房地產開發企業預收款的會計處理與稅務處理

摘要：當商品房符合預售條件開展售賣后，房地產開發企業收到的款項就是預收款。在房地產項目開發建設的全過程中，預收款可以為項目后續建設活動順利實施提供支持，為了保證企業預收款的合規性，還要將其會計處理與稅務處理作為工作重點內容。文章從房地產開發企業預收款的國家規定著手，對會計處理與財務處理思路與要點進行分析，對管理措施提出建議，以供參考。

關鍵詞：房地產開發企業；預收款；會計處理；稅務處理

中圖分類號：F299.233.42;F812.42文獻標識碼：A文章編號：1005-6432（2024）21-0000-04

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2024.21.041

1引言

房地產項目的完成往往需要投入大量資金。在企業自有資金、預收款、項目貸款等多種資金渠道中，預收款是房地產開發項目重要的資金來源。在商品房的預售階段，開發商要承擔在建產品的主要風險，預收款雖然可以為開發項目順利建設提供資金保障，但還要繳納多種稅費，對會計與稅務處理有嚴格要求。

2國家稅務機關對房地產開發產品預售收入的規定

在我國稅務機關發布的相關文件中指出，房地產開發企業在商品房的銷售中，企業要與購房者完成《房地產預售合同》或《房地產銷售合同》的正式簽訂，且在合同簽訂完成后獲得的收入才能正式作為預收款。在國稅發〔2009〕31號文件中特別強調，房地產開發商簽訂預售合同中，在商品房開發過程中取得的現金及其等價物等其他經濟收入都要在合同簽訂，付清全部價款且開具發票后才能確認收入[1]。房地產開發企業在與購房者共同完成銷售合同或預售合同的簽訂后，要在后期所得稅的繳納中計入預收款，但如果在沒有與購房者簽訂合同的前提下獲取收益，就無須在企業所得稅的繳納中計入所得款項。

3房地產開發企業預收款會計處理與稅務處理思路

3.1預收款會計處理思路

我國預收款會計處理的相關文件中涵蓋了對確認收入必要條件的明確規定。房地產企業應在消費者購買房地產商品并得到商品控制權后，即符合企業確認收入要求的前提下，才可確認收入，而針對不滿足確認收入條件的情況，企業在會計工作開展中，應將預收款項納入負債部分。通常而言，房地產企業會與有意向購買房地產商品的消費者簽訂購房合同，此時消費者對房地產商品并不具備實際控制權，因而預收款項達不到確認收入的要求，在會計工作中不可在確認收入中納入這部分預收款項，而應以預收賬款的形式對預收款項進行單獨核算。總體而言，出于謹慎考慮，大多房地產企業會在消費者辦理相關手續，確定房地產商品交接完成的基礎上，將預收款項納入企業收入之中[2]。而前期核算工作僅采用預收賬款的方式進行，在房地產企業確認收入后，才在企業主營業務收入中納入預收賬款資金。

結合我國有關房地產企業預收款銷售產品的規定可知，房地產企業能否在當前稅金中納入各類繳納稅費的處理方式包括兩種，一種方式是：不在企業當期損益中列入這項支出，不計提企業收到的預收款項稅費，在稅金繳納中通過稅費借記形式對銀行存款進行貸記；另一種方式是：在企業當期損益中列入這項支出，直接計提企業收到的預收款項稅費，針對對應科目稅費基于貸記形式予以繳納。相對而言，后種方式更適用于房地產企業，其原因在于該方法能對房地產企業各月應繳納的稅費進行明確計算，可為資金預算工作提供便利，且在后種方法應用中，能使企業資金流出有效降低，防止退稅申請事件發生，避免瑣碎雜亂，進而推動房地產企業穩定發展。

3.2預收款稅務處理思路

房地產企業在銷售房地產商品時，如果采用預收款的方式，則預收款項屬于無法確認收入的資金，企業應在羅列資產負債表應交稅金時，清晰呈現各類所繳納的稅金，并在羅列遞延稅款時，通過借項余額方式將企業依照預計利潤需要繳納的所得額突出顯示，而在企業損益表中可不展現稅收費用；待房地產企業在主營業務收入中納入預收款項后，即確認收入的情況下，再對以上兩項內容在損益表中完成稅費計提，以此呈現對應于房地產企業當期收入的稅務費用。在開展預收款稅務處理工作時，房地產企業可在交稅金中直接納入附加稅，以這種方式進行處理會使稅務科目，包括應交稅金等，產生借方余額的問題，進而致使相應稅務科目在房地產企業資產負債表中出現負數，較易造成誤解，將這一現象錯誤理解為企業多繳稅款。所以，采用這種方式開展預收款稅務處理，可結合房地產企業實際，在其中增加會計核算科目[3]。在營改增全面實行后，房地產開發企業可以通過一次性繳清增值稅的方式，減少重復征稅，并按照地方增值稅的計算標準，采用對應的計算方法。

