新形勢下貴陽市房地產市場面臨的挑戰與對策

摘要：近年來，隨著全球經濟的變化和城市化進程的加速推進，我國房地產市場供需關系發生了巨大變化。2021年房地產市場出現拐點并進入下行周期，行業下行趨勢明顯，我國房地產正在從賣方市場向買方市場過渡，新房及二手房銷售競爭進一步加劇，已加速邁向“存量時代”。貴陽市作為弱二線省會城市，經濟結構單一且產業鏈條簡單，在發展模式上對房地產行業的依賴非常強，雖然借助大數據產業在數字經濟領域拓展了新的經濟增長空間，但是實體產業的支撐力仍然不足。基于此，首先分析貴陽市房地產市場現在及其影響，繼而探討新形勢下貴陽房地產市場發展面臨的挑戰，最后提出推動房地產市場長效發展的對策建議。

關鍵詞：新形勢；房地產市場；現狀；挑戰；對策建議

中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673- 291X（2025）08- 0029- 04

房地產行業作為國民經濟的重要支柱，其動態變化對整體經濟走勢有著深遠影響。它不僅解決了龐大人口住房和消費需求，還改善了城市的整體面貌，推動了不同產業的發展，對我國經濟產生了深遠影響，同時也是實現經濟穩定增長、擴大內需的關鍵力量。但從2021年起，我國商品房銷售面積同比增長率開始轉為負值并持續走低，房地產市場的波動不僅影響了建筑業及相關產業鏈，還會通過房地產投資、消費者信心和資本流動等渠道，直接影響經濟的總體運行態勢。基于此，疊加政策方面的積極信號，針對制約市場恢復的關鍵因素，建議各方采取有力措施，在源頭上減少法拍房，穩市場；統籌消化存量房產，扭轉房地產過度金融化，救企業；精準市場定位，豐富產品設計，抓需求。從三方面入手，有效發揮政策集成合力促進房地產市場筑底企穩。

一、貴陽市房地產市場現狀及其影響

隨著我國經濟的快速發展，城鎮化進程不斷加快，城鎮人口的住房需求不斷提高，房地產市場發展迅猛，在此背景下，貴陽市房地產行業也迎來了輝煌的“黃金十年”，同時也成為貴陽市經濟的重要支撐。

（一）貴陽市房地產市場現狀

新形勢下我國房地產業市場主要矛盾主要包括：

人口增速下降、人口老齡化加速、新增家庭數量減少、城鎮化進程放緩、住房投資需求下降以及結構性供給短缺等，加上區域發展不平衡以及房地產行業自身的發展規律，導致行業出現了總體需求下降、結構性供給不足、供需錯配等問題。因此，構建新發展模式幫助房地產行業破局，實現高質量健康發展刻不容緩。根據《貴州省房協年報》內容，2024年貴陽市（含貴安新區及三縣一市）新增住宅432.4萬平方米，銷售住宅353.8萬平方米，月均銷售面積29.48萬平方米，銷售均價6640元/平方米。經過市場的調整，貴陽市傳統主城區和新興的“觀白”中心區域房價逐漸企穩。新樓盤去化持續推進，工程抵押房優惠活動也越來越多。近兩年貴陽樓市隨著市場發展的變化呈現出了一些新的特點。其中新房和二手房的表現分化明顯，大多數新房無論在價格和產品設計上都在努力為提高去化率而服務，少數新房的價格逐漸趨于穩定。而二手房價格持續陰跌，不少房價甚至“腰斬”。供需關系的失衡是導致房價調整的主要原因，不過當前市場正處于政策紅利釋放與業主預期調整的博弈階段，房地產政策已從限制投資投機轉向保障合理需求，這種轉變表明不管是新房市場還是二手房市場都已進入調整期。

（二）貴陽市房地產市場現狀對地方財政收入的影響在土地財政背景下，房地產市場的發展對地方財政

收入的支撐作用日益明顯，全國多地賣地收入占財政收入比重超過" ，貴陽更是屬于高土地財政依賴（見圖1）。2023年，貴陽賣地收入615.51億元，一般公共預算收入446.21億元，土地財政依賴度" ，居全國城市前列，其中貴安新區賣地收入99.79億元，一般公共預算收入18.21億元，土地財政依賴度高達" 隨著房地產市場遇冷，賣地收入及房地產相關稅收減少，地方債問題日益嚴重，對地方財政收入構成了巨大壓力。據貴州省財政廳數據顯示，2022年底，貴州全省債務余額12470.11億，其中一般債務余額6588.69億，專項債務余額5881.42億。按地方政府債務余額和2022年GDP進行比較，貴州省的負債率" ，排全國第二。地方政府不僅要應對債務問題，還要面對高額的融資成本，財政狀況雪上加霜，未來一定程度上不得不削減公共開支，可能導致公共服務質量下降，基礎設施建設停滯，居民的生活質量下降。

