住房抵押貸款提前還貸增加的原因及對策分析

摘要：2022年以來，個人住房抵押貸款提前還貸數量激增，2022—2024年期間的年度規模估算超過了4萬億元。市場利率下行、投資收益下降、消費意愿減弱、儲蓄意愿上升以及一些貸款的違規替換，只是提前還貸發生的表面原因。長期借貸產生的復利金額巨大，使借款人承受巨大壓力，才是提前還貸的深層次原因。銀行應該認識到提前還貸發生的必然性及其帶來的利弊，并根據合同和經營需要做好應對服務。

關鍵詞：住房；抵押貸款；提前還貸；原因；對策

中圖分類號：F832 文獻標志碼：A 文章編號：1673- 291X（2025）08- 0151- 05

這里討論的提前還貸是指在個人住房抵押貸款業務當中，借款人向銀行部分或全部提前償還貸款本金的行為。通常住房抵押貸款合同當中均有允許提前還貸的條款，所以提前還貸也并不是一個新現象，之前也沒有得到太多關注。但是2022年以來，提前還貸數量激增。然而，與借款人高漲的還貸熱情相反，有些銀行為了盡可能留住房貸這項優質資產，在不能拒絕客戶提前還貸要求的情況下，通過預約排隊安排甚至收取違約金等手段，變相拖延或阻礙提前還貸，從而導致借款人還貸難、還貸慢。此類矛盾引起了社會各界的高度關注和熱烈討論。2023年2月，中國人民銀行和中國銀行保險監督管理委員會（以下簡稱“保監會”）會召開座談會，要求商業銀行做好客戶提前還款服務工作。2023年9月在全國范圍內開始了存量首套住房貸款利率的下調工作。即便如此，提前還貸的壓力并未得到明顯緩解，趨勢仍在持續。而到了2024年以后，隨著各地房貸政策的不斷優化，增量與存量房貸之間的利差又有擴大跡象，降低存量房貸利率的呼聲很高，提前還貸的規模仍然維持在高位。分析此輪提前還貸產生的原因，是預測其未來走向、制定應對策略的前提。而一般公認的經濟、金融、房地產市場發生的變化只是提前還貸的表面原因，復利威力下借貸的難以持續才是其深層原因。

一、文獻綜述

關于提前還貸的概況，謝瑋認為2023年的提前還貸比2022年更熱，但還貸過程并不容易；薛瑾調查發現，多城首套及二套房貸利率在2024年降到" 以內后，新一輪提前還貸潮又開始升溫。對于提前還貸

的規模，較多銀行、券商根據住房抵押貸款證券（RMBS）的早償率進行推算，如周夢偉等人以建元2007- 1為例，統計得到該證券資產池在2013—2023年提前償付水平在" 。這種測算，雖然數據準確，但由于RMBS規模極為有限，所以不能代表整個房貸市場的總體情況。對于提前還貸的原因，李寒冰等人從房貸利率高、投資收益低、儲蓄增加、消費受到抑制等方面進行分析；樂源和貴丞達實證分析了提前還貸的影響因素并提出了一些風險防范建議，但未重視長期復利威力的影響。

二、提前還貸的規模

從中國人民銀行統計的2019—2024年各季度末全國個人住房抵押貸款余額數據可以發現，2019—2021年，貸款余額每期的增長幅度一直保持在兩位數，每個季度增加的絕對金額基本保持在約1萬億元，每年則基本保持在4萬億元。如果假定這三年當中，提前還貸規模較小，可以忽略不計的話，那就意味著，全國每年新增個人住房抵押貸款減去常規的約定還貸，每年會帶來4萬億元的貸款凈增量。而在2022年，當年四個季度的全國個人住房抵押貸款余額的同比增長率均降到了1位數；同期，貸款余額的絕對規模則在四個季度當中一直維持在38.8萬億～38.9萬億元這個狹窄的區間。這就說明，與之前三年相比，2022年當中的提前還貸額基本抵消了個人住房抵押貸款余額年均應有的4萬億元這個增量。2023年第二季度后，全國個人住房抵押貸款余額同比變成了負增長，絕對金額也從2023年第一季度的相對高點持續下降，并在2024年第二季度跌破了38萬億元的關口。因此可以認為，本輪提前還貸潮始于2022年，中間雖有小的波動，但大的趨勢是還貸規模反復擴大，尚未出現結束的跡象。

