加強內(nèi)部控制助推房地產(chǎn)企業(yè)健康長遠發(fā)展

摘" 要：隨著我國經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展，民眾生活質(zhì)量明顯提升。房地產(chǎn)企業(yè)作為國民經(jīng)濟的重要支柱，其規(guī)模持續(xù)擴張并展現(xiàn)出多樣化的發(fā)展趨勢，使得房地產(chǎn)市場的競爭愈發(fā)激烈，開發(fā)企業(yè)面臨的生存壓力不斷增加。為了有效降低運營中可能出現(xiàn)的各種風險，房地產(chǎn)企業(yè)應加強內(nèi)部控制，構建完善的財務管理體系，推動房地產(chǎn)開發(fā)與運營流程的規(guī)范化。

關鍵詞：內(nèi)部控制；房地產(chǎn)企業(yè)；健康長遠發(fā)展

【DOI】10.12231/j.issn.1000-8772.2025.01.160

內(nèi)部控制是指房地產(chǎn)企業(yè)執(zhí)行以實現(xiàn)其發(fā)展策略和經(jīng)營目標所采取的一系列措施。隨著房地產(chǎn)市場向穩(wěn)定增長趨勢轉(zhuǎn)變，行業(yè)內(nèi)競爭也變得更加激烈，單靠擴張規(guī)模來增加經(jīng)濟效益已不再可行，房地產(chǎn)企業(yè)需要加強內(nèi)部控制，提升管理效率及風險防范能力，以增強市場競爭力，更好地應對內(nèi)外部環(huán)境的變化，促進企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。

1 新時代房地產(chǎn)行業(yè)特點

隨著消費者偏好的不斷變化，住房功能逐漸從基本居住需求轉(zhuǎn)向品質(zhì)生活追求，促使房地產(chǎn)產(chǎn)品向高端化發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)市場細分，針對不同消費者群體設計差異化產(chǎn)品，以滿足其多層次的消費需求。在國內(nèi)宏觀經(jīng)濟的調(diào)整下，房地產(chǎn)企業(yè)在資本配置上呈現(xiàn)出更加多元的趨勢，企業(yè)更傾向于在確保資本安全性的基礎上尋求資本增值，要求企業(yè)在進行資本運營時強化對財務杠桿的管理，優(yōu)化資產(chǎn)負債結(jié)構，提高資本效率。以資產(chǎn)證券化、REITs等方式，可以解決資金鏈的問題，通過風險分散降低企業(yè)經(jīng)營的系統(tǒng)性風險。新時代，財務風險管理是房地產(chǎn)企業(yè)不得不面對的挑戰(zhàn)，企業(yè)需要建立健全的財務風險控制體系，加強對現(xiàn)金流的監(jiān)控，合理配置財務資源，確保資金的有效利用。房地產(chǎn)企業(yè)還需要加強對外部經(jīng)濟環(huán)境變化的敏感度，運用期權、期貨等金融工具來對沖可能出現(xiàn)的市場風險。隨著房地產(chǎn)監(jiān)管政策的加強，企業(yè)需要嚴格遵守國家關于房地產(chǎn)的各項財務法規(guī)，以完善內(nèi)部控制系統(tǒng)，加強對財務報告編制的監(jiān)督，確保財務信息的準確性，以增強企業(yè)的市場信譽。

