一份錄音助力老人奪回房產

耄耋老人將100萬元房產以買賣方式贈與孫子，完成過戶手續后，老人晚年需要孫子給予照顧贍養之時，孫子的表現卻讓老人大失所望，又因雙方并無書面約定贍養義務，且孫子亦予否認，此種情形下，老人主張撤銷贈與、返還房產的訴求，法律能支持嗎？

奶奶贈與房產，未換來孫子贍養義務

趙海俊生前與妻子許素潔共生育子女二人，即長子趙勤（2022年2月去世）、二子趙策。兩位老人共有兩套房產。2013年4月10日，已過古稀之年的趙海俊立公證遺囑一份載明：我與老伴許素潔一共有兩套房產，現我鄭重聲明，兩套房產中屬于我的財產份額，在我百年后全部由我老伴許素潔一人繼承。

2015年，趙海俊因病去世，身體硬朗的許素潔開始了一個人的獨居生活。2021年6月21日，已近80歲高齡的許素潔與長孫趙宇博簽訂了一份贈與性質的《房屋買賣合同》，約定將她與老伴趙海俊共有的兩套房屋中長子趙勤曾居住過的那套，以1元人民幣的價格出售給長孫趙宇博，并協助趙宇博辦理了過戶手續。

趙宇博在取得該房屋產權后，許素潔依舊過著獨居生活。趙宇博也未在生活上給予許素潔必要的生活照顧，這讓許素潔很失望。考慮再三之后，許素潔一紙訴狀將趙宇博告上法庭，提出如下請求：1.撤銷自己對趙宇博該套房屋產權的贈與；2.趙宇博返還她該套房屋，并協助將該房屋產權過戶至她名下。

根據法律規定，贈與不動產并辦理過戶手續、完成贈與后，如果沒有法定事由，法律是不支持撤銷贈與的，而贈與雙方如果系附義務的贈與，像本案中的老人贈與房產給孫子，孫子對老人沒有盡贍養義務，那么法律就會支持撤銷贈與。為此，許素潔在起訴時，向法院提交了家庭成員之間協商的錄音。即當年一家人協商，許素潔的晚年贍養由趙宇博負責，錄音有明確的表態。

趙宇博不認可雙方存在贈與合同關系，但同時表示該房屋房改時由趙勤一家支付購房款，該房屋中有趙勤一家的財產份額，趙海俊在世時該房屋由趙勤一家居住，許素潔將該房屋過戶給趙宇博符合家庭長期共識，系對家庭共有財產的分割。

一份違約錄音為證，撤銷贈與法律支持

法院審理認為，贈與可以附義務，贈與附義務的，受贈人應當按照約定履行義務。受贈人不履行贈與合同約定的義務，贈與人可以撤銷贈與。贈與人撤銷贈與的，可以向受贈人請求返還贈與的財產。現雙方均認可許素潔將案涉房屋贈與給趙宇博，雙方存在贈與合同關系，但雙方對贈與是否附有條件存在爭議。根據許素潔提供的錄音，可以看出許素潔在錄音中提到，正是因為趙宇博承諾給許素潔養老送終，許素潔才將案涉房屋過戶給趙宇博。趙宇博并未對此提出異議，也愿意改正錯誤，去更好地照顧許素潔。結合許素潔作為高齡老人，身邊需要有人照顧的現實需求，法院認為許素潔將案涉房屋贈與給趙宇博系附義務的贈與，即為許素潔養老送終。

趙宇博主張涉案房屋房改時由趙勤一家支付購房款，該房屋中有趙勤等人的財產份額，故許素潔贈與其案涉房屋系對家庭共有財產的分割，并非贈與，與前述公證書內容矛盾，許素潔亦未予認可，法院對趙宇博上述主張不予采信。

根據本案調查可以得知，許素潔系80多歲的獨居老人，趙宇博在取得案涉房屋的產權后，未在生活上給予許素潔必要的照顧，導致許素潔在疫情生病之后以及摔傷生病后，生活陷入極度困境。趙宇博收取案涉房屋租金的同時，未給予許素潔必要的經濟幫助及精神慰藉。在趙宇博未能履行約定義務的情況下，許素潔有權撤銷贈與，據此法院判決：一、撤銷許素潔與趙宇博之間就案涉房屋的贈與；二、趙宇博于判決生效后十日內將案涉房屋過戶至許素潔名下。

上訴缺乏證據支持，二審法院依法駁回

趙宇博不服判決，提出上訴認為：許素潔與他從未約定附義務贈與，僅約定他對趙勤的照顧義務。他已經履行了約定的義務，許素潔無權撤銷贈與。贈與人撤銷贈與的條件是受贈人不履行合同約定的義務，受贈人履行義務有瑕疵和不履行義務存在本質上的區別。他對許素潔進行了照顧，即使有一兩次照顧不周也不屬于不履行義務。且許素潔將房屋過戶給他，并非單純的贈與行為，而是家庭內部分割共識。

二審法院認為，趙宇博否認許素潔向其贈與房屋系附義務的贈與，并主張即使附義務也是要求其照顧、贍養趙勤而非許素潔。根據許素潔提交的錄音可以看出，許素潔將案涉房屋贈與趙宇博，系基于趙宇博承諾為許素潔養老送終，且在錄音中趙宇博并未對許素潔提出的該項意見予以否認，同時表示愿意將來更好地照顧、贍養許素潔，一審法院結合證據情況認定本案法律關系為附義務贈與，認定正確，趙宇博提出的前述主張與該案證據不符，不予采信。案涉房屋過戶登記至趙宇博名下后，趙宇博沒有給予許素潔必要的照顧，從許素潔提交的證據可以看出其在疫情期間及生病后沒有得到趙宇博的陪伴、幫扶，趙宇博未對許素潔盡到必要的贍養義務，未能履行約定的義務，一審法院判決撤銷贈與并將房屋過戶至許素潔名下，處理正確。

趙宇博主張許素潔將案涉房屋過戶給趙宇博系基于家庭財產分配以及其父母對案涉房屋的出資，該主張一方面沒有證據支持，另一方面也與公證遺囑記載的內容相悖，法院對趙宇博的該項上訴意見不予采信。據此，二審法院判決：駁回上訴，維持原判。

點評：《民法典》第六百六十一條、第六百六十三條、第六百六十五條規定：贈與可以附義務，贈與附義務的，受贈人應當按照約定履行義務。受贈人不履行贈與合同約定的義務，贈與人可以撤銷贈與。撤銷權人撤銷贈與的，可以向受贈人請求返還贈與的財產。許素潔與趙宇博簽訂贈與性質的《房屋買賣合同》中雖未明確約定趙宇博對許素潔的贍養義務，但許素潔提交的錄音證據表明，趙宇博承諾為許素潔養老送終，同時表示愿意將來更好地照顧、贍養許素潔。更何況，該房產系許素潔的重要財產，處分房產行為屬于生活中的重大決定。許素潔名下房屋贈與孫子，背后也寄托著老有所依、頤養天年的美好期待。尤其是在贈與關系雙方之間沒有從文字上約定法定贍養義務的情況下，法院應當綜合老人的生活狀況、贍養需求等因素，探查贈與行為背后的真實意思表示，切實保障老年人的合法權益。

編輯/徐炯權