商品房限購(gòu)政策的經(jīng)濟(jì)法理基礎(chǔ)與實(shí)施問(wèn)題研究

摘 要：本文通過(guò)經(jīng)濟(jì)法的基本原理，深入分析了商品房限購(gòu)政策的法理基礎(chǔ)及其在實(shí)際實(shí)施中的問(wèn)題。研究揭示了限購(gòu)政策在遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、打擊投機(jī)炒房行為以及保障居民基本住房需求方面的重要性。盡管限購(gòu)政策在調(diào)控市場(chǎng)和遏制投機(jī)行為方面取得了一定成效，但也存在地方政府權(quán)力來(lái)源不明確、法律依據(jù)不足及政策靈活性和適應(yīng)性不夠等問(wèn)題。為此，本文提出了規(guī)范限購(gòu)令的制定程序、多方位定位房市投機(jī)行為及完善保障性住房政策的具體建議，以期為進(jìn)一步優(yōu)化限購(gòu)政策提供理論支持和實(shí)踐參考，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展。

關(guān)鍵詞：商品房；限購(gòu)；經(jīng)濟(jì)法；法律依據(jù)；保障性住房

中圖分類(lèi)號(hào)：D923.99 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1673-9329（2024）04-0057-05

一、緒論

經(jīng)濟(jì)法作為現(xiàn)代法律體系中的重要組成部分，致力于通過(guò)法律手段調(diào)節(jié)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，維護(hù)市場(chǎng)秩序和社會(huì)公平^[1]。商品房限購(gòu)政策是我國(guó)近年來(lái)應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱、抑制投機(jī)炒房行為的一項(xiàng)重要調(diào)控措施，體現(xiàn)了政府在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中適度干預(yù)的經(jīng)濟(jì)法理念^[2]。

目前，已有大量學(xué)者對(duì)經(jīng)濟(jì)法學(xué)思想進(jìn)行了大量的理論研究。有的學(xué)者認(rèn)為，“經(jīng)濟(jì)觀念”是對(duì)經(jīng)濟(jì)法律產(chǎn)生與發(fā)展的諸多內(nèi)在規(guī)律的總結(jié)，是經(jīng)濟(jì)法律體系的精髓所在^[3-4]。一些學(xué)者將“經(jīng)濟(jì)法觀念”視為對(duì)法律的應(yīng)然性規(guī)范的一種理性的、根本性的理解與追求，并將其作為經(jīng)濟(jì)法律與法律實(shí)踐的最高原則^[5-6]。一些學(xué)者提出，經(jīng)濟(jì)法學(xué)的概念應(yīng)當(dāng)是經(jīng)濟(jì)法學(xué)自身所具有的，并且應(yīng)當(dāng)作為其在實(shí)際應(yīng)用中的最高準(zhǔn)則而反映出來(lái)，但從不同的視角來(lái)看，這一概念又呈現(xiàn)出多種形態(tài)^[7-8]。在對(duì)經(jīng)濟(jì)法概念的探討上，學(xué)者們表現(xiàn)出了自主性、多元性、民主性、時(shí)代性和實(shí)踐性的特點(diǎn)。

近年來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城市化進(jìn)程的加速，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫，房?jī)r(jià)不斷攀升，尤其在一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市，住房供需矛盾愈加突出。為此，各地政府相繼出臺(tái)了商品房限購(gòu)政策，以期通過(guò)行政手段調(diào)控市場(chǎng)，遏制房地產(chǎn)投機(jī)行為，穩(wěn)定房?jī)r(jià)。然而，在實(shí)際操作過(guò)程中，這些政策也面臨著諸多挑戰(zhàn)和爭(zhēng)議，如法律依據(jù)不足、執(zhí)行效果有限和地方政府權(quán)力邊界不清等問(wèn)題。

二、經(jīng)濟(jì)法的基本原則

經(jīng)濟(jì)法作為調(diào)控經(jīng)濟(jì)活動(dòng)、維護(hù)市場(chǎng)秩序的重要法律體系，其基本原則在理論和實(shí)踐中具有重要的指導(dǎo)意義。本文將對(duì)經(jīng)濟(jì)法的三個(gè)基本原則進(jìn)行概述，并結(jié)合實(shí)際案例說(shuō)明這些原則在商品房限購(gòu)政策中的應(yīng)用。

