房地產企業尾盤銷售繳納土地增值稅實例

房地產企業土地增值稅清算指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規及土地增值稅有關稅收政策規定，計算房地產開發項目應繳納的土地增值稅，并向主管稅務機關提供有關資料，辦理土地增值稅清算手續，結清開發房地產項目應繳納土地增值稅稅款的行為。土地增值稅清算是以項目為單位進行清算，是一項工作量大、計算復雜、涉稅金額大的工作，因此，納稅人應如實申報，保證清算申報的真實性、準確性和完整性。

房地產企業尾盤銷售則是指同一項目的土地增值稅清算完畢，取得清算結論之后，房地產企業繼續銷售同一項目的各類開發產品的行為。清算結果經稅務機關審核之后，其單位建筑面積成本費用是固定的，企業進行尾盤銷售時，需根據稅務機關審核后的各類開發產品單位建筑面積成本費用，確定尾盤銷售的各類開發產品應扣除的成本費用，計算應繳納土地增值稅。那么，尾盤銷售企業應如何進行土地增值稅的計算呢？

房地產企業尾盤銷售涉及的土地增值稅稅收政策

房地產企業尾盤銷售土地增值稅，涉及以下稅收政策：

根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）第二條和《土地增值稅清算管理規程》（國稅發〔2009〕91號）第十條的規定，對房地產開發企業符合以下條件之一，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

1.已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；

2.取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；

4.稅務機關規定的其他情況。

【特別提醒】在實際稅收征管工作中，盡管房地產企業項目尚未實現全部銷售，但已經進行了土地增值稅清算。因此，對以上4種情況已清算的土地增值稅，納稅人繼續銷售尾盤時，需進行土地增值稅的后續納稅申報。

根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）第八條清算后再轉讓房地產的處理規定，在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。

【特別提醒】一個項目清算后，剩余的開發產品若再轉讓，不能再單獨作為一個清算單位計算土地增值稅，不再預征土地增值稅，應在銷售的當月進行清算。

根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第六條（四）規定，計算增值額的扣除項目中，與轉讓房地產有關的稅金；

根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條，條例第六條所列的計算增值額的扣除項目：與轉讓房地產有關的稅金，是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。

根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）第四條（一）規定，房地產開發企業辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關的扣除項目金額，應根據土地增值稅暫行條例第六條及其實施細則第七條的規定執行。除另有規定外，扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

【特別提醒】稅金在土地增值稅清算時，“清算時扣除項目總金額”中已包含“與轉讓房地產有關稅金”，僅為已清算部分房產銷售相關稅金。在進行尾盤銷售時，單位建筑面積成本費用，已剔除了“與轉讓房地產有關稅金”，計算尾盤的土地增值稅時，發生的“與轉讓房地產有關稅金”，還需再計入尾盤銷售的成本費用中。

房地產企業尾盤銷售涉及的土地增值稅計算相關政策

目前，在土地增值稅清算中，對房地產開發的產品按照普通住宅、非普通住宅和其他商品房三個類別各自計算增值額、增值率和應繳土地增值稅。對于普通住宅、非普通住宅和其他商品房，根據現行稅收政策，企業進行尾盤銷售還有以下具體規定：

根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務院令〔1993〕第138號）第八條（一）規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅.

根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財發字〔1995〕6號）第十一條的規定，條例第八條（一）項所稱的普通標準住宅，是指按所在地一般民用住宅標準建造的居住用住宅。高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標準住宅。普通標準住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區、直轄市人民政府規定。

根據《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》（國辦發〔2005〕26號）第五條的規定，為了合理引導住房建設與消費，大力發展省地型住房，在規劃審批、土地供應以及信貸、稅收等方面，對中小套型、中低價位普通住房給予優惠政策支持。享受優惠政策的住房原則上應同時滿足以下條件：住宅小區建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區、直轄市要根據實際情況，制定本地區享受優惠政策普通住房的具體標準。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20%。

根據《財政部國家稅務總局住房城鄉建設部關于促進房地產市場平穩健康發展有關稅收政策的公告》（財政部國家稅務總局住房城鄉建設部公告2024年第16號）第二條（一）規定，取消普通住宅和非普通住宅標準的城市（北京市、上海市、廣州市和深圳市），根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條第一項，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，繼續免征土地增值稅。

根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條，有關城市的具體執行標準由各省、自治區、直轄市人民政府規定。具體執行標準公布后，稅務機關新受理清算申報的項目，以及在具體執行標準公布前已受理清算申報但未出具清算審核結論的項目，按新公布的標準執行。具體執行標準公布前出具清算審核結論的項目，仍按原標準執行。

據此，普通住宅是指一般民用住宅標準，即其住宅面積不得超過144平方米的房屋；非普通住宅是指住宅面積大于144平方米的房屋（北京市、上海市、廣州市和深圳市為取消普通住宅和非普通住宅標準的城市）。其它類型房產是指商用門點、寫字樓、公寓、車位等為其他商品房。

【特別提醒1】除北京市、上海市、廣州市和深圳市為取消普通住宅和非普通住宅標準的城市外，其他城市對普通住宅，增值額未超過扣除項目金額20%的，可享受減免稅優惠；對非普通住宅、其它類型房產無論房屋面積大小，只要增值率大于零，一律繳納土地增值稅。

【特別提醒2】對北京市、上海市、廣州市和深圳市取消普通住宅和非普通住宅標準的城市，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，繼續免征土地增值稅。其它類型房產無論房屋面積大小，只要增值率大于零，一律繳納土地增值稅。

作者單位：國家稅務總局酒泉市肅州區稅務局