新形勢下房地產企業財務管理面臨的挑戰及對策

摘要：在房地產企業經營過程中，加強財務管理可以提高企業資金使用效率，讓企業經營行為變得更加規范與科學，減少財務風險問題發生，為企業創造更多效益。結合目前情況，房地產企業所處的競爭由之前資源競爭逐漸演變為管理競爭?；诖耍恼乱苑康禺a企業財務管理為探究重點，進一步分析新形勢下房地產企業在財務管理中面臨的挑戰，根據發現的財務管理問題，提出具體的管理對策，再對A房地產企業財務管理案例進行分析，以促進房地產企業提高財務管理水平，增強企業發展實力。

關鍵詞：房地產企業；財務管理；成本控制與核算；資本運作

中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A文章編號：1005-6432（2024）36-0133-04

DOI：10.13939/j.cnki.zgsc.2024.36.034

1引言

在城市化發展水平不斷提高的背景下，我國房地產企業成功邁入新的發展階段。近幾年，我國相關部門發布了諸多關于房地產企業宏觀調控的政策，在某種程度上讓房地產企業經營模式變得更加規范，企業所處的盈利環境也不斷改變，使得房地產企業開始對財務管理模式進行調整。在新形勢下，房地產企業在財務轉型上面臨各種阻礙，如財務管理轉型管控不嚴、財務動態管理不到位、財務統籌管理體系不完善等，這些問題制約了房地產企業的進一步發展?；诖?，房地產企業應根據財務管理中出現的問題，采取相關管理措施，促進財務管理轉型，實現企業長遠發展。

2房地產企業財務管理的特征

房地產企業財務管理，也就是房地產企業根據房地產項目從政府拿地，到整個工程竣工，對整個過程投入的資源進行整合、分析和管理，以實現項目經營預算管控，其中房地產企業所有和財務相關的業務是企業內部管理的重點。因為房地產企業自身比較特殊，在財務管理方面和其他行業有所不同，具體體現在以下兩方面：

第一，房地產企業業務范疇大，如項目施工、小區綠化、裝修等，同時也包括金融行業及家具行業，其生產環節多，產業鏈長。因此在工程建設中，投入的資金量大，運行周期長。受這些因素影響，房地產企業財務管理難度增高，流程更加復雜[1]。

第二，因為房地產企業在經營發展中，容易受政策因素影響，敏感性強，因此在經營發展中，應對企業所處的內外環境深入分析，做好外部環境動態管理工作。對于財務管理人員而言，應充分掌握專業知識，具備較強的專業水平和綜合能力，及時獲取和房地產行業發展相關的各種信息，為企業領導制定發展決策提供數據參考。

3新形勢下房地產企業財務管理面臨的挑戰

從目前情況來說，國家在土地供給方面的調控力度不斷加大，房地產企業融資困難。行情遇冷，在房地產行業發展中，一些大型房地產企業實施跨區經營，使得行業內競爭壓力明顯增大。隨著房地產金融政策更加完善，提高對房地產企業自身資金實力的要求顯著，無法像以前那樣杠桿融資。住宅市場受國家宏觀調控政策影響，房地產行業風險因素增加，對房地產企業財務管理工作提出新的挑戰，要求企業不斷調整和創新財務管理模式，找到以往財務管理中出現的問題，積極改進，以更好迎接各種挑戰。

4房地產企業財務管理存在的主要問題

4.1財務管理體系不完善

現階段，部分房地產企業在財務管理方面依然采用比較落后的管理模式，也就是根據財務核算結果展現一段時間內房地產企業經營發展情況，對于企業經營活動實施前的預測和運營階段成本控制效能比較低。同時，財務管理體系建設主要是按照財務管理模式框架來實施，如果財務管理模式比較固化，則無法保證財務管理體系內容的完善性，無法為企業經營管理提供指導，造成財務管理失控。例如，資金運作比較盲目、成本控制不全面，增加企業經營成本；財務管理體系及內部控制制度的缺失，財務審核不到位，容易引發資金流失風險，讓企業面臨巨大的財務壓力[2]。

4.2財務運行機制不暢，內部配合不利

要想讓房地產企業在激烈的市場競爭中穩定發展，協調好各部門關系是非常重要的。財務管理不僅僅是企業內部管理的重點內容，更是推動企業長遠發展的關鍵。強化財務管理，不僅可以促進房地產企業管理水平提高，也能為企業領導制定各種決策提供數據參考。從房地產企業角度來說，財務管理屬于一項比較系統的工作，但是我國部分房地產企業在財務管理方面未體現出系統性，各部門之間協作不深入，預算管理體系缺失，核算標準不明確，導致信息質量下降，給財務管理效果產生直接影響，不利于房地產企業更好發展。

