家社區(qū)及辦公樓宇，發(fā)現(xiàn)這一情況極為嚴(yán)重，絕大多數(shù)的社區(qū)、辦公樓宇(特別是居民住宅小區(qū))消防設(shè)施都被破壞無(wú)遺，室內(nèi)消火栓的破壞程度更為嚴(yán)重。

物業(yè)小區(qū)的消防隱患主要存在以下幾個(gè)方面：一是消防通道、消防水泵、消防水源、消防設(shè)施和器材不規(guī)范或不足或設(shè)置不合理。如安裝的給水管道生活、消防共用，管徑過(guò)小，不能滿足消防用水量要求，消防車(chē)輛無(wú)回車(chē)場(chǎng)地，人為設(shè)置隔離墩或柵欄等。二是現(xiàn)有物業(yè)管理沒(méi)有很好地引入消防安全管理內(nèi)容，管理重防盜輕防火，消防管理制度不健全，保安大多屬于臨時(shí)雇用性質(zhì)，消防技術(shù)差。三是消防設(shè)施和器材嚴(yán)重不足，有的單位甚至連最基本的消防設(shè)施都未配置；有的對(duì)器材缺乏保養(yǎng)，任其自生自滅。四是居民家中存在火災(zāi)隱患，但他們安全意識(shí)卻十分淡薄，現(xiàn)代居家中絕大多數(shù)為追求美觀、高雅，在裝修房子時(shí)采用了大量的可燃性材料裝修，為火災(zāi)埋下了隱患。

根源，處于何處

人們不禁要問(wèn)，為什么物業(yè)管理中消防安全管理會(huì)存在這么多的問(wèn)題呢?

首先，物業(yè)消防安全管理的法規(guī)建設(shè)滯后于物業(yè)管理的發(fā)展，使物業(yè)。消防安全管理的責(zé)任不明確，相關(guān)主體間的法律責(zé)任不清。

物業(yè)管理涉及開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、公安、居委會(huì)及城市管理的方方面面。他們之間的諸多權(quán)利義務(wù)關(guān)系不清，給物業(yè)管理造成困難。例如：產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明確，一個(gè)住宅哪些部位、設(shè)施、設(shè)備屬業(yè)主共有，哪些維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)應(yīng)由業(yè)主共同承擔(dān)，還沒(méi)有明確的界定：法律責(zé)任不清，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生火災(zāi)、偷盜等事件物業(yè)管理單位要承擔(dān)什么樣的法律責(zé)任，目前司法機(jī)關(guān)在調(diào)解和判決時(shí)缺乏法律依據(jù)。

其次，物業(yè)消防管理介入滯后于物業(yè)消費(fèi)使用，由于重建設(shè)輕管理，造成物業(yè)管理部門(mén)建設(shè)和管理脫節(jié)。

從全國(guó)看，大約有三分之一的物業(yè)管理單位是從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)派生出來(lái)的，這種建設(shè)和管理不分的體制決定了物業(yè)管理從屬于、依附于、受制于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。建設(shè)、重銷售、輕管理的問(wèn)題沒(méi)有根本解決，消防安全問(wèn)題在規(guī)劃、設(shè)計(jì)等方面留下的問(wèn)題，加之物業(yè)管理中消防安全管理上的種種弊端，使消防安全隱患劇增。

在消防安全領(lǐng)域，新開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)就存在不少隱憂，換言之，開(kāi)發(fā)商為賺昧心錢(qián)在銷售過(guò)程中對(duì)安全方面的信息瞞天過(guò)海。一些開(kāi)發(fā)商在與業(yè)主簽訂購(gòu)銷合同時(shí)，有意把關(guān)于消防安全方面的條款弄得模凌兩可、模糊不清，對(duì)小區(qū)的消火栓的設(shè)置盡量做到能少則少，甚至可有可無(wú)。配備滅火器同樣如此，在一些要害部位按規(guī)定應(yīng)該設(shè)置的噴淋系統(tǒng)等設(shè)施也給省略掉。新開(kāi)發(fā)的小區(qū)普遍存在重防盜輕防火的現(xiàn)象，防盜方面對(duì)保安要求極為嚴(yán)格，可防火卻普遍被忽視，不少保安的消防知識(shí)一窮二白，這樣的保安隊(duì)伍實(shí)難承擔(dān)起處理突發(fā)火災(zāi)的重任。

再次是物業(yè)消防管理人員素質(zhì)低下，才人短缺。教育部門(mén)無(wú)法及時(shí)提供一支龐大的專業(yè)的從業(yè)人員隊(duì)伍，物業(yè)管理人員素質(zhì)跟不上成為如今物業(yè)管理公司發(fā)展的一個(gè)通病。