（一）經(jīng)濟(jì)規(guī)律原則

經(jīng)濟(jì)規(guī)律原則是指在制定和實(shí)施經(jīng)濟(jì)法律時(shí)，必須遵循經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀規(guī)律。經(jīng)濟(jì)法通過(guò)調(diào)節(jié)市場(chǎng)行為，確保資源的有效配置和經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。在商品房限購(gòu)政策中，遵循經(jīng)濟(jì)規(guī)律原則意味著政策設(shè)計(jì)和實(shí)施應(yīng)充分考慮市場(chǎng)供需關(guān)系、價(jià)格機(jī)制和市場(chǎng)主體的行為特征。2017年北京市實(shí)施商品房限購(gòu)政策，通過(guò)限制非本地戶(hù)籍居民的購(gòu)房資格，有效抑制了投資和投機(jī)性購(gòu)房需求，平穩(wěn)了房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)。

（二）科學(xué)發(fā)展原則

科學(xué)發(fā)展原則強(qiáng)調(diào)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，應(yīng)堅(jiān)持以人為本，協(xié)調(diào)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境的關(guān)系，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展。商品房限購(gòu)政策在實(shí)施過(guò)程中，應(yīng)體現(xiàn)科學(xué)發(fā)展觀，關(guān)注住房保障、社會(huì)公平和生態(tài)環(huán)境保護(hù)等問(wèn)題。深圳市在2010年實(shí)施的限購(gòu)政策中，除限制購(gòu)房數(shù)量外，還加大了保障性住房建設(shè)力度，通過(guò)政策配套，既抑制了房?jī)r(jià)上漲，又滿足了中低收入群體的住房需求。

（三）適度干預(yù)原則

適度干預(yù)原則要求政府在市場(chǎng)調(diào)控中應(yīng)保持適度，既要有效干預(yù)市場(chǎng)失靈，又要避免過(guò)度干預(yù)導(dǎo)致的市場(chǎng)扭曲。商品房限購(gòu)政策應(yīng)在尊重市場(chǎng)機(jī)制的前提下，合理界定政府干預(yù)的邊界，確保政策的有效性和合法性。上海市在2011年推出的限購(gòu)政策，通過(guò)對(duì)家庭購(gòu)房數(shù)量的限制以及非本地戶(hù)籍居民的購(gòu)房條件設(shè)定，有效遏制了投機(jī)行為，同時(shí)保障了市場(chǎng)的正常交易，體現(xiàn)了適度干預(yù)的原則。

通過(guò)以上對(duì)經(jīng)濟(jì)法基本原則的概述，可以看出，這些原則在商品房限購(gòu)政策的制定和實(shí)施中發(fā)揮了重要作用，為政策的科學(xué)性、合理性和有效性提供了理論支持。

三、商品房限購(gòu)經(jīng)濟(jì)法法理分析

商品房限購(gòu)政策作為政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的一種重要手段，不僅在經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)方面發(fā)揮了重要作用，同時(shí)也具有深刻的法律意義。本文從經(jīng)濟(jì)法的基本原理出發(fā)，深入分析商品房限購(gòu)政策的必要性及其法律屬性，闡述其在實(shí)踐中的具體應(yīng)用與效果。

（一）商品房限購(gòu)令的必要性

商品房限購(gòu)政策的必要性主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面。

1.房?jī)r(jià)過(guò)快上漲與市場(chǎng)失衡

近年來(lái)，我國(guó)城市化進(jìn)程加快，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求迅速增加、房?jī)r(jià)持續(xù)攀升。在一線城市和部分二線城市，房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲導(dǎo)致了居民的購(gòu)房壓力增大，市場(chǎng)供需失衡。高房?jī)r(jià)不僅抑制了居民的基本住房需求，還影響了經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。限購(gòu)政策的推出，旨在穩(wěn)定房?jī)r(jià)，遏制投機(jī)行為，保障居民的基本住房需求。2010年上海市出臺(tái)限購(gòu)政策，通過(guò)限制購(gòu)房套數(shù)，有效平抑了過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)，防止了投機(jī)炒房的進(jìn)一步蔓延。這一政策實(shí)施后，上海市的房?jī)r(jià)增速明顯放緩，市場(chǎng)逐漸趨于穩(wěn)定。同樣，深圳市在2010年實(shí)施的限購(gòu)政策，通過(guò)限制購(gòu)房資格和數(shù)量，加大了保障性住房建設(shè)力度，滿足了中低收入群體的住房需求，平衡了市場(chǎng)供需，保障了社會(huì)的穩(wěn)定和諧。

