加強房地產(chǎn)企業(yè)成本核算完善融資經(jīng)營管理

房地產(chǎn)業(yè)是社會財富的主要載體，在市場競爭日趨激烈、政策監(jiān)管日益嚴格的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)必須對自己的經(jīng)營管理及核心競爭力進行持續(xù)提升，而成本核算是房地產(chǎn)企業(yè)最基本的工作，它在企業(yè)的經(jīng)營決策、成本管理、利潤評估、稅收籌劃等方面起著重要作用，筆者通過對我國房地產(chǎn)企業(yè)成本核算存在的問題及應(yīng)對措施的研究，希望能為促進我國房地產(chǎn)企業(yè)的良性發(fā)展，完善我國房地產(chǎn)業(yè)的融資管理提供參考，為房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展提供助力。

在新的經(jīng)濟發(fā)展階段，市場競爭日趨激烈，這也對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提出了新的要求，在這種情況下要想提高企業(yè)的整體競爭力，就需要改進成本計算和控制手段，這是因為正確、有效地進行成本計算，不僅對企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營、投資決策起著重要作用，而且對整個房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展也有著重要的意義。

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的意義

成本核算為房地產(chǎn)企業(yè)提供了準確的成本信息，使管理層能夠全面了解各項成本構(gòu)成及其變化趨勢，有助于企業(yè)合理制定預(yù)算和控制支出，還可以為項目投資決策提供有力依據(jù)，并利用對不同項目、不同階段成本的細致核算，識別出成本控制的薄弱環(huán)節(jié)，及時調(diào)整資源配置，進而提高整體運營效率。而且，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中項目的各個環(huán)節(jié)都涉及大量的資金投入，如土地獲取、設(shè)計、施工、材料采購等，利用完善的成本核算體系，可以對每個環(huán)節(jié)的成本進行精確計算和監(jiān)控，及時識別和分析成本超支的原因，有助于項目經(jīng)理在實際操作中科學(xué)決策，還能為企業(yè)的整體戰(zhàn)略規(guī)劃提供數(shù)據(jù)支持，確保企業(yè)在競爭激烈的市場中保持優(yōu)勢。再者，對房地產(chǎn)項目的全面成本分析，企業(yè)能更好地評估項目的盈利水平，合理設(shè)定銷售價格和利潤目標(biāo)，在市場環(huán)境變化較快的情況下，企業(yè)能及時根據(jù)成本核算結(jié)果調(diào)整市場策略和業(yè)務(wù)模式，以應(yīng)對競爭壓力和市場風(fēng)險，確保盈利能力的穩(wěn)定，并提升企業(yè)的市場形象，增強客戶的信任感，為企業(yè)贏得更多的市場機會、合作伙伴。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算面臨的挑戰(zhàn)

1.房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)成本的預(yù)算不準確。房地產(chǎn)市場的動態(tài)性使成本預(yù)算變得極具挑戰(zhàn)性，市場供需變化、政策調(diào)整、材料價格波動以及人工成本上漲等因素都可能導(dǎo)致預(yù)算的偏差，尤其是在經(jīng)濟環(huán)境不確定性增加的情況下，企業(yè)很難對未來的成本進行準確預(yù)測，常常導(dǎo)致預(yù)算與實際支出之間存在顯著差距。而且，房地產(chǎn)項目的開發(fā)周期較長，涉及多個環(huán)節(jié)和眾多參與方，增加了成本預(yù)算的不確定性，在項目的不同階段，所需的資源、技術(shù)和人力成本會有所不同，特別是在設(shè)計、施工、材料采購及后期運營等環(huán)節(jié)，任何環(huán)節(jié)的變化都有可能對整體成本造成影響，若企業(yè)在初始階段未能充分考慮這些因素，就會在后續(xù)實施過程中面臨成本超支的風(fēng)險，嚴重時甚至可能影響項目的盈利能力。再者，許多企業(yè)依賴于歷史數(shù)據(jù)和經(jīng)驗進行預(yù)算，這種做法雖然在一定程度上能反映過去的成本情況，但卻難以適應(yīng)市場變化帶來的新挑戰(zhàn)，缺乏針對性的預(yù)算方法使企業(yè)在面對復(fù)雜的市場環(huán)境時，不能快速調(diào)整預(yù)算策略，導(dǎo)致項目實施過程中出現(xiàn)預(yù)算不足的情況。值得注意的是，有效的市場調(diào)研能幫助企業(yè)更好地理解市場需求和價格走勢，從而為成本預(yù)算提供科學(xué)依據(jù)，但部分企業(yè)在預(yù)算編制時，忽視了市場調(diào)研的重要性，未能掌握最新的市場動態(tài)及資源價格信息，導(dǎo)致了預(yù)算偏差。

