房地產(chǎn)項目非股權(quán)合作開發(fā)模式分析

【摘要】一直以來，股權(quán)合作在房地產(chǎn)項目合作開發(fā)中占據(jù)主導地位，是最為普遍和典型的模式，但非股權(quán)合作模式也時有出現(xiàn)。非股權(quán)合作模式與股權(quán)合作模式相比，優(yōu)劣何在？本文以楚天地產(chǎn)公司迄今為止唯一一個采用非股權(quán)合作模式開發(fā)的地產(chǎn)項目——楚天都市熙園項目為例，深入剖析非股權(quán)合作模式的細節(jié)，期望能為業(yè)內(nèi)提供參考。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項目 股權(quán)合作 非股權(quán)合作

在房地產(chǎn)領(lǐng)域，多年來項目合作開發(fā)多以股權(quán)合作為主，如聯(lián)合拍地、股權(quán)收購等，但非股權(quán)合作模式也偶有發(fā)生。房地產(chǎn)項目投資規(guī)模大、開發(fā)周期長且過程復雜，這種非典型模式在法律和實操層面必然存在諸多不便和不確定性。

楚天都市熙園是楚天地產(chǎn)目前唯一一個通過非股權(quán)合作模式開發(fā)的地產(chǎn)項目。在該項目的開發(fā)過程中，我們既享受到了非股權(quán)合作模式的益處，也遭遇了不少困境。以熙園為例，全面剖析和揭示非股權(quán)合作模式的利弊，對行業(yè)同仁或許會有所幫助。

一、楚天都市熙園基本情況

楚天都市熙園是楚天地產(chǎn)與十堰城投合作開發(fā)的地產(chǎn)項目。經(jīng)過充分論證和慎重決策，2018年8月，雙方簽訂《項目合作合同》。城投置業(yè)以土地作價出資1.55億元（土地款及相關(guān)稅費約1.15億元，評估溢價35%），投資占比45%，楚天地產(chǎn)貨幣出資1.89億元，投資占比55%。雙方以非股權(quán)模式共同組建項目公司（十堰市城投置業(yè)有限公司茅箭區(qū)分公司），按照“共同投資、共同經(jīng)營、共擔風險、共享利潤”的原則開展合作。項目公司自主開發(fā)銷售，獨立運營核算，資金封閉運行，自負盈虧，由楚天地產(chǎn)組建團隊負責操盤。

楚天都市熙園地處十堰市主城區(qū)，占地面積6.4萬㎡，規(guī)劃總建筑面積27萬㎡，計容面積20.8萬㎡，容積率 3.28，建有1618套房屋，地下車位1515個，由7棟洋房和11棟高層組成，配套一棟商業(yè)中心和幼兒園，總投資9.6億元。項目于2018年10月開始場地平整，2019年3月開工，開發(fā)周期50個月，現(xiàn)已全部竣工驗收交房。

二、熙園采取非股權(quán)合作模式的原因

2017年7月，楚天地產(chǎn)在參與鄖陽項目時，就有意與十堰城投合作，計劃通過組建項目公司（楚天地產(chǎn)入股55%）參與公開招拍掛，開發(fā)火車站北廣場120畝地塊。同年11月，經(jīng)市委市政府批準，雙方簽訂《項目合作框架協(xié)議》。2018年初，此地塊因故未能掛網(wǎng)，市政府建議在城投已取得土地證的項目中重新挑選。在城投提供的四五幅地塊中，熙園項目所處位置相對較為合適。2018年5月，武漢東原項目被傳媒集團董事會否決。在楚天地產(chǎn)三年無新項目落地而地產(chǎn)市場又持續(xù)火爆的背景下，2018年6月14日，熙園項目被推上了集團董事會，并順利過會。

在項目合作前，我們就合作模式進行了深入研究和探討。起初，我們是期望采用股權(quán)合作模式，但最終發(fā)現(xiàn)此路不通。

其一，十堰城投置業(yè)公司名下有多幅地塊（非一地塊一項目公司），面積成千上萬畝，熙園項目已通過招拍掛取得土地證，無法從城投置業(yè)單獨分割作股權(quán)轉(zhuǎn)讓。因此，不能像楚天地產(chǎn)陽邏、楊春湖兩個項目一樣，采用股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式。