2 房地產(chǎn)企業(yè)加強內(nèi)部控制的意義

2.1 推動房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)戰(zhàn)略目標

內(nèi)部控制的強化是推動房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)戰(zhàn)略目標的關鍵驅(qū)動力，有助于提高風險管理效率，提升決策質(zhì)量，構建穩(wěn)健的企業(yè)運營框架。有效的內(nèi)部控制系統(tǒng)能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)更好地識別市場風險，采取相應的緩解措施，提高企業(yè)的風險應對能力，企業(yè)需要實施精細化的資金管理，確保資金的合理配置，縮小風險敞口。內(nèi)部控制能夠強化企業(yè)的合規(guī)性，保證企業(yè)在動態(tài)變化的法規(guī)環(huán)境中遵守相關法律法規(guī)，避免因合規(guī)問題引發(fā)的財務損失，同時也能夠提升決策質(zhì)量，提供準確的財務信息輔助管理層制定科學的戰(zhàn)略決策。此種信息的透明度直接影響戰(zhàn)略規(guī)劃的實施效果，推動企業(yè)朝著長期目標穩(wěn)步前進。房地產(chǎn)行業(yè)的周期性特點要求企業(yè)具備較強的戰(zhàn)略規(guī)劃能力，加強內(nèi)部控制能夠提高企業(yè)治理結(jié)構的健全性，提升企業(yè)應對外部經(jīng)濟波動的韌性，確保企業(yè)在激烈的市場競爭中實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，最終實現(xiàn)其戰(zhàn)略目標。

2.2 提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理水平

加強內(nèi)部控制能夠提升房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理水平，是全面提高其經(jīng)營管理水平的關鍵手段。此種全方位的提升，從風險控制到成本管理，從決策支持到企業(yè)文化建設，共同作用于企業(yè)的長期發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)應當認識到內(nèi)部控制在提高經(jīng)營管理水平方面的重要性，并將其作為實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標的基礎性工作來持續(xù)推進。內(nèi)部控制體系的建立使得企業(yè)有效監(jiān)管其業(yè)務流程，確保經(jīng)營活動的合規(guī)性。精細的預算管理可以優(yōu)化資源配置，增強財務穩(wěn)健性，強化審計機制，以保障財務報告的準確性，使管理層基于可靠數(shù)據(jù)做出戰(zhàn)略決策。內(nèi)部控制還能加強企業(yè)內(nèi)部各部門間協(xié)調(diào)性，以標準化操作流程實現(xiàn)部門間更高效的信息流通，使企業(yè)快速響應市場變化，靈活調(diào)整運營模式。內(nèi)部控制的有效執(zhí)行也促進企業(yè)文化的正向建設，制定相關行為準則增強員工的責任感，在競爭激烈的房地產(chǎn)市場中維持企業(yè)競爭力。

2.3 提升房地產(chǎn)企業(yè)的風險防控能力

在房地產(chǎn)行業(yè)中，企業(yè)面臨的主要風險包括市場風險、信貸風險、法律風險及操作風險等，健全的內(nèi)部控制系統(tǒng)能有效識別這些風險，制定出相應的風險緩解策略。實施嚴格的財務控制程序可以確保財務數(shù)據(jù)的準確性，減少財務欺詐行為，降低法律風險，并建立健全的項目評估流程，以加強對投資決策的監(jiān)督，確保每項投資都基于充分的市場分析，避免過度投資。在房地產(chǎn)項目的具體操作中，標準化的操作流程能夠確保項目按照預定計劃執(zhí)行，避免成本超支問題，同時對供應鏈管理實施監(jiān)督，確保供應商的選擇符合企業(yè)的質(zhì)量標準，降低項目實施過程中的風險。在信息技術日益發(fā)展的今天，房地產(chǎn)企業(yè)更需要加強對信息系統(tǒng)的安全控制，以防止數(shù)據(jù)泄露帶來的風險，定期的系統(tǒng)審計、實施有效的數(shù)據(jù)備份可以提高企業(yè)對信息安全威脅的防御能力，保障信息的安全性[1]。

