物業(yè)發(fā)展中存在的問(wèn)題與解決方案

摘"要：近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷繁榮和《物權(quán)法》等相關(guān)法律的出臺(tái)以及各地物業(yè)管理行業(yè)的相關(guān)規(guī)章制度不斷完善，促使我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)步入了新的發(fā)展階段。另外，當(dāng)前隨著人居環(huán)境的改善和居民生活水平的提升，人們對(duì)物業(yè)管理水平和服務(wù)水平也提出了新的要求，大多數(shù)物業(yè)企業(yè)都在思考下一步的發(fā)展方向。文章結(jié)合各地物業(yè)的實(shí)際發(fā)展情況，對(duì)當(dāng)前物業(yè)發(fā)展中遇到的一些問(wèn)題，如物業(yè)社會(huì)地位不受重視、物業(yè)制度機(jī)制不夠完善、物業(yè)管理兩極分化情況比較突出、物業(yè)管理缺少專(zhuān)業(yè)型的綜合人才等進(jìn)行剖析，并給出相應(yīng)的對(duì)策和建議。

關(guān)鍵詞：物業(yè)服務(wù)；房地產(chǎn)市場(chǎng)；物業(yè)管理；對(duì)策和建議

中圖分類(lèi)號(hào)：F299.233.47文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1005-6432（2025）06-0065-04

DOI：10.13939/j.cnki.zgsc.2025.06.017

1"引言

現(xiàn)階段，物業(yè)管理已經(jīng)步入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、售后等多個(gè)階段，但現(xiàn)在的物業(yè)管理模式都是以企業(yè)為主導(dǎo)，多為“酬金制”或者“包干制”。這些模式的弊端比較多，不能理順業(yè)主和物業(yè)企業(yè)之間的利益關(guān)系，無(wú)法讓業(yè)主對(duì)物業(yè)企業(yè)產(chǎn)生信任，從而經(jīng)常出現(xiàn)業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)、不支持不配合物業(yè)的相關(guān)工作等情況，導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)無(wú)法順利開(kāi)展工作。因此，在房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展以及人們對(duì)住房服務(wù)和日常生活服務(wù)的要求日益提高的前提下，物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極響應(yīng)國(guó)家相關(guān)政策號(hào)召，探索和完善未來(lái)發(fā)展規(guī)劃，不斷為業(yè)主提供高質(zhì)量服務(wù)。

2"物業(yè)管理概述

物業(yè)管理最早起源于歐美等國(guó)家，在我國(guó)的發(fā)展是以1981年深圳第一家物業(yè)公司的成立為起點(diǎn)和標(biāo)志，物業(yè)管理和房地產(chǎn)事業(yè)密不可分。近幾年，隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化水平的不斷提升和房地產(chǎn)事業(yè)的欣欣向榮，物業(yè)公司如同雨后春筍般呈現(xiàn)井噴式增長(zhǎng)。時(shí)至今日，我國(guó)物業(yè)公司數(shù)量已經(jīng)達(dá)到15萬(wàn)多家，從事物業(yè)管理者達(dá)到900多萬(wàn)人，我國(guó)百?gòu)?qiáng)物業(yè)公司國(guó)內(nèi)營(yíng)收均值達(dá)到15億元。并且隨著時(shí)代的發(fā)展，我國(guó)大部分物業(yè)公司也注入了較多新元素，不斷探索創(chuàng)新，脫離了單一的項(xiàng)目管理模式，邁入了社會(huì)化、現(xiàn)代化、市場(chǎng)化的新階段。

