我國房地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的關(guān)系

理論基礎(chǔ)

房地產(chǎn)業(yè)在中國經(jīng)濟(jì)中的地位房地產(chǎn)業(yè)作為我國重要的經(jīng)濟(jì)支柱，對經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。從改革開放至今，房地產(chǎn)行業(yè)已不僅僅是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的主要?jiǎng)恿Γ瑫r(shí)對于國家財(cái)政收入、金融市場穩(wěn)定和社會(huì)就業(yè)都有著深遠(yuǎn)的影響。房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，導(dǎo)致建筑業(yè)、家居行業(yè)及相關(guān)服務(wù)業(yè)整體升級(jí)，并形成巨大的經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)開發(fā)投資在全社會(huì)固定資產(chǎn)投資中所占比例逐年上升，說明房地產(chǎn)業(yè)對整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有顯著作用。另外，房地產(chǎn)市場繁榮與否還直接關(guān)系當(dāng)?shù)卣呢?cái)政收入。地方政府從土地出讓金和房產(chǎn)稅中獲取大量財(cái)政收入并將其用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與公共服務(wù)，從而進(jìn)一步推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)和諧發(fā)展。但是，房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展也引發(fā)了市場泡沫、社會(huì)不公、環(huán)境壓力增大等系列問題。因此，政府有必要采取合理的政策措施進(jìn)行調(diào)控，以平衡好經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定問題。

宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的主要指標(biāo)宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)作為經(jīng)濟(jì)學(xué)的重要研究范疇，它主要是由一系列經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行測度與分析。國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）被視為評(píng)估一個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)規(guī)模和增長速度的關(guān)鍵指數(shù)。GDP增長率一般反映經(jīng)濟(jì)總體健康情況，也反映發(fā)展?jié)摿ΑＪI(yè)率被視為一個(gè)核心指數(shù)，它揭示了勞動(dòng)市場的壓力，并間接展現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)的健康狀況。低失業(yè)率一般和經(jīng)濟(jì)增長緊密相連，高失業(yè)率可能表明經(jīng)濟(jì)放緩。消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)（CPI）與生產(chǎn)者價(jià)格指數(shù)（PPI）是用來評(píng)估價(jià)格變動(dòng)的指標(biāo)，這對于深入了解通貨膨脹和經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性非常關(guān)鍵。CPI升高一般說明物價(jià)水平升高，這可能會(huì)影響消費(fèi)者購買力；PPI變動(dòng)則反映生產(chǎn)環(huán)節(jié)價(jià)格波動(dòng)情況。利率作為又一重要宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，直接關(guān)系借貸成本與投資決策，從而影響到經(jīng)濟(jì)增長與市場穩(wěn)定。對這些指標(biāo)進(jìn)行全面分析，將有助于完整地理解宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)狀況以及對各產(chǎn)業(yè)所造成的沖擊。

房地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)的相互關(guān)系

房地產(chǎn)業(yè)對宏觀經(jīng)濟(jì)的影響一是房地產(chǎn)投資對GDP的貢獻(xiàn)。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中涉及土地購置、建筑施工和裝飾裝修等諸多環(huán)節(jié)，由此產(chǎn)生的投資在直接拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的同時(shí)，也通過拉動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展來進(jìn)一步提升GDP總規(guī)模。房地產(chǎn)投資增加往往意味著建筑材料需求的提高，建筑行業(yè)及相關(guān)制造業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)增加，從而促進(jìn)整個(gè)經(jīng)濟(jì)繁榮。另外，房地產(chǎn)投資也通過拉動(dòng)消費(fèi)、增加稅收等作用來實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長。房地產(chǎn)市場活躍拉動(dòng)家電、家具和其他消費(fèi)品銷售，提高家庭消費(fèi)支出。與此同時(shí)，房地產(chǎn)市場在交易與發(fā)展過程中也會(huì)產(chǎn)生大量的稅收收入，對地方財(cái)政與經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到支撐作用。所以，房地產(chǎn)投資對GDP不僅具有不容忽視的直接促進(jìn)作用，而且還會(huì)通過拉動(dòng)相關(guān)行業(yè)、提高稅收等間接影響來促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的增長。