進一步，根據這些數據，可以對全國提前還貸的規模做一個簡單的測算（見表1）。

在我國，個人住房抵押貸款期限以10～30年為主，而根據最初的合同約定，借款人在每月付息的同時會償還一定數量的本金，這是合同約定的分期還本部分，不應視作提前還貸。借款人利用合同當中允許提前歸還本金的條款，額外償還或者說超額償還的部分，才屬于大家關注的提前還貸的范疇。因此，從全國整體來看，顯然有：

全國個人住房抵押貸款期末余額" 期初余額" 本期新增貸款- 本期合同約定還本- 本期提前還貸假定所有時期“本期新增貸款”與“本期合同約定還本”這兩部分一直保持不變，再假定2019—2021年間“本期提前還貸”為零，則利用2019—2021這三年的季度數據，使用EXCEL進行擬合，結果如下頁圖1所示。這表明，如果不存在提前還貸，每個季度全國房貸余額理論上應該新增1.0575萬億元，每年應該新增約4.23萬億元。鑒于2022—2024年間全國房貸余額基本維持不變，所以可以粗略估算每年提前還貸的總金額超過了4萬億元，早償比率約為。

三、提前還貸的原因

提前還貸的前提是借款人具備相應的資金能力，而資金來源可以分為工資、年終獎金等收入流量以及存款資產等財富存量。如果大量還貸甚至結清貸款，對絕大多數人來說僅憑收入流量應該是不夠的，還貸資金很可能來自存款或其他資產變現。將額外收入和已有資產用于還貸的主要原因如下。

（一）增量房貸利率下調帶來的心理落差

2020年3月1日至8月31日，存量房貸利率“換錨”。2020年1月1日前簽訂商業房貸合同參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款需要轉換。具體有兩種方式：一是轉換為以貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點形成的浮動利率貸款；二是轉換為固定利率貸款。

2019年12月的5年期LPR利率高達" ，其后在2020—2021年的大部分時間維持在" 的高位。此外，在2020年前后，由于對房地產的調控政策較為嚴格，所以不管是存量房貸還是增量房貸的利率，在LPR的基礎上加點較多，達到大約" ，導致很多房貸利率達到" 左右。雖然到2023年年初，LPR降到了" ，但由于原有房貸的加點不變，所以大量存量房貸利率基本仍維持在" 以上。當然，還有部分在2020年將存量房貸利率轉為固定利率的借款人，其房貸利率更是維持在高位而不能下降。而由于房地產市場和宏觀調控政策的變化，特別是中國人民銀行和銀保監會發布了首套房貸利率動態調整政策之后，不僅LPR利率下降，增量房貸利率加點也在下降，甚至可以為負。兩者共同作用的結果是增量房貸利率水平大幅下調。2023年1月13日，中國人民銀行有關負責人在國務院新聞辦公室新聞發布會上談到，2022年12月新發放的個人住房貸款利率平均為" ，同比下降達" ，成為2008年有統計以來的最低水平。不僅如此，實際上已有相當數量的城市的房貸利率降到了" 以內。這種新舊房貸利率的巨大差異使得大量存量房貸借款人心理發生變化，認為原有房貸利率“不劃算”，從而積極考慮提前還貸。

（二）居民投資意愿的下降

1.理財收益下降

對于有能力提前還貸的人來說，如果不把錢用于還貸，可能會將資金拿去做其他投資，其中常見的、比較穩健的選擇就是購買理財產品。然而近年理財市場的收益表現不佳，想要找到一款收益率能超過房貸利率的投資理財產品非常困難；即使找到這樣的產品，在理財打破剛性兌付的情況下，其風險也會不小。根據中國銀行業理財市場年度報告，2021年理財市場存續規模達到29萬億元的歷史高點后在2022、2023兩年，分別降至27.65萬億元和26.8萬億元。同時，理財收益率也波動走低，特別是在2022年，各月度理財產品平均收益率僅為" ，創下10年新低。與相對高企的房貸利率進行對比，提前還貸就是更加合理的選擇。

2.證券投資收益下降

從股票市場來看，2020年以來上證綜合指數在3000點附近窄幅波動，個人證券投資獲取獲益較為困難。特別是2022年以來，由于多種因素影響，市場投資風格發生變化，原有的投資邏輯不再有效，不少過去收益良好的公募和私募投資基金收益顯著縮水，甚至出現較大虧損或者清盤情況，導致基金投資者收益也普遍下降。而且由于證券投資的整體前景不太明朗，人們的投資信心受到較大影響。這樣，一方面會抑制增量資金的流入，另一方面也會誘導存量資金的流出，從而為提前還貸提供可能。

