房屋租賃合同關(guān)系中消防安全責(zé)任的界定標(biāo)準(zhǔn)

摘 要：涉租賃型火災(zāi)事故財(cái)產(chǎn)損害賠償糾紛案件中，應(yīng)全面把握房屋租賃關(guān)系中雙方當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)，正確判斷租賃合同中消防安全責(zé)任條款的效力。雖然部分租賃合同中存在由承租人承擔(dān)火災(zāi)事故全部責(zé)任的約定，但出租人作為物業(yè)所有權(quán)人和消防安全責(zé)任制主體，其對(duì)于租賃房屋以及公共管理區(qū)域仍負(fù)有安全管理職責(zé)，該約定無(wú)法產(chǎn)生當(dāng)然免除其需承擔(dān)的消防安全責(zé)任的效力。當(dāng)出租人未履行房屋維護(hù)義務(wù)時(shí)，應(yīng)對(duì)火災(zāi)后果承擔(dān)一定責(zé)任。

關(guān)鍵詞：房屋租賃合同 火災(zāi)事故 消防安全 侵權(quán)責(zé)任

2023年，云南省檢察機(jī)關(guān)成功辦理了一起火災(zāi)事故財(cái)產(chǎn)損害賠償糾紛民事抗訴案。該案原審中，人民法院依據(jù)房屋租賃合同中關(guān)于安全用電、用火責(zé)任概由承租人承擔(dān)的約定，判令承租人房屋電氣線路故障引發(fā)的火災(zāi)事故損害賠償責(zé)任由承租人全部承擔(dān)，忽視了房屋出租人就消防安全公共責(zé)任的承擔(dān)。經(jīng)檢察機(jī)關(guān)監(jiān)督，法院改變了原判決，維護(hù)了司法公正，推動(dòng)了消防安全責(zé)任制在當(dāng)?shù)匾?guī)范運(yùn)行。

一、基本案情及辦案過(guò)程

羅某、劉某分別承租某供銷社的一、二樓房屋。承租的房屋系老舊房屋，電氣線路老化。2019年1月，某供銷社發(fā)生火災(zāi)事故，羅某、劉某承租的房屋均被燒毀。火災(zāi)認(rèn)定書載明：起火部位位于該供銷社房屋二層倉(cāng)庫(kù)從東向西第五間中部（劉某承租的房屋內(nèi)），排除放火、小孩玩火、雷擊、生產(chǎn)生活用火不慎、吸煙、自燃等引發(fā)火災(zāi)的可能，不能排除電氣線路故障引發(fā)火災(zāi)的可能。火災(zāi)燒毀該供銷社土木結(jié)構(gòu)房屋537.4平方米，燒毀租戶羅某等租戶的家具成品等，直接經(jīng)濟(jì)損失49萬(wàn)余元，其他財(cái)產(chǎn)損失1.3萬(wàn)元。

火災(zāi)發(fā)生后，經(jīng)羅某起訴，一審法院認(rèn)為根據(jù)劉某與某供銷社簽訂租房協(xié)議的約定及公安消防部門對(duì)此次發(fā)生火災(zāi)事故的事實(shí)和起火原因的認(rèn)定，某供銷社發(fā)生此次火災(zāi)事故責(zé)任在劉某，因此給羅某造成的損失應(yīng)當(dāng)由劉某承擔(dān)賠償責(zé)任，故判決由劉某承擔(dān)羅某的損失。劉某上訴，二審法院認(rèn)為，本案不屬于特殊侵權(quán)，不適用推定責(zé)任原則，判決駁回劉某的上訴，維持原判。劉某向省高級(jí)人民法院申請(qǐng)?jiān)賹彵获g回后，向檢察機(jī)關(guān)申請(qǐng)監(jiān)督。

