淺談新時代背景下國家考古遺址公園物業管理模式

摘 要：國家考古遺址公園的物業管理直接或間接影響其遺址展示、環境形象與公眾服務等重要職能的落實，也較大程度地影響了其事業發展水平。物業管理應屬于國家考古遺址公園管理的重要內容之一。然而，近年來針對國家考古遺址公園的研究忽視了這部分的內容。文章分析了國家考古遺址公園中物業管理的主要內容，歸納其特點，在分析漢長安城未央宮國家考古遺址公園物業管理模式的基礎上，提出國家考古遺址公園物業管理的未來發展方向。

關鍵詞：國家考古遺址公園；物業管理；文化遺產管理；遺址公園；漢長安城

DOI：10.20005/j.cnki.issn.1674-8697.2024.19.015

1 物業管理概念

根據《中華人民共和國物業管理條例》第一章第二條“物業管理是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動”。物業管理主要是指對建筑物共有部分以及建筑區劃內的建筑物、設施、設備、場所和場地進行管理的活動。

對于國家考古遺址公園而言，物業管理的空間范圍進一步擴大，由建筑物擴展至整個遺址公園，管理對象眾多，涉及考古遺址、建筑物、綠化標識及配套設施設備等。

2 國家考古遺址公園中物業管理的主要內容

國家考古遺址公園是經國家文物局批準立項，并評定公布的，以重要的考古遺址及其背景環境為主體，具有科研、教育、游憩等功能，在考古遺址保護和展示方面具有全國性示范意義的特定公共空間。國家考古遺址公園也是遺產旅游的重要資源，其作為一處旅游目的地，需要滿足參觀者多元化的參觀體驗。因此，其物業管理內容較為特殊。

2.1 加強文物安全巡查

國家考古遺址公園以考古遺址為依托建立，根據我國最新的“保護第一、加強管理、挖掘價值、有效利用、讓文物活起來”文物保護工作方針，其物業管理涉及文物安全巡查工作，考古遺址的安全保護和監測分析需要安保人員和遺產巡查人員的配置合理有效。

2.2 維護遺址展示標識

考古遺址通常采用植被標識、原貌或模型復原、遺址揭露、臺基或柱礎復原，配合說明牌展示等，其中植被標識是日常維護較煩瑣的一項。針對地下遺址不同區域的埋藏情況，一般采用不同的植被在地面標識，然而遺址區域面積較大，有些區域相對干旱，影響植被生長，如唐大明宮國家考古遺址公園栽植的標識林帶，由于地處干旱的龍首塬，需要人工灌溉①，這就需要綠化管理來維護植被標識。

2.3 提升園區環境形象

國家考古遺址公園在強調“考古遺址”的同時，也是一處“公園”，接待大量游客的同時需要維護園區的環境形象。針對園區面積較大的情況，物業管理一般可通過編碼分區，按照區域劃定責任人保障園區的環境衛生，為游客營造舒適整潔的環境，提升國家考古遺址公園的環境形象，引導公眾走近遺址。

2.4 提高公眾服務水平

自第一批國家考古遺址公園設立以來，參觀者數量呈現動態增長趨勢，僅2024年春節至元宵節期間，全國55家國家考古遺址公園觀眾達881.7萬人次。其中圓明園、御窯廠、隋唐洛陽城、鄭州商城、秦始皇陵、大明宮、漢長安城未央宮7家接待游客超過50萬人次②。在參觀者人數激增的情況下，停車難、步行路程遠、母嬰室短缺等問題層出不窮，這就需要物業管理人員提供良好的旅游服務和配套設施，提升公共管理和服務能力以滿足園區參觀者休閑游憩的需求。

3 國家考古遺址公園物業管理的特點

3.1 規模較大，管理對象眾多

國家考古遺址公園一般以考古遺址及其背景環境為主體，面積較大。以漢長安城未央宮國家考古遺址公園為例，其總占地面積達8.58平方千米，現對外開放面積6.11平方千米 。園區內包含考古遺址、房屋建筑、綠地樹植、現代道路、展牌標識、設施設備等，物業規模較大，管理對象眾多，這也是目前國家考古遺址公園物業管理的一大難點。