此外，公安消防監(jiān)督機(jī)構(gòu)考慮到一些小區(qū)的消防安全管理應(yīng)由物業(yè)管理單位來(lái)落實(shí)，所以一般不再對(duì)小區(qū)進(jìn)行細(xì)致深入地防火檢查，因此造成漏洞。

群防群治才是最好的出路

安全是一個(gè)永恒的話題，安全是人們生活的最基本要求，物業(yè)管理的職能是確保業(yè)主的安全，營(yíng)造一個(gè)安全文明、祥和舒適的生活環(huán)境。消防安全在物業(yè)管理中應(yīng)當(dāng)是重中之重，那么物業(yè)企業(yè)在消防安全管理上該如何去做呢?建立一種群防群治的“群眾消防”無(wú)疑是一種最好的出路。

一、明確職責(zé)、劃清責(zé)任?！稒C(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》第十條明確規(guī)定：居民住宅區(qū)的物業(yè)管理單位應(yīng)在管理范圍內(nèi)履行以下職責(zé)：(一)制定消防安全制度，落實(shí)消防安全責(zé)任制，開(kāi)展消防安全宣傳教育：(二)開(kāi)展防火檢查，消除火災(zāi)隱患：(三)保障疏散通道、安全出口、消防車(chē)通道通暢；(四)保障公共消防設(shè)施、器材以及消防安全標(biāo)志完好有效。其它物業(yè)單位應(yīng)對(duì)受委托管理范圍內(nèi)的公共消防安全管理工作負(fù)責(zé)。

物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)以《機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》和建設(shè)部、公安部、民政部《關(guān)于加強(qiáng)居民住宅區(qū)安全防范工作的協(xié)作配合切實(shí)保障居民居住安全的通知》以及《物業(yè)管理?xiàng)l例》作為加強(qiáng)消防安全工作的原則，作為更好加強(qiáng)社區(qū)消防安全管理的科學(xué)依據(jù)。要形成一種以公司領(lǐng)導(dǎo)為中樞，部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)分管，管理人員具體負(fù)責(zé)，保安隊(duì)員、環(huán)衛(wèi)人員、維修人員等物業(yè)工作人員都參加，責(zé)任落實(shí)到每名物業(yè)工作人員的消防安全網(wǎng)絡(luò)，對(duì)消防安全工作層層分解，明確責(zé)任。

二、建立健全消防安全管理制度，是規(guī)范和落實(shí)消防安全管理的重要保證。物業(yè)管理公司要根據(jù)《消防法》、《機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》等法律法規(guī)建立起消防安全管理制度。并通過(guò)一系列的學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，使物業(yè)管理人員增強(qiáng)消防安全觀念，樹(shù)立起消防安全責(zé)任主體意識(shí)。

要保持各類消防設(shè)施的完整有效。完整是指不能擅自廢改已有的消防設(shè)施；有效是指設(shè)施隨時(shí)能供消防使用，不充許出現(xiàn)類似消防通道上鎖堵塞、滅火器過(guò)期、煙感熱感探頭失效、消防龍頭沒(méi)水或擰不開(kāi)等情況。一旦出現(xiàn)火災(zāi)，管理人員要知道先報(bào)警，組織人員疏散，及時(shí)組織撲救初始火災(zāi)。

三、加強(qiáng)消防基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。設(shè)置消防點(diǎn)，配備滅火器、水帶、水槍、應(yīng)急照明等必備工具，隨時(shí)接受居民群眾的求助。定期和不定期地對(duì)轄區(qū)內(nèi)各類消防設(shè)施、器材進(jìn)行系統(tǒng)的檢查和維護(hù)。多渠道、多形式地組建社區(qū)志愿者消防隊(duì)伍，負(fù)責(zé)對(duì)轄區(qū)公共消防設(shè)施、居民樓內(nèi)消防設(shè)施的檢查維護(hù)，隨時(shí)制止消防違法違章行為和撲救初起火災(zāi)。

四、加強(qiáng)消防安全宣傳教育，形成良好的消防安全氛圍。物業(yè)管理公司應(yīng)注意做好在小區(qū)內(nèi)開(kāi)展消防安全宣傳的工作，通過(guò)宣傳欄、專題圖片展手段來(lái)開(kāi)展宣傳防火、滅火及火災(zāi)逃生、安全疏散等消防基本知識(shí)，讓居民意識(shí)到消防安全的重要性，從而形成人人重視消防，人人具有一定消防安全自防自救能力的、“群眾消防”。

中國(guó)加入WTO以后，國(guó)內(nèi)物業(yè)管理已發(fā)展成為相對(duì)獨(dú)立的新興行業(yè)，但特別是在消防安全管理上仍然存在不少問(wèn)題，因此必須抓住加入世貿(mào)組織機(jī)遇，盡快走上規(guī)范發(fā)展之路。但愿物業(yè)管理單位加強(qiáng)對(duì)消防工作的管理，為居民營(yíng)造真正溫馨、幸福的家園。