云南省檢察機(jī)關(guān)受理本案后，重點(diǎn)對(duì)以下問題進(jìn)行審查：一是供銷社既是消防安全責(zé)任狀簽訂單位，又是房屋出租人，在火災(zāi)事故中是否存在過(guò)錯(cuò)。二是民事侵權(quán)案件中能否僅依據(jù)載明“起火原因不明”的火災(zāi)認(rèn)定書來(lái)確定賠償責(zé)任。檢察機(jī)關(guān)根據(jù)審查情況制定調(diào)查方案，兩次到案發(fā)當(dāng)?shù)卦儐栯p方當(dāng)事人，走訪火災(zāi)發(fā)生時(shí)在場(chǎng)人員，調(diào)閱公安機(jī)關(guān)火災(zāi)發(fā)生時(shí)的視頻資料，并對(duì)火災(zāi)發(fā)生現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地勘查。綜合調(diào)查情況，向公安消防部門核實(shí)相關(guān)情況并就火災(zāi)認(rèn)定書的專業(yè)知識(shí)進(jìn)行咨詢，公安消防部門出具的《關(guān)于某縣某鎮(zhèn)胡廣坡19號(hào)1·20火災(zāi)事故調(diào)查的情況說(shuō)明》載明，關(guān)于本案的事故責(zé)任，某供銷社作為房屋的所有權(quán)人，劉某作為房屋的承租人，在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中均未完全履行消防安全責(zé)任。經(jīng)審查，檢察機(jī)關(guān)認(rèn)為，一審、二審法院根據(jù)雙方當(dāng)事人的合同約定，認(rèn)為免除出租方消防安全責(zé)任的約定只要是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，該約定就有效，出租人就不再受一般原則的約束，無(wú)需對(duì)租賃物進(jìn)行管理維修及履行消防安全責(zé)任，屬于適用法律確有錯(cuò)誤，遂依法提出抗訴。

2023年9月，法院最終采納抗訴意見作出再審判決，認(rèn)定出租人與承租人在此次火災(zāi)事故中過(guò)錯(cuò)程度相當(dāng)，過(guò)錯(cuò)分別為50%，應(yīng)分別承擔(dān)起過(guò)錯(cuò)相當(dāng)?shù)呢?zé)任。案件改判后，檢察機(jī)關(guān)向相關(guān)部門制發(fā)做好消防安全的檢察建議，相關(guān)單位及時(shí)整改，對(duì)全縣的供銷社網(wǎng)點(diǎn)消防安全隱患進(jìn)行了排查和隱患整改。

二、房屋租賃法律關(guān)系中消防安全責(zé)任的審查要點(diǎn)

本案是租賃房屋發(fā)生火災(zāi)事故后，被侵權(quán)人要求損害賠償?shù)那謾?quán)糾紛案件。因火災(zāi)事故侵權(quán)具有不同于其他侵權(quán)類型的特殊性，檢察機(jī)關(guān)在辦理此類案件中，應(yīng)正確理解火災(zāi)侵權(quán)責(zé)任認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，全面把握房屋租賃關(guān)系中雙方當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)，正確判斷租賃合同中消防安全責(zé)任條款的效力。

（一）“起火原因不明”時(shí)，應(yīng)綜合全案證據(jù)判定侵權(quán)責(zé)任中的“火災(zāi)原因”

經(jīng)對(duì)比火災(zāi)事故認(rèn)定書中載明的“起火原因”與侵權(quán)責(zé)任中的“火災(zāi)原因”可知，火災(zāi)事故認(rèn)定書中的“起火原因”是，公安消防部門運(yùn)用科學(xué)技術(shù)手段及方法作出的一種火災(zāi)勘驗(yàn)學(xué)上的概念，而侵權(quán)責(zé)任中的“火災(zāi)原因”則是司法機(jī)關(guān)通過(guò)運(yùn)用民事法律上的因果關(guān)系原理對(duì)發(fā)生火災(zāi)的原因在法律意義上的原因認(rèn)定，二者屬性不同。在法律依據(jù)上，火災(zāi)事故認(rèn)定書中的起火原因是依據(jù)《火災(zāi)事故調(diào)查規(guī)定》，而侵權(quán)責(zé)任上的“火災(zāi)原因”認(rèn)定的法律依據(jù)是《民法典》等民事法律法規(guī)。因此，火災(zāi)事故認(rèn)定書中的起火原因并不等同于侵權(quán)責(zé)任中的火災(zāi)原因。