2.房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的信息透明度不高。房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的信息透明度不高，會導(dǎo)致管理層在制定決策時缺乏必要的實時數(shù)據(jù)支撐，而且在許多房地產(chǎn)企業(yè)中，成本數(shù)據(jù)分布在不同的部門系統(tǒng)中，信息孤島現(xiàn)象嚴重，使相關(guān)人員獲取全面、準確的成本信息存在困難，信息的不對稱使管理層在進行項目評估、預(yù)算編制和資源分配時，難以做出科學(xué)合理的判斷，影響了企業(yè)的整體運營效果。而且，低透明度的成本核算還會導(dǎo)致項目實施過程中的責(zé)任不明確，成本核算的流程標(biāo)準不夠清晰，導(dǎo)致各個環(huán)節(jié)的成本數(shù)據(jù)難以追溯核查，這種情況下項目經(jīng)理及相關(guān)人員在成本控制和費用審核上缺乏明確的依據(jù)，易導(dǎo)致責(zé)任推諉和成本失控，增加了企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，也會對項目的質(zhì)量和進度產(chǎn)生負面影響，影響了客戶的滿意度。再者，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，企業(yè)與各類合作伙伴之間的成本核算和結(jié)算需充分的信任和透明的信息共享，若內(nèi)部成本信息不透明，企業(yè)會在談判和結(jié)算時產(chǎn)生分歧，甚至引發(fā)糾紛，影響良好的合作關(guān)系，導(dǎo)致項目進度的滯后和成本的進一步增加。除此之外，信息透明度低還使企業(yè)在進行內(nèi)部審計和績效評估時存在困難，審計人員在審核企業(yè)的財務(wù)報表和成本核算時，缺乏清晰、透明的信息支持，難以準確評估企業(yè)的財務(wù)狀況和運營效率。與此同時，績效考核也會受到影響，造成員工工作積極性下降，進而影響整體團隊的士氣和企業(yè)文化的建設(shè)。

3.房地產(chǎn)企業(yè)成本核算人員素質(zhì)能力不足。在房地產(chǎn)項目的開發(fā)過程中，涉及大量的成本數(shù)據(jù)，如土地成本、建筑材料費用、人工成本等，若成本核算人員缺乏必要的數(shù)據(jù)分析能力和財務(wù)管理知識，易出現(xiàn)數(shù)據(jù)錄入錯誤、計算失誤等問題，導(dǎo)致成本核算結(jié)果的偏差，影響企業(yè)的預(yù)算編制和決策制定，令項目的資金流動性受限，最終影響企業(yè)的盈利能力。再者，房地產(chǎn)企業(yè)在項目管理和成本控制上對信息的準確性要求較高，而成本核算人員的素質(zhì)能力不足會直接影響信息的傳遞效率，房地產(chǎn)市場競爭激烈，企業(yè)需快速響應(yīng)市場變化，及時調(diào)整項目策略，若缺乏高素質(zhì)的成本核算人員，導(dǎo)致企業(yè)在信息溝通和反饋上出現(xiàn)滯后，影響了決策的及時性，這樣一來企業(yè)就可能錯失重要的市場機會，甚至面臨較大的財務(wù)風(fēng)險。

4.企業(yè)對于新型網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的應(yīng)用仍顯不足。盡管信息技術(shù)的快速發(fā)展為各行各業(yè)提供了變革的機遇，但許多房地產(chǎn)企業(yè)在成本核算的數(shù)字化轉(zhuǎn)型過程中卻顯得步履維艱，未能充分利用新技術(shù)提升管理效率和決策能力，這是因為在項目開發(fā)過程中，涉及的成本數(shù)據(jù)龐雜，若未能及時、準確地記錄和分析，將會導(dǎo)致預(yù)算偏差和成本失控，最終影響企業(yè)的盈利能力。而且，企業(yè)在新型網(wǎng)絡(luò)技術(shù)應(yīng)用上的滯后會導(dǎo)致信息共享與協(xié)作能力不足，在房地產(chǎn)項目開發(fā)中各個部門之間需進行密切的協(xié)調(diào)合作，而傳統(tǒng)的成本核算方式往往限制了信息的流動，使各部門在決策時缺乏全面的數(shù)據(jù)支撐，例如，項目經(jīng)理在進行成本控制時，若不能及時獲取到各個環(huán)節(jié)的實時數(shù)據(jù)，便難以做出準確的判斷調(diào)整，最終影響了項目的進展及質(zhì)量，導(dǎo)致各部門之間的責(zé)任推諉，使成本控制的效果大打折扣。另外，大數(shù)據(jù)技術(shù)能幫助企業(yè)實時收集和分析大量的市場和項目數(shù)據(jù)，從而為企業(yè)的成本核算提供更為準確的依據(jù)，但許多企業(yè)在這一領(lǐng)域的投入仍然較少，未能建立起完善的數(shù)據(jù)分析體系，企業(yè)在面對市場變化時，缺乏及時的應(yīng)對策略，容易錯失市場機會，甚至在競爭中處于劣勢。盡管有的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)意識到新型網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的重要性，并嘗試進行相關(guān)投資，但由于缺乏系統(tǒng)的規(guī)劃和有效的實施策略，難以取得預(yù)期效果，技術(shù)引入后的整合與應(yīng)用需要時間和資源的投入，若缺乏耐心會導(dǎo)致技術(shù)應(yīng)用效果不佳，未能實現(xiàn)成本核算的優(yōu)化。