3.2 類型復雜，以文物保護為重點、遺址展示為特色

國家考古遺址公園根據其文化屬性，物業類型并不單一，空間內一般包含商業物業（辦公物業、商服物業）和其他物業，并以文物保護為重點、遺址展示為特色，具有針對遺址標識展示的保養修繕需求。

3.3 服務于人，對物管理，滿足人的需求與文物保護存在不平衡

物業管理是為了滿足人的需求而對物進行管理，以各種配套設施滿足人們需要。在國家考古遺址公園的日常運營中，需要完善配套設施，如下水管道、供水設備、配電設備等，但有些配套設施的完善往往與遺產保護相關法規沖突，如埋設管道易對遺址造成破壞，如不完善此類設施則較難滿足游客需求。整體而言，國家考古遺址公園的物業管理在完善配套設施滿足人的需求與文物保護方面存在不平衡。

3.4 管理內容具有周期性

管理內容周期性體現在季節更迭和旅游淡旺季兩個方面。季節周期主要體現在綠化和保潔兩方面。由于園區內存在大面積綠化作為遺址展示的一部分，根據植被生長習性，不同季節的綠化工作重點不同，如在春季需要耕種作物、防治蟲害，秋季需要清園涂白、修剪防凍等。不同季節保潔清理作業的難點和重點不同，如夏秋季節需及時關注園區遺址區域內排水情況，防止遺址遭到大量雨水浸泡等。

旅游淡旺季的周期性主要是指參觀人數的變化使物業管理的內容重心產生變化。一般而言，旅游旺季游客人數較大，各類突發情況繁雜，物業管理偏向滿足游客參觀需求，這就對安保、消防、保潔等配置和服務水平提出了更高要求。旅游淡季時，管理內容則偏向日常運營精細化保障，探索完善現有物業管理模式，管理要求較旅游旺季反而更高。

4 國家考古遺址公園物業管理模式

國家考古遺址公園的物業管理可由運營單位自行管理，即由運營單位設置物業管理部門或委托人事代理公司招聘社會人員完成具體的物業工作；也可委托管理，即通過招標采購引進社會服務公司完成物業管理工作。在實際運營中，由于專業資質要求和人員成本等原因，運營單位一般選擇性地將園區保潔、消防安保、基礎建設等內容通過招標采購的方式分包委托給社會服務公司，其他物業服務項目則由運營單位自行管理。如廣漢三星堆博物館設有物業管理部、公眾服務部和安全保衛部，同時面向社會招聘周邊居民負責三星堆國家考古遺址公園日常的物業工作，在涉及到建設施工等專業化要求較高的工作則通過招標采購委托給具有相應資質的社會服務公司。

全國現有國家考古遺址公園55家，北京、浙江、河南、陜西、廣西、寧夏、江蘇等地總計超過39家國家考古遺址公園的物業管理均采用了委托管理的方式。下文以漢長安城未央宮國家考古遺址公園為例，簡要介紹國家考古遺址公園的物業管理模式。

4.1 漢長安城未央宮國家考古遺址公園運營單位的組織構成

1994年西安市漢長安城遺址保管所成立，專門負責遺址的保護與管理工作。2010年，國家文物局和陜西省人民政府開始合作共建漢長安城大遺址保護特區。2012年8月，西安市委、市政府通過《漢長安城國家大遺址特區建設實施方案》，決定由未央區按照“政區合一型”模式組建特區管委會，具體負責特區建設組織實施③。2021年，西安市政府成立漢長安城未央宮遺址提升建設工作領導小組④，統籌管理未央宮遺址提升建設工作，在此期間由西安市國資委出資成立西安漢長安城文化發展（集團）有限公司以配合建設工程的開展。2022年國家文物局、陜西省人民政府簽約《合作共建漢長安城國家大遺址保護特區協議》，調整漢長安城大遺址保護特區管委會為西安市政府派出機構，并進一步明確特區管委會的職責。