4.3財務人員能力有待提升

房地產企業自身比較特殊，要求房地產企業內部財務管理人員掌握充足的專業知識，具備較強職業素養和專業能力。然而由于部分房地產企業對于財務管理工作不夠重視，對財務人員的應聘標準相對偏低，使得部分企業內部財務人員綜合水平和能力參差不齊，無法對企業開展的各種經營活動提供合理財務支持，不能從事前、事中和事后多方面進行管控，使得企業資金逐漸緊張，資金周轉效率下降，資金鏈斷裂，制約房地產企業長遠發展。部分財務人員自身能力與崗位要求不符，受經濟利益影響，徇私舞弊，嚴重損害房地產企業利益。

4.4缺乏全過程資產管理

在新形勢下，房地產企業為了實現長遠發展，通常會采用以獲取最大效益為重點的方式，部分企業財務管理主要停留在事后會計審核上，對于財務管理全過程缺少深入了解，沒有重視事前與事中管理，超預算現象比較嚴重。隨著時代發展，國家宏觀調控力度明顯升高，經營成本增加，銷售壓力變大，使得房地產企業對財務管理工作有了新的認識，同時也強化了對房地產項目開發建設各環節成本控制與核算，形成了一套比較完善的管理體系。但是在資產管理方面，房地產企業未從全過程角度出發，制定全過程資產管理方案，資產管理效果不理想，造成資產浪費[3]。

4.5融資和資本運作能力有待提高

對于房地產企業來說，展現出資金密集型特點，在企業融資和資本運營方面有著嚴格要求。但是從當前情況來說，我國房地產企業采用的融資方式比較單一，投資項目管理不到位，盲目追求經濟效益高的產品。因為企業融資渠道單一，增加企業融資難度，部分房地產企業缺少對自有資金與借入資金比例的分析，對企業融資成本計算不準確，盲目融資，使得融資成本不斷增加，損害企業利益，讓房地產企業承受更大的經濟壓力。

5新形勢下房地產企業財務管理的優化對策

5.1完善財務管理體系

在國民經濟體系改革發展中，房地產企業在其中發揮著重要作用，是與國民生計發展息息相關的產業，為了實現房地產企業可持續發展，國家制定了一系列的調控政策。企業需要構建一套完善的財務管理體系，包含預算管理、資金管理、資產管理、成本管理等相關內容。其中，預算管理能夠對企業現有資源科學分配，提高資源使用率；資金管理則能夠實現資金集中統籌與管理，提高資金流動性；資產管理則能夠對企業現有資產高效利用，避免資產閑置或者浪費；成本管理則可以幫助房地產企業減少成本支出，提高企業盈利能力。政府部門應根據房地產行業發展情況，發布相關的扶持政策和法律法規，讓房地產企業會計準則及財務管理體系內容更加完善，從法律層面上保證企業財務工作的合理性與合法性，推動房地產企業更好發展。為了提高房地產企業財務管理水平，企業還要從國際角度出發，吸取其他企業成功經驗和管理方式，結合企業實際情況進行調整，明確財務管理職責，建立高水平的財務管理信息化平臺，實現國內外房地產企業之間經驗共享和信息交流，不斷提高房地產企業財務管理水平，推動房地產行業整體發展。

5.2優化財務管理制度，促進內部各部門協作

房地產企業發展受成本控制效果影響，其成本控制水平將會對產品利潤率和市場競爭實力產生一定影響?；诖?，房地產企業應從實際入手，結合經營發展要求，采取有效的管理措施。一方面，在每個房地產項目開發初期，將成本控制理念滲透到各個部門，如銷售部門、合約部門中，實現銷售費用和合約成本的合理應用。另一方面，房地產企業財務管理部門應定期對企業各項成本支出情況進行核查，做好費用清點工作，在清點環節中，如果發現部分人員工作效率比較低，應及時反饋，便于領導進一步了解各部門工作情況，優化財務管理制度，引導部門之間相互合作和配合，減少成本支出，保證自身利益。