鑒于法律意義中的“火災(zāi)原因”是一種對(duì)法律事實(shí)的高度蓋然性的判斷，而并非是對(duì)客觀事實(shí)的確定性判斷，在“起火原因”不明的情況下，司法機(jī)關(guān)完全可以根據(jù)火災(zāi)事故認(rèn)定書中載明的起火時(shí)間、起火點(diǎn)及起火部位等內(nèi)容，結(jié)合案件的其他證據(jù)材料，通過(guò)運(yùn)用民事法律上的因果關(guān)系理論，綜合認(rèn)定火災(zāi)原因。

本案根據(jù)《火災(zāi)事故認(rèn)定書》載明，起火部位位于劉某承租的房屋內(nèi)，起火原因以排除法排除了放火、小孩玩火、雷擊等自然及外力因素，因此，室內(nèi)電氣線路故障成為了導(dǎo)致案涉火災(zāi)事故可能的唯一原因，結(jié)合鑒定機(jī)構(gòu)對(duì)公安消防部門在火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)提留的電線殘留物“有過(guò)電流形成的熔化痕跡”的鑒定意見，以及檢察機(jī)關(guān)調(diào)查核實(shí)的情況可以佐證室內(nèi)電線故障存在的事實(shí)，從民事訴訟“高度蓋然性”證明標(biāo)準(zhǔn)出發(fā)，可認(rèn)定此次火災(zāi)原因是基于劉某承租的房屋內(nèi)的電氣線路故障引發(fā)，由此，劉某對(duì)本次火災(zāi)造成的損害后果確實(shí)負(fù)有責(zé)任。同時(shí)，供銷社作為房屋出租方，若其在租賃關(guān)系中存在違反法定或約定的合同義務(wù)，其責(zé)任并不能因“起火原因不明”而予以免除。

（二）全面把握房屋租賃關(guān)系中雙方當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)

房屋租賃合同作為雙務(wù)、有償合同，原則上可以準(zhǔn)用買賣合同中的瑕疵擔(dān)保責(zé)任規(guī)定，因此我國(guó)《民法典》第708條延續(xù)了原《合同法》第216條中關(guān)于出租人的瑕疵擔(dān)保責(zé)任的規(guī)定，即出租人負(fù)有在合同期限內(nèi)保障房屋可用于合同約定的用途的義務(wù)。“在租賃物交付時(shí)，特別是在使用租賃物過(guò)程中，租賃物未達(dá)到、不符合、偏離或喪失約定用益狀態(tài)的情形時(shí)有發(fā)生，此際，出租人需要通過(guò)維修租賃物，使租賃物維持或恢復(fù)約定的用益狀態(tài)。”［1］值得注意的是，在司法實(shí)踐中“租賃物”在房屋租賃合同關(guān)系中，不僅包含“房屋”這一建筑物本身，亦應(yīng)包含房屋所附屬的水、電、消防安全設(shè)施等，其均需在租賃房屋交付時(shí)及在租賃期限內(nèi)保持符合合同約定用途的用益狀態(tài)。

本案中租賃房屋在租賃關(guān)系成立時(shí)屬于老舊房屋狀態(tài)，存在電氣線路老化問題，且未進(jìn)行消防驗(yàn)收，存在可能危及承租人生命安全的風(fēng)險(xiǎn)，因此作為房屋出租方的供銷社需承擔(dān)租賃房屋的瑕疵擔(dān)保責(zé)任，且該瑕疵擔(dān)保責(zé)任并不因租賃房屋的交付使用及租賃期限的存續(xù)狀態(tài)而消滅。在租賃房屋未滅失狀態(tài)下，供銷社需承擔(dān)租賃房屋的維修、維護(hù)義務(wù)，以消除租賃房屋可能導(dǎo)致的危險(xiǎn)狀態(tài)，使租賃房屋能夠?qū)崿F(xiàn)合同約定的使用、收益價(jià)值。在租賃房屋因其自身原因?qū)е聹缡r(shí)，作為房屋出租方的供銷社因未履行前述義務(wù)，具有一定的過(guò)錯(cuò)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一定的損失賠償責(zé)任。

