新常態下房地產企業內控實施問題及優化對策研究

摘" 要：在新常態背景下，房地產行業競爭激烈，房地產企業面臨新的發展挑戰及市場變化，對此，房地產企業需要不斷提升自身競爭實力，并加強品牌建設和市場營銷，吸引更多的客戶及外部投資者。房地產企業在新常態環境下需要及時優化發展戰略，強化內部控制制度及措施實施，快速適應市場變化，著眼于內部控制體系建設和實施，全面應對變化不斷的風險環境，促進提高企業經營效率和規范管理。目前，房地產企業內部控制實施過程中面臨一定的問題和挑戰，房地產企業應深入研究內部控制實施情況，并且立足實際提出優化對策，建立符合企業發展需求的內部控制管理體系。

關鍵詞：新常態；房地產企業；內部控制實施

DOI：10.12231/j.issn.1000-8772.2025.17.157

隨著我國宏觀經濟進入新常態，房地產市場也面臨著諸多挑戰和變革，在新常態下，房地產企業內部控制實施不僅需要適應市場變化，更需要滿足新的管理需求和風險挑戰。然而，目前一些房地產企業在內部控制實施中存在諸多問題，比如，內部控制機制不完善、風險意識不夠等，因此，有必要對房地產企業內部控制實施問題進行深入分析，并提出相應的優化對策，以提升企業內部控制水平，降低風險威脅，增強企業市場競爭力。

1 新常態下房地產企業內控實施意義

房地產企業實施內部控制可以幫助其建立健全的管理制度和內部控制機制，提高企業的整體運營效益，降低各種風險，保護企業的利益和形象，有利于企業持續穩健發展。首先，新常態下，房地產市場面臨諸多挑戰和機遇，內部控制管理可以幫助企業及時識別、評估和應對風險，包括市場風險、財務風險、法律風險等，從而降低企業面臨的各種風險。其次，內部控制管理有助于規范企業的資金流入和流出，提高資金利用效率，減少資源浪費，防范資金風險，并保障企業的資金安全和合規經營。再次，通過內部控制管理，房地產企業可以規范業務流程，有效監控和管理各項業務活動，提高工作效率，降低成本，加強公司內部協調和溝通，提升企業整體運營水平。最后，內部控制管理可以提供及時、準確的信息和數據支持，幫助管理層做出科學的決策，同時也可以幫助企業建立有效的監督和反饋機制，確保決策的科學性和可行性。

2 新常態下房地產企業內控實施問題

2.1 內部控制環境有待優化

部分房地產企業在經營過程中重點關注企業盈利，對于市場環境和政策變化的分析不充分，導致企業內部組織結構設置不科學，管理層未能全面認識與掌控內部控制環境，而且內部職責分工不清晰，影響內部控制實施效率。比如，某大型房地產公司面向內部員工展開調查，發現70%的員工在調查中表示，對自己部門的職責和權限不明確，項目管理部與財務部間的溝通效率僅為45%，導致公司項目延期率達25%，導致客戶滿意度下降20%，并且項目開發中額外人工成本增加，造成年度損失200萬元。同時，房地產企業員工對內控重要性的認知不準確，員工培訓機制不完善，而且在當前形勢下房地產企業人才流動性增加，部分房地產企業面臨人才流失問題，導致企業員工整體素質降低及業務能力不足。

2.2 風險管理機制不完善

部分房地產企業的風險管理機制不完善，風險管理意識薄弱，風險評估應對體系缺乏合理性，一方面，房地產企業在經營過程中只關注單一風險因素，缺乏對多種風險因素的綜合評估，無法全面把握整體風險情況。而且在面臨風險時，沒有及時采取有效的風險控制和化解措施，導致風險進一步擴大。另一方面，部分房地產企業存在信息不透明的情況，導致難以及時全面了解真實的風險情況，加之風險管理體系和流程不完善，使企業的風險評估的準確性和有效性受到影響。例如，某房地產公司在開發項目時，對市場波動風險評估不足，在過去三年中，市場價格波動率達到20%，而公司風險評估模型未能及時反映，計劃中的10個項目中，7個項目因市場下跌而出現資金流動性問題。因風險評估不足導致該公司的項目投資回報率下降30%，投資者信心受損，二次融資困難，融資成本上升2%。

2.3 控制活動管控缺乏合理性

一些房地產企業內部控制活動管控缺乏合理性。首先，開發項目控制強度不足，房地產企業的項目開發管理職責劃分不清晰，導致項目開發期間出現互相推卸責任的情況，影響項目控制成效，成本控制、質量管理、進度管控等落實不到位，從而項目開發建設無法達到預期的效益目標。其次，銷售活動控制效率低，部分房地產企業對銷售策略的調整滯后，未能全面考慮市場需求及消費者偏好，銷售渠道單一化，導致部分項目產品的銷售量提升緩慢。最后，房地產企業的資金預算控制措施落實不到位，部分企業在資金預算控制方面缺少嚴格審核，預算資金管理效果不佳，實際支出資金費用不斷增加，甚至出現預算資金失效的現象，嚴重影響企業的經濟利潤。