2.投機(jī)炒房行為猖獗

在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，投機(jī)炒房行為嚴(yán)重?cái)_亂了市場(chǎng)秩序，加劇了市場(chǎng)的不穩(wěn)定性。投機(jī)者利用市場(chǎng)信息不對(duì)稱(chēng)和政策漏洞，通過(guò)多次交易和炒作推高房?jī)r(jià)，獲取暴利，導(dǎo)致普通居民的購(gòu)房困難。限購(gòu)政策的出臺(tái)旨在遏制這種不正當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)行為，確保市場(chǎng)的健康運(yùn)行。北京市在2017年實(shí)施的限購(gòu)政策，通過(guò)限制非本地戶(hù)籍居民購(gòu)房，有效減少了投機(jī)性購(gòu)房需求、打擊了炒房行為、維護(hù)了市場(chǎng)的正常秩序。這一政策實(shí)施后，北京市的房?jī)r(jià)增速明顯放緩，投機(jī)性購(gòu)房需求大幅減少，市場(chǎng)逐漸趨于理性。

3.保障居民的基本住房需求

商品房限購(gòu)政策的重要目標(biāo)之一是保障居民的基本住房需求。住房是居民的基本生活必需品，政府有責(zé)任通過(guò)政策干預(yù)，確保居民的住房權(quán)利不受侵害。限購(gòu)政策通過(guò)限制購(gòu)房資格和數(shù)量，優(yōu)先保障剛需購(gòu)房者的權(quán)益，防止市場(chǎng)資源被少數(shù)投機(jī)者占據(jù)。深圳市在實(shí)施限購(gòu)政策的同時(shí)，加大了保障性住房建設(shè)力度、滿足了中低收入群體的住房需求、平衡了市場(chǎng)供需、保障了社會(huì)的穩(wěn)定和諧。深圳市的做法不僅在經(jīng)濟(jì)層面取得了顯著效果，也在社會(huì)層面贏得了廣泛認(rèn)可。

（二）商品房限購(gòu)令的經(jīng)濟(jì)法屬性

商品房限購(gòu)政策不僅是經(jīng)濟(jì)調(diào)控措施，更體現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)法的基本屬性。經(jīng)濟(jì)法強(qiáng)調(diào)政府在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的適度干預(yù)，以維護(hù)市場(chǎng)秩序和社會(huì)公平。限購(gòu)政策通過(guò)行政手段干預(yù)市場(chǎng)交易，符合經(jīng)濟(jì)法的調(diào)控原則。其主要屬性包括：

1.調(diào)節(jié)市場(chǎng)行為

限購(gòu)政策通過(guò)限制購(gòu)房資格和數(shù)量，直接干預(yù)市場(chǎng)供需關(guān)系、調(diào)節(jié)市場(chǎng)行為、抑制投機(jī)需求。這種調(diào)節(jié)不僅有助于平抑房?jī)r(jià)，還能有效預(yù)防市場(chǎng)泡沫，減少市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。北京市在2017年實(shí)施的限購(gòu)政策，通過(guò)限制非本地戶(hù)籍居民購(gòu)房，有效減少了投機(jī)性購(gòu)房需求，使市場(chǎng)趨于理性和穩(wěn)定。這一政策在實(shí)施過(guò)程中，盡管短期內(nèi)引發(fā)了一些市場(chǎng)反應(yīng)，但長(zhǎng)期來(lái)看，促進(jìn)了市場(chǎng)的健康發(fā)展。北京市的做法不僅在政策層面取得了成功，也為其他城市提供了借鑒。

