建筑業企業以房抵款的資金風險識別與控制

在建筑業中，以房抵款（或稱以房抵債、以房抵工程款）作為一種非貨幣性交易方式，近年來因市場經濟環境變化和資金壓力增大而逐漸增多。該方式雖是建筑業企業接受開發商或是業主處理施工方債權債務的一種方式，但也伴隨著諸多資金風險。本文旨在探討建筑業企業以房抵款過程中的資金風險識別與控制策略，通過學術分析和實際案例，提出相應的防控措施，為建筑業企業的穩健發展提供理論支持和實踐指導。

以房抵款的概念及背景

以房抵款的概念 以房抵款，作為一種獨特的債務清償方式，在建筑業及其相關產業鏈中扮演著舉足輕重的角色。具體而言，它指的是當債務人——通常是房地產開發企業，在面臨資金周轉困難或項目運營過程中遭遇財務瓶頸，無法按照既定時間節點向債權人足額支付工程款、材料款或其他形式的經濟債務時，所采取的一種特殊交易安排。在此情境下，債務人會主動或應債權人的要求，與其債權人——包括但不限于建筑施工企業、材料供應商以及其他服務提供商等，通過協商達成一致，并簽訂正式協議。

該協議的核心內容在于，債務人同意以其名下合法擁有的房產或其他不動產作為標的物，經過雙方協商確定合理的市場價值后，以折價的形式直接轉讓給債權人，以此抵償所欠的債務金額。這一過程不涉及現金的直接支付，而是以一種非貨幣性的資產交換方式來完成債務的清償，因此被形象地稱為“以房抵款”。

背景分析 近年來，隨著國家宏觀調控政策的不斷深化與細化，房地產市場經歷了一系列顯著的變化。在“房住不炒”的總體基調下，政府通過限購、限貸、限售及土地供應調整等多重手段，有效遏制了房價非理性上漲的勢頭，促使房地產市場逐漸步入平穩健康發展的軌道。這一過程中，房地產企業不可避免地面臨了資金回籠速度放緩、融資渠道受限、融資成本上升等多重挑戰。特別是在金融去杠桿的大背景下，傳統依賴高杠桿快速發展的模式難以為繼，企業資金鏈緊張成為普遍現象。

與此同時，建筑施工行業也面臨著相似的困境。隨著項目周期的延長和工程款項結算的滯后，建筑施工企業常常陷入工程款被拖欠的困境，這不僅影響了企業的正常運營，還加劇了其資金鏈的脆弱性。為了應對這一困境，許多建筑施工企業與房地產企業之間開始探索以房抵款的新型債務解決方案。

以房抵款，即房地產企業將部分未售房源以低于市場價的價格轉讓給建筑施工企業，用以抵償所欠工程款。這種方式在短期內確實為雙方提供了緩解資金壓力的有效途徑，使得建筑施工企業能夠迅速變現債權，而房地產企業也能加速資金回籠，緩解現金流壓力。然而，從長遠來看，以房抵款方式卻可能帶來一系列潛在的資金風險。首先，房地產市場的不確定性可能使得抵債房產的價值波動較大，一旦市場出現下行趨勢，抵債房產的價值將大打折扣，從而給建筑施工企業帶來資產貶值的風險。其次，抵債房產的后續處置問題也是一大難題，建筑施工企業可能需要投入額外的人力、物力和財力進行房產的銷售或運營，這無疑增加了企業的運營成本和管理難度，再者建筑施工企業在接受抵債房產后無法及時把房產變現，則該房產會以固定資產的形式存在，影響企業的支付及償債能力。此外，以房抵款還可能引發稅務處理上的復雜性，如增值稅、所得稅等稅種的計算與繳納，需要企業具備較高的財務管理水平。

因此，雖然以房抵款方式在特定時期和條件下具有一定的合理性和可行性，但企業在進行此類操作時務必謹慎評估風險，確保在緩解當前資金壓力的同時，不會給企業的長遠發展埋下隱患。同時，政府也應加強對房地產市場的監管和引導，促進市場健康發展，為企業創造更加穩定和可預期的營商環境。

以房抵款的資金風險識別

法律風險 根據《中華人民共和國民法典》第四百零一條，抵押權人在債務履行期限屆滿前，不得與抵押人約定在債務人不履行到期債務時，抵押財產歸債權人所有。因此，工程款支付履行期間屆滿前達成的以房抵款協議，可能因違反禁止流押的規定而被認定為無效。例如，最高人民法院在多個案例中均認定此類協議無效。根據《城市房地產管理法》及相關司法解釋，商品房預售應取得預售許可證明。若用于抵債的房屋未取得預售許可證明，則簽訂的以房抵款協議可能因違反法律規定而被認定為無效。

稅務風險 在以房抵款交易中，根據相關稅法規定，此類行為應被視作銷售行為，需依法全面履行納稅義務，包括土地增值稅、增值稅及企業所得稅的繳納。然而，在實際操作中，部分房地產企業與建筑施工企業之間的協議可能存在工程折價不合理且缺乏正當解釋的情況，這種做法直接導致視同銷售收入被人為壓低，進而減少了企業應繳的稅款額度。

此等做法不僅違反了國家稅收法律法規，更可能引發稅務機關的密切關注和深入調查，最終面臨納稅調整的風險。

此外，長期的稅務違規行為還會嚴重損害企業的稅務信用，影響其在市場中的聲譽和形象，甚至可能引發連鎖反應，限制企業未來的融資、發展等經濟活動。因此，企業應嚴格遵守稅法規定，確保以房抵款交易的合法性和規范性，共同維護健康有序的稅收環境。