（三）消防安全責(zé)任不能以合同約定方式予以規(guī)避

隨著各類用電設(shè)備在日常生活中的普遍運(yùn)用，火災(zāi)事故風(fēng)險(xiǎn)也相應(yīng)增多。為提高公共消防安全水平，預(yù)防火災(zāi)和減少火災(zāi)危害，保障人民群眾生命財(cái)產(chǎn)安全，我國(guó)實(shí)行消防安全責(zé)任制。除《消防法》外，《消防安全責(zé)任制實(shí)施辦法》及公安部《機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》均對(duì)于機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)等單位應(yīng)承擔(dān)的消防安全責(zé)任作出了明確規(guī)定。在這樣的背景下，我們需要進(jìn)一步分析，在租賃關(guān)系存續(xù)期間，因劉某承租的房屋原因引起火災(zāi)造成其他當(dāng)事人的損失時(shí)，租賃合同中約定當(dāng)出現(xiàn)火災(zāi)事故時(shí)由承租人承擔(dān)全部責(zé)任的內(nèi)容，能否產(chǎn)生當(dāng)然免除所有權(quán)人某供銷社應(yīng)承擔(dān)的消防安全責(zé)任的效力？

從消防安全責(zé)任的性質(zhì)分析，《消防法》第16條以列舉方式規(guī)定了機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)等單位應(yīng)當(dāng)履行的各項(xiàng)消防安全職責(zé)，《消防安全責(zé)任制實(shí)施辦法》第4條則明確了單位消防安全主體責(zé)任。公安部《機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》第8條規(guī)定了租賃情形下，產(chǎn)權(quán)單位及承租單位的消防安全職責(zé)。與此同時(shí)，基于消防工作的社會(huì)化屬性及消防安全所附公共安全屬性，承租人與出租人雖可通過(guò)合同約定明確各方的消防安全責(zé)任，但出租人作為物業(yè)所有權(quán)人時(shí)，其對(duì)于租賃房屋以及公共管理區(qū)域仍負(fù)有監(jiān)督管理職責(zé)。因此，出租人雖可通過(guò)合同約定的形式適當(dāng)減輕或轉(zhuǎn)移自身的消防安全責(zé)任，但無(wú)法當(dāng)然免除其需承擔(dān)的消防安全責(zé)任。根據(jù)《民法典》合同編理論，合同中的免責(zé)條款在尊重合同自由的同時(shí)，要求不能違背社會(huì)公共利益。現(xiàn)實(shí)中，為了規(guī)避安全責(zé)任，有些出租人在合同中加入免責(zé)條款，或者約定風(fēng)險(xiǎn)概由承租人承擔(dān)，或者約定風(fēng)險(xiǎn)由中介機(jī)構(gòu)承擔(dān)，這些條款都不應(yīng)得到法院的支持。［2］在火災(zāi)引發(fā)的財(cái)產(chǎn)損害賠償案件中，對(duì)于存在過(guò)錯(cuò)的侵權(quán)行為人，無(wú)論是出租人還是承租人，只要其存在過(guò)錯(cuò)，導(dǎo)致了火災(zāi)事故發(fā)生，均可能需要承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。因此，劉某與某供銷社之間的合同約定并不能當(dāng)然免除某供銷社應(yīng)承擔(dān)的消防安全責(zé)任。