2.4 信息與溝通機制有待改進

信息與溝通機制不完善是新常態環境下房地產企業面臨的常見性問題，通常出現在項目管理、銷售及市場推廣方面。在實務中，部分房地產企業存在信息管理不足的現象，內部信息流動不暢，造成決策滯后、資源浪費等風險。在新常態環境下，房地產行業市場環境變化迅速，企業必須及時掌握最新的市場動態及競爭對手信息，以此調整戰略方針，但信息管理不善，導致企業錯失市場機會，進而影響企業的市場競爭實力。此外，房地產企業的內部和外部溝通機制不完善，內部信息協同共享效率低，外部信息獲取不及時，嚴重影響企業項目開發建設進度和業績目標實現。

2.5 內部監督控制效果不佳

內部監督機制是確保房地產企業經濟業務高效運轉的基礎，便于企業及時發現并處理業務運行中的問題，從而免受較大的經濟損失。但是部分房地產企業的內部監督控制效果不佳，一方面，房地產企業的內部審計部門獨立性不強，對經濟業務項目的審計檢查分析缺乏合理性，未能及時開展運營和內部控制執行專項審計工作，內部審計成效較低。另一方面，房地產企業的內部監督制度執行力度不足，內部監督機制的職責不清晰，導致監督職能落實不到位，監督部門的職責與其他部門的職責相互交織，容易出現監督盲區。

3 新常態下房地產企業內控優化對策

3.1 優化內部控制環境

隨著經濟形勢的變化，房地產企業應當全面審視自身經營發展現狀，立足實際優化內部控制環境，加大內部控制制度和措施實施力度，不斷完善內部控制體系建設，規范企業管理流程，加強員工培訓和教育，提高員工素質和業務能力，加強風險管理，規范經營行為。首先，房地產企業可以加強內部控制環境的構建，建立內部控制機制和制度體系，包括完善內部控制、審計、風險管理等制度，明確內部控制責任部門和人員，建立內部控制信息披露制度，加強內部審計和監督檢查。其次，通過加強內部控制文化建設，營造良好的內部控制氛圍，建立內部控制文化宣傳教育機制，制定內部控制文化建設方案，開展內部控制文化建設活動，宣傳內部控制理念和重要性，營造全員參與、重視內部控制的工作氛圍。最后，房地產企業可以加強對員工的培訓和教育，提升員工的內部控制意識和素質。并且定期組織員工參與內部控制知識培訓、風險管理培訓、合規性培訓等，確保員工具備內部控制知識和技能，提高員工對內部控制工作的重視和執行力度。

3.2 完善風險管理機制

房地產企業應當不斷加強風險管理意識，建立完善的風險管理體系，加強信息披露透明度，及時響應風險，全面評估和應對各類風險，確保企業在新常態下的穩健發展。首先，房地產企業需要建立完善的風險管理體系，包括明確的風險管理組織結構、職責分工和風險管理政策，明確各級管理人員的風險管理責任，確保風險防控工作的有效開展。其次，房地產企業需要建立全面的風險評估機制，對各類風險進行全面評估和分析，包括市場風險、政策風險、經營風險、資金風險等，及時發現和識別潛在的風險隱患。再次，基于風險評估結果，房地產企業需要制訂相應的風險管理計劃，明確風險防控的具體措施和時間表，確保風險防控工作的有效落實。最后，房地產企業需要建立健全的信息披露和溝通機制，及時向各級管理人員和利益相關者披露風險情況和防控措施，加強內部溝通協調，確保風險防控工作的有效開展。此外，房地產企業需要建立健全的風險監測和反饋機制，及時跟蹤各類風險的變化和發展趨勢，及時做出相應的調整和應對措施，確保風險防控工作的持續有效性。

3.3 加強管控控制活動

房地產企業應加強對控制活動的管理，細化內部控制措施，首先，在開發項目控制方面，房地產企業需要考慮市場需求的變化，更加注重項目的定位和規劃，以符合市場需求。同時，房地產企業還需要謹慎控制項目的投資規模和周期，避免過度開發導致資金緊張和庫存風險。房地產企業應當加強對項目開發的規劃和執行過程的監督，建立完善的項目開發管理制度和流程，對項目開發過程中的各項工作進行細致規劃和跟蹤，確保開發項目按時按質完成。而且房地產企業應不斷加強對項目開發成本、周期、風險等方面的控制，建立成本管控機制，有效控制項目開發成本。其次，在銷售活動控制方面，房地產企業需要根據市場需求和消費者偏好進行銷售策略的調整，而且在新常態背景下，消費者更加注重產品品質和服務體驗。因此，房地產企業需要提升產品的品質和服務水平，以提高銷售的轉化率和客戶滿意度，房地產還需要加大對銷售渠道的管理和控制，確保銷售渠道的質量和效率。與此同時，房地產企業應針對銷售活動建立完善的銷售管理制度和流程，加強對銷售活動的監督和管理，對銷售過程中的合同簽訂、資金收付、客戶信息管理等環節進行嚴格規范，防范銷售風險，保障銷售業績的實現。最后，在資金預算控制方面，房地產企業需要審慎制定資金預算，合理分配資金的投資和運營，避免出現資金鏈斷裂和資金短缺的情況。在資金使用設計時，企業需要注意資金使用的效率和合理性，對資金的收支情況進行嚴格管控，明確資金使用的權限和流程，避免因為資金浪費和盲目投資帶來的風險，并且建立健全的資金監控和風險管理機制，加強對資金的監測和預警，確保資金的合理使用和安全運作，以防范各類資金風險。