物業(yè)管理有狹義和廣義之分，狹義的物業(yè)管理是指業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照委托合同進(jìn)行的房屋建筑及其設(shè)備、市政公共設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、生活秩序、環(huán)境外觀等管理項(xiàng)目的維護(hù)和修復(fù)活動(dòng)；廣義的物業(yè)管理應(yīng)包括業(yè)主共同管理的管理程序，以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人員委托的管理程序。通常是指物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托，根據(jù)委托合同，對(duì)物業(yè)及其管理項(xiàng)目進(jìn)行保養(yǎng)、維修和整理，并向業(yè)主和用戶(hù)提供全面的有償服務(wù)。這也是為了適應(yīng)住房制度改革而出現(xiàn)具有相應(yīng)所有權(quán)的多元化所有權(quán)結(jié)構(gòu)的管理模式，并與我國(guó)一起建立具有中國(guó)特色的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制[1]。

3"物業(yè)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題

3.1"物業(yè)社會(huì)地位不受重視

首先，物業(yè)行業(yè)最先起源于歐美，例如在美國(guó)經(jīng)濟(jì)大蕭條時(shí)期，很多人負(fù)擔(dān)不起貸款，斷貸的商品房被回收，一些資本家就籌劃請(qǐng)一批人來(lái)對(duì)暫時(shí)斷貸的商品房進(jìn)行保值和增值，這就是物業(yè)企業(yè)的來(lái)源。而在我國(guó)，由于沿海地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展，物業(yè)企業(yè)也順應(yīng)而生，從深圳、香港等沿海城市開(kāi)始扎根立業(yè)，直到現(xiàn)在，遍布全國(guó)，成為房地產(chǎn)管理當(dāng)中不可或缺的一個(gè)行業(yè)，也就是說(shuō)，物業(yè)行業(yè)的本質(zhì)是對(duì)商品房的價(jià)值進(jìn)行保值和增值，并為業(yè)主提供一些便捷、優(yōu)化的保障性服務(wù)。但是在我國(guó)傳統(tǒng)的文化背景下，卻將物業(yè)行業(yè)視為古代伺候人或者看門(mén)的差事，普遍存在輕視或者看不起物業(yè)行業(yè)，對(duì)物業(yè)從業(yè)人員存在偏見(jiàn)和錯(cuò)誤的輿論導(dǎo)向，這是導(dǎo)致現(xiàn)代社會(huì)物業(yè)不受重視的主要原因之一。

其次，我國(guó)基層服務(wù)和管理的一線(xiàn)，也就是居委會(huì)，是直接給老百姓提供水電、衛(wèi)生以及治安等社會(huì)服務(wù)的基層政府，但在很多大城市，尤其是高檔小區(qū)，這些基礎(chǔ)職能的“擔(dān)子”大部分都?jí)航o了物業(yè)行業(yè)。因此，在很多城市，物業(yè)要承擔(dān)一部分居委會(huì)的基本職能服務(wù)，但同時(shí)物業(yè)行業(yè)缺乏政府權(quán)威，在實(shí)際工作中會(huì)經(jīng)常和業(yè)主發(fā)生沖突，從而在社會(huì)上形成較多的負(fù)面影響。

最后，現(xiàn)階段很多物業(yè)行業(yè)的從業(yè)人員收入水平與其他行業(yè)相比較低，從業(yè)人員的年齡偏大，勞動(dòng)力比較廉價(jià)，沒(méi)有受過(guò)嚴(yán)格的培訓(xùn)。因此，無(wú)法為業(yè)主提供高質(zhì)量的服務(wù)，導(dǎo)致業(yè)主對(duì)物業(yè)行業(yè)產(chǎn)生較多不滿(mǎn)情緒。

3.2"物業(yè)制度機(jī)制不夠完善

從全國(guó)大多數(shù)城市的相關(guān)調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，物業(yè)和業(yè)主最大的沖突無(wú)疑是收費(fèi)問(wèn)題，如果不能妥善處理好物業(yè)的收費(fèi)問(wèn)題，就很難促進(jìn)物業(yè)其他工作正常健康運(yùn)行，也不利于和諧社區(qū)的建設(shè)。物業(yè)收費(fèi)問(wèn)題產(chǎn)生的原因主要有四點(diǎn)：

