加強國有企業資產租賃管理分析促進高質量發展

國有企業是國民經濟的穩定器和壓艙石。近年來，國資國企按照黨中央決策部署，涉深水區、啃硬骨頭，將國有企業改革推向縱深。資產租賃作為國有企業經營發展的重要組成部分，也是國有企業在深化改革過程中探索靈活高效市場機制和管理體系的重要途徑。為確保國有資產保值增值，有效化解國有企業在資產租賃管理中存在的堵點和難點，筆者通過對國有企業資產租賃管理問題進行分析研究，提出了針對性的應對措施，為解決國有企業資產租賃管理問題提供了參考性對策。

一、國有企業資產租賃概述

國有企業是推進國家現代化、保障人民共同利益的重要力量。根據《企業國有資產交易監督管理辦法》（國務院國資委、財政部第32號令）的規定，國有企業范圍涵蓋了國有獨資企業（公司）、國有全資企業、國有控股企業。一般而言，國有資本持股比例超過 50% 的企業被認定為國有企業。然而，有時即使國有資本的直接或間接持股比例未達到 50% 的企業，若其作為第一大股東，并且能夠通過股東協議、公司章程、董事會決議或其他協議安排對企業實際進行支配，也被視為國有企業。國有企業的資產由政府投入，所有權屬于全體人民。國有企業的經營性質決定了其資產管理的目標是提高資產使用效益，追求資產保值增值。

國有企業被稱為“共和國”長子，經過幾十年的發展，積累了一大批存量資產，且大多采用自營、合營、租賃等模式運營管理。采取自營模式的，國有企業投入成本較高且回收周期較長；采取合營模式的，國有企業需要在事前評估合作運營商、選擇合作模式、事中監督、事后分紅等，流程繁瑣且溝通成本較高；資產租賃模式則是在不改變資產所有權的情況下，由國有企業與承租人訂立租賃合同，在一定時期內，對資產的占有權、使用權實行有償出租和承租者自主運營的一種經營方式。資產租賃模式偏流程化，租賃收入能夠為國有企業帶來較為穩定可觀的現金流。

二、國有企業資產租賃管理中存在的問題

近年來，國有企業在資產租賃管理方面積累了一些經驗，取得了一些成效，但也存在著這樣那樣的問題，主要表現在：招租方式不夠靈活、資產管理的信息化水平不高、“二房東”轉租較多、逾期租金追繳困難等。

1.資產招租方式不夠靈活，市場響應速度不快。為規范資產租賃行為，防止國有資產流失，國資監管部門要求國有企業資產租賃原則上須進場交易，采用公開招租方式在相關產權交易平臺進行公開交易，招租價格要聘請有資質的資產評估機構作出評估，并經過企業領導班子集體決策，招租流程和價格相對固化。這使得國有企業資產無論是從招租流程、出租價格還是資產使用方面，與私有產權相比，招租靈活性和市場應變性都不足。一些意向承租人很想租賃國有資產，但因為不熟悉產權交易系統、報名投標流程復雜、流標后再次招租間隔時間較長等原因，導致其更傾向于租賃私有產權資產。另外，從提高國有資產收益的角度出發，公開招租遵循“價高者得”的原則，但在公開競價過程中，有時會出現惡性競爭，導致最終成交價虛高，偏離市場實際租金水平。有的承租戶按照多輪競價后的中標價簽訂租賃合同開始經營后，發現力不從心，很難在租金高出市場平均水平的情況下承擔持續經營的壓力，提前退租現象不斷增加。有的承租戶中標后發現租金過高，在規定期限內不去簽訂租賃合同，導致公開招租棄標、廢標現象屢見不鮮。同時，招商引資優惠政策也在一定程度上降低了資產租賃收益。目前，地方國有企業大多承擔著本級政府產業發展平臺的職能，其投資建設的產業園區或商務樓宇，承租戶不少是政府招商引資來的企業，這些招引來的企業享受招商引資優惠政策，這其中就包括裝修免租期和租金優惠等。部分項目優惠政策給予招引企業的裝修免租期較長，租賃價格低于市場價，租期較長且租金增幅較低，影響了資產租賃收入和國有企業效益。