（三）貴陽市房地產市場現狀對經濟發展的影響

房地產市場發展的重要作用主要體現在對國內生產總值（GDP）的貢獻上。據中國情報網數據顯示，2023年GDP絕對額1294272億元，房地產業約占GDP的" 。房地產業的健康發展對GDP增長的貢獻不言而喻。多位專家表示，近年來，中國經濟面臨多重因素交織疊加帶來的下行壓力，其中內部因素與房地產有很大關系。2010—2020年，貴陽經濟總量從1096.8億增長至4315.7億，從全國百強開外躍升至60名之內；GDP增幅高達" ，居省會城市之首。創造了內陸城市發展的奇跡。但這一奇跡似乎在2021年被打破，而與貴陽經濟高速發展周期一致的房地產業在2021年遭遇了明顯下滑。這導致和房地產相關的就業人員和人口流動明顯減少，建筑、房地產服務、物業管理等行業也出現了波動。同樣，房地產行業對政府的稅收貢獻巨大，但是近幾年來，貴陽市各個地區的房產稅收明顯呈下降趨勢，這也給地方政府帶來了巨大的經濟壓力，這種明顯的關聯性難免會讓人感覺到貴陽快速發展的動力有很大一部分來自房地產業。近年來，房地產市場通過大量的基礎設施建設、商業地產開發和住宅開發，進一步推動了建筑業、制造業及服務業等相關行業的發展，因此，房地產市場不僅是經濟增長的重要引擎，還是推動相關行業、金融市場活躍及城市基礎設施改善的關鍵因素。

二、新形勢下貴陽市房地產市場發展面臨的挑戰

在經濟轉型升級、金融監管趨嚴等因素作用下，未來房地產市場逐步邁向更加穩健的高質量發展階段。然而，受市場波動、資金壓力以及人口結構變化等多重因素影響，貴陽市房地產市場仍面臨諸多挑戰。

（一）法院拍賣房產激增，房價延續下跌

近幾年，國際經濟形勢緊張，全球貿易萎縮，對國民經濟造成嚴重沖擊。爛尾樓增加、勞動收入下降、失業率上升、房價下跌等諸多因素導致斷供率攀升。比如近幾年貴陽市爛尾房頻現，在預售制度下，開發商通過期房預售從商業銀行獲得資金“加杠桿”，將樓盤完工的最終風險轉嫁給了購房者；而購房者通過集體斷供的方式維權，對商業銀行個人住房按揭貸款資產質量形成一定沖擊。大量的法院拍賣房產（以下簡稱“法拍房”）涌入市場，由于其價格折扣較大，對周邊房產價格產生負面影響，導致房價進一步下跌。這種價格波動會影響購房者的心理預期，繼而影響二手房市場的活躍度和價格水平。這種供需關系的變化同樣會加劇市場的觀望情緒，進一步強化房地產價格下跌的壓力。

（二）存量房去化緩慢，房地產企業融資壓力大

從目前市場來看，全國商品房庫存處在絕對高位，國家統計局數據顯示，截至2024年3月末，全國商品房待售面積約74833萬平方米。存量房去化周期在不同城市有所差異：三、四線城市的去化周期通常為36個月，二線城市為25個月，一線城市為19個月，而商品房庫存合理水平應在11～12個月才是健康水平，所以去庫存仍是行業發展的首要問題。

貴陽市作為弱二線城市，在當前房地產市場低迷的情況下，去化周期持續拉長。老城區商品住宅庫存仍處于持續增加中，即便在不新建商品房的前提下，按照當前去化速度，消化庫存也將是個漫長的過程，房地產企業壓力倍增。同時，商品房交易量的逐年萎縮又使得去庫存進程雪上加霜。回款艱難的同時，受宏觀經濟的不確定性以及行業政策調整的影響，房地產企業在資本市場上的融資能力受到限制。企業通過發行股票、債券等方式進行融資的難度加大，融資成本上升，融資規模縮減，導致企業在資本市場上籌集資金的可行性顯著下降。在外部融渠道受限的情況下，企業資金壓力不斷增加，因此帶來的信用風險及流動性風險擴散，影響金融體系的穩定性和安全性。

（三）人口結構發生變化，房地產需求波動性增強

我國人口老齡化進程加速和較高的住房自有率，意味著老齡化過程中的住房需求會減少。與此同時，伴隨著我國城鎮化率的提高也使得城鎮化新增房戶需求增速減緩，購房的剛需群體規模逐漸減少。貴陽市也同樣如此，以往房地產發展中“重銷售輕租賃、重開發輕服務、重增量輕存量的資產管理方式及其產業供給結構已不適應新市場環境”，消費者對房地產產品需求越來越多元化和個性化，不再是單一的剛需購房，而是更加注重住房的品質、配套設施和物業服務，在選擇住宅時消費者會優先考慮綠色、低碳、智能、安全等核心因素。