一是現(xiàn)階段物業(yè)管理的相關(guān)社會(huì)法律法規(guī)不夠完善，有一定的滯后性，雖然說(shuō)近幾年出臺(tái)了相關(guān)的物業(yè)管理?xiàng)l例，但仍然不夠細(xì)化，對(duì)于小區(qū)管理當(dāng)中哪些方面歸屬物業(yè)，哪些方面歸屬居委會(huì)，并未作出明確劃分。加之一些開(kāi)發(fā)商過(guò)度宣傳服務(wù)范圍，最終導(dǎo)致多方互相推諉扯皮，無(wú)法解決問(wèn)題。

二是很多業(yè)主存在著錯(cuò)誤認(rèn)知，一直將物業(yè)和開(kāi)發(fā)商視為一家，當(dāng)房屋發(fā)生墻體破裂或者屋內(nèi)漏水后，都認(rèn)為是物業(yè)的問(wèn)題，在大多數(shù)情況下，物業(yè)公司和開(kāi)發(fā)商都沒(méi)有直接聯(lián)系，并非一家，對(duì)于商品房的質(zhì)量問(wèn)題應(yīng)該找開(kāi)發(fā)商，而不是找物業(yè)。

三是業(yè)主集體觀念比較差，很多業(yè)主沒(méi)有意識(shí)到交物業(yè)費(fèi)不僅是維護(hù)自己的利益，也是維護(hù)整個(gè)集體的利益。現(xiàn)實(shí)中，只要有一個(gè)人不交物業(yè)費(fèi)，一定就會(huì)有多數(shù)人跟風(fēng)效仿，最終導(dǎo)致物業(yè)的工作缺少資金支持，難以進(jìn)行下去，從而損害了雙方的利益。

四是一些物業(yè)公司在管理上也不夠規(guī)范化，在相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上過(guò)于追求自身利益，抬高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。例如很多城市的小區(qū)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一般分為高中低三個(gè)檔次，高檔次的物業(yè)費(fèi)是物業(yè)公司制定并以合同的形式與業(yè)主簽訂，中等檔次的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)是按照當(dāng)?shù)卣l(fā)布的相關(guān)文件制定，低檔次的物業(yè)管理公司是簡(jiǎn)單收費(fèi)，實(shí)行政府定價(jià)。因此，很多業(yè)主對(duì)收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)比較模糊，從而對(duì)物業(yè)公司不夠信任。

3.3"物業(yè)管理兩極分化情況比較突出

現(xiàn)階段，我國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)的兩極分化現(xiàn)象較為嚴(yán)重，一部分物業(yè)管理公司，如萬(wàn)科、碧桂園、長(zhǎng)城、金科等知名物業(yè)公司的物業(yè)管理模式、物業(yè)管理理念、物業(yè)管理方式都走在了物業(yè)行業(yè)發(fā)展的前列，是國(guó)內(nèi)物業(yè)管理的“標(biāo)桿”[2]。但其他比較小規(guī)模的物業(yè)公司的發(fā)展與上述幾大知名物業(yè)公司仍舊存在較大差距。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展以及人們?cè)絹?lái)越注重生活的質(zhì)量，社會(huì)普遍對(duì)物業(yè)管理的能力和服務(wù)水平提出了更高的要求，但是目前很多物業(yè)公司仍然和城市發(fā)展需求不相適應(yīng)。國(guó)家、地區(qū)和物業(yè)管理行業(yè)規(guī)劃的發(fā)展方向和相關(guān)的物業(yè)管理規(guī)劃缺少實(shí)際調(diào)研，與市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)不夠吻合。隨著人們生活水平的提高，更多的人選擇小區(qū)和高層住宅居住，但是由于當(dāng)?shù)氐奈飿I(yè)企業(yè)管理的發(fā)展水平還不夠達(dá)標(biāo)，加之物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展不均衡，優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)標(biāo)桿效應(yīng)的影響，使得很多業(yè)主對(duì)于現(xiàn)有物業(yè)管理存在很多不滿(mǎn)和抱怨，最終致使業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的要求與物業(yè)經(jīng)常發(fā)生糾紛，對(duì)物業(yè)的信任度逐漸降低。