三、火災(zāi)侵權(quán)責(zé)任糾紛高質(zhì)效辦案的檢察思路

（一）用好調(diào)查核實(shí)權(quán)，深入分析事故發(fā)生原因

在火災(zāi)事故引起的財(cái)產(chǎn)損害賠償責(zé)任糾紛案件中，基于火災(zāi)事故發(fā)生原因的復(fù)雜性，在消防機(jī)構(gòu)基于技術(shù)手段等原因?qū)е聼o(wú)法明確具體起火原因時(shí)，檢察機(jī)關(guān)應(yīng)用好調(diào)查核實(shí)權(quán)，從在案證據(jù)審查向全案證據(jù)審查轉(zhuǎn)變。本案中，檢察機(jī)關(guān)在火災(zāi)事故認(rèn)定書載明的起火原因不明的情況下，為進(jìn)一步查明火災(zāi)原因，采取了以下調(diào)查核實(shí)措施，證實(shí)了因承租人及出租人均未能履行消防安全責(zé)任導(dǎo)致租賃房屋因電氣線路故障引發(fā)火災(zāi)的事實(shí)：

一是調(diào)取相關(guān)書證。檢察機(jī)關(guān)通過(guò)調(diào)取《火災(zāi)事故認(rèn)定書》《火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)筆錄》《司法鑒定意見書》《火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)照片》并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查，證實(shí)本案火災(zāi)事故基本情況為：供銷社房屋二層倉(cāng)庫(kù)從東向西第五間中間（劉某所承租的房屋）發(fā)生火災(zāi)，起火部位位于該區(qū)域，火災(zāi)原因可排除放火等人為及自然原因，不能排除電氣線路故障原因。

二是詢問相關(guān)當(dāng)事人、證人并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查。某供銷社負(fù)責(zé)人在接受檢察機(jī)關(guān)詢問中表示，某供銷社沒有安排專人負(fù)責(zé)安全檢查，僅在收取水電費(fèi)時(shí)順便檢查，但并未留存相關(guān)資料。同時(shí)查明，案涉房屋屬于建蓋于上世紀(jì)80年代的磚木結(jié)構(gòu)房屋且未經(jīng)消防驗(yàn)收，某供銷社僅在2015年對(duì)房屋外圍電線線路進(jìn)行整改，此后4年均未進(jìn)行防火檢查，也未提醒督促承租人自行更換電線線路。因此，某供銷社在房屋租賃合同履行過(guò)程中并未負(fù)起應(yīng)有的監(jiān)督責(zé)任。

三是走訪并咨詢公安消防部門。檢察機(jī)關(guān)通過(guò)至火災(zāi)事故所在地的公安消防部門核實(shí)相關(guān)情況，該公安消防部門向檢察機(jī)關(guān)出具《關(guān)于某縣某鎮(zhèn)胡廣坡19號(hào)1·20火災(zāi)事故調(diào)查的情況說(shuō)明》載明，某供銷社作為房屋的所有權(quán)人，劉某作為房屋的承租人，在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中均未完全履行《消防法》第16條所規(guī)定的責(zé)任。

（二）合理認(rèn)定火災(zāi)事故責(zé)任中的賠償義務(wù)主體

鑒于我國(guó)并未將火災(zāi)事故作為特殊侵權(quán)類型進(jìn)行規(guī)定，因此在判定本案中應(yīng)承擔(dān)火災(zāi)事故責(zé)任的賠償義務(wù)主體時(shí)，應(yīng)適用過(guò)錯(cuò)責(zé)任的歸責(zé)原則，并結(jié)合案件實(shí)際情況，根據(jù)過(guò)錯(cuò)責(zé)任的構(gòu)成要件進(jìn)行綜合判定：

一是基于火災(zāi)發(fā)生在劉某承租期間，其負(fù)有采取防范措施以確保房屋安全使用的合同義務(wù)，本案在案證據(jù)尚不足以證明該起火原因?qū)儆诓豢蓺w責(zé)于承租人的自身原因或不可抗力等原因形成，公安消防部門亦明確不能排除劉某租賃房間電氣線路故障引發(fā)火災(zāi)的可能，故可認(rèn)定承租人劉某未能對(duì)房屋的基本安全盡到合理的保障義務(wù)，對(duì)案涉火災(zāi)的發(fā)生具有過(guò)錯(cuò)。但消防部門同時(shí)也排除放火、小孩玩火等引發(fā)火災(zāi)的可能，故本案火災(zāi)并非劉某一方不當(dāng)行為引起，其過(guò)錯(cuò)只應(yīng)限定在一定程度范圍內(nèi)。