2.資產管理信息化水平不高，權證缺失情況較多。目前，部分國有企業資產管理的信息化水平不高，面臨著資產數據分散、信息孤島的情況，不同部門之間的資產信息難以共享。這些可能是由于歷史遺留問題、技術更新滯后或管理層的重視程度不夠等原因導致，使得資產管理的流程繁瑣、效率低下，難以實現資產租賃流程的實時監控和資產的優化配置。同時，部分國有企業由于成立時間較早，一些資產的年代久遠，因建成時未及時辦理相關權證，或者由于企業改制、劃轉以及行政區劃調整等原因，導致權證辦理困難。也有一部分國有企業負責人的產權保護意識不強，存在“土地房產都是國家的，有無證無所謂”的思想，造成多年來未辦理產權證。還有一些資產存在權屬爭議，導致權證一直無法辦理。這些沒有產權證的資產可能會出現管理漏洞，未將其納入財務和業務臺賬中管理。亦或是在正常管理的過程中被動降低了資產價值，在租賃市場上往往難以提高其租賃價格，潛在的承租戶可能會擔心產權問題而降低租賃意愿或壓低租金。權證缺失也會導致國有企業在資產租賃時面臨一定的法律風險，引起一些不必要的產權糾紛。

3.“二房東”轉租較多，禁止轉租落實困難。目前，國有資產在租賃過程中存在較多的轉租情況。房東直租與承租后轉租的租金存在價差，滋生了“二房東”及轉租行為。分析資產轉租產生的原因，主要有以下幾種。一是租賃資產的供給與市場需求時點不對應、租賃資產不符合意向承租人需求。市場經濟條件下，經營權也是一種特殊商品，租金就是它的市場價格，在不同時期也會有一定的價格波動，“二房東”運用信息差，通過買賣經營權（低進高出）實現利潤。當市場供應的房屋租金有提漲空間、或者房屋位于繁華鬧市地段，就會刺激“二房東”囤房轉租行為，這是資本流動的自發行為，市場經濟條件下只能引導而無法徹底根除。二是國有資產招租公告時間長、競價結果不確定性大，合同約束條件多、退租手續繁瑣等，許多承租戶主觀上抗拒網絡競價方式，寧愿選擇從“二房東”處直接協商租賃資產。三是國有企業資產招租條件一旦公告就不能改動，私人協議方式則更加靈活，對租期長短、租金價格、履約保證金、支付期限和方式等內容，都可以通過雙方協商調整。四是由于國有資產管理制度規定不允許私自轉租，這對于已經轉租經營的實際經營者將造成實際損害，因此很多轉租一旦形成，“二房東”與實際承租人的說辭一致，堅稱雙方是合作經營關系，拒不承認轉租行為，難以形成指證“二房東”轉租的有效證據。

4.逾期租金追繳困難，資產管理人才缺乏。有的部分承租戶可能因經營不善、資金鏈斷裂等原因發生經營困難，無法按合同約定按時支付租金，便產生了逾期租金。對于逾期租金的追繳，國有企業一般會設定一定的期限，如果一定期限內承租人仍未支付租金，就依據租賃合同提起民事訴訟，通過法院判決及強制執行來收回逾期租金。《民法典》等法律法規對租賃雙方的權利和義務進行了明確規定，但實際工作中，由于民事訴訟的一審、二審以及再審程序復雜、訴訟周期較長、強制執行難度較大，部分逾期租金實際很難通過法律途徑收回，國有企業經常面臨“贏了官司也拿不回錢”的情況。有的承租戶甚至利用法律漏洞或采取其他手段逃避租金支付義務，提前轉移財產，導致訴訟判決后名下無可供執行的財產，國有企業的租金無法及時追回，只能長期掛賬處理。一些國有租賃企業，逾期未收回的租金達到上百萬元。另外，資產租賃管理也是一項系統性工程，其管理的質量主要取決于其人才的專業程度和一定的知識儲備。例如，對于資產租賃經營數據的處理、風險防范、租賃矛盾的化解、與承租戶的有效溝通、退租退鋪、轉租及拖欠租金等問題的解決，都必須依靠經驗豐富、責任感強、應變能力和解決突發問題能力較強的專業人員處理。目前，一些國有企業的資產管理人員年齡偏大、專業能力不足，還無法適應當前資產租賃管理工作要求。