依據我國有關增值稅的規定，無論納稅人屬于何種類型，都應在采用預收款形式銷售房地產商品。在收到預收款項后，以預收款項的3%繳納增值稅。房地產企業在增值稅預繳方面，可采用借記形式處理應交稅費，采用貸記形式處理銀行存款。在預繳增值稅工作開展中，房地產企業應明確自身與其他企業的區別，以季度為單位，在對應交稅費和預繳增值稅的余額進行納稅前，往往無法結轉應交稅費和尚未繳納的增值稅，僅在房地產企業履行納稅義務后，才可開始結轉。

依據我國有關土地增值稅的規定，在采用預收款形式銷售房地產商品并收到預收款項后，應結合當地預征率標準要求繳納土地增值稅。房地產企業在土地增值稅繳納方面，可采用借記形式處理應交稅費、應交土地增值稅，同樣采用貸記形式處理銀行存款，在預收款項符合會計準則提出的收入確認要求并確認收入后，在企業稅金及附加中轉入預繳納的土地增值稅，此時對稅金和附加以借記形式進行處理，對應交稅費、應交土地增值稅以貸記形式進行處理。

依據我國有關企業所得稅的規定，在采用預收款形式銷售尚未建設完成的房地產商品時，應按照計稅毛利率計算各項預收款收入，預算毛利額，在當月應納稅范圍中計入。房地產企業在所得稅預繳會計處理上，當房地產開發預售房地產商品并得到部分預收款項后，應依照標準要求，在開展毛利率計算的基礎上，對應納稅所得額予以調整，將對應交稅費和應交企業所得稅以借記形式進行處理，同樣采用貸記形式處理銀行存款[4]。分析實際情形可知，房地產企業在將預售的房地產商品開發完成后，應將預收款項確認收入，并結合標準規定落實結轉工作等，進而通過調整納稅，準確計算企業應繳納的所得稅，此時對所得稅費用以借記形式處理，對應交稅費和應交所得稅以貸記形式處理。同時，企業在納稅活動過程，還應對預繳所得稅和實繳所得稅進行精準計算，得到兩者之間的差額。

4房地產開發企業預收款會計處理與稅務處理要點

4.1預收款會計處理要點

房地產開發企業在其經營過程中具有高資本、高負債的特點，與其他交易商品相比，開發產品還具有周期長的特征，為了使其開發產品在后續建設中獲得更充足的資金保障，就要在其滿足預售條件后及時開展開發產品的預售活動。基于房地產本身高昂的開發成本，導致大部分房地產開發企業在產品開發展期間背負較多債務，在這種情況下，政府對房地產開發企業的預售條件作出明確要求，在滿足預售條件時可以提前對外開展銷售工作，企業在與購房者完成合同簽訂后，后者要為前者支付一定數額的房款，但無法獲取商品房的控制權。此外，在房地產開發企業預收款會計處理的相關規定中指出，要想獲取預收款項確認收入，企業要履行合約義務，在理清自身與客戶剩余業務，且收取無須退回的對價時，才能將對價進行確認收入。如果企業在確認收入時沒有履行合約規定的義務，就要對收取的對價開展會計處理。在現階段的房地產行業發展中，房地產開發企業通常在確認收入時將交房作為標準，在交房完成后對業務收入進行確認。因此，在商品房預售階段中房地產開發企業收到的預收款無法直接在會計上確認收入，要對預收賬款科目完成單獨設置，在確保ZaCKZgI7qEn0qQVRYM4/eQ==其獨立性的基礎上，對其展開會計核算工作，在賬務處理中貸方完成預收賬款的登記。借方完成貨幣資金的登記。

4.2預收款稅務處理要點

房地產開發企業在預收款確認收入期間主要涉及增值稅、土地增值稅和企業所得稅三種。其中，增值稅應預繳稅款可以按照應預繳稅款＝預收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%的公式進行計算。但在其中預征稅率的確定中，要根據計稅方法的不同，選擇對應的征收率。如果在預繳增值稅的計算中運用簡易計稅方法，其征收率要按照5%計算；如果運用一般計稅方法，預繳增值稅的計算就要按照9%的征收率。在實際業務開展中，如果應用一般計稅方法，該房地產開發企業還要按照國家現行的稅率計算方式對其適用稅率進行調整。

