基于ISM的社會資本參與保障性租賃住房建設項目制約因素研究

0 引言

隨著我國城鎮化的快速發展，部分城市住房供需矛盾加劇，新市民、青年人等群體面臨住房困難等壓力。現有公共租賃住房主要面向兜底保障群體，而小戶型、低租金租賃住房供給不足。在此背景下，保租房的理念應運而生。2020年，《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議》首次提出“保障性租賃住房”概念，并明確擴大供給[1]此后，“十四五”規劃綱要將其列為重點工作，計劃在全國40個重點城市新增650萬套（間）保租房，強調多主體、多元化供給[2]。保租房主要面向新市民、青年人等群體，是“十四五”期間我國住房保障體系的三大支柱之一[3]。黨的二十大報告再次強調，堅持“房住不炒”定位，加快建立“租購并舉”的住房制度[4]。然而，當前保租房建設面臨資金短缺和運營效率不高的問題，政府財政資金難以滿足大規模建設需求。因此，政府與社會資本合作模式正逐步引入，目的是提供建設所需資金，同時提高資源使用效率和服務質量。然而，從實踐來看，社會資本參與度低，導致保租房建設項目資金投人不足，推進速度受限。探究如何激發社會資本的參與熱情，打造多元化供給體系與高效運營架構，是推動住房保障體系完善和提升公共服務供應機制的關鍵所在。

近年來，國內外學者圍繞保租房建設項目開展了大量研究。Huh等[5]通過對韓國租賃住房的深入研究，認為應該擺脫過去由國家主導的住房供應模式，轉而追求住房供應體系的多樣性。Gil-bert^[6] 指出，全球約1.2億人依賴租房生活，但這一群體所面臨的問題卻鮮受關注，因此政府應出臺相關政策，著力解決租金與收入比例過高、住房質量欠佳、居住空間過度擁擠及房東剝削租客等問題，以實現房東與租客之間的利益平衡。國內學者也對保租房進行了廣泛研究。馬秀蓮認為，保租房作為中間租賃形態，應長期規劃并推進大眾化建設，優先解決供給的長期穩定性問題，同時積極培育非營利主體，并由政府提供長期融資支持，以確保保阻房的可持續發展。李強等[8]以上海市為例，借鑒倫敦經驗，提出加快規劃、保障供應、豐富供給等新思路，以應對住房挑戰，提升城市競爭力。左進等基于房租收入比對城市進行分類，比較保租房供給制度，發現共性問題及城市差異，提出供需匹配、政策優化及建設規劃等建議，并針對不同類型城市明確優化重點。劉雙良等[以天津市為例，探討影響大城市青年保租房滿意度的關鍵因素，發現整體滿意度為“一般滿意”，并提出通過優化材料、選址、戶型、定價及社區治理等措施來提升青年的居住滿意度的建議。齊錫晶等[界定開發企業參建模式，并構建了一個綜合性的保租房項目效益評估模型，該模型覆蓋了經濟、社會、環境和福利領域，采用改進白化權函數和AHP-EWM權重方法，并以沈陽市為例進行驗證，同時提出相應的優化建議。

綜上所述，現有研究主要集中在住房政策、居住滿意度及評價體系方面，而對于社會資本參與保租房建設項目所面臨的制約因素及層次關系研究尚顯不足。因此，本文通過解釋結構模型（ISM）對社會資本參與保租房建設項目制約因素進行了分析，識別出影響社會資本參與意愿的主要制約因素，并進一步利用ISM分析各制約因素間的層次關系，旨在為構建保租房建設項目多元參與供給模式提供理論支持，進而加速推動我國住房保障體系的完善和發展。

1社會資本參與保租房建設項目制約因素的識別與確定

1.1 制約因素識別

為探究社會資本參與保租房建設項目的制約因素，借助“中國知網”和“GoogleScholar”平臺廣泛搜集國內外相關的文獻。在文獻篩選過程中，重點聚焦于主題相關性高和學術影響力強的資料，以確保研究的深度與廣度。通過對這些文獻的梳理與分析，提取并歸納出制約因素，確保所識別的制約因素能準確反映社會資本參與保租房建設項目過程中所面臨的主要挑戰。初步識別出17項社會資本參與保租房建設項目制約因素，見表1。

