房地產(chǎn)企業(yè)全生命周期財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控路線圖

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)投資對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展影響深遠(yuǎn)。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，用全生命周期理念引領(lǐng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，切實(shí)規(guī)避各類潛在風(fēng)險(xiǎn)，不僅關(guān)系到自身的持續(xù)發(fā)展，也影響著區(qū)域經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。我們立足全生命周期視角，首先梳理房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)因素，再結(jié)合項(xiàng)目運(yùn)行的不同階段，說明相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管控辦法，進(jìn)而提出構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)管理長(zhǎng)效機(jī)制的具體內(nèi)容。期望這些內(nèi)容能為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理工作提供實(shí)踐參考，助力其提升經(jīng)營(yíng)管理水平。

全生命周期視角下

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控措施

近年來，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)保持著健康穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢(shì)，整體成效顯著，但也逐漸顯現(xiàn)出一些風(fēng)險(xiǎn)，比如區(qū)域性差異突出、部分城市商品房庫(kù)存積壓、價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)加大等，這些因素讓部分房企的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有所加劇。對(duì)房企而言，依托全生命周期理念開展系統(tǒng)性的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，是規(guī)避內(nèi)外部風(fēng)險(xiǎn)、保障企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展的必由之路。從這一理念出發(fā)，結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目各階段的運(yùn)營(yíng)內(nèi)容與特征，可將其劃分為四個(gè)階段，各階段涉及的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)因素詳見表格所示。

立項(xiàng)階段的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控。立項(xiàng)階段的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制，需要全面考察主客觀影響因素，做好深入調(diào)研并制定針對(duì)性措施。若項(xiàng)目所在區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展滯后，存在融資困難、購(gòu)買力不足等制約，房地產(chǎn)企業(yè)可考慮重新選擇項(xiàng)目地點(diǎn)以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。如果存在區(qū)域限購(gòu)、房?jī)r(jià)調(diào)控等政策，房地產(chǎn)企業(yè)就需要細(xì)致調(diào)查市場(chǎng)供求，評(píng)估項(xiàng)目開發(fā)的可行性。對(duì)于已確定開發(fā)的項(xiàng)目，可提前在營(yíng)銷租售環(huán)節(jié)做好規(guī)劃，通過提升銷售成效保障資金回流。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)注意在立項(xiàng)階段需要進(jìn)行全方位決策，確保項(xiàng)目穩(wěn)步推進(jìn)，避免因管理不足引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

前期階段的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控。房地產(chǎn)項(xiàng)目前期的關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)因素錯(cuò)綜復(fù)雜，且相互交織影響，需要房地產(chǎn)企業(yè)做好系統(tǒng)性的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控。制定策劃方案時(shí)，既要整合各類信息，也要通過比對(duì)和細(xì)化明確后續(xù)活動(dòng)的節(jié)點(diǎn)與步驟，確保項(xiàng)目有序推進(jìn)。在此基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)還需合理估算各環(huán)節(jié)資金使用，避免因分配不當(dāng)造成工程停滯甚至引發(fā)連鎖風(fēng)險(xiǎn)。融資風(fēng)險(xiǎn)貫穿項(xiàng)目全周期，前期策劃階段就要加以重視，保障資金鏈安全。招投標(biāo)環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)更要加強(qiáng)合同審核與條款細(xì)化，確保內(nèi)容合規(guī)且全面，避免后期爭(zhēng)議引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

建設(shè)階段的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控。建設(shè)階段是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的重中之重，在項(xiàng)目全生命周期中，這個(gè)階段的風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率和數(shù)量都相對(duì)較高。項(xiàng)目建設(shè)時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)需要從工程管理的具體要素著眼，有針對(duì)性地做好各方面風(fēng)險(xiǎn)防控。成本控制上，不妨從盈虧平衡的角度考量，主動(dòng)運(yùn)用新技術(shù)、新材料、新工藝和新型管理模式，減少施工中不必要的資源與時(shí)間浪費(fèi)；加強(qiáng)施工質(zhì)量監(jiān)管，能避免驗(yàn)收不達(dá)標(biāo)、返工造成的成本浪費(fèi)；創(chuàng)新安全管理機(jī)制，可防止重大安全事故帶來的時(shí)間損耗和經(jīng)濟(jì)損失；做好施工節(jié)點(diǎn)控制，讓施工流程有序銜接，能確保工程項(xiàng)目按時(shí)建成；推動(dòng)各工種和技術(shù)層面協(xié)作，還能提升工程項(xiàng)目的整體效益。