其二，產(chǎn)權(quán)交易成本過高。2018年4月，經(jīng)咨詢武漢光谷產(chǎn)權(quán)交易中心，城投置業(yè)所屬國有土地資產(chǎn)若要轉(zhuǎn)讓，則必須依照《企業(yè)國有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理辦法》，到該中心走公開掛牌程序，競價交易轉(zhuǎn)讓。全部交易流程走下來，至少需要四五個月，且交易成功后城投方面還必須支付該中心各類稅費500多萬元，城投置業(yè)不愿意承擔這筆高額費用。而采取非股權(quán)合作，正好可以節(jié)省這筆交易成本。

其三，2018年初，楚天地產(chǎn)全體班子成員到重慶，集中參加房地產(chǎn)業(yè)務(wù)培訓，學習了房地產(chǎn)非股權(quán)合作模式的相關(guān)知識和案例，并與授課老師進行了深度交流。這為我們?nèi)蘸筮x擇非股權(quán)合作模式奠定了相應(yīng)的理論基礎(chǔ)。

2018年上半年，正值十堰房地產(chǎn)市場行情呈上漲趨勢，要想搶抓市場機遇，爭取機會成本，就要快速啟動項目。基于以上原因，最終我們采取了非股權(quán)合作模式。

三、非股權(quán)合作模式的法律依據(jù)

房地產(chǎn)項目是資金密集型產(chǎn)業(yè)，經(jīng)營風險較高，合作開發(fā)使房地產(chǎn)項目開發(fā)的過程變得更為復雜。好在國家法律法規(guī)對此有明確規(guī)定，這為房地產(chǎn)合作開發(fā)提供了法律支撐。

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十八條規(guī)定：“依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價入股，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。”《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》規(guī)定：“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同是指當事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔風險合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。”

房地產(chǎn)合作開發(fā)是指擁有土地使用權(quán)、開發(fā)資質(zhì)、資金等要素的不同當事人之間共同出資、共擔風險、共享利益的合作建房行為，它是一種房地產(chǎn)開發(fā)的聯(lián)合經(jīng)營行為。合作開發(fā)的基本模式分為兩種：一是以簽署聯(lián)合經(jīng)營協(xié)議的合伙制聯(lián)建（非股權(quán)合作）；二是組建具有獨立法人資格的項目公司開發(fā)（股權(quán)合作）。

楚天都市熙園的非股權(quán)合作，經(jīng)過了律師團隊的充分論證。不僅楚天地產(chǎn)方面研判充分，十堰城投方面也經(jīng)歷了公司法務(wù)和市法制辦的雙重評估。雙方嚴格遵循了合作開發(fā)的基本特征，合作雙方按照合同約定的投資比例共同經(jīng)營、共擔風險、共享利潤，對外則互負連帶責任。此合作模式屬于實質(zhì)性的房地產(chǎn)合作開發(fā)行為。

四、非股權(quán)合作模式的利弊

項目合作旨在整合資源，實現(xiàn)雙贏。在非股權(quán)合作開發(fā)過程中，為我們帶來了一定的有利因素：

1.有利于項目快速落地。確定項目合作之后，2018年7月底，雙方簽訂合作合同；8月初，成立項目公司（分公司）；9月底，項目正式開展場地平整。項目從籌備、立項到開工，耗時不到2個月。

2.充分利用城投的資源優(yōu)勢，推動項目的開發(fā)與銷售。在城投置業(yè)的支持與協(xié)調(diào)下，推動了熙園項目的一些配套建設(shè)，如安康路、幸福路的建設(shè)，提高了項目的交通便利性；解決了項目的天然氣配套和消防驗收問題；在市場行情低迷、銷售業(yè)績慘淡的時期，利用城投資源，促成了228套保障房和40多套拆遷安置房的銷售，有效緩解了項目資金壓力。

3.增強楚天都市熙園在十堰樓盤的公信力。十堰城投置業(yè)作為十堰政府下屬平臺，在十堰本地較楚天地產(chǎn)更有影響力。以楚天地產(chǎn)與十堰城投“雙國企”聯(lián)合開發(fā)作為宣傳推廣，顯著提升了項目在市場上的公信力和認可度。特別是恒大暴雷事件后，城投置業(yè)公司為項目信用擔保及申請開發(fā)貸發(fā)揮了積極作用。

