非居民企業出租境內房屋如何納稅

案例：A公司是一家中國居民企業，在中國境內租賃廠房，該廠房歸屬于新加坡稅收居民企業B公司。B公司在中國境內未設立任何機構、場所，也未設立“常設機構”。那么，非居民企業B公司取得的租金收入如何納稅？哪些稅費應當由A公司代扣代繳或繳納？

一、增值稅。根據《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規定：“在中華人民共和國境內（以下稱境內）銷售服務、無形資產或者不動產（以下稱應稅行為）的單位和個人，為增值稅納稅人，應當按照本辦法繳納增值稅，不繳納營業稅。”財稅〔2016〕36號文件附件1第十二條規定，“所租賃的不動產在境內”屬于在境內銷售服務。因此，境外企業將境內的房屋租賃，應當在我國繳納增值稅。

《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第六條規定：中華人民共和國境外單位或者個人在境內發生應稅行為，在境內未設有經營機構的，以購買方為增值稅扣繳義務人。財政部和國家稅務總局另有規定的除外。第二十條規定：境外單位或者個人在境內發生應稅行為，在境內未設有經營機構的，扣繳義務人按照下列公式計算應扣繳稅額：應扣繳稅額=購買方支付的價款÷（1+稅率）×稅率。因此，B公司在境內不動產租賃不區分一般納稅人和小規模納稅人，也不存在簡易計稅，直接由支付單位即A公司按照9%適用稅率計算扣繳增值稅。

二、附加稅費。根據《城市維護建設稅法》（中華人民共和國主席令第五十一號）和《財政部國家稅務總局關于城市維護建設稅計稅依據確定辦法等事項的公告》（財政部國家稅務總局公告2021年第28號）規定，境外單位和個人向境內銷售勞務、服務、無形資產繳納的增值稅、消費稅，自2021年9月1日起不再計入城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加的計征依據。因此，非居民企業出租境內房屋，雖然應繳納增值稅，但不需要繳納城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加，相應A公司也不存在扣繳附加稅費。

三、房產稅。原城市房地產稅是對屬于中外合資經營企業、中外合作經營企業、外國企業和外商的房屋、土地，按照房價、地價或租價向房地產所有人或使用人征收的一種稅，其征繳對象主要是在華擁有房屋產權的外國僑民、外國企業和外商投資企業。該稅種于2008年予以廢止。根據《財政部國家稅務總局關于對外資企業及外籍個人征收房產稅有關問題的通知》（財稅〔2009〕3號）規定，自2009年1月1日起，對外資企業及外籍個人的房產征收房產稅，在征稅范圍、計稅依據、稅率、稅收優惠、征收管理等方面按照《中華人民共和國房產稅暫行條例》（國發〔1986〕90號）及有關規定執行。因此，非居民企業持有境內的房產在房產稅征稅范圍的，應當依法繳納房產稅。房屋出租按照租金收入12%計征房產稅。房產稅由房產所在地稅務機關征收，其征收管理按《中華人民共和國稅收征收管理法》及相關規定執行。承租方租賃非居民企業的房地產，對房產稅沒有法定扣繳義務，但《中華人民共和國房產稅暫行條例》第二條規定，產權所有人不在房產所在地的，由房產代管員或者使用人繳納。因此，A公司應當依法繳納房產稅。

四、城鎮土地使用稅。根據《國家稅務總局關于外商投資企業和外國企業征收城鎮土地使用稅問題的批復》（國稅函〔2007〕596號）規定：《國務院關于修改〈中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例〉的決定》，將外商投資企業和外國企業納入城鎮土地使用稅的征收范圍，是國家加強土地管理的重要舉措，有利于發揮稅收的經濟杠桿作用，引導各類企業合理、節約利用土地，保護土地資源，公平稅收負擔。各地對各類企業包括外商投資企業和外國企業，都應嚴格依照國務院決定和修改后的《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》的有關規定征收城鎮土地使用稅。承租方租賃非居民企業的房地產，對城鎮土地使用稅沒有法定扣繳義務。但根據《國家稅務局關于檢發〈土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規定〉的通知》（國稅地字〔1988〕第15號）的規定：擁有土地使用權的納稅人不在土地所在地的，由代管人或實際使用人納稅。因此，A公司應當依法繳納城鎮土地使用稅。

五、企業所得稅。非居民企業在中國境內未設立機構、場所的，或者雖設立機構、場所但取得的所得與其所設機構、場所沒有實際聯系的，應當就其來源于中國境內的所得繳納企業所得稅。非居民企業取得的所得，減按10%的稅率征收企業所得稅。《國家稅務總局關于非居民企業所得稅管理若干問題的公告》（國家稅務總局公告2011年第24號）第四條第二款規定，非居民企業出租位于中國境內的房屋、建筑物等不動產，對未在中國境內設立機構、場所進行日常管理的，以其取得的租金收入全額計算繳納企業所得稅，由中國境內的承租人在每次支付或到期應支付時代扣代繳。因此，A公司支付租金時，應當以不含稅收入按照10%扣繳預提企業所得稅。

注意：如果非居民企業委派人員在中國境內或者委托中國境內其他單位或個人對上述不動產進行日常管理的，應視為其在中國境內設立機構、場所，非居民企業應在稅法規定的期限內自行申報繳納企業所得稅。

六、印花稅。《印花稅法》第一條第二款中規定：在中華人民共和國境外書立在境內使用的應稅憑證的單位和個人，應當依照本法規定繳納印花稅。另據《財政部國家稅務總局關于印花稅若干事項政策執行口徑的公告》（財政部國家稅務總局公告2022年第22號）規定，在中華人民共和國境外書立在境內使用的應稅憑證包括“應稅憑證的標的為不動產的，該不動產在境內”，因此，非居民企業出租境內房屋所簽訂的合同應當繳納印花稅。根據《印花稅法》第十四條規定，納稅人為境外單位或者個人，在境內有代理人的，以其境內代理人為扣繳義務人；在境內沒有代理人的，由納稅人自行申報繳納印花稅，具體辦法由國務院稅務主管部門規定。

作者單位：中匯武漢稅務師事務所十堰分所