運(yùn)營(yíng)階段的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控。房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)階段的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控，可從幾個(gè)重點(diǎn)方向推進(jìn)。房地產(chǎn)企業(yè)開展銷售合同管理需以誠(chéng)信為原則，明確雙方的權(quán)利義務(wù)與風(fēng)險(xiǎn)處理方式，讓合作有章可循；要精準(zhǔn)把握銷售時(shí)機(jī)，選準(zhǔn)最佳節(jié)點(diǎn)促成交易，實(shí)現(xiàn)收益最大化；同時(shí)應(yīng)當(dāng)重視物業(yè)服務(wù)優(yōu)化，提升管理水平，借此樹立良好的企業(yè)形象與口碑，避免因糾紛問題影響企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

房地產(chǎn)企業(yè)全生命周期風(fēng)險(xiǎn)管理長(zhǎng)效機(jī)制的構(gòu)建策略提升對(duì)政策調(diào)控目標(biāo)的認(rèn)知。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的高質(zhì)量發(fā)

展，既要滿足居民住房剛需，也需兼顧行業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定及民眾生產(chǎn)生活的影響，這使得項(xiàng)目效益容易受到國(guó)家政策調(diào)控的顯著影響。為避免項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)與國(guó)家政策導(dǎo)向出現(xiàn)偏差、減少由此引發(fā)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)在立項(xiàng)階段就應(yīng)當(dāng)綜合考量國(guó)家和地方政策，加強(qiáng)相關(guān)政策研判，分析當(dāng)下及未來一段時(shí)期可能的政策變動(dòng)。唯有如此，才能系統(tǒng)整合自身優(yōu)勢(shì)資源，提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的可行性，在前期就將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控到位。

明確認(rèn)識(shí)到市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中，要以利潤(rùn)為導(dǎo)向，用科學(xué)方法分析成本、利潤(rùn)與影響因素的關(guān)聯(lián)。同時(shí)還要關(guān)注市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的作用，了解具體項(xiàng)目所在區(qū)域的市場(chǎng)準(zhǔn)入條件，并精準(zhǔn)分析當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)供求對(duì)價(jià)格的影響。通過這些量化分析，房地產(chǎn)企業(yè)能夠認(rèn)清進(jìn)入市場(chǎng)的優(yōu)劣勢(shì)，找到風(fēng)險(xiǎn)管理的薄弱點(diǎn)，據(jù)此建立系統(tǒng)性預(yù)防體系。這樣一來，即便風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，也能把實(shí)際損失控制在最低水平。

完善項(xiàng)目監(jiān)督管理體系。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，結(jié)合自身經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)構(gòu)建更完善的項(xiàng)目監(jiān)督管理體系，是有效控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。此前所提及的各類風(fēng)險(xiǎn)因素，歸根結(jié)底都與項(xiàng)目管理人員的素質(zhì)和能力相關(guān)。房地產(chǎn)企業(yè)通過加強(qiáng)管理人才隊(duì)伍建設(shè)，打造全方位、全流程的風(fēng)險(xiǎn)管理體系，強(qiáng)化對(duì)項(xiàng)目全生命周期的監(jiān)管，能避免因管理重視不夠、方法不當(dāng)、措施落實(shí)不到位引發(fā)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，項(xiàng)目監(jiān)督管理中要堅(jiān)持以人為本，把人性化管理與規(guī)范化管理結(jié)合起來，這樣才能更好地管控財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，切實(shí)提升項(xiàng)目建設(shè)的經(jīng)濟(jì)效益。

加強(qiáng)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)動(dòng)態(tài)識(shí)別。當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理理念與模式持續(xù)變革，依托大數(shù)據(jù)分析、BIM等技術(shù)搭建項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)動(dòng)態(tài)管理體系，精準(zhǔn)識(shí)別項(xiàng)目全生命周期的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，已成為管控的重要方式。在管理過程中，房地產(chǎn)企業(yè)可整合歷史經(jīng)營(yíng)與財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，結(jié)合工程項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)，構(gòu)建完善的風(fēng)險(xiǎn)管控?cái)?shù)據(jù)庫(kù)；借助關(guān)聯(lián)規(guī)則算法等工具找出風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生與各類影響因素的關(guān)聯(lián)，精準(zhǔn)預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率，進(jìn)而生成管控方案，方便管理人員提前采取針對(duì)性措施，以此降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生可能。

房地產(chǎn)企業(yè)遵循全生命周期理念優(yōu)化財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，對(duì)提升經(jīng)營(yíng)效益作用顯著。企業(yè)管理者需切實(shí)轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)觀念，重視各環(huán)節(jié)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控，通過運(yùn)用新型技術(shù)、建設(shè)人才隊(duì)伍，有效提高風(fēng)險(xiǎn)管控水平，為企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展筑牢根基。