三、優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的策略

1.提升成本預(yù)算能力，細化各類成本核算的內(nèi)容。為了優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算，提升成本預(yù)算能力是至關(guān)重要的一環(huán)，需合理運用“預(yù)提費用”科目幫助企業(yè)在項目開發(fā)過程中更好地掌控成本預(yù)算，對預(yù)提費用的合理估算記錄，及時地反映出項目的真實成本狀況，避免因費用未及時入賬而導(dǎo)致的財務(wù)失真，進而提高整體的預(yù)算準確性。而且，預(yù)提費用的使用還能幫助企業(yè)在面臨資金壓力時，進行更為有效的現(xiàn)金流管理，從而降低因資金短缺而導(dǎo)致的項目延誤風(fēng)險。值得注意的是，房地產(chǎn)項目的開發(fā)涉及土地成本、建筑材料費、人工費、間接費用等多個方面，各類成本的構(gòu)成復(fù)雜多變，如果企業(yè)在成本核算中不夠細化，會導(dǎo)致成本預(yù)算的粗糙，不能反映出項目的真實經(jīng)濟效益，通過對各類成本進行細化才能更清晰地識別出每項成本的具體構(gòu)成及其變化趨勢，為成本控制和預(yù)算調(diào)整提供準確依據(jù)，如在建筑成本中，企業(yè)可以將材料費細分為不同類型的建筑材料、人工成本分為不同工種的工資、管理費用細分為不同的管理環(huán)節(jié)等，為后續(xù)的成本分析與決策提供更為詳實的數(shù)據(jù)支持。隨著市場環(huán)境的不斷變化，材料價格、人工成本等都可能出現(xiàn)波動，細化的成本預(yù)算可以幫助企業(yè)及時識別出這些變化，在項目管理中及時調(diào)整策略，減少不必要的損失，而且細化的成本管理也能激勵各部門之間的協(xié)作，通過清晰的成本結(jié)構(gòu)，更好地協(xié)調(diào)資源，提升項目的整體效率。

2.加大成本信息披露力度，提高成本信息的透明度。在房地產(chǎn)項目的開發(fā)過程中，管理層需對各項成本進行全面的分析評估，以便制定合理的預(yù)算及控制措施，加強項目各參與方之間的信任，尤其是在與承包商、供應(yīng)商等外部合作伙伴的溝通中，透明的成本信息披露能有效降低因信息不對稱而產(chǎn)生的糾紛摩擦，促進各方在項目實施過程中的合作協(xié)同，并通過定期向外部合作方披露成本信息，清晰地展示項目的成本構(gòu)成和使用情況，增強合作伙伴的信心，進一步建立起良好的合作關(guān)系，有助于項目的順利推進，還能在未來的合作中獲得更具競爭力的價格，降低整體采購成本。而且，在當(dāng)前信息高度透明的市場環(huán)境下，消費者和投資者越來越關(guān)注企業(yè)的財務(wù)健康狀況及其運營效率，通過增加成本信息的披露，企業(yè)能向市場展示其成本控制的能力和財務(wù)管理的規(guī)范性，吸引更多的投資及客戶，尤其是在房地產(chǎn)行業(yè)，消費者對項目的定價和成本透明度的關(guān)注度日益提高，企業(yè)若能提供詳實的成本信息，將有助于增強其品牌形象及市場口碑。此外，系統(tǒng)化的信息披露使企業(yè)能更好地監(jiān)控各類成本的使用情況，及時發(fā)現(xiàn)潛在的問題偏差，促使各部門增強對成本控制的責(zé)任感，激勵員工主動參與到成本管理中，提升整體的工作效率，定期的成本信息披露還能為內(nèi)部審計提供可靠的數(shù)據(jù)支持，使審計過程更加高效、透明，最終促進企業(yè)的合規(guī)經(jīng)營和風(fēng)險管控。