2.4 優(yōu)化內(nèi)部控制與企業(yè)治理結(jié)構

在當今競爭激烈的市場環(huán)境中，房地產(chǎn)企業(yè)需要建立健全的內(nèi)部控制機制，完善企業(yè)治理體系，確保業(yè)務操作的合規(guī)性與效益最大化。強化內(nèi)部控制系統(tǒng)能夠有效地識別、評估及監(jiān)控業(yè)務風險，從而降低因管理缺失導致的資產(chǎn)損失。通過實施綜合的風險管理，制定風險承受能力框架，并進行定期的風險評估，企業(yè)能夠及時應對市場動態(tài)變化，保護投資者和其他利益相關者的利益。房地產(chǎn)企業(yè)應優(yōu)化企業(yè)治理結(jié)構，設立效能高的監(jiān)督機構，以監(jiān)督內(nèi)部控制的實施情況，評價內(nèi)部控制系統(tǒng)的有效性，確保控制措施得到持續(xù)改進。在此過程中，引入獨立董事和外部審計，增強治理結(jié)構的獨立性，可以有效避免管理層的權力過于集中，防止內(nèi)部欺詐行為的發(fā)生，并利用先進的信息技術來支持控制活動，以提供實時數(shù)據(jù)分析，輔助管理層進行科學決策，進而提高數(shù)據(jù)準確性。

3 房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問題

3.1 內(nèi)部監(jiān)督力度不足

部分房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度雖然已經(jīng)建立，但缺乏具體執(zhí)行力，相關制度在設計時未能充分考慮企業(yè)具體的業(yè)務特征，導致制度形同虛設，不能有效約束管理行為。內(nèi)部審計功能未能深入整合到日常業(yè)務流程中，其獨立性不足使得審計結(jié)果無法有效影響決策。盡管企業(yè)設有專門的監(jiān)督部門，但其人力和物力資源配備不足，難以覆蓋企業(yè)運營的所有關鍵領域，監(jiān)督人員的專業(yè)能力也不足，削弱了監(jiān)督活動的效果。由于缺乏足夠的培訓機會，監(jiān)督人員對復雜的財務交易缺乏深入了解，導致其很難識別潛在風險。一些房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督活動僅是例行公事，缺乏系統(tǒng)性審查，年度審計只是對過往記錄的簡單核對，而不是一個全面的風險評估過程，即使審計或監(jiān)督活動反映了重大的管理缺陷，相關的整改措施也因執(zhí)行不力而難以實施[2]。

3.2 控制活動存在缺陷

在制定控制措施時，部分房地產(chǎn)企業(yè)未能充分考慮業(yè)務流程的復雜性，導致制定的控制措施不能精確解決實際運營中的關鍵問題。若成本控制措施僅依賴于傳統(tǒng)的預算審批流程，未實施針對市場變化的動態(tài)調(diào)整機制，則難以有效應對原材料價格波動帶來的成本壓力。在不同項目部門中，相同的控制措施會因執(zhí)行標準和執(zhí)行人員的差異而產(chǎn)生不同的執(zhí)行效果，降低內(nèi)部控制的整體效果。在各個部門中，項目審批過程因?qū)徟说闹饔^判斷有所不同，導致資源分配的不公平，增加風險暴露概率。房地產(chǎn)企業(yè)在控制活動后期未能持續(xù)監(jiān)督控制措施的有效性，使企業(yè)難以及時發(fā)現(xiàn)控制缺陷并進行調(diào)整，影響控制措施的持續(xù)改進。有效的控制監(jiān)測應包括定期的控制效果評估、問題反饋機制的建立等，缺乏這些監(jiān)測機制將導致企業(yè)在面對外部市場變動時，控制體系過于僵化。

3.3 風險管理制度不夠完善

一些房地產(chǎn)企業(yè)未能全面識別出業(yè)務運營中的所有潛在風險，對市場環(huán)境特點理解存在不足，導致企業(yè)無法有效預見如市場需求變化、法律法規(guī)更新等因素帶來的風險。對于土地獲取的市場需求預測不準確，會導致項目開發(fā)不符合市場趨勢，增加資金滯留的風險。在評估潛在風險時，企業(yè)沒有采用合適的方法來量化風險可能造成的影響，風險評估缺乏系統(tǒng)性，忽視不同風險因素間的相互作用，導致企業(yè)在資源配置方面出現(xiàn)決策失誤，未能正確評估財務風險導致流動性危機。企業(yè)在面對識別出的風險時，采取的措施不能有效減輕風險，風險管理計劃制訂得不夠具體，導致企業(yè)不能靈活應對環(huán)境變化，還可能錯失通過有效風險管理創(chuàng)造價值的機會[3]。