二是《民法典》《消防法》等法律規(guī)定賦予了建筑物的所有者、管理者，尤其是企業(yè)、事業(yè)等單位當(dāng)作為建筑物的所有者、管理者時(shí)，對(duì)其所使用、管理的建筑物需承擔(dān)一定的消防安全職責(zé)，其需積極采取防火檢查等措施，履行消除火災(zāi)隱患，確保消防安全等義務(wù)。在出租租賃房屋時(shí)，對(duì)承租人的防范和注意義務(wù)負(fù)有督促義務(wù)，并需承擔(dān)相應(yīng)的管理和安全保障義務(wù)。因此，在某供銷社因違反前述法律規(guī)定導(dǎo)致火災(zāi)事故發(fā)生時(shí)，其作為出租方亦存在過(guò)錯(cuò)，此時(shí)，人民法院應(yīng)結(jié)合租賃合同雙方在義務(wù)范圍內(nèi)的過(guò)錯(cuò)程度確定損害賠償責(zé)任的各方分擔(dān)比例。

（三）積極參與社會(huì)治理，維護(hù)城鎮(zhèn)消防義務(wù)

辦理火災(zāi)引發(fā)的侵權(quán)責(zé)任糾紛案件要注重結(jié)合辦案推動(dòng)解決案件背后的火災(zāi)隱患防范問題，助推相關(guān)職能部門履職，防患于未然，有效保護(hù)公共財(cái)產(chǎn)、維護(hù)公共安全。在本案辦理中，檢察機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)鳳慶縣供銷合作社聯(lián)合社管理的供銷點(diǎn)房屋多數(shù)建造年代久遠(yuǎn)，以磚木和土木結(jié)構(gòu)為主，用電線路老化問題普遍存在，極易引發(fā)火災(zāi)。省檢察院在辦理完抗訴案件后，將發(fā)現(xiàn)的問題線索移交給屬地檢察院，屬地院結(jié)合辦案和調(diào)研發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行分析研判、總結(jié)提煉，向相關(guān)部門制發(fā)檢察建議，建議相關(guān)部門積極預(yù)防、消除安全隱患，做好普法宣傳，提高公眾防火責(zé)任意識(shí)；協(xié)同治理，推動(dòng)相關(guān)單位對(duì)某縣全域所有供銷社網(wǎng)點(diǎn)開展拉網(wǎng)式火災(zāi)隱患排查整治，形成各部門聯(lián)動(dòng)、齊抓共管的群防群治格局；常態(tài)化治理，定期開展巡查。收到檢察建議后，相關(guān)單位對(duì)全縣的供銷社網(wǎng)點(diǎn)消防安全隱患進(jìn)行了排查，督促供銷社點(diǎn)完成了消防安全隱患整改，有效防范城鎮(zhèn)火災(zāi)隱患。

檢察機(jī)關(guān)通過(guò)抗訴本案，不僅在于監(jiān)督糾正個(gè)案，維護(hù)申請(qǐng)人合法權(quán)益，更是在傳遞一種理念，民事審判不應(yīng)被合同表面約定及《火災(zāi)認(rèn)定書》左右，陷入唯約定論的誤區(qū)。要結(jié)合案件事實(shí)，綜合分析火災(zāi)發(fā)生原因。高質(zhì)效辦好每一個(gè)民事檢察監(jiān)督案件，積極回應(yīng)群眾關(guān)切，不僅要求我們要對(duì)案件事實(shí)作出精準(zhǔn)認(rèn)定，同樣也要對(duì)法律適用作出精準(zhǔn)認(rèn)定，更應(yīng)強(qiáng)化案件的示范作用，通過(guò)個(gè)案監(jiān)督促進(jìn)社會(huì)治理類問題解決，讓市場(chǎng)主體充分擔(dān)起消防安全責(zé)任，辦理一案解決一類法律問題，體現(xiàn)檢察機(jī)關(guān)以人民為中心、以檢察履職促進(jìn)社會(huì)治理的擔(dān)當(dāng)。