目前漢長安城未央宮國家考古遺址公園由西安漢長安城國家大遺址保護特區管理委員會統籌管理，下設西安市漢長安城遺址保管所和西安漢長安城文化發展（集團）有限公司及其子公司。西安漢長安城國家大遺址保護特區管理委員會的主要職責是貫徹落實國家和省市有關文物保護法律法規，編制并實施文物保護規劃、國土空間規劃和專項規劃，負責文物保護管理、展示利用工程實施、促進和提升相關產業發展⑤。西安市漢長安城遺址保管所專門負責遺址的保護管理工作。西安漢長安城文化發展（集團）有限公司主要負責商業運營管理，包括旅游開發項目策劃、商業綜合體管理服務等，下設西安漢長安城未央宮遺址公園運營管理有限公司（以下簡稱“未央宮運營公司”）和西安漢城湖實業有限公司。漢長安城未央宮國家考古遺址公園主要由未央宮運營公司負責園區運營，園區內物業管理也由未央宮運營公司主要負責。

未央宮運營公司設有多個部門，其中市場銷售部主要承擔園區文化活動的策劃和場地搭建、導覽標牌的維護更新等；游客服務部主要承擔游客咨詢、講解接待等；安全保衛部主要承擔遺址巡查、停車管理、秩序維護等；基礎保障部主要承擔設施維護維修、植被綠化養護、園區環境保潔等。

未央宮運營公司主要通過招標采購委托社會公司進行設施維護、景觀綠化養護、管理標準體系建設、園區保潔、消防工程建設、園區安保服務等工作。為了保障遺址公園的物業服務水平，未央宮運營公司設置環境巡查員、綠化管理員等相關管理崗位，通過自行招聘人員負責對接、管理、監督和考核委托公司的物業服務。

4.2 物業管理模式

漢長安城未央宮國家考古遺址公園在西安城墻管委會、唐大明宮國家考古遺址公園等運營管理的基礎上，結合實際情況形成了其獨特的物業管理模式。

4.2.1 分區委托物業公司，區域編碼分級管理

漢長安城未央宮國家考古遺址公園面積廣大，現開放面積6.11平方千米，將其劃分為四個區域分別招標，委托不同的物業公司進行管理。通過分區招標明確各個物業公司的工作范圍，通過定期組織各家物業公司參加物業服務技能大賽，也使物業公司之間產生良性競爭，有利于提升園區整體物業服務水平。根據實際情況將園區四個區域再編碼，并設置示范級、一級、二級共三個級別。針對不同級別設置不同的標準，并根據實際情況調整不同級別區域內物業人員和相關設施的分配，提高物業服務效率。

4.2.2 社區參與物業服務，實現遺址與居民共生

過去大刀闊斧地將漢長安城遺址區居民異地安置的方法破壞了其生計來源和社會關系，被搬遷的居民由于缺乏城市生活經驗，心理上有“鄉愁”，生活上愁就業。為了使遺址區居民能夠重新回到生活過的地方，滿足他們心理與生計的需求，同時降低物業管理的成本，漢長安城未央宮國家考古遺址公園物業的從業人員大部分由遺址周邊及被搬遷的居民構成。居民參與遺址公園物業服務，在保障園區日常運營的同時，還使遺址區居民能夠就近就業，在工作中逐漸形成對遺址的認同，促使居民自發保護遺址，最終實現遺址與居民的和諧共生。

4.2.3 建立標準化運營管理體系

未央宮運營公司針對遺址公園區域廣、遺址點位分散、管理對象復雜、管理標準高等特點，通過建立標準化運營管理體系，從制度規范、服務標準和流程、巡檢考核等方面落實物業管理各項細則，使不同物業公司的服務水平保持在同一水平線上，提升遺址公園的可游覽性和舒適性。2023年8月，“未央宮漢長安城遺址公園運營管理服務項目”獲批為西安市市級服務業標準化試點⑥，未來將進一步完善標準化運營管理體系，為我國國家考古遺址公園的物業管理貢獻出優秀案例。