土地增值稅的應繳稅額要按照預繳稅額=（預收款-應預繳增值稅稅款）*預征率的公式對其進行科學計算。由于我國不同城市和地區的行業發展存在較大差異，房地產土地預征率可能存在較大出入[5]。以哈爾濱規定的預征率為例，該城市規定各區的非住宅預征率為5%，普通住宅預征率為3%，非普通住宅預征率為3.5%，但縣普通住宅預征率為2%。

在企業所得稅的計算中，雖然預計毛利潤的計算在部分情況下可能與當期應納稅時間產生一定差異，但這種差異是可以抵減的。在房地產開發企業完成開發產品的銷售時，可以在遞延稅款科目中從借方轉出所得稅的費用。此外，根據我國《征收教育費附加的暫行規定》《中華人民共和國城市維護建設稅法》等其他相關法律政策規定，房地產開發企業在完成增值稅計算與預繳的同時，還要依據具體的繳納金額完成教育費附加和城市建設維護稅的繳納，如果地方城市出臺了有關地方附加教育費用的規定，房地產開發企業還要完成這部分稅款的繳納。在申報繳納增值稅的同時申報地方教育附加、教育附加費、城市建設維護稅。

房地產開發企業在稅務處理工作開展期間，還要考慮在當期的稅金與附加科目中是否計入地方教育附加、教育附加、土地增值稅、城市維護建設稅的預繳。如果將其計入當期損益，就意味著要在預收款稅務處理中的稅金與附加科目中計入繳納的地方教育附加、教育附加、土地增值稅、城市維護建設稅，在計提稅金期間的會計賬目中將應交稅費對應的科目作為貸方填寫項目，將稅金與附加作為借方填寫項目。在實際的稅金繳納中，要將與應交稅費相對應的科目直接作為借方項目進行填寫，貸方記銀行存款。如果不將其計入當期損益，就表示在收到預收款之后的稅金與附加科目中不計入繳納的地方教育附加、教育附加、土地增值稅、城市維護建設稅，在稅收繳納期間，僅需將實際應交稅費對應科目完成稅款繳費即可，且將銀行存款作為會計賬目貸方填寫科目。這兩種計算方式在當前房地產開發企業預收款稅務處理中的應用只存在于理論層面，在此類問題實際的處理過程中，通常更傾向應用計入當期損益的方式。這種方式不僅可以清晰記錄每月應繳稅費，使稅務處理出現漏稅問題的可能性降低，還能為房地產開發企業開展預算和核算資金創造便利條件。

5房地產開發企業預收款會計與稅務處理的措施

5.1健全管理預警機制

為了使房地產開發企業在預收款和其他經濟活動中出現財務會計與稅務風險的可能性得到最大限度的降低，還要建立健全預警機制，加大相關工作監督管理力度，高度重視涉稅工作的執行過程和落實結果。在房地產開發企業產品開發的所有資金來源中，相較于其他渠道的資金，預收款具有顯著的特殊性，由于其本身具有一定風險，在其會計處理與稅務處理中如果缺乏科學完善的管理預警機制，就會使其在具體工作中隨時可能出現潛在的風險隱患。對此，為使房地產預收款的會計與稅務處理效率得到進一步提升，房地產開發企業還要加強管理預警機制的建立與完善，根據預收款會計與稅務處理工作開展內容和標準，深入分析可能存在風險隱患的環節，針對預收款計入損益時間合理性、所得稅稅額計算準確性等問題制定風險排查制度，使預收款的會計與稅務處理風險得到及時、有效的防范和控制，促進企業風險預警能力與管控水平不斷提升。

在建立健全管理預警機制的過程中，房地產開發企業要結合現代社會發展和國家政策變化，全面了解并深入學習預收款相關會計與稅務處理最新出臺的政策方針，使企業管理團隊預收款會計與稅務管理的指導、部署獲得更科學、可靠的政策支持，降低房地產開發企業預收款會計與稅務處理的政策性風險，防止出現因稅務信息掌握不足降低工作開展質量與效率的情況。此外，在房地產開發的全過程中，房地產開發企業作為納稅主體，還要與工程所在城市和地區的稅務部門積極開展溝通與交流，樹立正確的納稅意識，及時足額繳納應繳稅款，在與稅務部門的溝通與交流中，對房地產預收款稅務管理規定的調整與變化進行深入了解和正確解讀，不斷優化房地產開發企業預收款會計處理與稅務處理的工作模式。

