地產下行時期房地產建筑企業成本優化控制措施分析

摘"要：地產下行時期房地產企業面臨房子銷量差、企業利潤下降、同行業的競爭加劇等問題，增大了企業倒閉的風險，企業唯有實施改革措施，才能贏得市場。當前在房地產行業中，真正受到市場歡迎的房子必然是質優價廉的，因此需從提高質量、控制成本兩個方面著手改革。文章首先分析房地產企業在成本控制方面存在的主要問題，進而提出成本優化控制措施，以期在保質量的前提下降低企業開支成本，確保房地產企業在地產下行時期保持核心競爭力。

關鍵詞：地產下行時期；房地產建筑企業；成本控制

中圖分類號：F426.92;F406.72"文獻標識碼：A文章編號：1005-6432（2024）23-0089-04

DOI：10.13939/j.cnki.zgsc.2024.23.023

1"引言

當前，我國房地產處于下行周期，且將會持續很長一段時間，這對房地產建筑企業的經營和發展有巨大影響。從發展進程來看，最初我國的房地產從低價入市，受到了市場的瘋狂炒作，到現在的價高、質低，已經完全脫離了價值屬性。隨著全球經濟的衰退，老百姓的收入降低，對房地產升值的預期也越來越弱，投資房地產的意愿不足，因此，房地產只升不降的神話將破滅，老百姓也不再相信房地產是增值保值的最好理財產品，房地產企業的利潤直線下滑[1]。據樂居財經統計，2022年半年報顯示，169家上市房企中有129家凈利潤呈現同比下降，銷售下滑現象，而且55家房企歸母凈利潤虧損超過595億元。據Wind數據顯示，2022年1月至10月TOP100房企境內債融資4631億元，同比下降20%；境外融資4億美元，同比下降75%，凈融資減少59億美元，連續14個月為負。銷售回款、外部融資兩端不斷惡化，房地產企業普遍陷入財務危機，發展面臨著巨大的挑戰。房地產本身是一個涉及多個行業領域的綜合性行業，每一個環節都影響著房地產企業的利潤，尤其是原材料以及人工費的持續上漲下，房地產企業不但要控制采購成本，同時還要控制建設周期下的人工成本。今后的房地產建設中，企業不但要抓好房屋的生產質量，贏得購房者的認可，還要提高精細化管理水平，加強成本控制[2]。文章著重指出當前房地產企業存在的成本控制問題，并提出一定的應對措施，旨在實現房地產企業成本的優化。

2"房地產建筑企業成本控制闡述

成本控制是企業生產經營全過程中，采取一系列管理措施對生產階段產品成本的控制和生產經營的每個方面、環節、階段的全部成本控制和降低成本支出，實現盈利最大化，增強企業競爭力[3]。房地產企業成本控制是房地產企業在工程建設項目全生命周期過程中，對土地成本、前后期費用、不可預見費用、市政建設費用、配套工程費用、銷售費用、物業費用、項目管理費用、財務費用、稅金、建安工程費用和轉入或轉出成本（用于成本平衡）等開發成本所占的比例、構成、彈性空間和可控性等進行分析，并做好每個環節的資金、資源配置工作，然后在實際的開發過程中，按照設定的目標進行成本動態控制，以完成項目利潤指標的建設過程。

3"我國房地產企業成本控制的現狀

3.1"房地產企業對成本控制存在錯誤的認知

成本控制是企業追求利潤的一種方式，在具體的執行過程中，出現使用錯誤的一些控制方式，如克扣員工工資、工程上偷工減料、合格標準上弄虛作假等行為，運營模式上只看企業產值、產品利潤。房地產企業錯誤的成本控制理念，已經背離了優質、低價的項目建設初衷。成本控制是全員、全要素、全過程和全方位的控制過程，這意味著房屋建設過程中的每個環節、每個細節都很重要，既要降低產品的價格，而且還不失去產品的品質，房地產企業很難做到這樣的精細化控制。例如，房屋建設生產環節成本控制工作涉及打地基、澆筑地梁、填土、砌筑墻體和封頂等諸多環節，而每個環節都需大量的人工來完成，要對每個環節及細節進行管理監督乃至成本控制尤為不易，以至于常出現由于管理不善引起的主材浪費或流失、因工程施工工序安排欠妥引起的停工待料等情況，進而加大了房地產企業的生產成本。