3.4"物業(yè)管理缺少專(zhuān)業(yè)型的綜合人才

首先，在社會(huì)輿論下，人們對(duì)物業(yè)行業(yè)就業(yè)存在著一些偏見(jiàn)，各種輿論媒體對(duì)于物業(yè)管理行業(yè)的正面報(bào)道很少，少數(shù)媒體片面追求眼球效應(yīng)，不作深入的調(diào)查研究，不問(wèn)青紅皂白，肆意誤導(dǎo)群眾，對(duì)行業(yè)造成很大負(fù)面影響，導(dǎo)致行業(yè)偏見(jiàn)普遍存在。

其次，社會(huì)上一部分群眾把業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系看作是“雇傭關(guān)系”或“主仆”關(guān)系，動(dòng)不動(dòng)就故意找茬、小題大做，甚至不擇手段惡意貶低行業(yè)[3]。

再次，物業(yè)服務(wù)屬于勞動(dòng)密集型行業(yè)，辦公類(lèi)崗位和工程技術(shù)類(lèi)崗位相對(duì)較少，而保安崗位和保潔崗位在物業(yè)就業(yè)崗位中的比例較多。

最后，物業(yè)行業(yè)的就業(yè)人員學(xué)歷和綜合素質(zhì)較低。而近幾年物業(yè)行業(yè)招聘或用工過(guò)程中，有意識(shí)地提高相關(guān)學(xué)歷或相關(guān)執(zhí)業(yè)資質(zhì)要求，通過(guò)有關(guān)物業(yè)企業(yè)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)對(duì)比，大專(zhuān)以下學(xué)歷所占比例仍然是偏高的，提高從業(yè)人員的受教育水平仍是當(dāng)務(wù)之急。在從業(yè)人員中，男女比例也不均勻，加之物業(yè)服務(wù)行業(yè)整體的薪酬競(jìng)爭(zhēng)力很低，成為行業(yè)無(wú)法吸引高素質(zhì)人才的根本原因之一。雖然技術(shù)崗和管理崗薪酬在外界看來(lái)有一定競(jìng)爭(zhēng)力，但是大多數(shù)基層工作人員薪酬僅維持在當(dāng)?shù)刈畹凸べY標(biāo)準(zhǔn)上下，顯然難以保證行業(yè)的社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)力和公眾形象，致使很多年輕人才不愿意投身物業(yè)行業(yè)工作。

4"促進(jìn)物業(yè)企業(yè)發(fā)展的相關(guān)建議和對(duì)策

4.1"正視物業(yè)，做好宣傳教育，尊重物業(yè)地位

首先，進(jìn)入新時(shí)代，應(yīng)該摒棄傳統(tǒng)封建社會(huì)當(dāng)中的三六九等落后愚昧的舊習(xí)，要不斷將新時(shí)代社會(huì)主義核心價(jià)值觀和職業(yè)平等觀念入心入腦，對(duì)所有勞動(dòng)行業(yè)和崗位一視同仁，正確認(rèn)識(shí)物業(yè)行業(yè)，改變對(duì)物業(yè)行業(yè)不正確的看法。

其次，要認(rèn)識(shí)到物業(yè)的本質(zhì)以及物業(yè)的重要意義，物業(yè)是為房地產(chǎn)提供增值和保值，為業(yè)主提供基本生活保障服務(wù)的企業(yè)。在現(xiàn)實(shí)中，一部分售價(jià)較高的商品房住宅小區(qū)，為了減少支出而降低物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)而不斷忽視物業(yè)管理的重要性，降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致小區(qū)環(huán)境臟亂差、物業(yè)服務(wù)態(tài)度差以及業(yè)主信任度低等，最終使得該商品房房?jī)r(jià)低于周邊同類(lèi)型的商品房。而一些售價(jià)相對(duì)較低的拆遷房，重視物業(yè)服務(wù)的重要性，不斷完善物業(yè)管理，提供高質(zhì)量的服務(wù)，進(jìn)而獲得業(yè)主和買(mǎi)家的認(rèn)可，使其房?jī)r(jià)逐步提高，不僅能高于同類(lèi)型住房，而且能逐漸縮短與商品房的差距，這就能體現(xiàn)物業(yè)服務(wù)在房地產(chǎn)發(fā)展的重要性[4]。

