“家庭農場”敢不敢住

誘人的“家庭農場”

從京城房地產業起步時的重要作品亞運村向北10余公里，原來有一片綠油油的農田。去年下半年開始，這里逐漸為成片的建筑物所覆蓋。很有些氣勢的門楣上顯示，這是一處正在熱銷中的“家庭農場”。銷售人員則進一步推介，這是一個“經市政府批準的農業項目”，總開發面積達2000畝。或是出于自己居住的目的或是期望著哪一天也許會“升值”——盡管這二者目前在大多數購房者眼里并沒有什么清晰的界限，再加上開發商在新聞媒體上大打廣告，“家庭農場”很快吸引了躍躍欲試的人。

----與目前眼花繚亂的商品房廣告有明顯不同的是，“家庭農場”設計的宣傳主題是“農業休閑種植”。因為你一旦入住，首先會得到一座大溫室，無論養花種草或者栽培一切你感興趣的東西，悉聽尊便。對于日益為現代都市之擁擠、喧囂和污染所困擾的都市人來說，這無疑可以極大地吊起胃口。

----當然，溫室只是引餌，你勢必還要在這座溫室旁擁有一處棲息地。于是，在開發商的解釋里，你所居住的房屋建筑是作為溫室的“附加功能”設計的；換句話說，你將要投資的并不是一個慣常意義上的房地產項目。開發商也會很干脆地告訴你，這里的住房沒有產權，因為他們是以土地承包的方式獲得集體所有制的土地使用權的；他們的經營活動也并非商品意義的“出售”，而是“出租”：你付上三十幾萬至六十萬元，便獲得了面積不等的住房、溫室及庭院的使用權；一次性付款，雙方簽訂租賃合同；合同經過公證后，由當地區政府頒發《農村土地經營權證書》，使用期限50年；住房在該證書中被定性為“配套設施”。

----記者近日前往“家庭農場”實地觀察，發現這里完全是按照住宅小區的模式設計的。有中心公園，有綠地，各處庭院分別冠以“春”、“秋”、“梅”、“蘭”等頗富詩意的名字。住宅一律為別墅式，一般戶型設計為三間臥室、一或兩間衛生間，外加客廳、餐廳、廚房，還有一間專供取暖用的油爐間，電話、有線電視線路等都有考慮。住宅后便是那一大間溫室——確切地講應當叫溫棚，最外面是以木柵欄圍起來的庭院。據銷售人員講，第一期工程開發的150余套住房大部分已經有了入住者，二期工程正在施工。但在已經入住的庭院里的溫棚中，大多長著一人來高看似無人打理的蒿草。

----在“家庭農場”的“銷售”處，人們聽到的說法是“賣得很火，一期工程只剩下幾套房，而承諾今年9月即可入住的二期工程也已經有了三十多位預租者。“那就是某某的姐姐的房！”銷售人員指著一處庭院說。他所說的某某，是京城紅極一時的女歌星。這種介紹很讓一般老百姓認賬。

是不是打“擦邊球”

毫無疑問，相對于廣告上宣稱的“住房、溫室、庭院，三合一經典組合”，價格低廉應當是“家庭農場”最能打動人心的地方。比如一棟90平方米面積的住房，外加190平方米的溫室及300平方米的庭院，總共只需37萬元。據稱由于市場看好，二期項目價格將升至50萬至60萬元，而且必須是一次性付款，不能用銀行抵押貸款。即使這樣，僅與其一條馬路之隔的另一房地產項目，一套別墅的最低價格八九十萬元，普通購房者根本不可想像。

----有市場分析人士指出，“家庭農場”實際上打的是“政策擦邊球”。該項目得到了有關部門的“批準”不假，但是所限定的經營范圍皆與農業項目有關。在“家庭農場”開發商銷售部辦公室的墻上，營業執照注明的經營范圍皆與“農業、休閑、種植”等字眼相聯系，也證實了這一點，而實質上“家庭農場”的經營重心卻在房地產物業項目上。記者向銷售人員現場詢問：“住房是否有土地出讓證？是否有施工許可證、建筑工程規劃證、銷售證？”回答都是“沒有”。那么房屋質量是否通過檢驗呢？回答是“通過了檢驗”。繼續深究方才得知，質量檢驗是“家庭農場”自己進行的，并沒有經過專門的建筑監理公司。

----問及承租此類物業是否具有風險性，銷售人員指著辦公室墻上各級領導來視察時的照片反復解釋道，項目開發商是一家具有相當規模和實力的農業集團，當地鎮政府也是該集團的股東之一，而且這個項目也得到了北京市的立項許可，“應當沒有什么政策風險”。即使將來出現了什么問題，消費者要求中途退租，開發商也將根據合同到期的時間來計算客戶的損失，并按比例賠付。