3.房價上漲預期下降

部分借款人原來盡量減少首付，承擔較多房貸，其實是希望留下盡量多的資金尋求額外的房地產投資機會。但是，2020年以后，全國房價出現分化，價格下跌的城市數量明顯增加。根據國家統計局關于70個大中城市房價的統計數據可知，在2022年年底，70城當中，新建商品住宅價格同比上漲的僅有17個，同比下降的有53個；二手住宅同比上漲的僅有6個，同比下跌的有64個。而到2023年年底，70城中新建商品住宅價格同比上漲的為22個，同比下降的有48個；二手住宅同比上漲的僅有1個，同比下跌的有69個。在這樣的形勢下，房價上漲的預期減弱，個人房地產投資的計劃減少，提前還貸的意愿相應增加。

（三）居民儲蓄意愿上升

由于國際貿易摩擦、經濟結構調整等因素的影響，包括中國在內的世界經濟增長明顯放緩。特別是2022年我國全年GDP僅增長" ，居民人均可支配收入實際增長" 。當年社會消費品零售總額約為44萬億元，比上年下降" ，成為2020年下降后的又一次下降。2023年之后，居民消費信心不足，但儲蓄意愿上升。中國人民銀行相關統計數據顯示，2022年我國住戶存款增加17.84萬億元，創下了有統計以來的新高。2023、2024年兩年，住戶存款分別增加16.67萬億元、14.26萬億元12- 13. 仍然維持在高位。這種情況既反映了居民儲蓄心理的強烈變化，也為提前還貸提供了現實的資金來源。由于存款利率明顯低于房貸利率，所以對借款人來講，最好的儲蓄就是提前還貸。

（四）經營貸、消費貸中的違規替換

經營貸是銀行向個體工商戶或小微企業等經營實體發放的經營性用途的貸款，消費貸是對消費者個人發放的、用于購買耐用消費品或支付各種費用的貸款。如表2所示，近幾年，隨著國家對中小微企業支持力度的加大和LPR的逐步走低，很多銀行的經營貸利率已下調至不到" 的水平。類似地，為鼓勵消費而發放的消費貸，營銷力度加大，很多利率也低至" 以下。這些都可能誘使一些借款人違規利用低利率的經營貸或消費貸去替換較高利率的房貸。根據中國人民銀行統計，與個人住房貸款余額的變化方向相反，近年住戶經營貸、消費貸規模出現了明顯的上升。

（五）存量房交易中的提前還貸

在二手房交易當中，帶押過戶的操作仍然較少，結清貸款并過戶的做法較為普遍。當然，通常情況下，可以預計，在賣家結清貸款之后，買家很可能會申請相當的抵押貸款。所以，二手房交易盡管會增加提前還貸和住房抵押貸款的流量，但兩者相互抵消之后的結果可能并不會對宏觀的房貸余額產生明顯的影響。甚至，在房價上升趨勢比較明顯的時期，由于住房這一抵押物價值上漲，可貸資金規模同比擴大，加上二手房買家支付能力的受限以及投資動機的增強，新增貸款規模非常容易超過結清貸款，從而擴大整體的房貸余額。但是在當前背景下，由于前述的種種提前還貸因素的影響，可以合理預期，買家會有動機盡量減少貸款數量，進而導致新增貸款數量明顯低于結清貸款，從而產生提前還貸效應。

（六）復利的威力

實際上，上述提前還貸的影響因素只是表面原因，復利威力的作用才是提前還貸背后的深層次原因。很多借款人口里的“不劃算”“還的都是利息”等表達，其實就是對復利威力的一種樸素認識。現實當中，" "的利率水平似乎非常正常，高于這個水平的貸款利率或投資收益率也并不罕見。然而，即使借貸本金是一張紙，按復利計息，只要時間足夠長，其累計本息都很容易超過世界GDP總量或財富總量的多倍。復利的威力在長期表現得更為充分。基于復利威力可以知道，從個人角度來看，即使是正常市場利率水平的借貸，期限也不能太長。而房貸合同的設計也是有這種潛在傾向的。一方面，常規房貸的還款方式，無論是等額本金還是等額本息，在付息還本的時候其實就是在“提前還貸”，減少計入下個周期的本息和。也就是說，房貸合同當中約定的貸款期限表面上可以長20一30年，但實際上其久期（Duration）是遠低于合同當中的名義期限的。另一方面，房貸合同中包含的提前還款條款其實是給借款人提供了選擇權。借款人會由于收入增長、消費調整、投資改變等原因而提前還貸，進一步縮短貸款的實際期限。