最后，物業(yè)行業(yè)本身也要多與業(yè)主進(jìn)行溝通，可以通過(guò)服務(wù)熱線(xiàn)和設(shè)置意見(jiàn)箱，制定宣傳欄、開(kāi)發(fā)軟件平臺(tái)、公眾號(hào)等，從線(xiàn)下和線(xiàn)上多方面溝通交流，定期聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)，在雙方意見(jiàn)對(duì)立的一些事情上多進(jìn)行協(xié)商和溝通，以此降低物業(yè)工作難度，也能及時(shí)為業(yè)主答疑解惑，提供滿(mǎn)意的服務(wù)。

4.2"加強(qiáng)內(nèi)部建設(shè)，創(chuàng)新物業(yè)形式

首先，各地物業(yè)企業(yè)要增強(qiáng)宣傳力度，借助新媒體和互聯(lián)網(wǎng)等向各大用戶(hù)宣傳物業(yè)收費(fèi)的相關(guān)政策依據(jù)以及物業(yè)本該提供的相關(guān)服務(wù)內(nèi)容和水平，使得廣大業(yè)主對(duì)相關(guān)管理工作有一個(gè)清晰的認(rèn)識(shí)，促使其意識(shí)到購(gòu)房之后，業(yè)主在使用年限內(nèi)享受到的物業(yè)服務(wù)是有償?shù)模皇敲赓M(fèi)的，平時(shí)也要向業(yè)主宣傳物業(yè)的重要意義，促使業(yè)主認(rèn)識(shí)到物業(yè)存在的必要性。

其次，要積極發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的作用，業(yè)主委員會(huì)代表的是廣大業(yè)主的利益，要選出有品德、公正無(wú)私的人作為廣大業(yè)主的權(quán)利代表，在具體的收費(fèi)問(wèn)題上和物業(yè)進(jìn)行合理的協(xié)商，從而減少部分物業(yè)公司過(guò)度抬高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的行為。

再次，國(guó)家和政府要盡快對(duì)現(xiàn)有滯后的物業(yè)管理法律法規(guī)進(jìn)行調(diào)整和優(yōu)化，促使物業(yè)行業(yè)的管理更加合理規(guī)范，也能讓物業(yè)企業(yè)在實(shí)際工作中有法可依，對(duì)于一些不屬于物業(yè)管理的責(zé)任，也可以講清楚、說(shuō)明白。同時(shí)物業(yè)行業(yè)也要不斷探索創(chuàng)新，從實(shí)踐中找出與業(yè)主團(tuán)結(jié)和諧的工作方法和工作經(jīng)驗(yàn)，并進(jìn)行積極推廣，不斷促進(jìn)物業(yè)管理工作順利進(jìn)行[5]。

最后，物業(yè)行業(yè)也可以積極拓展服務(wù)領(lǐng)域。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，政府職能逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橐龑?dǎo)型和服務(wù)型，市場(chǎng)開(kāi)始起決定性作用。在物業(yè)管理中，物業(yè)公司也可以立足現(xiàn)有的物業(yè)服務(wù)，根據(jù)廣大業(yè)主的新需求，不斷衍生出一些新服務(wù)，像代購(gòu)、代寄、組織社區(qū)文化活動(dòng)以及體育比賽，為老年人提供上門(mén)服務(wù)，為上班族代管孩子等，不僅能方便業(yè)主，也能樹(shù)立物業(yè)的良好形象。

