世邦魏理仕：京滬穗２００３年一季度地產市場走勢

北京市場

“為刺激高級住宅市場需求，北京市政府推出新政策，從3月1日起，凡符合資格的外資企業高級人員在京購房，均享受退稅的優惠”

2003年第一季度，以北京西部城區寫字樓表現較為活躍。位于金融街的富凱大廈于本季度落成，迅即受到市場追捧，其中一家大型國企金融機構購買了近6萬平方米面積自用。同時，中關村地區落成的優質寫字樓同樣受到歡迎。由于新落成項目設施較為先進，而租金報價亦相對較低，故得到市場認可。

北京高級公寓市場預計于2003年將有近4000套住宅單位落成，是5年來市場新供應最多的一年，其中907套于本季度落成。隨著大量高級公寓落成，市場平均售價呈現下調趨勢，令發展商平均利潤率下降。為刺激高級住宅市場需求，北京市政府推出新政策，從3月1日起，凡符合資格的外資企業高級管理人員在京購房，均享受退稅的優惠。

預計未來5年內，北京將有總量300萬平方米大型零售物業相繼落成。為避免發展商之間過度競爭，北京市商業委員會于3月4日宣布，將會限制面積達1萬平方米以上的大型商場物業于二環路以內發展；同時，鼓勵發展便利店、社區購物中心等商業設施。在這些措施推行下，北京大型零售物業的大量供應將會得到緩解。

近期，北京主要工業區市場表現相對平穩，主要由于區內可供出讓土地有限。不過，大小工業區之間存在著市場競爭。北京周邊一些規模較小、級別較低的工業區以較低的物業租金和售價以至其他優惠，來吸引大型工業區的客戶。

上海市場

“受惠于上海市政府開放外商對零售物業的投資限制，上海優質零售物業的市場需求大幅增加”

2003年第一季度，上海優質寫字樓市場表現活躍。由于缺乏新供應推出，市場對寫字樓物業之持續需求導致季內的空置率下降，亦促使整體租金上升，其中以浦西地區之租金升幅尤其明顯。銷售市場方面，上海優質寫字樓之價格在季內保持強勢，浦東及浦西地區寫字樓之平均售價皆錄得不同的升幅。

高級住宅市場方面，第一季乃承租及續租之旺季。部分發展商為吸引新租客及現有的租客續租而調低租金叫價，促使本季內高級公寓及高級別墅的平均租金略向下調整。不過，服務式公寓市場受新落成之88新天地租金較高所帶動，整體租金在季內繼續上升。銷售市場方面，高級公寓在投資者及用家的追捧下，平均售價持續上揚。不過，隨著季內大量售價相對較低的別墅項目推出市場，高級別墅的平均售價較上季輕微下跌。

受惠于上海市政府開放外商對零售物業的投資限制，上海優質零售物業的市場需求大幅增加，本季的吸納量達到14萬平方米，而平均空置率亦大幅下降了4.9個百分點。在季內強勁需求的市況下，優質首層及二樓商鋪的平均租金均大幅上揚，分別較上季上升了8.2%及9.3%。

上海工業市場方面，位于張江工業園的新建優質標準廠房剛于上季推出。由于反映理想，發展商在本季逐停止租金優惠，從而推高上海優質工業廠房之平均租金。同時，由于部分業主傾向保留其廠房自用或出租，令市場上可供出售的廠房物業大幅減小。在奇貨可居的情況下，優質廠房之平均售價跳升了9.1%。土地供應方面，由于張江工業園提高土地售價以規限部分行業進駐，本季度整體工業園用地之售價大幅上升了10%。

廣州市場

“受跨國企業縮減駐廣州辦事處之樓面所拖累，廣州高級住宅租賃市場在第一季內繼續表現疲弱”

在2003年第一季，廣州優質寫字樓的需求因受市場關注非典型肺炎事件影響而明顯放緩，促使本季度之吸納量較上季大幅減小至僅17900平方米。此外，受新推出市場的寫字樓項目以較低租金招攬租客所影響，優質寫字樓的租金繼續向下調整，較上季下跌3.4%。不過，售價方面則與上季持平，計算為每平方米1937美元。

新供應方面，季內僅有位于天河區的新達城廣場落成，提供13200平方米的寫字樓樓面。有鑒于季內之新供應較小，令整體空置率輕微下跌0.4個百分點至9.9%。

受跨國企業縮減駐廣州辦事處之樓面所拖累，廣州高級住宅租賃市場在第一季內繼續表現疲弱。期間，高級公寓、服務式公寓及高級別墅的租金均錄得跌幅。受部分高級別墅項目為提高其出租率而降低租金所影響，高級別墅的租金在本季內錄4.3%之跌幅。高級公寓方面，業主間之激烈競爭，亦導致本季的租金下跌3.1%。相對而言，由于服務式公寓的存量較小，在競爭比較輕微的情況下，其租金跌幅僅為0.5%。

本季度內共有三個零售物業項目落成開業，分別是位于海珠區的東銀廣場及藍色快線，以及荔灣區的十甫名都，合共提供44000平方米的零售樓面。由于新落成之項目皆位于傳統商業旺區或鄰近地鐵站，故此受到商戶的歡迎，使租賃市場在季內表現理想。此外，繼續受大型超市進駐廣州所帶動下，本季之吸納量達51500平方米，促使空置率下跌0.7個百分點至10%。租金方面，首層商鋪的平均租金計算為每天每平方米1.58美元，與上季持平。二樓商鋪的租金則輕微上升1%至每日每平方米0.99美元。