三、對策建議

要解決國有企業資產租賃管理中存在的問題，就要完善國有企業資產租賃管理體制機制，提高市場響應速度；提升資產信息化管理技術，加強國有資產產權保護；依法合規管治轉租現象，維護租賃市場秩序；落實擔保措施降低逾期租金風險，完善人才儲備機制，從而助力國有企業資產租賃管理工作高質量發展，努力實現國有企業資產管理的保值增值目標。

1.建立靈活高效的資產租賃管理機制，提高市場響應速度，提升資產租賃收益。一是國有企業作為中國特色社會主義市場經濟的“頂梁柱”，國有資產租賃又是國有企業的重要業務，國資監管部門要在資產租賃管理上加大授權放權力度，給予國有企業靈活發展空間和相應的政策支持，以便國有企業能夠根據資產租賃市場的快速變化，對資產租賃事項進行及時調整和響應，從而縮短資產空置期，加快閑置資產去化，提高資產租賃收益。例如，對一定限額以下的資產租賃允許采取現場拍賣的方式，對合作多年的優質承租戶以及上市公司、金融機構、中華老字號、各級行政事業單位和國有企業，允許采取協議租賃方式等。二是國有企業內部要完善資產租賃管理制度，明確資產招租的范圍、方式、具體操作細則，按照不相容職務相分離的原則，建立關鍵崗位人員輪崗制度和資產評估中介機構庫，制定中介機構管理辦法，形成一套標準化公開招租簡潔流程，通過線上、線下多種方式，加大招租宣傳推廣力度，廣泛征集意向承租人，確保招租信息能夠通過有效途徑傳播到潛在合格的承租人那里，減少信息不對稱。三是在落實招商引資優惠政策時，采取“收支兩條線”方式管理。一方面，國有企業按照市場租賃價格與招引落戶的企業簽訂租賃合同并收取租金；另一方面，政府相關部門及時兌現招引企業的財政獎補政策。這樣更加有利于加強對招引企業在政策兌現前的過程跟蹤和考核評價，也可以有效保障國有資產租金收益和國有企業現金流。

2.提升信息化管理技術，加強國有資產產權保護。一是提升國有資產信息化管理技術和水平。建立國有資產租賃管理信息化系統，為每處資產分配唯一的識別碼，并在信息化管理系統中記錄其位置、狀態、使用情況，運用大數據賦能，摸清家底，從而降低資產損毀、滅失的風險。以資產管理為抓手，將資產檔案、租賃合同、承租戶信息、租金收繳、安全巡檢、故障維修等各模塊建立網格化關聯，將所有國有資產租賃業務的相關數據集中在統一的信息系統上，實現資產租賃管理流程全覆蓋。提高數據的準確性和一致性，避免重復錄入和數據冗余，建立業務數據庫，實現企業內部各項數據共享、業務互動、智能統計、線上審批、決策分析等功能，不斷優化資源配置、提升管理效率、增強決策支持。此外，還可以運用數據分析和智能算法進行租賃風險評估和監控，提前預測風險并發出警報，檢測異常行為，及時應對。二是加強國有資產的產權保護。國有企業要進一步強化法治思維，增強產權意識，以產權登記為基礎，組織開展資產全面清查。對清查中發現的資產權證不全問題，國有企業管理層要集中時間和力量專門研究，高位推動解決。要主動對接自然資源、城鄉建設、不動產登記等部門，爭取工作支持。例如，缺失的土地使用證、規劃許可證等可以申請辦理補正或補發；無法補證或補發的，通過實地調查來確認資產權屬和使用情況，向不動產登記機構提出申請，由登記機構人員實地調查并出具調查報告。同時，在相關媒體或政府門戶網站上發布公告，征求公眾意見，以確認資產權屬無爭議。在確保資產權屬清晰、無爭議的前提下，及時向黨委政府請示并協調相關部門給予容缺辦證。通過完善資產權證，及時登記入賬，提高國有資產價值，減少產權糾紛。