5.2強化人員管理意識

為推動房地產開發項目有序開展，提升房地產開發企業預收款會計處理與稅務處理水平與效果，企業領導者和管理團隊要提升對預收款會計處理與稅務處理重視程度，正確認識其對房地產產品開發和企業發展的現實意義和重要價值，將預收款會計處理與稅務處理作為項目資金管理工作中的重要內容，引導企業相關工作人員樹立科學、先進的會計管理與稅務管理意識，對企業其他會計與稅務處理工作流程和工作方法做出明確規定。作為房地產開發企業團隊的重要組成部分，企業管理團隊要從商品房預收款會計處理與稅務處理的工作模式出發，加強工作指導和部署。

預收款作為房地產開發企業項目順利開展的重要支持，如果無法高效落實會計處理與稅務處理，不僅會對預收款資金的安全性和完整性造成影響，還會導致房地產開發企業的財務會計管理風險與稅務管理風險大大增加。對此，房地產開發企業在預收款的會計處理與稅務處理中，要引導工作人員深入學習我國相關法律知識和地方政策，全面掌握預收款會計處理與稅務處理標準要求和方法，基于對法律法規的全面掌握，使其工作執行的合規性得到切實保障。為確保工作人員在工作開展期間始終保持端正的工作態度和正確的思想認識，企業管理人員還要引導會計處理與稅務處理工作人員了解違規風險，明確在個人在稅務繳納中的法律責任，并根據工作人員的工作表現采取相應的獎懲措施，調動人員高效開展房地產預收款會計處理與稅務處理的積極主動性。

5.3規范人員工作行為

基于預收款在房地產開發企業資金整體中的重要地位，為避免在其會計處理和稅務處理工作開展期間出現貪污腐敗或違規使用的現象，在完善預警機制、強化人員意識的基礎上，還要加強會計與稅務監督管理，規范人員工作行為，推動房地產開發企業預收款會計處理與稅務處理有序開展，提高企業內部綜合管理水平。為了提升房地產開發企業對預收款會計處理與稅務處理效果，強化預收款管理的科學性與合規性，針對預收款會計與稅務處理工作內容，專門制定切實可行的監督管理制度體系，明確每個工作人員的工作責任和權利，幫助企業財務會計和稅務人員樹立安全意識和責任意識，確保其在預收款會計與稅務處理工作開展期間自覺按照相關規范執行工作，深入了解預收款本身和各項處理工作規范落實的重要地位和作用，鼓勵企業財務會計與稅務管理工作人員密切關注自身在工作開展期間行為的規范性，推動房地產開發企業財務處理與稅務管理質量不斷提升。

除了工作人員自我意識的約束外，為確保其房地產會計處理與稅務處理工作過程的規范性，還要加強外在限制，以房地產開發企業預收款會計與稅務管理的特點和要求為依據，制定針對性的監管制度，對各項監督管理要求進行細化，將其作為規范企業內部監管人員工作開展的重要依據和房地產開發企業預收款會計與稅務處理工作內部監管工作的基礎條件[6]。在保證企業預收款會計與稅務處理工作內部監管要求、標準、流程科學性與合理性的前提下，加強相關監管工作與企業內控機制的聯系與融合，構建動態化監督管理模式，確保預收款會計與稅務處理工作問題發現的及時性，進而采取有效的處理措施使其得到妥善解決。

5.4加強信息系統建設

在信息時代背景下，房地產開發企業開展預收款的會計與稅務處理工作，可以與其他工作分隔開來，設置獨立的管理部門，加強相關工作中的信息化系統建設，為高效開展預收款的會計與稅務處理工作創設良好的硬件基礎條件，促進預收款會計與稅務處理準確性、時效性進一步提升。系統梳理房地產開發企業在預收款會計與稅務處理工作中信息系統的建設現狀，明確信息化建設和完善的具體方向與目標，避免出現資源浪費。在企業內控管理系統中加強與會計管理、稅務管理的互聯互通，保證預收款會計與稅務信息全面性和共享性的同時，提升預收款會計與稅務處理的高效性，根據企業實際的內容要求和財務工作開展，制定高質量的預收款管理工作計劃，加快數據信息在企業內部管理層級的傳遞效率，充分發揮企業數據信息在預收款會計與稅務管理中的應用價值。

6結論

綜上所述，在房地產開發企業管理工作中，對預收款做好會計與稅務處理不僅可以為房地產開發企業明晰業務提供幫助，對其實際的經營狀況實現精準反饋，還能規范企業的納稅行為，確保房地產開發企業經營的合規性。在預收款的會計與稅務處理中，全面掌握國家和地方現行的政策和制度，依法收款并納稅。

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作者簡介：李靜如（1986—），漢族，山東菏澤人，本科，職稱：中級會計，研究方向：房地產開發與物業管理服務。