1.2 制約因素確定

在初步確認所識別的制約因素后，本文通過問卷調查的方式對這些制約因素展開進一步的整理、分析與驗證。為確保調查結果的真實性和可靠性，問卷主要面向社會資本及保租房領域的專業人士發放，涵蓋國有企業、民營企業、政府部門及金融機構等多元主體。問卷采用李克特5級量表進行評分，以量化評估不同制約因素的重要性。其中，1分表示“不重要”，而5分則表示“非常重要”。本次調查總共發放問卷213份，回收有效問卷168份。統計結果顯示：被調研者中，36.9% 來自國有企業， 28.6% 來自民營企業，7.9% 來自政府部門與公共機構； 6.4% 來自金融機構與融資平臺。調研對象的男女比例接近 3：1 ：本科及以上學歷占比 86.2% ；工作年限5年以上的占比 84.7% 。根據SPSS分析結果來看，Cronbach's α 系數為0.933，遠高于0.6，表明問卷具有較高的內部一致性；KMO值為0.919，大于0.9且接近于1，說明數據適合進行因子分析；顯著性Sig.為0.000，遠小于0.001，進一步驗證了數據的可靠性。這些統計數據充分證明了觀測指標的可靠性和有效性，完全滿足研究的標準。根據描述性統計結果，最終確定了15項社會資本參與保租房建設項目主要制約因素，見表2。

2 解釋結構模型構建

解釋結構模型（ISM）是一種將高復雜性系統拆解成多個子系統的方法，通過構建因素間的關聯序列，清晰展現各因素間的內在關系。由于社會資本參與保租房建設項目的制約因素眾多，且這些因素間相互關聯、相互作用，運用解釋結構模型可以有效地處理有關要素及其相互關系的信息。該模型將抽象轉化為具體，并分析各制約因素之間的相互作用，從而明確研究問題的層次和整體結構[14]。因此，本文采用ISM研究社會資本參與保租房建設項目的制約因素。

2.1 確定鄰接矩陣

將表2中的15項主要制約因素進行編號，得到制約因素集合 S_i 國 。在此基礎上，構建鄰接矩陣 ，其中 a_ij 表示各因素之間的關系，具體定義如下

為了確定社會資本參與保租房建設項目各制約因素間的相互關系，本研究邀請了8名在該領域具有豐富經驗的專家，采用問卷調查的方式開展研究。由于制約因素間關系的復雜性，若至少有1名專家認為因素 S_i 與因素 S_j 不相關，則采用“一票否決”的方法，即認為因素 S_i 與因素 S_j 無影響。根據問卷調查的統計結果，最終構建了鄰接矩陣A，即

2.2 計算可達矩陣

基于鄰接矩陣 A ，通過迭代分析計算可達矩陣M ，以明確各制約因素間的直接與間接關系[14]。根據布爾代數的運算規則，將矩陣 （A+I） 進行n 次冪運算，直至滿足以下條件

M=（A+I）^n-1≠（A+I）ⁿ=（A+I）ⁿ⁺¹ （2）式中， 為可達矩陣； Π_I 為單位矩陣； n 為自然數。

經計算，得到社會資本參與保租房建設項目制約因素的可達矩陣 ，即

2.3 劃分系統層次結構

在層次劃分環節，重點聚焦社會資本參與保租房建設項目時各制約因素間的層次性關系。依據可達矩陣M，可推導出可達集合 R 。可達集合 R 指在可達矩陣中某一要素對應的行里所有取值為1的元素所構成的集合。進一步地，當確定可達矩陣中某一要素對應的列時，包含取值為1的元素的集合，被定義為先行集合 Q 。最終，依據 B= R∩Q 這一條件，計算可達集合 R 與先行集合 Q 的交集，從而確定交集 B 。區域劃分和級位劃分表見表3[14]

基于上述等級劃分，將社會資本參與保租房建設項目制約因素的層次結構模型劃分為4層：第1層 ；第2層（ 'F₂?F₁₄?F₈?F₁₅? （20 ；第3層 （F₇?F₄?F₆?F₃） ；第4層 。依據特定次序對各類因素進行排列，并逐一深人探究它們之間的相互關聯，進而構建一個完整的解釋結構模型，如圖1所示。

2.4 層級結構分析

首先，制約社會資本參與保租房建設項目的直接因素位于表象層級（第1層級），具體包括投資潛力評估難 F₁₂ 和市場需求波動 F₁₁ 。目前，針對保租房建設項目的投資潛力評估尚缺乏統一、明確的標準和方法，這使得社會資本在評估過程中難以形成準確、客觀的判斷，進而影響投資決策。此外，保租房項目未來的收益、成本、政策變化等存在不確定性，進一步增加了投資潛力評估的難度。與此同時，市場需求的不確定性也增加了社會資本對保租房建設項目未來收益預期的難度。在某些地區或時間段內，保租房的供需結構可能存在失衡現象：如果供給過剩，將導致租金水平下降，進而影響社會資本的投資回報；如果供給不足，則可能導致社會資本難以找到合適的投資機會。

