房地產開發企業資金管理存在的問題及改進措施

房地產作為國民經濟的重要行業，在促進經濟發展，改善人民群眾住房條件方面發揮了巨大的作用。隨著近年來國內外經濟環境不斷變化，國家陸續出臺了針對房地產行業的調控措施，使得房地產開發企業資金壓力巨大，資金鏈緊繃。2022年部分房企無法按期交房，2023年頭部房企出現債務違約，房地產行業發展前景不明。在這種情況下，房地產開發企業的資金管理顯得更為重要。本文基于房地產開發企業資金管理的重要性，從資金的取得、運用及風險防范等方面分析房地產開發企業在資金管理中出現的問題及對策。

房地產行業作為國民經濟支柱產業之一，在過去二十余年取得了長足的發展。在促進經濟發展、改善人民居住環境的同時，也造就了一批成功的房地產開發企業。進入2023年后，房地產開發企業陸續出現債務違約，暴露出在資金管理方面存在諸多問題。如資金運用無計劃，沒有預算或預算沒有落地；籌資渠道單一，財務成本高；資金利用效率低下，專業性不夠；企業財務風險大，對關鍵性經營活動缺乏資金支持，導致項目開發滯后，企業經營風險不斷加大。種種跡象表明，在企業運營中資金就是血脈，現金為王。所以，加強資金管理是房地產開發企業管理的重心。

一、房地產開發企業資金管理概述

（一） 房地產開發企業資金管理的含義

房地產開發企業資金管理是以資金為主旨，圍繞房地產開發企業各項業務開展涉及籌融資、投資、資金運用等的行為。通過資金不斷循環支持企業正常經營，以獲取到比資金成本更高的收益，實現企業利益最大化。房地產開發企業由于所處行業的特殊性，其資金運行涉及到項目設立、土地獲取，各項證照的取得、項目建設，證照辦理等多個環節。加強對資金鏈上各個環節的管理，是實現房地產開發企業正常經營及獲取利益的重點工作。

（二） 房地產開發企業資金管理的特點

房地產開發由于涉及范圍較廣，資金管理具有以下特點：一是資金需求量大。房地產開發是資金密集型行業，取得土地使用權及工程建設都需要大量的資金。再加上項目前期投入，財務費用、各項稅費等，一般以億元來計量。二是資金鏈長，資金回收周期長。開發項目從立項開始到取得預售許可回籠資金，涉及到的工作繁雜，時間較長。如投資前期準備，取得土地使用權，工程建設達到辦理預售許可證的條件。這些工作時間跨度較大，一般企業需要二年時間。在這期間資金只有投入而無回籠，資金流為純流出。取得預售許可后，資金的回籠還受到國家政策、監管部門、銀行及市場等方面的制約，資金回收速度不可控。三是資金管理風險大。由于資金用量巨大，回收周期長，回款又受到諸多因素的影響，導致房地產開發企業財務成本較高，加大了財務風險。企業在運營中財務風險會傳導至企業經營的各個方面，導致企業經營面臨較大風險。

二、房地產開發企業資金管理存在的問題

（一）資金運用缺乏計劃性，資金預算執行不到位

房地產開發企業資金需求量大，必須合理計劃資金的使用，通過資金的有序運行，完成企業的經營目標，實現盈利。部分企業在日常經營中，對資金的籌集、使用及歸還沒有計劃，企業資金運行無序，造成資金對重點經營目標的保障不突出，資金運行中規中矩。雖然有些企業對未來資金的收支做了計劃，形成了資金預算，但由于預算沒有與企業的實際情況相結合，造成預算指標與實際結果差異較大，沒有體現預算的計劃性。還有部分企業雖然重視資金預算的編制，但忽視資金預算的執行，在經營過程中發現預算指標與實際結果有差異時，沒有及時解決或反饋，導致產生差異的原因得不到解決，資金預算執行成為一句空話。

（二）融資渠道單一，資金成本過高

房地產開發企業的資金來源主要有自有資金，金融機構借款，發行股票或債券籌集資金。從實際情況來看，大部分房地產開發企業屬中小型企業，整體資金實力不強，企業自有資金不足以支持企業進行開發建設；行業中上市公司較少，大部分企業受制于自身因素及客觀條件，無法通過發行股票或債券籌資，只能通過向金融機構借款來滿足企業開發建設所需的資金，融資渠道較單一；受到國家政策影響，如2021年1月1日開始實行的房地產開發企業三條紅線政策，企業從金融機構獲取借款的難度不斷增大，本著高風險高收益的原則，房地產開發企業從金融機構取得的借款利率遠高于其他企業的借款利率，導致資金成本過高。