3.2"房地產企業成本控制體系不健全

近20多年來房地產行業高速發展，企業的利潤隨著房價的升高而上漲，并沒有因成本管理不善而影響企業獲利，這一現象是導致成本控制體系不健全的直接原因[4]。房地產企業成本控制體系不健全主要表現在兩個方面。一是缺乏完善的預算管理機制。預算管理機制主要包括制定目標、預算編制和預算控制等方面的內容，房地產企業的預算管理機制并不完善，沒有明確預算管理的職責、決策流程和審批程序等，會導致項目開發過程中的預算目標欠缺科學合理性。例如欠缺完善的預算控制機制，會導致預算執行過程中預算指標、實際發生的費用和別的有關數據間的關系不清楚，無法快速監督分析，及時發現問題，解決問題。再如預算考核中，房地產企業只關注營運成本，在工程各項目競標過程中實行低者中標，有的競標者為了攔下工程項目，采取降低施工標準和必要的施工工序等亂象，最終導致房屋的品質得不到保障。二是考核機制不健全。房地產企業在考核的過程中以員工的"“業績”為準則，實行多勞多得，并沒有考慮到與之相關聯的非財務要素，包括員工的培訓學習、發明創造、工藝流程、投訴問題等指標，導致激勵員工的方式較為狹隘。此外，部門崗位職責與權利形同虛設。當前房地產企業普遍建立了相對應的部門崗位職責與權利，但是在具體的執行過程中，受到人情的影響，員工干多干少、員工是對是錯等并沒有受到相應的激勵或處罰，這會影響整個團隊的積極性，給成本控制工作帶來一定的損失。

3.3"工程項目建設過程中合同管理時效性差

房地產企業在工程項目施工建設中實施成本控制，具有控制成本支出的效率和降低風險的作用等優點，但是成本的控制完全是在合同約定條件下完成，而且具有一定的時效性[5]。工程項目施工建設是一個動態的過程，通常是多種施工方式同時進行，各個分工程根據工程安排有條不紊地完成，但在建設施工過程中會存在方案的調整、改變或者優化等情況，那么此前的合同就要變更或者重新擬定等，因此，合同對房地產企業的內部管理和工程施工建設有很重要的作用，可以發揮約束力，降低法律風險，一旦施工建設方有偷工減料、徇私舞弊、弄虛作假等有損工程建設質量的行為，房地產企業可以通過合同進行責任的追償。合同的時效性也很重要，房地產企業工程項目建設過程中合同管理時效性差，其原因在于合同中的內容本身會有不同的類目，企業在實施合同分類和授權時產生分類不清或管理手段混淆，導致管理上沒有統一標準，投入較多，這對企業內部成本管理控制工作形成誤導。在合同反復修改、變更后，房地產企業需對變更后的合同管理約定進行有效控制，可房地產合同有明顯的時效性，房地產企業受到合同分類和授權的影響，錯過了合同的時效性，會引發新的風險問題，例如，合同反復修改、拆解費用會出現大量應收款項，導致企業后續管理十分困難。

3.4"房地產企業成本控制的方法落后

房地產的開發周期長、投資數額大、回報周期久，涉及多個關聯部門、行業，而且收費項目繁雜，涉稅風險較高，項目開發過程中受影響制約的因素多，房地產企業內部成本管理控制難，其成本控制的方法直接關系到成本控制的效果。當前房地產企業主要采取傳統成本法進行成本控制，該方法主要局限于最終產品的成本，分析的環節單一，主要采用單一分攤標準分配。該方法盡管利于責任會計與業績評價，卻不利于成本的管理與短期的策略，"有效性較差，不利于房地產企業順利推進成本控制。地產下行時期房地產建筑企業要實現企業成本的優化控制，就需改進傳統的成本控制方法，例如從傳統成本法中跳脫出來采取作業成本法，該方法注重產品的形成過程和成本形成的因果關系，分析時更加注重各個項目的成本動因，利用數理統計完成統計、排列和分析，抓住重要矛盾，分清主要和次要問題，有利于工程施工、規劃設計、營銷環節、售后服務等成本控制，其難點是作業的分解與正確的選擇動因。