2.保障社會(huì)公平

限購(gòu)政策通過(guò)限制投機(jī)行為，保障了居民的基本住房權(quán)利，體現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)法維護(hù)社會(huì)公平的宗旨。住房問(wèn)題涉及民生，是社會(huì)公平的重要體現(xiàn)。政府通過(guò)限購(gòu)政策調(diào)控市場(chǎng)，既是對(duì)投機(jī)行為的限制，也是對(duì)居民住房需求的保障。深圳市在限購(gòu)政策中，兼顧了商品房市場(chǎng)調(diào)控與保障性住房建設(shè)，通過(guò)科學(xué)合理的政策設(shè)計(jì)，既抑制了房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，又保障了中低收入群體的住房需求。深圳市的限購(gòu)政策在實(shí)施過(guò)程中，不僅有效抑制了房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為，還推動(dòng)了住房保障體系的完善。

3.法律正當(dāng)性

限購(gòu)政策的實(shí)施需符合法律法規(guī)，具有明確的法律依據(jù)和程序。地方政府在制定和實(shí)施限購(gòu)政策時(shí)，應(yīng)確保其合法性和合理性，以維護(hù)政策的持續(xù)性和有效性。上海市在2011年推出的限購(gòu)政策，通過(guò)對(duì)家庭購(gòu)房數(shù)量的限制以及非本地戶(hù)籍居民的購(gòu)房條件設(shè)定，有效遏制了投機(jī)行為，同時(shí)保障了市場(chǎng)的正常交易，體現(xiàn)了適度干預(yù)的原則。上海市的限購(gòu)政策制定和實(shí)施嚴(yán)格遵循相關(guān)法律法規(guī)，確保了政策的合法性和科學(xué)性。

商品房限購(gòu)政策作為經(jīng)濟(jì)法的重要調(diào)控手段，具有重要的現(xiàn)實(shí)意義和法律意義。其在調(diào)節(jié)市場(chǎng)行為、保障社會(huì)公平和確保法律正當(dāng)性方面發(fā)揮了關(guān)鍵作用。各地在實(shí)施限購(gòu)政策過(guò)程中，結(jié)合實(shí)際情況，采取了有效的措施，取得了顯著的成效。未來(lái)，在不斷完善和優(yōu)化限購(gòu)政策的基礎(chǔ)上，應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)法律依據(jù)和程序的規(guī)范，確保政策的合法性和科學(xué)性，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展和社會(huì)的和諧穩(wěn)定。

四、商品房限購(gòu)存在的問(wèn)題

（一）地方政府權(quán)力來(lái)源不明確

在市場(chǎng)調(diào)控遇到瓶頸的時(shí)候，政府就必須通過(guò)宏觀調(diào)控來(lái)控制。然而，這并非說(shuō)，政府規(guī)制就沒(méi)有限度，就沒(méi)有邊界，恰恰相反，應(yīng)該對(duì)其規(guī)制的權(quán)限進(jìn)行限定。當(dāng)前，各地政府出臺(tái)的商品房限購(gòu)令，其主要的限制內(nèi)容可以大致歸納為：對(duì)房屋所有人的處分權(quán)、居住權(quán)以及開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)權(quán)的限制。而這些權(quán)利都是在我國(guó)憲法中有明文規(guī)定的，是公民享受的基本權(quán)利，是法律所保留的，是不能被侵犯的。有句話叫“法無(wú)授權(quán)即禁止”，在我國(guó)的憲法和法律中，并沒(méi)有明確賦予國(guó)務(wù)院限制交易的權(quán)限，地方政府及其政府部門(mén)實(shí)際上更沒(méi)有權(quán)力干涉公民的私有財(cái)產(chǎn)，只有全國(guó)人大有這個(gè)權(quán)力，而且也只能通過(guò)法律的形式來(lái)確認(rèn)。與此形成鮮明對(duì)比的是，地方政府出臺(tái)的限購(gòu)令，其中一些是通過(guò)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)以通知的形式下發(fā)的，這就反映出了限購(gòu)令所依據(jù)的規(guī)范性文件級(jí)別較低，顯然不符合法律保留精神。2011年，南京市出臺(tái)的限購(gòu)政策遭到了一些法律專(zhuān)家的質(zhì)疑，認(rèn)為該政策在法律依據(jù)上存在不足。這種情況不僅削弱了政策的權(quán)威性，也影響了政策的實(shí)施效果。由于缺乏明確的法律授權(quán)，地方政府在執(zhí)行限購(gòu)政策時(shí)，往往面臨較大的壓力和挑戰(zhàn)。

（二）缺乏法律依據(jù)