（三）缺乏專業人員，資金利用效率低下

房地產行業屬資金密集型行業，資金利用效率對企業發展起著重要的作用。近年來房企不斷爆雷，資金鏈出現問題，很重要的一個原因就是企業的資金利用效率低下。

首先，房地產開發企業資金管理理念滯后，沒有與時俱進。房地產行業在發展階段受當時實際情況影響，土地使用成本較低，如采用合作開發模式，整體開發成本較低。

其次，充分享受了人口紅利。人們對住房剛性需求巨大，房地產開發企業不需要大力營銷就可以收回大量資金。房地產開發企業是賣方市場，銷售價格不斷攀升，企業利潤率很高，現金流很充裕，導致資金管理較粗放。

再次，房地產行業進入成熟階段后，隨著國家各項調控政策的出臺，房地產行業的競爭不斷加劇，土地使用權取得方式以“招拍掛”為主，土地價格不斷上升，加大了開發成本。同時，房屋銷售受到前所未有的挑戰，銷售以現房或準現房為主，房地產開發企業從賣方市場轉入買方市場，各種促銷措施層出不窮，銷售費用不斷加大，企業利潤率逐年下降，現金流趨緊，企業資金管理急需向精細化轉型。

從次，面對市場環境及政策的快速變化，部分房地產開發企業資金管理理念跟不上時代的要求，管理手段粗放，達不到精細化管理的水平，極易導致資金鏈斷裂。

最后，從事資金管理的人員素質有待提高。房地產開發企業作為資金密集型企業，在日常經營中資金運行是血脈，現金管理是核心。可是部分企業在實際工作中對于融資節點的把控，工程關鍵點的保障，銷售回款的落實，還款的計劃性等方面缺乏強有力的手段，無法在保證企業正常經營的同時，管理閑暇資金，防止資金閑置，實現企業價值最大化。究其原因，最重要的是企業缺乏資金管理專業人才，資金運行只能滿足日常經營，不能通過高效的資金運行實現資金的保值增值，資金利用效率低下。

（四）缺乏風險防控意識，風險防控措施不足

房地產開發企業由于項目周期長，資金量大，面臨的風險也大。在日常工作中，一些企業對資金運行面臨的風險缺乏防范意識。在論證項目可行性時，對于銷售回款估計過于樂觀，在制定資金回籠金額時沒有進行壓力測試。因此，計劃資金回籠的速度及金額與實際相差很大，導致計劃支出無法實現，銷售返投不足，致使企業項目建設滯后，不能按時交付，給企業帶來極大的負面影響。

從融資方面來看，大部分房地產開發企業的籌資方式多為銀行借款，少數企業通過債券融資，企業的資產負債率不斷攀升，還本付息壓力巨大，存在很高的財務風險。很多企業在借入款項后，由于風險防范意識不夠，未能制定出資金預算或應急方案，以致借款到期后不能償付，對企業經營造成嚴重沖擊，影響社會穩定。2023年恒大爆雷后，碧桂園、融創等房地產開發企業相繼出現債務違約跡象，給企業帶來了極大的經營風險。

企業籌集到資金后，應當堅持戰略定力，將資金投入到企業的主營業務中，實現企業發展。可是，部分企業對資金運行中的風險認識不足，對無序的資金運行不采取控制措施，資金運行隨意性強，資金充裕時花錢大手大腳，產生高額的非經營費用。有的房地產開發企業將資金投入到與房地產主業無關的項目上，如恒大投資礦泉水、汽車，導致企業資金鏈斷裂，面臨破產風險。

三、加強房地產開發企業資金管理的措施

（一）加強資金使用的計劃性，強化資金預算管理

房地產開發企業在資金運行過程中，要加強資金使用的計劃性，將涉及到的資金收支編入計劃，形成資金預算，并落實到位。企業首先要建立資金預算管理制度，成立企業高層領導、全員參與的資金預算管理小組，根據企業戰略目標，結合內外部競爭環境、企業資源，通過從上到下，從下到上或上下結合的方式，經過充分討論，做好資金計劃，形成企業的資金預算。資金預算可為企業的生產經營活動提供指導，企業各部門要按照計劃落實資金預算，并結合資金預算運行情況分析、查找與實際執行發生偏差的原因。屬于可控范圍的，要求各部門將未完成的指標在后期分解完成；屬于非可控原因的，向預算管理部門提請調整預算指標申請，讓資金預算服務于企業經營。