5.3形成全過程資產管理機制

在資產采購階段，房地產企業應結合實際情況，建立一套專業性的資產采購審核系統。各業務部門應結合資產采購數量，提前向財務部門提交采購申請，在財務部門審核通過以后，把所需的物資提交到采購部門。房地產企業可以采用網絡招標方式，對供應商綜合情況進行調查，認真審核供應商資質，從中選擇價格合理、質量過關的供應商，與其建立長久合作關系，簽署供貨協議。在約定時間內，對供應商提供的物資進行質量檢查，將相關憑證反饋給財務部門一一核實。具體工作中，房地產企業除了要保證采購流程規范之外，還要注重采購成本控制，避免采購浪費。在資產使用階段，完善對應的申請領用管理機制，各部門應安排專人負責審核與簽字確認，獲取所需的資產[4]。如果部門之間存在資產隨意調度、使用不規范等狀況，應及時問責處理。在日常管理中，由資產管理部門建立資產臺賬，定期對資產數量和價值進行核查，把核查結果記錄到對應系統中，真正做到賬實相符。在資產處理方面，注重資產折舊限額與資產殘值回收，必要的情況下，可以安排外部第三方機構負責對物資剩余價值進行專業評估，采用合理的方式來回收物資，從而降低損失。

5.4構建基于全面預算管理的企業內部控制機制

在當前發展背景下，房地產企業財務管理模式將無法滿足現代化發展要求，因此應對現有管理模式改革創新，從而保證管理工作的科學性和有效性。在編制預算管理方案之前，做好協調調查工作，整理相關數據，對預算編制目標、資金使用途徑等深入調查，對預算方案進行審核，對預算變更和追加組織開展經濟分析會議，對預算使用過程中的影響有一定認知。在事中，加強經濟數據采集與整理，對預算執行過程追蹤調查，實施全過程監督，進一步了解財務管理執行情況，對預算執行偏差進行調整，完善內部控制機制，提高房地產企業財務管理水平。

5.5加強培訓，提升財務人員綜合能力

在新形勢下，房地產企業管理者要逐漸認識到財務管理對企業發展的影響，并重視提高財務人員專業水平和綜合能力。第一，房地產企業要根據現有財務人員綜合情況，制定具體的培訓計劃，組織安排財務人員接受專業培訓和教育，邀請專業人員進入企業內部授課，讓財務人員從中學習最新的財務管理方法和技術，相關國家稅務政策，鼓勵財務人員自主參與各種課外培訓活動中，如注冊會計師（CPA）、稅務師（CTA）等，從而提高其綜合素養。第二，要加強財務管理人員績效評價體系建設，把財務管理人員工作績效和薪酬、晉升等結合，從而挖掘其工作潛力，調動其工作積極性。房地產企業需要設置獎罰制度，對于工作表現好的財務人員提供相應的獎勵，對于工作表現差的財務人員予以相應的處罰，從而強化其責任意識。第三，要引導各部門之間相互交流，一同參與到財務管理轉型活動中，財務部門、成本控制部門、營銷部門等之間做到信息共享，保證財務信息的完整性和準確性。企業通過設有跨部門工作小組，一同處理財務管理中出現的問題。第四，要為新入職員工提供培訓，安排資深財務人員進行指導，通過一對一輔導，讓新入職員工對企業工作環境和內容有深入了解，推動其快速成長。第五，要在內部創建良好的工作氛圍，鼓勵員工之間相互學習，成立學習小組，定期組織安排研討會議，讓員工分享工作中的經驗和感悟，一同進步。通過提高財務人員專業水平和綜合能力，能夠給房地產企業轉型發展提供保障，企業領導應重點關注員工個人發展，給員工提供良好的發展機會，激發員工創造能力，為企業創新發展做出一定貢獻[5]。

5.6拓展企業融資渠道

對于房地產企業來說，具有資金投放規模大、資金周轉時間長、融資渠道單一等特點，給房地產企業融資活動開展增添難度，制約企業更好發展。為了有效處理房地產企業融資問題，需要適當拓展企業融資渠道，具體措施有以下三點：第一，房地產企業應結合市場發展要求，調整發展戰略，可以與當地財團建立明股實債等融資方式。第二，近幾年，國家有關部門對房地產開發貸款要求不斷調整，房地產企業融資難度加大，為了實現長遠發展，房地產企業可以采用多元化融資方式，不斷擴展融資渠道，按照國家政策要求開展信托業務，合作成立房地產項目并購基金。第三，根據企業經營情況，可向政府申請紓困資金支持，降低融資成本，保證項目正常經營，改善房地產企業融資困難的現狀，有效控制融資成本，讓企業資金結構變得更加合理。

6A房地產企業財務管理案例分析

6.1企業簡介

A房地產企業由三方出資組建，注冊資本91000萬元人民幣，于2020年6月變更取得F市場監督管理局核發的營業執照，經營范圍涵蓋房地產開發、物業管理、自有商業房屋租賃服務等。