目前，我國(guó)缺乏對(duì)于國(guó)家宏觀調(diào)控行為的規(guī)范，并對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行有效調(diào)節(jié)的系統(tǒng)性法律。當(dāng)前，我國(guó)對(duì)住房的限制并無(wú)明確的法律依據(jù)，因此，在實(shí)施過(guò)程中，人們不免對(duì)其是否合法產(chǎn)生懷疑。《立法法》中規(guī)定，關(guān)于民事基礎(chǔ)制度和基本經(jīng)濟(jì)制度，只有立法才能規(guī)定，盡管立法中并沒(méi)有對(duì)民事基礎(chǔ)制度作出明確的定義，但根據(jù)民法的基礎(chǔ)理論，民事主體制度和物權(quán)變動(dòng)制度都是民事基礎(chǔ)制度的一部分，而民事主體參與民事行為的權(quán)利，則需要由全國(guó)人民代表大會(huì)來(lái)制定相關(guān)的法律來(lái)規(guī)范。要想讓政府對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行控制，就必須將限購(gòu)制度法治化，這樣才能讓政府對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行控制，但目前，我國(guó)還沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的房地產(chǎn)價(jià)格控制制度。為此，需要對(duì)國(guó)家干預(yù)的方式、干預(yù)的范圍、干預(yù)的監(jiān)管等問(wèn)題作出相應(yīng)的規(guī)定。而從經(jīng)濟(jì)法學(xué)的角度看，如果有一個(gè)程序上的監(jiān)察機(jī)制，則有助于公眾看到限制措施的實(shí)施，進(jìn)而推動(dòng)限制措施的改進(jìn)。如果能做到程序公正，就能使政府的介入獲得人民的擁護(hù)，從而獲得民意的正確性。2013年，天津市實(shí)施的限購(gòu)政策因缺乏上位法依據(jù)，被部分購(gòu)房者提起行政訴訟，最終法院裁定限購(gòu)政策部分條款無(wú)效。這一案例暴露出限購(gòu)政策在法律依據(jù)上的不足，凸顯了建立完善的法律框架的重要性。缺乏法律依據(jù)的政策，容易在實(shí)施過(guò)程中受到法律挑戰(zhàn)，影響政策的持續(xù)性和有效性。

（三）政府限購(gòu)的權(quán)力邊界模糊

行政在實(shí)施行政權(quán)力的過(guò)程中，不可避免地會(huì)出現(xiàn)執(zhí)行偏差，決策者可以接收到不完全的信息，也可以接收到已經(jīng)被擾亂的信息，因此，決策者據(jù)此做出的決策就有可能超越了政府干預(yù)的界限，存在著過(guò)度干預(yù)的嫌疑。從對(duì)住房限購(gòu)令的執(zhí)行情況來(lái)看，盡管限購(gòu)令在短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的冷卻的效果，但它的執(zhí)行效力卻不會(huì)持續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間。地方政府對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行干預(yù)的行為，雖然在最初的階段，起到了對(duì)炒房和投機(jī)性購(gòu)房的影響。然而，在限購(gòu)令的實(shí)施過(guò)程中，還沒(méi)有形成一個(gè)有效的監(jiān)督機(jī)制，政府實(shí)施限購(gòu)的權(quán)力邊界也還不清楚，所以，威懾效果并不能完全達(dá)到預(yù)期的目的，它的作用也很容易被外部因素抵消掉。限購(gòu)令只能在一定時(shí)間內(nèi)對(duì)投資者的投資需求進(jìn)行抑制，但投資者的趨利避害是他們的天性，要想長(zhǎng)久地推行這種做法，還是值得討論的。我國(guó)現(xiàn)在仍然實(shí)行的是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，只是通過(guò)對(duì)投資需求進(jìn)行控制，而沒(méi)有考慮到改變供給關(guān)系，并嘗試著對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)作進(jìn)行穩(wěn)定。當(dāng)政策放松之后，市場(chǎng)的自由性就會(huì)重新發(fā)揮它的作用。這時(shí)，在政策執(zhí)行中，被壓抑的民眾的需求就會(huì)被重新激發(fā)出來(lái)，從而導(dǎo)致市場(chǎng)更加不穩(wěn)定。在一定程度上，限購(gòu)令對(duì)公民的交易自由造成了一定程度上的限制，在房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行中，更是對(duì)許多市場(chǎng)主體造成了一定程度的影響。所以，在實(shí)施的過(guò)程中，一定要有一個(gè)監(jiān)督機(jī)制，對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)密的監(jiān)管，并將監(jiān)管的過(guò)程和監(jiān)管的結(jié)果向社會(huì)公布出來(lái)，同時(shí)，國(guó)家有關(guān)部門(mén)也要定期將各個(gè)地區(qū)房?jī)r(jià)市場(chǎng)的變化情況公布出來(lái)，讓社會(huì)大眾能夠?qū)ο拶?gòu)令的實(shí)施效果做出一個(gè)客觀的判斷。但現(xiàn)實(shí)中，由于缺乏有效的監(jiān)管機(jī)制來(lái)保證房市限購(gòu)的有效執(zhí)行，導(dǎo)致一些地區(qū)只針對(duì)購(gòu)房人的戶(hù)口、婚嫁等方面做出了簡(jiǎn)單的規(guī)定，卻沒(méi)有考慮到購(gòu)房人的身份、婚嫁等諸多方面的問(wèn)題，從而導(dǎo)致了對(duì)購(gòu)房人的居住權(quán)利的侵犯，影響了整個(gè)社會(huì)的和諧發(fā)展。2017年，廣州出臺(tái)的限購(gòu)政策對(duì)非本地戶(hù)籍居民的購(gòu)房資格設(shè)置了嚴(yán)格限制，結(jié)果引發(fā)了部分群眾的不滿，認(rèn)為政策存在歧視性。盡管該政策在一定程度上遏制了投機(jī)行為，但也引發(fā)了社會(huì)爭(zhēng)議，暴露出政府在制定和執(zhí)行限購(gòu)政策時(shí)，對(duì)權(quán)力邊界把握不當(dāng)?shù)膯?wèn)題。地方政府需要在限購(gòu)政策的實(shí)施過(guò)程中，明確權(quán)力邊界，避免過(guò)度干預(yù)市場(chǎng)，保障政策的公平性和合理性。