3.依法合規管治資產轉租行為，維護租賃市場秩序。本著“保護合法、打擊非法、減少矛盾、保障收益”的原則，規范轉租行為，減少資產空置，妥善處理“二房東”轉租問題。一是調整資產租賃管理工作思路，對轉租行為化“堵”為“疏”，通過規范轉租程序，減少資產空置。對于經過公開招租程序成交的承租人。例如，因故主動申請轉讓租賃權，經出租人同意后，可辦理轉讓手續，明確責任劃分，禁止擅自轉讓。二是建立轉租舉報制度，理順租賃關系，遏制職業“二房東”發展。鼓勵實際經營者揭發惡意轉租行為，避免收回房屋的清場糾紛和信訪隱患，在兼顧國有資產租賃收益的同時，保障實際經營者的合法權益。例如，在證實存在擅自轉租行為后，國有企業解除與“二房東”的租賃合同，并按照不低于原合同租金的原則，直接與實際經營者簽訂租賃合同，由其履行租賃合同的義務。三是會同產權交易機構建立并完善“承租人不良信用記錄”制度，對經舉報證實的職業“二房東”，依法采取懲戒措施，限制其參與政府采購、招標投標等活動，以維護租賃市場秩序，保障承租戶合法權益，促進國有資產租賃市場的健康發展。

4.落實擔保措施降低逾期租金風險，完善專業人才儲備機制。針對逾期租金難以追繳的問題，在簽訂資產租賃合同時要明確約定租金的支付方式、期限、逾期付款責任等關鍵條款。設定明確的租金支付日期、逾期支付的滯納金標準，以及在承租戶逾期支付租金時出租方享有的解除合同、收回租賃資產等權利。探索建立資產租賃擔保制度，國有企業可以在與承租人簽訂租賃合同時，要求承租人提供擔保人或擔保物，就承租人的租金支付義務簽訂擔保函，承擔連帶擔保責任。當承租人逾期不支付租金時，追加起訴擔保人或執行擔保財產，從而有效降低逾期租金追繳風險。國有企業在實際工作過程中要設定一定的預警期限，對承租人的經營狀況進行定期監測和評估。一旦發現承租人存在經營不善、資金鏈斷裂等可能導致拖欠租金的情況，立即啟動預警機制，以保證金抵扣應交租金，降低租金損失風險。另外，國有企業還要制定資產管理人才培養計劃，定期開展常態化、系統化、專業化的培訓，組織學習與資產管理相關的法律法規和規范性文件，不斷提升資產管理人員的專業知識和實踐能力，培養綜合能力較強的資產管理人才。要完善人才儲備機制，建立專業人才儲備庫，豐富資產管理人員專業提升機會，提供成長平臺，將業務培訓、管理培訓等提升機會向其優先傾斜。通過抓好建、育、管、用四個關鍵環節對專業人才進行重點培養，強化專業理論和實踐培訓等，致力打造人才“蓄水池”，備足發展“動力源”，為國有企業資產租賃管理工作的高質量發展蓄積能量。

（作者單位：合肥市廬陽區國有資產管理中心）