其次，制約社會資本參與保租房建設項目的間接因素位于中間層級（第2層級和第3層級），包括融資渠道局限 F₄ 、金融產品創新不足 F₆ 、投資回收期長 F₁₀ 、租金水平 F₈ 和盈利模式局限 F₁₄ 等。盡管政府加大了對保租房建設的資金投入，并引導金融機構加大支持力度，但社會資本在參與時仍面臨融資渠道相對有限的問題。在金融產品創新方面，由于保租房項目的流動性和收益性相對較低，金融機構在創新金融產品時面臨較大的風險和挑戰，導致金融產品創新不足，難以滿足社會資本的需求。保租房的租金水平相對較低且受到政府監管，租金收入難以在短時間內覆蓋投資成本，導致投資回收期變長，增加了社會資本的投資風險。保租房項目的盈利模式相對局限，主要依賴于租金收入和政府補貼，這使得社會資本在參與保租房建設項目時面臨較大的盈利壓力，進而限制了其參與意愿。

最后，制約社會資本參與保租房建設項目的根本因素位于根源層級（第4層級），主要包括地價成本高 F₉ 、政策法規不完善 F₁ 和金融財稅支持匱乏 F₅ 。地價成本高是制約社會資本參與保租房建設的關鍵因素之一。政策法規不完善在一定程度上制約了社會資本參與保租房建設項目的積極性和可操作性。另外，目前金融政策在支持保租房建設方面還存在如貸款額度、利率等方面的限制，在一定程度上影響了社會資本的投資意愿。

3 對策建議

3.1 破解地價成本困境

當前，社會資本參與保租房建設項目面臨的首要難題是高額地價限制了投資者的積極性。為此，本文提出了兩個思路：第一，創新土地供給模式，試點推行土地年租制。與傳統的土地出讓款一次性付清的模式不同，土地年租制允許企業每年分階段繳納土地租金。這種靈活的支付方式可以顯著減輕項目前期的資金壓力。第二，構建存量土地盤活機制，通過建立城市閑置土地地理信息系統（GIS）動態監測平臺，對低效工業用地、閑置商業用地等資源進行精準識別與價值評估。例如，上海市虹橋商務區將舊廠房改造為租賃社區，不僅有效利用了閑置土地，還大幅降低了土地成本。

3.2 構建制度保障體系

健全的制度框架是吸引社會資本持續參與的關鍵。本文建議從三個維度完善相關制度：第一，加快專項立法進程，制定專門針對保租房建設的法律法規，明確界定項目的建設標準、運營規范、監管機制及各方主體的權利與義務，構建統一、規范、可操作性強的政策法規框架，為社會資本提供清晰的行動指南。第二，優化行政審批流程，借鑒深圳市“多審合一、多證合一”的改革經驗，進一步推進政務服務便民化，切實提升社會市場主體的滿意度和獲得感。第三，完善土地續期政策，建議明確土地使用權到期后的優先續期條款，并建立土地增值收益分配機制，確保社會資本在土地使用過程中的合法權益得到充分保障。

3.3創新資金支持模式

構建“金融 + 財稅”雙輪驅動機制，以增強社會資本參與保租房建設的積極性和可持續性：在金融端，建議商業銀行創新開發適配保租房特性的融資產品，重點拓展10年期以上項目貸、利率浮動區間差異化等工具；同步推進不動產信托基金（REITs）市場培育，健全REITs專項監管體系，建立從項自篩選到上市審核的標準化流程，重點擴大基礎設施公募REITs在保租房領域的應用場景。在財稅端，形成全周期激勵機制：前端環節，建議對保租房REITs實行遞延納稅政策，將資產重組階段的土地增值稅計征時點后移至最終退出環節；運營階段，可參照民生基礎設施標準，將房產稅優惠幅度加大，并同步免除城鎮土地使用稅；后端環節，建議建立中央-地方財政聯動機制，通過專項轉移支付等方式定向支持保租房建設項目，對達到年度供應目標的實施主體給予財政獎勵，進一步激勵社會資本參與保租房建設。

4結語

鑒于以往研究主要集中于保租房的住房政策、居住滿意度及評價體系等方面，較少從制約因素及其層次關系角度展開探討，本研究揭示了社會資本參與度低這一關鍵問題，并系統收集社會資本參與保租房建設項目的制約因素，通過構建解釋結構模型，梳理了各制約因素之間的復雜關系，為理解這些因素如何相互作用提供了有力框架。進一步地，本研究深入剖析了根本制約因素對社會資本參與的影響機制，并針對性地提出了切實可行的對策建議。研究結果對于破解地價成本困境、構建制度保障體系、創新資金支持模式具有重要參考價值。未來研究可在此基礎上，進一步探索如何通過政策創新和市場機制完善，激發社會資本的參與熱情，從而推動住房保障體系的可持續發展。

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收稿日期：2025-02-15

作者簡介：

蔣立陽（通信作者）（1999—），男，研究方向：保租房建設、裝配式建筑安全。

趙廣慶（1970一），男，正教授級高級工程師，研究方向：房地產開發管理、房地產投融資分析。

李欣穎（1997—），女，研究方向：房地產開發、裝配式建筑質量。

呂鵬（2000—），男，研究方向：房地產開發、既有建筑改造。徐鵬琨（2000—），男，研究方向：房地產開發、被動式建筑成本。