五、對(duì)地方政府商品房限購(gòu)的完善

（一）規(guī)范限購(gòu)令的制定程序

地方政府在制定限購(gòu)政策時(shí)，必須嚴(yán)格按照法律法規(guī)，確保政策的合法性和科學(xué)性。應(yīng)建立健全的政策制定程序，確保政策的公開(kāi)、透明和參與性。地方政府應(yīng)確保限購(gòu)政策有充分的法律依據(jù)，避免因缺乏法律支持而導(dǎo)致的法律風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)制定地方性法規(guī)或規(guī)章，明確限購(gòu)政策的法律基礎(chǔ)。在政策制定過(guò)程中，廣泛聽(tīng)取公眾意見(jiàn)，確保政策的科學(xué)性和公正性。例如，通過(guò)公開(kāi)征求意見(jiàn)、舉行聽(tīng)證會(huì)等方式，增加公眾參與度，提高政策的透明度和認(rèn)受性。此外，邀請(qǐng)法律、經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)等領(lǐng)域的專(zhuān)家對(duì)政策進(jìn)行論證和評(píng)估，確保政策的科學(xué)性和可行性。

（二）從多方位定位房市投機(jī)行為

地方政府在制定和執(zhí)行限購(gòu)政策時(shí)，應(yīng)全面定位房市投機(jī)行為，防止投機(jī)者利用政策漏洞進(jìn)行投機(jī)。加強(qiáng)對(duì)購(gòu)房資格的審查，嚴(yán)格核實(shí)購(gòu)房者的身份信息，防止通過(guò)虛假信息騙取購(gòu)房資格。例如，可以通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)查詢(xún)購(gòu)房者的社保和納稅記錄等，確保購(gòu)房者符合限購(gòu)政策的要求。限制多套房購(gòu)房行為，防止炒房客通過(guò)多次交易獲取投機(jī)利益，可以規(guī)定每個(gè)家庭只能購(gòu)買(mǎi)一定數(shù)量的住房，超過(guò)規(guī)定數(shù)量的，需繳納高額稅費(fèi)或面臨其他限制。針對(duì)不同地區(qū)的市場(chǎng)狀況，實(shí)施差異化的限購(gòu)政策。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的地區(qū)，應(yīng)采取更嚴(yán)格的限購(gòu)措施；對(duì)市場(chǎng)較為穩(wěn)定的地區(qū)，則可適當(dāng)放寬限購(gòu)限制。例如，上海市對(duì)家庭購(gòu)房數(shù)量進(jìn)行了限制，有效遏制了投機(jī)行為，保障了市場(chǎng)的正常交易。