二是房地產(chǎn)市場對就業(yè)的促進(jìn)。房地產(chǎn)行業(yè)在促進(jìn)就業(yè)市場方面所起到的作用是不可低估的。從建筑工地上的普通工人，到設(shè)計(jì)圖紙上的高級(jí)工程師、出售房產(chǎn)上的中介人員、管理物業(yè)上的專員等，房地產(chǎn)行業(yè)給不同技能水平的勞動(dòng)者就業(yè)帶來了巨大空間。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不斷增加的情況下，建筑工人、工程師、設(shè)計(jì)師等專業(yè)人才需求不斷增加，在給這些職位的從業(yè)人員帶來更多工作機(jī)會(huì)的同時(shí)，還推動(dòng)相關(guān)技術(shù)的提升以及專業(yè)人才的發(fā)展。與此同時(shí)，房地產(chǎn)市場的興旺也間接推動(dòng)其他行業(yè)的就業(yè)機(jī)會(huì)增加。比如，家居裝飾行業(yè)伴隨著人們對新房裝修的要求越來越高得到蓬勃發(fā)展，這給室內(nèi)設(shè)計(jì)師和裝修工人帶來了大量的就業(yè)機(jī)會(huì)。建筑材料供應(yīng)商、家具制造商等也由于房地產(chǎn)市場活躍，迎來業(yè)務(wù)拓展。另外，包括銀行、保險(xiǎn)和投資顧問在內(nèi)的金融服務(wù)行業(yè)由于頻繁的房地產(chǎn)交易而獲得更多業(yè)務(wù)發(fā)展機(jī)會(huì)，從而進(jìn)一步增加就業(yè)。房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展在給社會(huì)帶來大量就業(yè)機(jī)會(huì)的同時(shí)，也進(jìn)一步通過增加居民收入水平與購買力來刺激消費(fèi)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長。

宏觀經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)業(yè)的影響一是經(jīng)濟(jì)增長對房價(jià)的推動(dòng)。經(jīng)濟(jì)增長拉動(dòng)房價(jià)是房地產(chǎn)業(yè)和宏觀經(jīng)濟(jì)關(guān)系的關(guān)鍵方面。在經(jīng)濟(jì)進(jìn)入擴(kuò)張期的情況下，總體經(jīng)濟(jì)活動(dòng)增加導(dǎo)致居民收入增加，從而直接促進(jìn)購房需求的增長。伴隨著居民收入水平的提高和購買力的增加，房地產(chǎn)市場需求增加，又拉動(dòng)房價(jià)不斷攀升。比如，在經(jīng)濟(jì)增長較快的時(shí)期，人們往往會(huì)投資房地產(chǎn)，并期待房產(chǎn)增值來獲得經(jīng)濟(jì)利益。這一需求增長通常會(huì)造成房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求，進(jìn)而推動(dòng)房價(jià)上漲。另外，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也導(dǎo)致投資者熱情高漲。在經(jīng)濟(jì)前景良好的情況下，投資者通常會(huì)愿意把資金投到房地產(chǎn)市場以期望獲得較高投資回報(bào)，而資金的涌入進(jìn)一步抬高了樓市價(jià)格。與此同時(shí)，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也帶動(dòng)城市化的發(fā)展，人口集中、城市擴(kuò)張等因素加大了房地產(chǎn)需求量，進(jìn)而帶動(dòng)房價(jià)不斷攀升。

二是貨幣政策對房地產(chǎn)市場的影響。貨幣政策對于宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控起著至關(guān)重要的作用，對于房地產(chǎn)市場所產(chǎn)生的作用尤其明顯。中央銀行采取調(diào)整利率、控制貨幣供應(yīng)量等方式，實(shí)現(xiàn)使宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)和增長的目的。這些政策工具對于房地產(chǎn)市場主要有兩方面作用：一是通過調(diào)整利率來影響購房者貸款成本；其次，貨幣供應(yīng)量的增減會(huì)對市場流動(dòng)性產(chǎn)生影響，從而進(jìn)一步改變房地產(chǎn)市場的供需平衡。利率水平的變化直接影響購房者貸款的成本。在低利率環(huán)境中購房者可以以更低廉的費(fèi)用得到貸款，降低購房門檻，激發(fā)購房需求，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展。反之，當(dāng)利率提高時(shí)，貸款成本提高，購房者負(fù)擔(dān)加重，會(huì)抑制購房需求，使房地產(chǎn)市場降溫。所以，利率政策對房地產(chǎn)市場有很大影響。貨幣供應(yīng)量的變動(dòng)同樣給房地產(chǎn)市場帶來了不可忽視的影響。在貨幣供應(yīng)量加大的情況下，市場的流動(dòng)性提高，資金更易向房地產(chǎn)市場流動(dòng)，從而可能推高房價(jià)。在寬松貨幣政策之下，房地產(chǎn)市場通常會(huì)呈現(xiàn)出積極的交易氣氛，投資者入市意愿較強(qiáng)，從而進(jìn)一步抬高房價(jià)。但在中央銀行實(shí)行緊縮貨幣政策和貨幣供應(yīng)量下降的情況下，市場流動(dòng)性下降，房地產(chǎn)市場對資金的需求也隨之下降，房價(jià)就有可能下跌。所以，貨幣政策通過調(diào)控資金流動(dòng)性與借貸成本在房地產(chǎn)市場的健康平穩(wěn)發(fā)展中起著至關(guān)重要的作用。

作者單位：濟(jì)南市長清區(qū)自然資源局