房地產企業中管理會計的應用研究

摘要：由于市場競爭日趨激烈，房地產企業站穩腳跟的難度也愈來愈大，這就對房地產開發企業提出了更高的要求，需要企業提高自身的管理水平，增強核心競爭力。在此背景下，很多房地產企業開始重視管理會計，以提高經濟效益。文章首先從戰略決策、預算管理、內控監管等方面分析房地產企業中管理會計的應用價值，其次結合房地產企業特點，闡述其管理會計應用中存在尚未構建完善的管理會計體系、缺乏對現金流的管控力度、管理會計人才專業素養較弱等問題，最后提出制定完善的管理會計體系、提高對現金流的管理水平、培養復合型人才等建議。

關鍵詞：管理會計；房地產企業；優化策略

DOI：10.12433/zgkjtz.20242122

所謂管理會計是指在現階段的市場經濟背景下，通過注重對企業財務信息的深入處理和擴展，可以實現對企業業務活動的預測、分析、監督和評價。管理會計也是企業會計的一個分支，開展這項管理工作的主要目的是強化企業的內部經營實效，在加強內部控制的基礎上全面提升房地產企業的經濟效益和績效回報，對企業發展進步產生的積極作用顯著。與此同時，將管理會計應用到企業的發展過程中，能夠分析和整合企業當前和未來的發展目標，有助于評估和預測企業的戰略發展方向，制定更具體的實施計劃，并有助于促進項目經營活動的經濟價值，能夠助推企業實現持續、良性發展目標，現實意義顯著。

一、房地產企業中管理會計的應用價值

（一）有利于為企業戰略決策提供精準數據

房地產企業在借助管理會計工具的基礎上，可依據內部生產經營活動的特征，精準獲取相關管理、戰略規劃等信息，利用科學的方法將該類信息有效分類。同時，在充分借鑒往期經營活動、相關信息以及同行業其他企業公開的財務指標基礎上，實現對房地產企業未來發展規模的模擬，經營數據的精準有效性有利于合理預測企業的估值。近年來，國家對房地產行業的調控對相關企業的發展產生了深遠的影響。基于此，充分發揮管理會計的預測職能，有利于房地產企業精準把控未來的發展方向。企業應用預測職能，可對內部經濟活動資金需求量、項目利潤留存率等指標進行合理預測，為企業在戰略決策、經營管理、投融資等工作中提供有效的數據支撐。管理會計不僅能滿足企業日常基礎核算工作，還能綜合分析財務信息，為企業經營管理提供實用的管理意見，有利于企業精準把控經營活動，通過分解戰略目標，一步步實現企業短期或長期的既定目標。此外房地產企業由于自身屬性，所面臨的經營風險較多，而管理會計有利于規范內部經營管理活動，確保經濟活動開展合法合規，有利于提高財務會計信息質量。

（二）有助于深化企業全面預算管理目標

眾所周知，全面預算是房地產企業管理會計體系中的重要部分，其能夠實現企業全面、高效以及系統發展目標，對后續各項工作的開展和進行能夠起到積極的作用，產生的影響重大且深遠。在實際的管理中，通過對企業經營過程的監督，了解和掌握經營計劃的執行進展情況，例如，在企業的發展中關注全面預算管理，能夠對企業發展中涉及的業務經營情況、成本支出、項目成本以及項目開展中存在的問題以及投資風險等進行分析，通過全面、綜合視角進行管理，對其中的各類風險進行預測和評估，提前采取有針對性的防范措施，既能夠督促相關部門及時采取有效措施，還能夠確保經營計劃順利推進。因此，在實際的發展中應當關注和重視管理會計體系的構建，對企業涉及的各項工作進行處理優化，能夠最大化規避其中存在的問題，使企業發展實效更加顯著。

（三）有利于企業提高自身監管能力

近年來，國家陸續出臺的管控政策使房地產行業面臨前所未有的挑戰。即使目前政策似乎已見底，還相應出臺了不少挽救樓市的政策，房地產企業所面臨的市場環境也沒有過多的積極變化，曾經的紅利時代已過，要想走出寒冬需要更加精細化的創新管理。基于此，房地產企業要提高對經營投入的有效監管，實現企業降低經營管理成本及經濟效益的增加已然成為當下企業最緊要的任務。充分發揮管理會計的職能，使其深入到房地產企業項目拿地、方案設計、實施規劃、編制預算等方面。通過強化內部控制，減少企業經營管理過程中不必要的開支，節約成本支出，有效緩解企業面臨的現金流壓力，有利于規避經營風險，避免房地產企業出現舉債經營、盲目加杠桿的現象。房地產企業可借助內部經營指標來把控所有經濟活動的全過程，通過對標分析預算以及成本投入，實現對日常經營的精準把控，有利于企業提高自身的監管水平，同時有利于企業掌握項目各環節的進度，以及資金投入、支出情況，提高內部管理高效率。