3.提高房地產(chǎn)企業(yè)成本核算人員的學(xué)習(xí)和創(chuàng)新能力。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過設(shè)置學(xué)習(xí)獎勵機制，鼓勵員工主動學(xué)習(xí)分享新知識，在這樣的氛圍中，成本核算人員不僅能更積極地參與到學(xué)習(xí)中，還能在實踐中不斷探索，尋找更高效的成本核算方法，如鼓勵團隊成員之間進行經(jīng)驗交流，分享各自的成功案例及失敗教訓(xùn)，以實現(xiàn)知識的共享積累，同時鼓勵員工提出改進建議，并給予相應(yīng)的支持和資源，以促進創(chuàng)新。再者，企業(yè)在提升成本核算人員學(xué)習(xí)和創(chuàng)新能力的過程中，需注重實踐經(jīng)驗的積累，理論知識的學(xué)習(xí)雖然重要，但實際操作中的經(jīng)驗教訓(xùn)更為寶貴，企業(yè)可以安排成本核算人員參與到具體的項目中，讓他們在實踐中鍛煉自己的能力，面對真實的成本管理挑戰(zhàn)。例如參與項目的成本預(yù)算、成本控制和數(shù)據(jù)分析等工作，幫助他們更深入地理解成本構(gòu)成及管理要點，進而在未來的工作中做出更為準確的判斷與決策。

4.采納云計算技術(shù)實施即時與精確的成本核算工作。云計算技術(shù)能實現(xiàn)數(shù)據(jù)的集中存儲和管理，使項目各個環(huán)節(jié)的成本數(shù)據(jù)能實時更新并共享，這種即時的數(shù)據(jù)訪問能力使管理層能在任何時間、地點獲取最新的成本信息，實現(xiàn)對項目的動態(tài)監(jiān)控，項目經(jīng)理可以利用云平臺實時查看各類成本支出情況，迅速識別出預(yù)算偏差，并采取相應(yīng)的控制措施，避免因信息滯后而導(dǎo)致的決策失誤。在此基礎(chǔ)上，還要將各類成本數(shù)據(jù)整合到統(tǒng)一的平臺上，減少人為錯誤及數(shù)據(jù)重復(fù)錄入的風(fēng)險，提升數(shù)據(jù)的準確性。同時，云計算平臺通常配備先進的數(shù)據(jù)分析工具，能對龐大的成本數(shù)據(jù)進行智能分析，幫助企業(yè)識別出潛在的成本節(jié)約機會和優(yōu)化空間，積極借助云計算技術(shù)，實現(xiàn)成本核算的自動化，利用系統(tǒng)自動生成的報告、分析結(jié)果，進一步提高工作效率，減少人工操作帶來的錯誤和時間浪費，為未來的決策提供更加可靠的數(shù)據(jù)支持。此外，房地產(chǎn)企業(yè)在不同項目階段或面對不同市場環(huán)境時，所需的成本核算能力會有所不同，而云計算允許企業(yè)根據(jù)實際情況，快速增加或減少計算資源及存儲空間，這種靈活性使企業(yè)能高效應(yīng)對市場變化，提高對外部環(huán)境的適應(yīng)能力，同時確保成本核算工作始終處于最佳狀態(tài)。再者，在房地產(chǎn)項目中，涉及多個部門的協(xié)同工作。例如，財務(wù)、工程、經(jīng)管等，采用云計算平臺有利于實現(xiàn)信息的實時共享與協(xié)同作業(yè)，確保各部門在成本核算過程中能夠緊密配合，經(jīng)管部門實時更新材料采購成本，項目管理團隊能獲取最新的支出情況，而財務(wù)部門則能迅速掌握整體成本狀況，這種跨部門的合作提高了信息的透明度，還能提高團隊的凝聚力與工作效率。而且利用云服務(wù)，可以確保敏感的財務(wù)信息不被泄露或篡改，云計算所提供的數(shù)據(jù)備份和恢復(fù)功能，可以有效防止數(shù)據(jù)丟失，保障企業(yè)在突發(fā)情況下的業(yè)務(wù)連續(xù)性。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)業(yè)能否健康發(fā)展，關(guān)系到國民經(jīng)濟和社會的穩(wěn)定，所以，房地產(chǎn)企業(yè)要想清楚目前在成本核算方面的關(guān)鍵問題，持續(xù)改進成本核算的方法，完善成本管理體系，提升企業(yè)的競爭能力，促進房地產(chǎn)業(yè)的良性、有序發(fā)展。

（作者單位：中鐵建設(shè)集團有限公司）