4.3"持續(xù)創(chuàng)新，將物業(yè)管理納入社區(qū)治理體系

當(dāng)下，改進(jìn)和加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)是推進(jìn)基層社區(qū)治理的重要切入點(diǎn)，更是社區(qū)治理體系的重要組成部分，物業(yè)企業(yè)要發(fā)展就應(yīng)當(dāng)融入社區(qū)治理體系。一些規(guī)模不大，經(jīng)營(yíng)困難的物業(yè)公司可以考慮將社區(qū)物業(yè)管理納入社區(qū)管理工作機(jī)制，為街道鄉(xiāng)鎮(zhèn)賦權(quán)，這項(xiàng)工作已經(jīng)在北京、湖南等地開(kāi)始試點(diǎn)。將物業(yè)管理納入社區(qū)治理，積極構(gòu)建黨委領(lǐng)導(dǎo)、政府主導(dǎo)、居民自治多方參與、協(xié)商共建的工作格局[6]。不僅可以?xún)?yōu)化物業(yè)管理流程，加強(qiáng)物業(yè)管理平臺(tái)建設(shè)，完善物業(yè)管理的相關(guān)工作制度、創(chuàng)新管理機(jī)制，還能將一般性的物業(yè)管理工作和社區(qū)物業(yè)管理工作納入日常工作，簡(jiǎn)化監(jiān)管部門(mén)的物業(yè)管理工作，同時(shí)帶動(dòng)各方參與管理的積極性。例如，北京某物業(yè)公司積極參與社區(qū)建立的黨建引領(lǐng)“社區(qū)合伙人”工作機(jī)制，發(fā)揮物業(yè)的治理主體作用，利用合伙人機(jī)制解決了小區(qū)長(zhǎng)期以來(lái)的各種疑難雜癥，為物業(yè)企業(yè)如何在社區(qū)治理體系中發(fā)揮作用樹(shù)立了榜樣，提供了典型案例。該物業(yè)公司的主要做法包括以下三點(diǎn)：

首先，積極融入社區(qū)，緊密依托黨建引領(lǐng)“主心骨”，該物業(yè)企業(yè)在之前對(duì)所負(fù)責(zé)的小區(qū)消防隱患進(jìn)行處理時(shí)遇到圖紙不健全、分?jǐn)倲?shù)據(jù)不明確以及開(kāi)發(fā)商不配合等問(wèn)題，于是向“主心骨”黨組織匯報(bào)情況，由當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)黨委組織召開(kāi)協(xié)調(diào)會(huì)，最終順利完成消防大修工作。

其次，該物業(yè)企業(yè)還利用議事決策機(jī)制，解決久拖不辦的難題，該物業(yè)企業(yè)主要是通過(guò)參加合伙人工作例會(huì)、設(shè)置合伙人公示欄、線(xiàn)上線(xiàn)下推送經(jīng)費(fèi)開(kāi)支、公共服務(wù)等重要信息，透明和公開(kāi)小區(qū)物業(yè)的運(yùn)營(yíng)情況，從而增加了業(yè)主的信任。

最后，該物業(yè)在社區(qū)黨總支的指導(dǎo)下，逐漸運(yùn)用新機(jī)制陸續(xù)解決電梯維保搶修、小區(qū)圍欄更換以及鍋爐升級(jí)等業(yè)主關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題，最終促使小區(qū)物業(yè)費(fèi)繳費(fèi)率提升至98%，實(shí)現(xiàn)了小區(qū)物業(yè)管理工作持續(xù)化良性發(fā)展。

4.4"培養(yǎng)高素質(zhì)人才，提升物業(yè)管理水平

物業(yè)服務(wù)行業(yè)要深刻分析自身存在的問(wèn)題，及時(shí)做出調(diào)整和改變，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展變化而改變。