二、房地產企業管理會計應用遇到的問題分析

（一）尚未構建完善的管理會計體系

目前，大多數房地產企業尚未根據內部實際情況構建科學合理的管理會計體系，由于企業領導層對管理會計的認知尚不全面，導致在開展管理會計工作時未能將其放置在相匹配的重要位置上。其一，企業未能構建管理會計相關制度與實施計劃，導致財務人員在開展該項工作時無規可依，無法下手。其二，由于管理會計人員缺乏專業培訓，大多數會計人員只具備基礎的會計核算能力，對數據的分析與預測，以及參與到企業經營活動全過程的能力尚不具備，無法為企業在投融資、資金需要量、盈虧平衡點等方面進行合理預測。

（二）缺乏對現金流的管控力度

雖然很多企業已經引入管理會計這一先進思想，但是在實際運用過程中，對現金流的管理依然存在很多不足，為企業日常經營管理帶來了資金緊張的財務問題。運用管理會計，旨在精準計算最佳現金持有量、浮游量等相關數據，將各項數據指標維持在可控范圍內，一旦出現資金不足或者資金運轉困難的問題，房地產企業則會承受較大的資金風險。其一，很多企業在“三通一平”上被占用大量資金，包括工程勘察、設計等。其二，在整個工程正式施工階段投入資金最大，亦是最為關鍵的環節，一旦現金流出現問題，則會引發一系列不良現象。其三，商品房的預訂基本上85%都由房地產中介進行預訂，而房地產企業需在客戶完成預訂以后，為中介支付3%的傭金，但是該階段很多客戶辦理了商業貸款，銀行還未放款，導致房地產企業在回款方面速度較慢，甚至有些企業為了吸引客戶，出現一些違規操作。部分企業還存在為吸引客戶，在辦理分期貸款時未能對客戶資信進行深入調查，致使款項收不回來，從而產生呆賬、壞賬，給企業帶來經濟損失。

（三）管理會計尚未與企業戰略目標融合

雖然很多企業都認識到開展管理會計的重要性，但在實際執行過程中未能充分發揮管理會計職能，更側重于監控、執行與考核，未能將管理會計工作與企業戰略規劃融合，無法保持工作的一致性，未能實現相互制約、相互促進的局面，很難有效落實企業戰略目標。具體表現為：其一，企業未能構建管理會計相關制度與實施計劃，導致財務人員在開展該項工作時無法執行。其二，由于管理會計人員缺乏專業培訓，大多數會計人員只具備基礎的會計核算能力，對數據的分析與預測，以及參與到企業經營活動全過程的能力尚不具備，無法為企業在投融資、資金需要量、盈虧平衡點等方面進行合理預測。

（四）管理會計人才專業素養較弱

管理會計相較于傳統會計而言，對財務人員的要求更高，不僅要具備專業的財務知識，還需具備戰略管理、風險、績效評價等方面的知識。管理會計涉及的工作十分繁雜，并且隨著企業管理理念不斷變化。然而，目前在房地產企業中，應用財務管理主要由財務人員負責，由于財務人員還未實現完全轉型，導致管理會計工作無法順利展開。財務人員依然將重點放在基礎會計核算、簡單的財務分析上面。房地產企業嚴重缺乏復合型管理會計人員，嚴重抑制管理會計體系的制定與實施。主要原因如下：第一，企業并未在內部培養專業的管理會計人才，在人才引進方面也缺乏相應的投入。第二，部分管理會計人員僅僅掌握基礎的會計知識，對預算控制、成本控制以及財務模型建立等多個方面的專業知識掌握不足，且企業缺乏相關培訓。

三、優化當下房地產企業管理會計應用的相關策略

（一）制定完善的管理會計體系

企業要想充分發揮管理會計職能，須健全管理會計體系。其一，重新構架組織體系，劃分職責，設置獨立的管理會計部門，為其配備各個負責人、經辦人等，明確不同崗位的職責，制定完善的管理制度。利用獎懲措施積極調動員工工作積極性，使其相互制衡、相互協作。其二，有助于規范管理工作。房地產業務流程所涉及的數據資料十分龐雜，不僅涉及基礎的會計核算工作，還涉及成本管控、資金使用等方面，運用管理會計能有效發揮其職能作用，避免一些重復的核算工作，從而提高管理效率。其三，優化和整合企業現有的管理模式、辦事機構，為管理會計工作的開展創設良好的環境。