“家庭農場”引來了不少客戶，置疑者也不斷冒出來。記者認識的一位機關干部去年底對“家庭農場”動了念頭，起因是他的鄰居大力推薦；夫人去看了兩次，對環境也挺滿意。但這位先生懷揣人民幣前往簽約時多了個心眼，帶了一位房地產開發商朋友同行。結果這位朋友從房屋產權問題到建筑質量都提出了一系列疑問，均得不到對方滿意的答復，買賣最終作罷。

“鄉產權”的風險

----近年來，北京房地產市場上始終有一種所謂“鄉產權”的物業在悄悄出售或出租。這類項目的一個主要特點是開發商都不具備土地出讓證，而只是經過某一級政府（一般為縣、鄉）的認可或參與（當然其中不排除隱含著各種利益關系），就包下一片農田——充其量算作農民的宅基地吧——大興土木搞建筑開發。盡管最終銷售的名目不同——可以叫“家庭莊園”也可能稱“鄉村別墅”，但從收回利潤的周期來看，50年的土地使用期限，對于那些開發商們已經足夠了。這類物業一般都很少在媒體上直接打廣告，更多的是通過口頭傳播、熟人介紹等方式吸引購買者。也有的“鄉產權”開發者發明了一些“市場創意”作宣傳。“家庭農場”在某種意義上與這種模式類似。

----關于“家庭農場”作為一種投資方式之利弊選擇，市場人士的看法大同小異。首都經貿大學房地產系教授張躍慶認為：“依照法律規定的程序，如果郊縣的開發商想開發、出售房地產項目，首先應該將集體性質的土地征為國有，并向國家繳付地價款以獲得土地使用權；然后獲得有關規劃建設許可證和銷售許可證，才能夠將所開發的物業投入市場。”而由地方政府和房地產開發商征用農用集體所有制土地用于蓋房并銷售，與商品房開發顯然是兩個完全不同的概念。“這種方式肯定無法得到有關商品房開發的法律和政策的保護，因而也不具備商品房投資的價值；從這個角度上講，投資的風險極大。”一位業內人士這樣指出。

----“鄉產權”之類物業的存在畢竟又是一種現實。對于購買（投資）者來說，價格低廉當然是一個十分重要的指標。有業內人士甚至也認為，如果你買房的目的就是為了自己居住而并不考慮將來進入市場，“鄉產權”并非不是一種“實惠”的選擇。特別是建在一些相對偏僻的地區的物業（很多人買房恰恰是為了遠離鬧市），受政府政策變動波及的可能性比較小，其“價格性能比”還是比較合算的。

但總而言之，“家庭農場”絕非像銷售人員說的那樣“沒有什么風險”。除了其完全不具備產權安全的保障外，即使作為一種“租賃性投資”，仍要從另一些風險層面認真加以考慮。比如，“鄉產權”項目實際上是以某一級政府的信譽做保證的，而“政府擔保”的承諾也往往最容易為政府所改變。一旦上一級政府明令禁止或實施征地等造成土地性質改變，買房者的利益就不可避免地要受到影響。張教授舉例說，1997年國家搞過一次大型土地使用情況調查，查出不少類似的“違規建房者”，最后都進行了處理。

房地產投資警惕陷阱

就中國目前的房地產市場而言，有關專家將其歸納為幾個不同的層次——規范化的市場、不太規范的市場，以及違法的應該取締的市場。目前有很多房地產項目是在不太規范的市場上進行交易的。特別是近郊區的城鄉結合部和遠郊區縣的城鎮，是許多開發商瞄準的一塊“肥肉”。有些就以“舊村改造”為名，行房地產開發之實。對于房地產投資者來說，對此應當格外保持清醒。

有關部門在調查中發現，某縣城關鎮共有22個行政村，其中17個村未辦理規范的手續就引進資金，在集體所有制土地上進行房地產開發。前幾年這些住宅還有一定的銷路，但由于土地所有制的性質限制，決定了這些住房最終不能進入市場。隨著房地產交易市場逐步規范，無銷售許可證的住宅銷路已越來越差。雖然有的開發商采取降價促銷的辦法，每建筑平方米降到1300－1500元之間，但這樣的物業幾乎無法進入規范的市場流通領域，將來變現的機會極小，購房者無法將之轉換為投資收益，因而還是乏人問津。

----還有一種“聯合建房”的形式也不能不當心：一些在計劃經濟的年代擁有土地使用權的單位，尋找有資金的單位搞“聯合建房”。房屋建成后，雙方按比例分成，不僅有償分配給自己單位的職工，還有些賣到了社會上。這種房屋同樣因為逃避了繳納土地出讓金，也無法正常進入房地產交易市場。投資者對此一定要慎之又慎。

作為一個房地產投資者，保護自己的投資的最簡單方法，就是仔細了解商品房銷售者是否持有“五證”，即計委立項、進行可行性研究的批件；規劃局的規劃使用證；國土局的土地使用證（證明賣方已交納了土地出讓金，擁有產權保證）； 建委的開工建設許可證；房地局的商品房預售許可證。其中最重要的是土地使用證和商品房預售許可證，這表明所購房屋屬于合法交易范疇。