3.4 改進信息溝通機制

房地產企業需要采取有效措施改進信息溝通機制，首先，房地產企業需要重視建立信息管理體系，引入先進的信息管理系統和軟件工具，實現數據、文件的集中管理和共享，提高信息檢索和傳遞效率，同時，建立標準化的信息分類和歸檔體系，方便員工快速定位和獲取所需的信息。房地產企業需要完善信息系統的信息處理、事務處理、計劃控制反饋等功能，以便于企業能全面掌握業務流程中的風險因素并預警。其次，房地產企業需要建立和完善內部溝通機制，包括定期舉行部門會議、通報工作進展、制訂協作計劃等方式，加強團隊成員之間的信息交流和共享。房地產企業還可以運用現代化的通信工具，如郵件、即時通訊軟件等，加強員工之間的信息溝通。例如，某房地產公司為保證各項目能及時進行信息溝通，建立了部門聯席會議會商機制，并定期召開項目會議，確保企業內部信息資源能快速高效流轉，以此促進企業內部控制落實及實現企業經營管理目的。最后，房地產企業需要積極開展與客戶、供應商、合作伙伴等外部利益相關者的溝通與合作，企業可通過定期舉辦業務交流會、客戶反饋會、合作伙伴聯誼會等活動，及時了解外部信息和需求，提高企業對外部動態的感知和響應能力，基于市場信息、競爭對手信息等調整房地產企業下一步發展規劃及戰略方針。

3.5 優化內部監督機制

房地產企業應結合實際不斷優化內部監督機制，首先，房地產企業需要建立完善的內部監督控制機制，包括設立內部監督部門，明確內部監督的職責和權限，建立內部監督的標準和程序，以及建立內部監督的信息系統和技術支持，做好內部監督統籌規劃，確保監督工作能覆蓋企業經營全流程，全方位監督控制企業整體運營情況及內部控制實施情況。其次，房地產企業需要建立有效的監督機構和流程，包括設立監督委員會，明確監督的責任和權限，建立監督的流程和程序，確保監督的獨立性和有效性。完善內部審計組織，提高審計獨立性，強調審計組織在房地產企業的監督地位，強化其權威性，減少管理層對審計工作的干預，持續強化內部審計審查作用，針對企業的經營活動、資金流向、合規性等進行全面審計，針對具體問題提出整改意見，防范內部風險。再者，房地產企業應當建立有效的內部審核和評估機制，包括對內部監督控制機制的定期審核和評估，找出存在的問題和不足，及時改進和完善。最后，運用信息化技術，建立房地產企業內部監督信息系統，實時跟蹤檢測內部控制執行及企業經濟業務運營情況，及時收集并分析經營數據，向管理層反饋關鍵信息數據，從而為企業決策提供可靠的依據。此外，房地產企業需要強化內外部監督控制，尤其是外部監督機制建設，房地產企業需要對項目設計單位、施工方、監管單位等工作質量進行監督控制，履行監督權責，并且重視提升監督人員綜合素質，確保其能充分認識到監督責任，并嚴格按照制度完成監督工作，及時反饋業務流程中的問題，迅速提出解決方案，以此完善企業的內部控制。

4 結束語

綜上所述，在新常態下房地產企業內部控制的實施至關重要，房地產企業內控實施需要與時俱進，緊跟市場、政策、法規和技術的發展，結合市場變化不斷調整內部控制措施。隨著我國實施更加嚴格的房地產監管政策，房地產企業內部控制的實施將面臨更大的挑戰和機遇，可以預見的是，房地產企業內部控制實施將更加規范化、科學化和智能化。對此，房地產企業需要通過大數據、人工智能等技術手段優化內控流程，提高內部控制效率和效果。在未來房地產企業將更加注重社會責任和環境保護，其內部控制實施也將更加注重可持續發展和社會效益，因而房地產企業需要加強與政府、社會各界的合作，共同推進房地產行業的健康發展和內部控制實施效率的提升。

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作者簡介：葉曉平（1987-），女，漢族，廣東河源人，本科，中級會計師，研究方向：內部控制。