一是要善于借助現(xiàn)代信息化資源，減少人力運(yùn)營(yíng)成本，靠基本的人力勞動(dòng)發(fā)展物業(yè)的思路已經(jīng)被時(shí)代淘汰。現(xiàn)階段，物業(yè)發(fā)展應(yīng)當(dāng)不斷提高從業(yè)人員工資水平和福利待遇，重視人才，尤其是熟悉信息化、智能化的年輕人才，善于利用年輕人新穎的思路來(lái)創(chuàng)新物業(yè)管理。

二是要提高物業(yè)企業(yè)的用人門(mén)檻，加強(qiáng)對(duì)專(zhuān)業(yè)性年輕人才引入和培養(yǎng)的力度，例如像廣東某地的頤景園物業(yè)企業(yè)堅(jiān)持以人為本，始終將大學(xué)生招聘作為物業(yè)企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的人才戰(zhàn)略，在每年畢業(yè)季，隆重舉辦畢業(yè)生入職培訓(xùn)活動(dòng)，內(nèi)容包括軍事訓(xùn)練、企業(yè)文化學(xué)習(xí)、物業(yè)管理概述以及法律法規(guī)和職業(yè)素養(yǎng)等多方面內(nèi)容，為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展注入新鮮的血液。

三是要建立合理薪酬體系及績(jī)效考核方案。努力搭建合理的薪酬體系，以確保薪酬制度對(duì)員工具有吸引力和激勵(lì)性，只有將本企業(yè)薪酬標(biāo)準(zhǔn)同其他企業(yè)的薪酬水平相比較有競(jìng)爭(zhēng)力，才能吸引或留住人才。同時(shí)，建立科學(xué)公正的績(jī)效考核體系，通過(guò)對(duì)員工工作績(jī)效進(jìn)行合理有序的考核，為各項(xiàng)人事管理提供一個(gè)客觀公正的標(biāo)準(zhǔn)，并依據(jù)考核結(jié)果決定晉升、獎(jiǎng)懲、調(diào)配。

四是物業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層可以給員工“量身定做”職業(yè)發(fā)展規(guī)劃，為員工被提攜和晉升給予希望和機(jī)會(huì)。另外，也要加強(qiáng)對(duì)從業(yè)人員的人文關(guān)懷，可以通過(guò)舉行相關(guān)文化娛樂(lè)活動(dòng)或者組織就業(yè)人員去爬山、打球等，一方面可以愉悅心情，有利于員工的身體健康；另一方面也增加了領(lǐng)導(dǎo)和員工之間的溝通機(jī)會(huì)，有利于增進(jìn)相互之間的了解，減少人員流動(dòng)。

5"結(jié)語(yǔ)

物業(yè)行業(yè)在未來(lái)很大程度上是向著市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化的趨勢(shì)發(fā)展，而在當(dāng)前隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮發(fā)展和人們對(duì)物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量和水平提出更高的要求，勢(shì)必會(huì)形成物業(yè)行業(yè)的“倒逼機(jī)制”。在這種市場(chǎng)變化下，物業(yè)企業(yè)要不斷完善自身，把握好時(shí)機(jī)，在逆境中重生、在困境中求變，以服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水平為基準(zhǔn)不斷發(fā)展。文章從現(xiàn)階段我國(guó)物業(yè)的實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r出發(fā)，分析各地物業(yè)出現(xiàn)的一些問(wèn)題和不足，并深入探究其中的原因，最終給出相應(yīng)的對(duì)策和建議。例如：正視物業(yè)，做好宣傳教育，尊重物業(yè)地位；加強(qiáng)內(nèi)部建設(shè)，創(chuàng)新物業(yè)形式；大膽創(chuàng)新，將物業(yè)管理納入社區(qū)治理體系；培養(yǎng)高素質(zhì)人才，提升物業(yè)管理水平。以此助力我國(guó)物業(yè)行業(yè)發(fā)展，持續(xù)做大做強(qiáng)，提升服務(wù)能力。

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［作者簡(jiǎn)介］胡一萍（1990—），女，侗族，江蘇無(wú)錫人，本科，中級(jí)會(huì)計(jì)師，研究方向：物業(yè)管理。