然而，與積極方面相比，非股權(quán)合作帶給我們的弊端更為突出：

1.項目合作存在債務(wù)風險。熙園項目名義開發(fā)主體為城投置業(yè)茅箭分公司，實際主體為城投置業(yè)。城投置業(yè)承擔主體責任、管理責任和法律責任。楚天地產(chǎn)一次性將1.89億元投資款轉(zhuǎn)至城投置業(yè)賬戶，若城投置業(yè)因債務(wù)或訴訟因素導致熙園資金受連帶法律責任被凍結(jié)，這是項目經(jīng)營的最大法律風險。

2.經(jīng)管會和總經(jīng)理辦公會的責權(quán)界定問題。非股權(quán)合作模式下無法設(shè)立董事會，經(jīng)管會（類似于公司董事會）作為分公司的最高權(quán)力機構(gòu)，按照合作合同約定權(quán)利與職責。實際運行中，經(jīng)管會成員的素質(zhì)和偏好會對決策會產(chǎn)生重大影響。當雙方理念不一時，很容易導致公司陷入僵局。合同約定項目由楚天地產(chǎn)組隊操盤，城投置業(yè)行使參與權(quán)、知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。但合同對經(jīng)管會、總經(jīng)理辦公會職權(quán)約定范圍較模糊，部分事項沒有明確決議級別，導致執(zhí)行困難，影響決策效率。

3.勞動用工風險。根據(jù)項目合作合同，項目公司招聘人員應(yīng)與分公司簽訂合同并購買社保。但因城投公司是事業(yè)單位改制后的國企，在人員招聘上受體制約束，無法直接與項目公司員工簽訂勞動合同。項目公司員工與楚訊公司（楚天地產(chǎn)全資子公司）簽訂勞動合同，工資及社保由城投置業(yè)發(fā)放。這種合同簽訂單位與實際用工單位不一致的情況，容易引發(fā)勞動用工爭議風險。

4.印章使用不便。這一問題看似細微，但在實際經(jīng)營中非常麻煩。項目公司的銀行開戶、信用額度、各類合同（特別是大量的銷售合同、按揭合同）、開發(fā)貸申請、審計結(jié)算報告等都需要城投置業(yè)公司蓋章。城投置業(yè)為了印章安全，使用審批流程嚴苛，審批時間久，甚至因不同意見拒絕蓋章，雙方需要花費大量時間和精力去溝通解決。

5.銀行開戶難題。為控制地方政府隱性債務(wù)風險，市政府要求城投公司的銀行賬戶只減不增，導致熙園正常開戶非常困難。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般是一個預(yù)售證對應(yīng)一個預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，辦理銷售備案后方可解除監(jiān)管。熙園只開具了兩個資金監(jiān)管賬戶，對應(yīng)多個預(yù)售證。目前項目備案結(jié)束，監(jiān)管賬戶無法及時解除監(jiān)管，造成監(jiān)管賬戶資金無法及時提取，影響資金使用效率。

6.多重審計困擾。熙園作為兩個國企合作開發(fā)的項目，不僅要接受十堰市審計局的審計和市巡視組的巡視，還要接受省審計廳的審計、省巡視組的巡視。同樣的審計工作，我們要做兩遍，審計中遇到的同樣問題，我們要重復說明。這其中，我們要付出雙倍的時間與精力。

7.土增稅處理難題。合作之初，城投置業(yè)土地溢價35%，溢價的幾千萬元城投方面理應(yīng)出具發(fā)票，進入項目開發(fā)成本，在計算土地增值稅時予以考慮，但實際上沒辦法這樣處理。最終稅務(wù)清算時，這仍將是一個棘手的遺留問題。

8.項目清算復雜。非股權(quán)合作項目的清算比股權(quán)合作項目更復雜。項目清算時要對剩下資產(chǎn)進行評估，如何處置和分配剩余資產(chǎn)，過程復雜且十分繁瑣。

結(jié)語

項目合作最基本的前提是信任，是人與人之間的合作。今年是熙園項目開發(fā)的第六年。疫情三年，經(jīng)濟下滑，市場下行，項目開發(fā)周期大幅延長。回顧過往，行業(yè)的壓力與合作的經(jīng)歷，都值得我們認真總結(jié)和反思。未來論證房地產(chǎn)非股權(quán)合作項目時，建議務(wù)必謹慎。

參考文獻：

[1]《企業(yè)國有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理辦法》（國資委 財政部令第32號）

[2]《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（根據(jù)2019年8月26日第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十二次會議《關(guān)于修改〈中華人民共和國土地管理法〉、〈中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法〉的決定》第三次修正）

[3]《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》 （2004年11月23日最高人民法院審判委員會第1334次會議通過）