3.4 內(nèi)部控制環(huán)境比較薄弱

部分房地產(chǎn)企業(yè)高層管理者未能樹立正確的風險管理意識，導致整個組織對于遵守內(nèi)部控制制度的態(tài)度消極，削弱內(nèi)部控制的實施效果。當過分強調(diào)短期業(yè)績而忽視長期風險控制時，會使員工為了追求業(yè)績忽視風險管理要求。在內(nèi)部控制環(huán)境薄弱的企業(yè)中，管理層很少提供必要的資源用于建立有效的內(nèi)部控制系統(tǒng)，導致內(nèi)部控制活動缺乏持續(xù)性，相關政策也無法適應企業(yè)發(fā)展和外部環(huán)境的變化。一些房地產(chǎn)企業(yè)員工對內(nèi)部控制的理解不足，企業(yè)也未能提供足夠的培訓機會，導致員工在面對具體控制任務時不了解如何正確執(zhí)行相關的控制措施，無法識別潛在的風險點。若員工對控制措施的重要性缺乏認知，就不會積極參與控制活動，降低控制措施的執(zhí)行效率。

4 加強內(nèi)部控制助推房地產(chǎn)企業(yè)健康長遠發(fā)展的有效策略

4.1 加大內(nèi)部控制監(jiān)督力度

首先，強化審計功能。房地產(chǎn)企業(yè)應增強內(nèi)部審計部門的獨立性，確保其能夠有效執(zhí)行審計任務，開展定期或不定期的財務審計，要求審計部門對企業(yè)的財務報表及業(yè)務流程進行全面檢查。引入外部審計機構進行交叉審計，提升審計質(zhì)量，增強內(nèi)部控制的客觀性。其次，優(yōu)化監(jiān)督機制。房地產(chǎn)企業(yè)需建立一套完善的監(jiān)督體系，如風險管理委員會、內(nèi)部控制委員會等，并由高級管理層與中層管理層共同參與，以保證監(jiān)督的全面性。明確責任分配，構建監(jiān)督責任追究系統(tǒng)，確保每級管理層都能對其監(jiān)督范圍內(nèi)的問題負責，使監(jiān)督活動真正發(fā)現(xiàn)并解決問題。最后，提高透明度。建立開放的信息披露平臺如企業(yè)內(nèi)部網(wǎng)、定期的員工大會等，公開財務信息，以此增強內(nèi)部各方對企業(yè)運營的了解，并加強對員工的道德培訓，提升員工對于遵守內(nèi)部控制制度的責任感，確保監(jiān)督效力，進而提升企業(yè)內(nèi)部的透明度，激勵員工積極參與內(nèi)部控制[4]。

4.2 改善內(nèi)部控制活動

首先，增強控制活動的相關性。房地產(chǎn)企業(yè)需要確保內(nèi)部控制措施與其業(yè)務目標緊密相連，并能夠及時響應內(nèi)外部環(huán)境的變化。企業(yè)應定期評估其財務報告流程，制定資產(chǎn)保護措施，以確保這些控制措施能夠有效防范當前的風險。隨著技術的發(fā)展，也可以引入高級信息技術來提升控制活動的精確性，提升內(nèi)部控制活動的時效性。其次，提高控制活動的整合性。建立一個互相補充的控制系統(tǒng)，將財務運營控制和合規(guī)性控制納入其中，以確保各類控制活動在企業(yè)內(nèi)部協(xié)同工作，形成合力。房地產(chǎn)企業(yè)可以建立跨部門的控制小組來共享關鍵信息，協(xié)調(diào)解決控制問題，提升整體的控制效果。最后，加強員工對內(nèi)部控制重要性的認知。房地產(chǎn)企業(yè)應為員工提供持續(xù)的教育培訓，增強員工對內(nèi)部控制的了解，對如何執(zhí)行日常控制活動進行具體指導。制定激勵機制鼓勵員工主動參與內(nèi)部控制過程，為那些能夠有效發(fā)現(xiàn)并解決控制問題的員工提供獎勵，并建立開放的溝通環(huán)境，使員工能夠無障礙地報告潛在的風險，提升內(nèi)部控制活動有效性[5]。