三、新形勢下貴陽市推進房地產市場發展的對策建議

日本自1990年房地產市場泡沫破裂后，歷經長達25年的調整期；美國次貸危機后也經歷了差不多6年的調整期。國際經驗表明，經濟發展到一定階段，房地產市場必將進入波動調整期。我國房地產市場進入調整期已是不爭的事實，新形勢下，貴陽市需從防風險、保交樓、穩市場、提品質、強保障、新模式幾個方面積極應對挑戰。

（一）各方采取有力措施，從在源頭上減少法拍房

第一，針對爛尾樓，銀行應配合政府督促房地產企業履行自身責任，一樓一策，千方百計“保交樓”；支持項目并購重組，由具備開發能力、經營穩健的房企承接項目；成立紓困基金，盤活問題樓盤。第二，對因收入下降或失業導致無力償還貸款，但有還款意愿的特殊困難群體，應適當延緩還款并減免部分利息，而不是“一刀切”解決問題。第三，宏觀經濟環境的變化直接影響民眾對于房價的信心，應持續完善相關規范體系，并出臺利好政策推進房地產市場長效發展。對房地產企業來說，應當做良心企業，盡力做高質量樓盤，贏得老百姓的口碑，減少經濟杠桿，才能抓住主動權。

（二）統籌消化存量房，扭轉房地產過度金融化

2024年4月，中央政治局會議提出“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”以來，房地產政策更加聚焦市場關鍵問題，也為市場傳遞出積極信號。首先，對于商品房庫存較多的區域，例如，貴陽市南明區，政府可以按需換購，以合理價格收購二手房或已建成未出售商品房，作為保障性住房。此舉既能確保房地產企業的資金能夠快速回籠，也有利于刺激低靡的房地產市場，合理布局，統籌市場，充分發揮政府的調節作用。其次，根據房地產存量房去化情況，實施差異化供地機制，細分市場，合理確定入市地塊產品類型，有序盤活已供未開發地塊，防止對在建或在售項目造成沖擊。政府應避免盲目賣地，企業杜絕夸大宣傳，把重心放在如何提高現有樓盤質量上，想百姓所想，思百姓所思，才能從根源上解決問題。再次，推進房地產“以舊換新”政策，探索設立二手房“以舊換新”專項支持資金，為地方國企收購存量房提供穩定的低成本、長期限的資金支持，并對企業收房、賣房環節給予稅收減免，推動“以舊換新”形成規范性、可推廣操作流程。最后，可推行新房取消公攤面積，二手房按照發票金額折算公攤面積，以消費券的形式返還，可用于購買大額消費品，比如汽車、家具家電等，從而促進消費，帶動經濟內循環。

（三）精準市場定位，豐富產品設計

隨著生活觀念的改變和家庭結構的調整，房地產市場呈現出多元化細分趨勢。在“房住不炒”政策背景下，貴陽市需將改善型住宅轉為主戰場，統籌考慮各年齡段人口比例、城鎮化水平、經濟社會發展潛力等關鍵因素，通過市場調研、問卷調查、消費者訪談等方式，獲取消費者真實需求和偏好信息，借助數據分析模型，對未來房地產市場需求趨勢進行科學預測，并以此為基礎制定產品開發和營銷策略，確保產品能夠滿足目標市場需求。根據目標客戶群體需求，開發多樣化產品，如經濟型住宅、中高端住宅、商業地產等，針對不同產品線，設計相應的設計標準和特色，以滿足不同客戶群體。在小區環境上要考慮低密度、高綠化、大戶型等因素。在面積適宜的情況下進行戶型功能改造，如增加兒童娛樂區、主臥衣帽間、儲物間等功能性設計，引入定制化房屋設計、智能家居、智慧社區等新興概念，為消費者提供更好的居住體驗。在物業管理階段，運用差異化服務策略，將成為吸引消費者的關鍵。

四、結束語

房地產行業是我國經濟的重要支柱，我國房地產市場在新形勢下面臨的挑戰是多方面的。在此背景下，政府更應強化監管職能，采取有針對性的措施緩解流動性壓力，加快預售制度改革，落實屬地責任，確保保交樓工作順利完成。堅持因城施策、一城一策、精準施策，滿足剛性和改善性住房需求，優化房地產政策，促進房地產市場健康可持續發展。同時，房地產企業需要提升風險管理水平，加強市場研究，注重產品和服務創新。只有各方協同努力，才能在新形勢下實現房地產市場持續發展。

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[責任編輯 劉 婷]