（三）完善保障性住房政策

保障性住房政策是商品房限購(gòu)政策的重要補(bǔ)充，可以有效緩解居民的住房壓力。地方政府應(yīng)加強(qiáng)保障性住房的建設(shè)和管理，確保中低收入群體的住房需求得到滿足。加大保障性住房的建設(shè)力度，增加中低收入群體的住房供給。例如，深圳市在限購(gòu)政策實(shí)施的同時(shí)，大力推進(jìn)保障性住房建設(shè)，滿足了中低收入群體的住房需求。完善保障性住房的分配機(jī)制，確保公平分配。地方政府應(yīng)制定透明、公正的分配規(guī)則，避免分配過(guò)程中的不公平現(xiàn)象。例如，通過(guò)公開(kāi)搖號(hào)、公示分配結(jié)果等方式，確保分配過(guò)程的透明和公正。加強(qiáng)對(duì)保障性住房的管理，確保其長(zhǎng)期有效使用。地方政府應(yīng)對(duì)保障性住房的使用情況進(jìn)行定期檢查，防止其被非法轉(zhuǎn)租或出售，確保保障性住房真正用于解決中低收入群體的住房問(wèn)題。

六、結(jié)語(yǔ)

本文通過(guò)對(duì)商品房限購(gòu)政策的經(jīng)濟(jì)法理基礎(chǔ)進(jìn)行深入分析，揭示了其在遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、打擊投機(jī)炒房行為以及保障居民基本住房需求方面的重要性。限購(gòu)政策作為政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要工具，體現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)法中經(jīng)濟(jì)規(guī)律原則、科學(xué)發(fā)展原則和適度干預(yù)原則的應(yīng)用。這些原則為限購(gòu)政策的制定和實(shí)施提供了理論支持，確保了政策的科學(xué)性和合理性。在實(shí)踐中，盡管商品房限購(gòu)政策在調(diào)控市場(chǎng)和遏制投機(jī)行為方面取得了一定成效，但也暴露出個(gè)別地方政府在施政過(guò)程中法律依據(jù)不足、政策靈活性和適應(yīng)性不夠等問(wèn)題。這些問(wèn)題削弱了政策的執(zhí)行效果，影響其公平性和持續(xù)性。因此，地方政府需在法律框架內(nèi)，規(guī)范限購(gòu)令的制定程序，確保政策的合法性和透明性。此外，還應(yīng)從多方位定位房市投機(jī)行為，防止投機(jī)者利用政策漏洞進(jìn)行投機(jī)，并完善保障性住房政策，以滿足中低收入群體的住房需求。通過(guò)以上分析和建議，希望能夠?yàn)檫M(jìn)一步優(yōu)化商品房限購(gòu)政策提供理論支持和實(shí)踐參考，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展，保障社會(huì)的公平與和諧。

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[責(zé)任編輯：蔣 琴]

The Economic Legal Foundation and Implementation Issues of

the Commodity Housing Purchase Restriction Policy

LUO Yun

（Guizhou Minzu University， Guiyang，Guizhou， 550025， China）

Abstract： Through the basic principles of economic law， this paper deeply analyzes the legal foundation of the commodity housing purchase restriction policy and its implementation issues. The study reveals the importance of the purchase restriction policy in curbing excessive housing price increases， combating speculative housing transactions， and ensuring the basic housing needs of residents. Although the purchase restriction policy has achieved certain success in market regulation and curbing speculative behavior， it also faces issues such as unclear authority sources for local governments， insufficient legal basis， and inadequate policy flexibility and adaptability. Therefore， this paper proposes specific suggestions for standardizing the formulation process of purchase restriction orders， multi-dimensional targeting of market speculation behavior， and improving affordable housing policies. These suggestions aim to provide theoretical support and practical reference for further optimizing the purchase restriction policy and promoting the healthy and stable development of the real estate market.

Key words： commodity housing； purchase restriction； economic law； legal basis； affordable housing