四、銀行的應對策略

雖然從銀行角度來看，個人住房抵押貸數因為期限長、利率高、擔保充足、壞賬率低，一直被視作非常優質的資產。提前還貸的大量增加，不僅會額外增加銀行的工作量，而且會給銀行的經營管理帶來諸多變數，影響銀行的資金安排和經濟效益。但是即便如此，銀行也應該正確認識，理性應對，做好服務。

（一）正確認識

一方面，銀行應該理解，提前還貸實際上是住房抵押貸款合同賦予借款人的一項選擇權，是借款人擁有的法定權利。當借款人選擇適當的時機行使權利時，銀行應該予以配合。另一方面，提前還貸雖然是借款人做出的有利于自己的自主選擇，可能會對銀行的資金運營或收益帶來不利影響，但在某種程度上也是避免或減少銀行壞賬的有效途徑，這也是符合銀行利益的。

（二）積極應對

第一，銀行應該按照合同約定做好客戶提前還款服務工作，誠實守信，保障客戶合法權益，改進提升服務質量，不能無端收取違約金或設置償還障礙。即使銀行認為過多的提前還貸可能造成較大的經營風險和損失，需要進行規避，也只能在后續的房貸合同當中訂立新的約束或懲罰條款之后，才能依約對新簽合同的提前還貸進行相應的限制。

第二，銀行應該加強調查研究，預判形勢，對客戶提前還貸的金額進行準確地預估，根據各種影響因素，建立提前還貸估算預警模型。在此基礎上，通過提前規劃還貸資金用途，提高資金利用效率，以降低提前還貸的不利影響。

第三，銀行應杜絕違規使用經營貸、消費貸提前還款的情況。向客戶大力普及金融知識、提示違規風險，同時完善內部管理機制，加強貸前審核，做好貸后管理，堵塞漏洞。

第四，銀行應積極推廣住房交易帶押過戶的做法。2023年國土資源部等部委聯合下發了做好不動產“帶押過戶”服務的通知，帶押過戶業務得以在全國范圍內廣泛試點和推廣。該措施不僅給存量住房交易雙方帶來了便利，降低了交易成本，而且也會給銀行帶來多重好處。由于賣方不必結清貸款就能辦理住房交易，這就規避了賣方被迫結清貸款、買方重新申請貸款給銀行資金安排帶來的運營挑戰，也從根本上消除了過程當中銀行資金閑置的可能。同時，因為帶押過戶并不適用于買家全款買房的情況，這實際上有利于維持貸款規模的穩定，一定程度上避免了提前還貸的發生。

最后，銀行可以進一步擴大存量房貸利率調整的范圍，留住更多的客戶。個人住房抵押貸款的發放一直是銀行重要的優質資產業務。在市場行情發生變化、提前還貸趨勢比較明顯的時候，為了留住優質客戶及其業務，銀行可以主動下調利率，從而避免或減少提前還貸數量。即使并無合同條款或政策法規的強制要求，但是銀行作為經營主體，基于自身利益的綜合考量，可以與借款人進行貸款再安排方面的協商，承擔更多社會責任的同時，還能實現更好的經濟效益。可以預見，隨著利率的充分下調，提前還貸的規模會明顯下降，借款人、銀行和社會的利益會因此實現更好的平衡。

五、結束語

2022年以來全國的提前還貸規模激增，這既關系到民生福利，又直接影響到房地產與銀行這兩大產業的發展。把握提前還貸的動向，厘清其背后的原因，適時制定和調整對策，方能更好地維護社會和諧與經濟穩定。

參考文獻：

[1]謝瑋，“提前還貸潮”再起，比2022年更熱？房貸增速放緩下行或對銀行壓力更大[J].中國經濟周刊，2023（4）：70- 72.

[2]張瓊斯.人民銀行、銀保監會：銀行要按合同約定做好客戶提前還款服務工作[N].中國證券報，2023- 02- 17（001）.

[3]吳秋余.兩部門調整優化住房信貸政策[N].人民日報，2023- 09- 01（007）.

[4]薛瑾.資產荒經歷“漫長的季節”又一波提前還貸潮會否來臨[N].中國證券報，2024- 06- 11（A04）.

[5]周夢偉，畢啟飛，周昱宇.我國住房抵押貸款證券化提前償付風險研究：以建元2007- 1為例[J].現代金融，2023（12）：44- 51，43.

[6]李寒冰，唐兆涵，丁意軒.本輪集中提前還貸現象的背后原因及應對舉措探析[J].現代金融導刊，2023（5）：42- 46.

[責任編輯 劉 婷]