4.3 完善風險管理制度

首先，加強風險識別與評估的系統(tǒng)化。房地產(chǎn)企業(yè)需要建立一個全面的風險管理框架，該框架應涵蓋所有業(yè)務領域及功能部門，并采用先進的風險評估工具準確識別出潛在風險并評估這些風險對企業(yè)運營的可能影響。定期的風險審查會議應被納入企業(yè)的常規(guī)管理過程，以確保風險評估的及時性。其次，實現(xiàn)風險應對措施的定制化。面對可能影響項目進度的供應鏈風險時，企業(yè)可以選擇多元化供應商策略來轉(zhuǎn)移風險，而對于一些不可避免的市場風險，則可以選擇金融工具進行風險對沖。定制化的風險應對措施還包括加強員工培訓工作，以提高團隊對風險管理的執(zhí)行能力。最后，加強風險監(jiān)測與報告的持續(xù)化。房地產(chǎn)企業(yè)應建立一個全面的風險監(jiān)控系統(tǒng)，實時跟蹤風險指標，定期生成風險報告，幫助管理層及時了解風險狀況并做出快速反應。這些報告也應該定期向董事會提交，確保所有利益相關者對企業(yè)的風險狀況有充分的了解。企業(yè)還應鼓勵建立開放的溝通文化，員工可以在沒有顧慮的情況下報告潛在風險，提升整個組織對風險的反應能力。

4.4 優(yōu)化內(nèi)部控制環(huán)境

首先，強化企業(yè)文化。房地產(chǎn)企業(yè)應該培養(yǎng)一種高度重視合規(guī)與風險管理的企業(yè)文化，確保每位員工都能明白其在維護內(nèi)部控制系統(tǒng)中的作用與責任。定期組織內(nèi)部控制培訓，創(chuàng)建風險意識月，并以內(nèi)部新聞通信的方式強調(diào)內(nèi)部控制的重要性，讓員工了解其個人行為對企業(yè)整體風險狀況的影響。其次，加強管理層支持。管理層需積極參與內(nèi)部控制體系的建設，制定清晰的內(nèi)部控制政策，確保足夠的資源分配用于內(nèi)部控制活動，并對內(nèi)部控制的執(zhí)行情況進行定期檢查，增強內(nèi)部控制的有效性，為下屬樹立積極的榜樣，強化企業(yè)員工對內(nèi)部控制活動的認同。最后，鼓勵員工積極參與內(nèi)部控制。員工是內(nèi)部控制系統(tǒng)的執(zhí)行者，其積極參與是實現(xiàn)控制目標的關鍵。企業(yè)應明確職責分配，提供適當?shù)呐嘤枺⒔ⅹ剟顧C制來激勵員工，確保員工理解自身在內(nèi)部控制中的角色，并在發(fā)現(xiàn)潛在風險時提供反饋。企業(yè)應定期開展?jié)M意度調(diào)查，評估內(nèi)部控制的實施效果，以持續(xù)優(yōu)化控制策略，使之更加適應組織的需求[6]。

5 結(jié)束語

綜上所述，實施有效的內(nèi)部控制有助于房地產(chǎn)企業(yè)提升其經(jīng)營管理能力，加強風險防控，更好地實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標。房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷完善內(nèi)部控制系統(tǒng)，強化風險管理意識，規(guī)范控制流程，并加大內(nèi)部監(jiān)管力度，以提高企業(yè)的內(nèi)控質(zhì)量，使房地產(chǎn)企業(yè)在復雜多變的市場環(huán)境中穩(wěn)健發(fā)展。

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作者簡介：孫陳麗（1984-），女，漢族，甘肅定西人，本科，中級會計師，研究方向：內(nèi)部控制。