6.2A房地產企業財務管理中存在的問題

全國房地產下行，市場行情整體變差，企業面臨去化慢，回款難，市場各種暴雷，消費信心受到極大影響，許多房地產開發企業不敢再投資拿地，導致政府土地財政收入無法實現，房地產稅收減少，財政資金緊張，相關支付無法保障，企業的回購房回購款無法及時支付等問題，A房地產企業也不例外，無疑加重了企業的資金壓力，施工單位無法及時取得工程款，經營建設受到嚴重影響，形成惡性循環，無疑給房地產企業正常經營及財務管理帶來重大挑戰。

6.3A房地產企業的財務管理優化對策

第一，倒排項目周期，按計劃保時保量完成。房地產企業從房地產招拍掛拿地后，建立全景計劃，倒排工期，動態監督項目實際經營情況，及時調整經營策略，根據相關重要節點制定具體獎懲機制細則，提升員工積極性，保證相關節點順利完成。

第二，積極盤活手上現有資產。對項目進行一盤一策，梳理項目的資產和負債情況，根據盤點情況，進行合理的統籌安排。一方面根據國家放寬相關調控政策，拓展客戶渠道，同時給予一定折價讓利，積極銷售，完成去化獲得回款。另一方面工抵化債，當前市場低迷，企業資金緊張，存在大量工程款未能及時處理，可以和施工單位溝通，利用手上剩余資產進行工抵化債。

第三，控制相關成本費用支出。根據項目具體情況及所處開發節點，定期對項目進行經營分析，對經營指標、成本預算、兩費費率等各指標進行動態監控跟蹤，為企業經營決策提供財務分析和建議，在保證企業價值最大化的情況下，對相關成本和費用進行事前、事中、事后調節和控制，并根據項目經營情況進行結算鋪排，控制項目支出速度，緩解項目資金壓力。

第四，加強培訓，合理利用稅收政策進行稅務稅籌。對于新員工安排老帶新，傳幫帶等精神，定期安排培訓，提高財務人員專業業務能力，關注和研究當前國家相關稅收政策，對國家稅收政策進行積極響應籌劃，例如增值稅方面可以根據不同的情形申請增量留底退、存量留底退以及留底欠等相關政策；土地增值稅方面根據國家土地增值稅相關政策及閩稅財行便函等相關規定，對于低增值項目及明顯無增值項目申請降低預增率，對于普通住宅增值率小于20%應及時進行清算退稅。企業所得稅方面可根據經營情況籌劃是否提前或者延后，竣備把控項目建設進度，合理籌劃所得稅支出，其他的一些小稅種，例如土地使用稅、房產稅根據當地政策申請稅收優惠。

第五，拓展資金融資渠道，利用當前國家保交付背景，積極與政府協商獲得回購款。盤點項目資金情況及項目未來支出，當項目可使用資源無法滿足建設需要，可根據具體情況向政府爭取紓困資金，如果項目只是資金緊張，但是有回購款未收回的企業可以與政府協商獲得回購款，保證項目建設及日常開支，促進交付。

第六，與政府共同設立共管戶保證項目資金安全。隨著房地產開發企業陸續暴雷，地產集團內部債務交叉，某些正常項目可能受到連帶影響無法正常經營，同時施工單位經濟糾紛頻發，項目資金容易受到凍結而無法使用，不利于開發商統籌安排建設，項目應以保交付為第一要位，溝通政府額外設立共管賬戶，可監控項目建設支出，保證項目交付。

第七，提高風險防范意識。市場行情不好，企業困難的情況下，定期開展團建活動提升凝聚力，拒絕躺平，保持專注，梳理項目目前的優勢和劣勢，提高企業防控風險的能力，完善項目風險預警機制，對相關不好情形做好風險預案和解決措施，保證項目不受到重挫，影響正常經營。

7結語

總而言之，房地產企業經濟發展水平會給國家經濟發展產生直接影響，而房地產企業財務管理水平又決定了房地產企業發展方向。新形勢下，房地產企業應結合財務管理現狀，找到財務管理中存在的問題，通過采取一系列管理措施，促進房地產企業財務管理水平提高，將財務管理工作落實到位，推動房地產企業高質量發展。

參考文獻：

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[2]孫夢瑤.論“互聯網+”時代房地產企業財務管理存在的問題及對策[J].財會學習，2024（2）：28-30.

[3]周之飛.關于新形勢下房地產企業財務管理工作的思考[J].中國市場，2023（31）：175-177，194.

[4]劉麗靜.房地產企業增強財務管理風險識別及控制的措施探索——以W企業為例[J].投資與創業，2023（20）：79-81.

[5]熊秋容.房地產企業財務管理信息化建設存在的不足及改進對策探討[J].企業改革與管理，2023（19）：142-144.