4"地產下行時期房地產建筑企業成本優化控制措施

4.1"增強房地產企業正確的成本控制意識，實施全員成本管理

當前，房地產企業錯誤的成本控制意識，不利于企業的健康發展，在實施成本控制時房地產企業一定要有一個正確的成本控制意識，其優化的措施主要集中在以下兩個方面。

一是加強成本控制理念的系統學習，形成正確的成本控制意識。成本控制理念的系統學習并不是照本宣科，一味地灌輸理論知識，這樣的知識是和企業的現實無法有效融合，也很難讓房地產企業得以有效應用。針對房地產企業錯誤的成本控制思想，要讓房地產企業明白這種錯誤思想給企業帶來的危害，例如肆意克扣員工工資，不但不能減少企業的開支，還讓員工產生抵觸情緒，影響工作質量，造成不良的社會影響。同樣生產建設過程中的偷工減料，表面上是降低了材料的投入，但是影響了品質，而成本的控制是既要保障品質，又要減少不必要的投入。那么房地產企業在成本控制過程中要以優質的質量為核心，不能損害別人的利益為前提，在工程項目的建設過程中不斷優化生產工藝，加強施工環節的監督，精減施工環節，提升建筑材料的使用效率。成本控制是企業生產經營全過程的控制，對成本控制的對象、內容與方法要有全局觀，不能完全只局限于生產工藝、生產材料和施工環節的監督，還要關注資本成本、人力資源成本、環境成本、銷售成本等非物質產品成本。房地產企業只有將成本控制工作當作一項系統工程來對待，才能形成正確的成本控制意識和專業的成本控制方式，避免“頭痛醫頭腳痛醫腳”的錯誤方式。

二是加強對成本控制理念的宣傳工作。成本控制工作本身是一項動態的系統工程，涉及房地產企業的各個環節，每個員工都有為企業節約成本的義務，因此不僅企業領導者需要有成本控制的意識，企業所有人員都應有成本控制的意識。要培養企業員工的成本控制意識，一方面要加強宣傳工作，例如通過開展各種會議宣傳，在公司醒目位置貼設相關標語，還可聘請相關專家學者到企業教學，邀請成本控制領域的佼佼者到企業現場演講，采取多元化的方式向全體員工宣傳成本控制的理念，使員工在積極響應的過程中潛移默化地形成成本控制的意識；另一方面鼓勵員工積極探索成本控制的方法。在宣傳成本控制理念的基礎上，鼓勵員工立足于自身崗位，積極探索自身崗位中能采取成本控制的方式方法，對于提出可行性方案的員工，企業應該給予及時有效的獎勵，以提升員工的積極性。例如，企業要開展建筑施工材料的采購，可改變以往等各個廠家來報價的方法，鼓勵員工深入市場，了解不同材料的性能，結合該工程項目的要求，根據市場進行橫向對比，選擇性能優異、價格低廉的產品，而不是選擇花里胡哨噱頭，實用價值卻不高的材料。對于材料采購提出有建設性意見的員工，房地產企業應給予積極的鼓勵與嘉獎，提升員工對成本控制工作的重視程度和價值意義。

4.2"建立相關的成本控制體系

當前，房地產企業成本控制體系中欠缺完善的預算管理機制和健全的考核機制，所以應做好以下工作。一是構建完善的預算管理機制。預算管理是科學制定預算總目標，然后在該基礎上層層分解形成企業的每個部門子目標的形式，從而管理和約束工程施工項目開發過程中所耗費的資源。針對房地產企業在預算管理中出現的職責、決策流程和審批程序等方面不明確，導致項目開發過程中的預算目標欠缺科學合理性的問題，房地產企業需要構建完善而清晰明了的預算管理機制。首先，房地產企業在新項目開發時需考慮到邊際成本、工程項目的地理環境、投資預算等要素，才能做出科學合理的項目開發決策和預算制定，有效約束資金。其次，考慮動態成本的預算，包括直接材料費用、人工費用等動態成本，一旦出現動態成本變動，要及時分析原因，并調整預算。最后，預算執行過程出現預算支出的金額低于實際的成本支出，房地產企業應重新規劃項目的實際成本，以此控制成本的支出金額。因此房地產企業在完善預算管理的制度時要明確責任的權責，設定預算目標，編制預算、匯總、復核和審批等預算管理機制。房地產企業在工程建設過程中常常出現外包業務、合作業務現象，對這些外包或者合作的業務部門，房地產企業需設立預算執行的監控崗位，構建監控管理機制，例如工程建設部門，設定監控管理的人員，負責現場的監控管理，一旦發現不按照施工方案完成建設，有權責令改正施工方案，并對責任人問責。二是完善考核機制。在員工考核方面，需要將員工的培訓學習、發明創造、工藝流程、投訴問題等指標納入考核范圍，綜合性的考核有利于員工提升業務能力，同時還能提升員工的綜合素養，成為復合型人才。在員工的獎懲方面，不能顧及人情面，尤其在房地產發展趨于理性的前提下，房地產的房屋質量和品質成為房地產企業健康發展的趨勢，員工要為自己的錯誤負責，否則會影響整個團隊的風氣，企業需設定“獎罰對等措施”。至于人情面的問題，最根本的原因是擔心員工離職，影響后續的工作。房地產企業可以自己組建有關的團隊，并設置儲備人員，當團隊有離職或者敗壞風氣的人員，就可以讓儲備人員代替，避免因人員離職而耽誤工程建設進度的問題。