房地產開發企業運用預算手段管理資金時，要強化資金預算落地，制定周、月、季度預算會議制度，及時跟進資金預算的落實，發現問題及時分析，查找原因，找到解決方案。預算執行部門要經常與財務部門、預算管理部門溝通，加強業財融合。要嚴格控制預算外收支，尤其是計劃外投資。凡是計劃外支出項目必須通過資金預算會議審議，審議通過后要調整資金預算指標，然后方可執行。同時，建立預算考核機制，將各個部門、全體員工的績效與資金預算的執行結果掛鉤，推動資金預算順利實施。企業以資金預算為手段開展管理，讓企業的資金運行切實可行，為企業的生產經營提供保障。

（二）拓寬融資渠道，降低資金成本

近年來，隨著國際形式不斷變化，國家金融管理機構不斷出臺房地產行業金融政策，房地產開發企業的融資門檻逐年提高，融資成本居高不下。企業要想破解這個困境，必須加強分析企業面臨的外部環境，創新、拓寬融資渠道。比如可以采用股權融資方式籌集資金。目前大部分房地產開發企業為中小型企業，股權單一。股權融資雖然稀釋了一部分利潤，但成本較高。由于不向投資者定期支付利息，減少了企業發生債務違約的可能性，股權融資具有可操作空間。房地產開發企業除了金融機構借款，股權融資外，還可以采用合作開發，信托融資等多種方式。除上述直接融資方式外，企業還可以采用與上下游供應商加強合作，提供供應鏈融資，以加長應付賬款付款周期，緩解資金壓力。

（三）提高資金利用效率

資金管理在房地產開發企業中居于重要地位，資金運行的好壞關系到房地產開發企業的生存發展。房地產開發企業要將資金管理作為頭等大事，引進先進的資金管理理念。

首先，資金運行是為企業的經營目標服務的，面對房地產開發企業不斷增加的成本，不斷吃緊的資金鏈，資金運營要突出重點與防范性。即保證項目正常運行，又能實現資金的保值增值。企業要認真落實資金預算，在資金方面保障項目的各個重要節點的需要，如取得土地使用權，工程建設的付款節點，項目交付的時間點，借款的還本付息節點等，做好銷售返投的控制。

其次，加強對銷售回款的管理。跟蹤定金、首付款，協調與銀行、公積金中心，及時落實個人按揭貸款。充分利用盈余資金理財投資或提前歸還借款，提高資金的利用效率。資金是企業的血脈，其重要性不言而喻。資金管理需要專業人員。房地產開發企業可以通過招聘具有專業能力的人員從事資金管理，如具有金融、基金或風投經歷的管理人員。為現有財務人員提供培訓，加強他們資金管理及運營方面的知識與能力。或者引進專業的第三方，對資金運營提供專業化的指導意見。通過人員素質的提升，加強資金運行效率。

（四）增強風險管理意識，落實風險防控措施

房地產開發企業由于開發周期長，資金流轉時間長。因此，資金鏈上任何一環出現失誤，將對企業造成致命威脅，如借款不能還本付息、資金不到位導致工程爛尾等。房地產開發企業要樹立風險管理意識，找到開發項目在各個節點面臨的風險，通過分析其產生的原因，制定風險防控措施。企業在進行投資決策時，要根據資金情況，客觀、審慎地測算未來的現金流量，通過多種方式評估投資是否可行，避免盲目投資，減少投資風險；在籌措資金時，要根據實際情況，選擇合理的融資渠道，采用多種形式混合籌集資金，同時嚴格控制融資規模，降低籌融資風險；在企業的日常運行中，要按照政府監管機構的要求，將銷售資金全額匯入資金監管賬戶，避免違規風險；嚴格執行資金預算及資金管理制度，降低運營風險。

結語：

隨著國內國際經濟環境的不斷變化，房地產開發企業從當初的野蠻生長到現在斷臂求生，挑戰與機遇并存。2023年10月召開的中央金融工作會議，對房地產行業特別提出： 要健全房地產企業主體監管制度和資金監管，完善房地產金融宏觀審慎管理。一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理的融資需求，因城施策用好政策工具箱，更好地支持剛性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建設，構建房地產發展新模式。對于穩定房地產企業現金流、緩釋房地產企業信用風險尤為關鍵。宏觀形勢向好，房地產企業應如何度過困難時期，抓住新的機遇？首先，必須做好資金管理，防止資金鏈斷裂。其次，執行資金預算要加強計劃性，多渠道融資降低財務成本。要改進資金管理理念，多管齊下保證資金運營的安全性與效率，加強風險管控，平穩渡過困難期。

（作者單位：蘭州魯商實業集團有限公司）