5 新時代背景下國家考古遺址公園物業管理的發展趨勢

5.1 信息化與智能化

國家考古遺址公園的物業管理正朝著信息化與智能化的趨勢發展。通過數字化賦能，建設國家考古遺址公園物業管理平臺，通過平臺實時監測重點區域文物、保潔、綠化、設施、安保等現場情況，能夠實現高效率、專業化、科學化管理。通過線上平臺設置日常維護、考核管理、公眾督查、問題上報等模塊，實現重點區域物業問題的響應速度和處理效率的提升。在做好文物保護工作的同時，也可為游客提供多樣性、個性化、覆蓋園區的便民文化服務，給予游客在國家考古遺址公園參觀游覽過程中的互動互感新體驗。

5.2 精細化與標準化

針對多數國家考古遺址公園區域面積大、遺址分布呈現零散點狀的特點，可將其區域編碼劃分網格，按照文物保護、綠化養護、環境保潔、設施設備、安保巡查等內容設定人員崗位和設備配置，全面落實“定人、定崗、定位、定責”，做到文保人人有“巡護區”，綠護人人有“責任區”、保潔人人有“包干區”、設施人人有“維護區”、安保人人有“條線區”，實現國家考古遺址公園的精細化管理。同時，通過規范物業服務流程，完善日常管理制度，建立起國家考古遺址公園標準化管理體系，落實管理人員考核細則并定期抽查，發現問題立即責令整改，嚴格按照標準化流程實施管理。

5.3 專業化與人性化

國家考古遺址公園的物業管理專業化要求高，可設置國家考古遺址公園物業管理準入門檻，建立“供應商服務信息庫”，將供應商管理者的遺址保護意識與能力列入入庫標準。針對物業從業人員流動性大等問題，可加強企業文化建設，開展文物安全意識和專業技術培訓，適度提高從業者待遇留住人才。物業服務于人，在實際管理過程中應考慮人性化的處理方式，如在文物保護的前提下，通過游客行為分析，國家考古遺址公園可在游客聚集數量多的區域增設人性化的設施設備以滿足游客需求。

物業管理是國家考古遺址公園管理運營中不可或缺的一部分，新時代背景下物業管理將朝著信息化與智能化、精細化與標準化、專業化與人性化的趨勢發展，能夠更高效、準確、便利地滿足游覽需求，推進國家考古遺址公園文化事業的進一步發展。

注釋

①付蓉.世界文化遺產框架下大明宮國家考古遺址公園保護與運營現狀研究[D].上海：復旦大學，2014.

②李元梅.春節至元宵節國家考古遺址公園觀眾達881.7萬人次[EB/OL].（2024-02-25）[2024-06-17].http：//www.ncha.gov.cn/art/2024/2/25/art_722_187274.html.

③路強.漢長安城的前世今生[EB/OL].（2016-02-23）[2024-06-17].https：//www.rmzxb.com.cn/c/2016-02-23/705473.shtml.

④西安市人民政府辦公廳關于成立漢長安城未央宮遺址提升建設工作領導小組的通知[EB/OL].（2021-04-14）[2024-06-17].http：//www.xa.gov.cn/gk/zfgb/2021ndwq/rsyjg/6076aa8df8fd1c2073073e82.html.

⑤陜西省文物局.陜西省人民政府新聞辦公室舉辦新聞發布會介紹“陜西大遺址保護利用工作”有關情況[EB/OL].（2023-09-27）[2024-06-17].http：//wwj.shaanxi.gov.cn/hdjl/zxft/202309/t20230927_2302137.html.

⑥任站穩.喜訊未央再添一市級服務業標準化試點新項目[EB/OL].（2023-08-01）[2024-06-17].http：//www.weiyang.gov.cn/xwzx/bmdt/64c86574f8fd1c1a7035ed7a.html.