4.3"提升工程項目建設過程中合同管理時效性

一是優化合同的流程和變更程序。合同是約定雙方的一種文書，一旦簽訂合同，雙方都要嚴格執行，因此，在簽訂合同之前，要做好充分的前期準備工作，使得工程項目建設按照合同既定的方向進行，例如審批流程的規定，在合同中將有關要素和細節拆解到科目體系里，使規定更有條理，而且信息也更加詳細，雙方都能清楚的使用合同，不但能提高房地產企業的成本控制效能，而且還能提升施工建設方的建設進度。同時，在工程項目施工過程中會因前期設計缺陷和現場施工的環境條件變化等因素影響變更合同，為了不影響工程項目建設進度，對合同變更和管理做好嚴格的規定，包括合同簽訂流程、變更審批程序和應付款進度等方面要嚴格落實。二是強化合同管理人才建設。工程項目合同涉及的內容多而復雜，雙方在簽訂合同時，除了要注重整體合同的規范性，還要詳細明確各項相關約定，確保合同的法律性以及周密性，才能避免后期因為違約所帶來的經濟損失。對于房地產企業而言，加強合同管理人才的建設十分重要，需要做好現有人才的培養工作。其次加強專業人才的引進工作。通過專業人才的儲備，能更好地確保合同管理的科學性，更有利于促進房地產企業進行成本控制。

4.4"優化房地產企業成本控制方法

地產下行時期房地產企業的利潤下降，意味著房地產企業需要緊縮開支，降低開發成本，誰的成本控制方法優化好，誰便贏得時代的先機。一是精細化成本管理。首先宏觀上確定工程建設項目總體成本控制目標。其次在工程項目實施的過程中細化具體流程，并嚴格評估該流程的可行性。一旦該流程設計的項目費用超過成本限額值，就需對超出部分找原因，并進行有針對性的改變調整。最后是工程項目后續推進中各個部門還要加強協同工作，尤其在產品定位時協同合作更加明顯。假設設計部門構建的規劃報建和施工圖紙與營銷部門不協作，極易造成產品自身的定位不符合要求，極易造成二次設計。對此，精細化成本管理過程一方面從宏觀控制總體成本目標，另一方面從微觀方面細致分析，反復研究，理清每個點的投入金額，部門間加強協同合作，避免信息不暢導致返工問題。二是加強先進的成本控制方法應用。例如引入清單報價模式，企業戰略成本控制、全面預算管理共享平臺等先進的成本控制技術，而且每一種技術都有自身的獨特性。清單報價模式主要強調的是工程造價量和價的分離，計價模式為工程量清單計價，讓政府能完成宏觀調控、企業實現自主報價和社會能全面監督的一種工程項目造價管理系統。企業戰略成本控制是以企業整體發展戰略為根據，讓成本信息貫穿整個戰略管理中，能了解企業的成本結構、成本行為，從而實現控制和改善的目的。全面預算管理共享平臺是信息技術發展下構建的預算管理平臺，該平臺包含了財務類的數據和業務類的數據，能夠實現智能化的管理和數據的有效查看，為企業做出客觀可靠的決策提供依據。因此，在先進的成本控制方法選擇上，要知道每種技術所具有的特點，在具體的使用過程中，才能發揮每種技術的最大作用。

5"結論

房地產企業的成本控制是通過優化成本，實現提升利潤的重要方法之一，尤其在地產下行時期房地產企業在成本控制方面的問題十分明顯，極大地阻礙了企業利潤的提升。因此，針對房地產企業在成本控制方面存在的問題提出了一定的優化措施，主要解決幾個大方向問題，但不能解決房地產企業在成本控制的所有問題。隨著經濟的發展、科學技術的進步，各類問題不斷顯現，其解決的辦法也不一而足，還需在實際工作當中不斷學習、積極探索房地產建筑企業成本優化控制的新方法和新路徑，不斷開拓工作的新局面。

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［作者簡介］高春懷（1976—），男，漢族，河北滄州人，本科，講師，研究方向：建筑工程。