財務風險 以房抵款協議一旦簽訂，往往意味著工程價款已經以商品房的形式實現，進而使承包人喪失工程價款優先受償權。這一風險在債務履行過程中尤為突出，若債務人破產或無法履行其他債務，承包人的權益將難以保障。當前房地產市場環境下行，房價波動較大，抵債房屋的變現期限和價格均存在不確定性。若房地產市場持續低迷，抵債房屋可能難以變現，進而影響債權人的資金回籠。

操作風險 在實際操作中，債務人可能將已用于抵債的房屋再次出售給第三方，導致債權人無法實現債權。此類情況在司法實踐中屢見不鮮，給債權人帶來巨大損失。抵債房屋可能存在權利瑕疵，如被司法查封、已設定抵押等。這些瑕疵將影響房屋的交付和過戶登記，進而使以房抵款協議無法履行。

以房抵款的資金風險控制策略

加強法律合規性審查 在當前政策環境日益復雜多變，以及社會經濟快速發展的背景下，企業在簽訂以房抵款協議前，應開展全面細致的前置審查工作。具體而言，需深入調查債務人的資質狀況，包括其經營狀態、財務狀況、信用記錄及過往履約能力等，以評估其履約能力。同時，務必確認房屋權屬證明文件的真實有效性，確保所抵房產無產權爭議、無抵押查封等限制條件。此外，還需關注房屋是否已取得預售許可證明，以符合當地法律法規要求。在協議條款的制定上，企業應秉持公平、公正、透明的原則，與專業法律人士緊密合作，逐一審查協議內容，確保合法合規。協議應明確列出房屋的具體位置、面積、價格、交付時間、過戶手續等關鍵條款，以減少后續執行的不確定性。同時，為更好地保障雙方權益，協議中還應明確約定違約責任和爭議解決機制，包括違約金的計算方式、違約行為的認定標準，以及爭議解決途徑和程序等，以增強協議的約束力和執行力。

強化稅務管理 在簽訂以房抵款協議這一關鍵環節中，企業需尤為謹慎地處理房屋價格的確定問題。為了確保交易的公平性和合法性，企業應基于當前市場行情、房屋實際狀況及未來潛力等多重因素，合理評估并確定房屋價格，堅決避免價格設置偏低且缺乏正當合理依據的情況。因為一旦價格顯著低于市場價且無法給出合理解釋，不僅會損害債權人的利益，還可能觸發稅務機關的密切關注，導致后續的納稅調整，增加企業的稅務負擔和不確定性。此外，企業應高度重視稅務籌劃工作，以專業的視角和嚴謹的態度，確保以房抵款過程中的各項稅務處理嚴格遵循國家法律法規的要求。這包括但不限于準確核算并按時繳納土地增值稅、增值稅、企業所得稅等相關稅費，以維護企業的良好稅務合規記錄。同時，企業還需建立健全的財務管理體系，妥善保管與交易相關的各類憑證和資料，以便在稅務機關進行核查時能夠提供及時、準確、完整的證明，進一步降低稅務風險。

財務風險控制 在簽訂以房抵款協議之際，企業需深謀遠慮，力求在保障自身權益的同時，也為未來的不確定性預留緩沖空間。具體而言，企業應努力保留工程價款優先受償權，這是確保在債務清償過程中企業利益不受侵害的重要防線。為實現這一目標，企業可在協議條款中明確約定相關權益，或依據法律規定采取其他有效措施，如要求債務人提供除房產外的其他形式的擔保物，以增強債權的安全性。同時，企業應保持戰略眼光，避免過度依賴以房抵款這一單一的資金回籠方式。在當前復雜多變的市場環境下，企業應積極探索并實踐多元化的資金回籠策略，比如加強對應收賬款的精細化管理，提高資金回籠效率；積極拓寬融資渠道，降低融資成本，增強企業的資金流動性。這些舉措將有助于企業更好地應對房地產市場波動帶來的挑戰，降低資金風險，實現穩健發展。

操作風險控制 企業在執行以房抵款協議時，務必對房屋交付與過戶流程實施嚴格把控，以保障債權人的合法權益得以實現。在房屋交付前，企業應組織專業人員對標的房產進行詳盡的實地勘察與綜合評估，確保房屋的實際狀況與協議中約定的各項條件完全相符，包括但不限于房屋質量、配套設施、周邊環境等。一旦確認無誤，企業便應著手準備過戶事宜，積極協調并配合相關部門完成所有必要的法律手續，確保抵債房屋能夠順利、合法地轉移至債權人名下。此外，為了有效應對潛在風險，企業應建立健全的風險預警機制。這要求企業保持高度的風險意識，定期對債務人的財務狀況進行深度分析，評估其償債能力是否穩健；同時，還需密切關注房屋權屬的動態變化，確保房產權屬清晰、無爭議。一旦發現任何可能危及債權安全的風險因素，企業應迅速啟動應急響應機制，采取有力措施予以化解。在此基礎上，企業還可以積極引入第三方專業機構，利用大數據分析等手段，提升風險預警的精準度與效率，為企業決策提供更為堅實的支撐。

以房抵款作為建筑業企業解決資金問題的一種手段，雖然能在一定程度上緩解資金壓力，但也伴隨著諸多資金風險。為了有效控制這些風險，企業需要加強法律合規性審查、強化稅務管理、控制財務風險、防范操作風險，并通過案例分析與經驗總結不斷提升自身的風險管理能力。未來，隨著房地產市場的不斷發展和政策環境的不斷變化，以房抵款的風險管理也將面臨新的挑戰和機遇。企業應保持敏銳的市場洞察力，積極適應市場變化和政策調整，不斷完善自身的風險管理體系，確保企業的穩健發展。

（作者單位：上海康業建筑裝飾工程有限公司）