（二）提高現金流管理水平

房地產企業具有投資大、周期長的特點，在日常經營管理中需投入大量的資金，因此，企業需具備足量的資金儲備，這是保障企業良好發展的核心基礎。其一，充分發揮管理會計職能作用，強化資金預算安排，綜合分析內外環境，為企業資金預算提供相應的支持。加強現金流控制，有利于企業規避各類財務風險，同時可以避免企業盲目投資，以便引起不必要的損失。企業在開展資金管理工作時，需加強營運資金管理，使該資金流始終維持在正值。嚴格依據項目預算把控各項成本支出，依據合同要求，對不同階段的項目工程進行節點支付，加強對預收款項、應收賬款等方面的管理，確保企業能在不違反合同的情況下實現早收晚付，將企業現金持有量維持在正常范圍內。其二，房地產企業應當根據各項目的現金使用計劃，嚴格追蹤和監管現金流使用情況，對現金流預算管理可采用滾動評估模式，站在評估當下時點上對未來一定期間（3～6個月）的現金流情況進行評估，并進而擴展到對項目全案情況進行預估推演，及時分析現金使用計劃與實際經營資金需求之間的差異，并對預算編制內容進行調整和改進。其三，房地產企業應結合自身實際情況，對現金流進行整體籌劃，如在現金流應用初期，應時刻注意會出現的投資風險，做好現金流的支出管理工作；在現金流應用高頻期，應注意穩健發展，控制好投資風險，提升現金流的使用率；在現金流保守期，應注意應收賬款的回收管理，縮短現金流回流時間，尋找新的更適合的投資項目。

（三）促進管理會計體系與戰略目標的深度融合

房地產企業需提高對戰略管理的重視程度，通過管理會計將企業戰略目標分解，并逐級落實，依次實現。企業管理層要重視到管理會計與戰略目標的關聯性，兩者之間互相制衡、互相促進、互相融合，是一個整體。管理會計服務企業戰略目標，而戰略目標是管理會計的方向，兩者相互協作，共同提高企業的競爭力。其一，為管理層塑造理性思維觀。運用管理會計可幫助企業領導層具備求易創新的眼界，能根據市場環境、內部發展狀況制定具有前瞻性的戰略決策。其二，培養領導具備戰略觀念。管理會計能強化高層決策者的戰略觀念，使其具有大局觀，能根據行業發展動態、行業特征以及內部業務活動制定科學合理的戰略決策。管理會計還能促使領導層通曉經濟、法律等相關知識，使其擁有敏銳的洞察力、果斷的判斷力，審時度勢，抓住機遇，帶領房地產企業走得更遠。

（四）制定完善的管理會計人才培訓體系

管理會計的有效落實離不開企業復合型管理會計人才的支持，人才是開展和落實該項工作的關鍵。其一，企業需制定人才培養計劃，為現有的財務人員制定不同時期、不同階段的培訓計劃，可邀請外部專業人士參與到培訓工作中，或者將財務人員外包給培訓機構，提升財務人員的專業水平、綜合素養。在培訓內容上，不僅要豐富財務人員的財務基礎知識以及管理知識，還需有意識地豐富其戰略管理方面的知識，使其具備大局觀，清楚企業發展中可能遇到的各類風險，成為復合型管理會計人才。其二，企業還可提高招聘條件，在招聘新員工時，不僅要注重考察員工的財務知識，還需考察其管理方面的相關知識，為企業注入更多新鮮血液。企業還需健全新員工入職培訓，盡快為其培訓具體的工作內容及管理會計相關的知識，使其盡快融入實際工作中，為企業創收更大的經濟效益。其三，明確職責劃分，避免出現兼任的情況，導致管理會計職責無法有效落實，要設立專門的管理會計崗位，在內部選拔或通過外部招聘的方式，為該崗位配置優質人才，全面負責制定經營管理決策、做好內部管理控制、高效開展監督評價等各項工作，利用管理會計有效管控內部資金，把控內部資金流向，幫助企業制定合理的戰略目標。

四、結語

綜上所述，運用管理會計是房地產企業實現現代化管理的重要手段之一。企業內部管理層需正確認識管理會計的重要性，根據管理會計的應用條件，為其創造良好的環境，積極引進先進的管理思想和管理方法，確保管理會計有效應用。房地產企業可依據內部實際實施情況，不斷完善管理會計體系，加強對現金流的管理，讓企業戰略目標與管理會計深度融合，助于企業戰略規劃實現。與此同時，房地產企業還應通過制定科學合理的人才培訓計劃，為企業培養更多的管理會計人才。

參考文獻：

[1]張振升.管理會計在房地產企業中的作用及應用策略[J].商業文化，2022（5）：66-67.

[2]付良新.管理會計在房地產企業中的應用研究[J].商訊，2021（36）：41-43.

[3]劉四海.新形勢下管理會計在中小房地產企業中的應用分析[J].財會學習，2021（34）：97-99.

[4]張琪. 大數據背景下集團企業全面預算管理與績效考核問題研究[J]. 上海商業， 2023， （04）： 176-178.

[5]張青. 大數據背景下全面預算管理在公路建設企業的創新實踐[J]. 商業會計， 2022， （22）： 113-115.

[6]王旭梅， 任林偉. 大數據背景下中小企業全面預算管理與績效考核問題研究[J]. 中國集體經濟， 2022， （29）： 62-64.