物業企業資金管理存在的問題及措施建議

摘要：隨著城市化進程的持續加速和人民生活水平的日益提高，物業行業也越來越重要，在規模上得到明顯提升。文章旨在研究物業企業資金管理存在的問題，并提出解決措施，以期能提高物業企業的發展質量，為業主提供更好的服務。文章認為物業企業在資金管理中應當建立并完善資金管理制度，加強資金預算管理，提高資金運營管理水平，強化資金內部控制，全面加強投融資管理等，從而能有效解決資金管理的問題，以供參考。

關鍵詞：物業企業；資金管理；問題及措施

中圖分類號：F299.233.47文獻標識碼：A文章編號：1005-6432（2024）21-0000-04

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2024.21.034

1引言

現金流如血液，是企業的生死線。資金管理亦是現代企業管理中的重要內容，對于企業的發展穩定性、發展質量和發展速度都具有不容忽視的影響。對于物業企業而言，在經營過程中務必要做好對資金的管理，從而才能為業主提供更好的服務，為企業創造更多的收益。資金管理包括對企業資金來源和資金使用的計劃、控制、監督與考核，物業企業應當在資金管理中加強預算管理、資金流動性管理和投融資管理等，確保資金在使用過程中的安全，提高資金利用率，推動企業完成戰略發展目標。

2物業企業資金管理的重要價值

2.1有利于擴大企業的競爭優勢

通過加強資金管理，物業企業能夠有效控制成本，減少不必要的開支，在支出端創造更可觀的收益，為企業積累更充裕的資金，使企業的資金收益能力得到提升，這使得企業能夠在投資活動上開辟更廣闊的空間，為企業贏取高額收益。同時，隨著企業資金收益能力的提升，企業在這個講求規模效應的市場上的競爭力也會得到提升，并能推動企業并購或收購小型物業企業，擴大企業的規模，在市場競爭中占據更有利的地位。

2.2有利于降低企業的財務風險

在資金管理的作用下，物業企業能夠更準確、更及時地預測和應對潛在的財務風險，包括資金短缺、流動性不足等問題，從而使企業在運營過程中減少面臨不確定性的可能，更穩定地進行經濟活動。同時，加強資金管理能夠優化企業的資金結構，這同樣能夠降低企業的財務風險，使企業能夠避免陷入財務困境，保持財務穩定，以免企業在市場競爭中處于不利境地，面臨被并購或收購的危機，或者導致企業的信譽下降，無法完成籌資等[1]。因此，資金管理能夠有效降低企業的財務風險，這對物業企業而言意義重大。

2.3有利于促進企業可持續發展

如果物業企業能夠在運營過程中合理開展資金管理工作，這將促進企業的可持續發展。在資金管理的作用下，企業能夠更合理地規劃和利用資金，資金利用率會隨之提升，運營風險也會相應降低，這些都能幫助企業克服不確定因素，使企業的發展更加穩定。同時，由于資金管理能夠為企業創造更大的利潤，企業可以利用閑置資金用于人才培養、市場拓展和技術創新，這些都能為企業的長期發展奠定堅實的基礎，從而有利于推動企業的可持續發展，使企業的生命力更強盛。

2.4有利于塑造良好的企業形象

通過合理開展資金管理工作，物業企業的資金結構會得到優化，支出決策會更加合理，財務風險和經營風險能得到有效控制，在投資項目上也能降低風險，這些都有利于企業避免陷入財務糾紛，使得企業在合作關系上能夠更加穩固，贏得政府、銀行以及其他合作機構的信任[2]。同時，資金管理能夠促進物業企業服務能力的提升，使其能為業主提供更多樣化、更優質的服務，這些都有利于企業塑造良好的形象，贏得一定的社會聲譽，并借此發揮品牌效應，進一步得到發展，提高企業的發展質量。

3物業企業在資金管理方面的主要問題

3.1資金管理制度不夠完善

在資金管理問題上，有的物業企業沒有高度重視資金管理制度，在管理過程中沒有制定完善的制度使之規范化，導致在資金管理過程中部分員工不能按照目標要求執行工作，且相互之間容易推諉責任，在具體問題上難以追溯責任，致使問題遲遲得不到解決，并會激化內部矛盾。有的企業在制定資金管理制度時沒能細化目標，這使得員工對完成目標的方式的理解存在較大差異，進而容易使員工之間出現分歧，難以統一對資金管理工作的認識，這同樣不利于企業進行資金管理[3]。

3.2經營利潤和資金周轉率不高

經營利潤是衡量物業企業經營質量的重要指標，有的物業企業在經營過程中沒能有效管理應收賬款，導致壞賬損失增加，從而降低了經營利潤，使物業企業經營利潤處于較低水平，進而使得項目毛利率過低甚至出現虧損。同時，因在應收賬款問題上沒能引起重視，業主的欠費金額較大，或者長期拖欠物業費，這些問題都導致企業的資金周轉率下降，現金流情況不容樂觀，企業資金負擔較重，同步更會影響企業的投資決策和融資能力。此外，代墊款項不能及時回收，人工成本需按時兌付以及人力資源利用率偏低也是影響物業企業資金周轉率的重要原因。

3.3資金預算管理不規范

在物業企業的資金管理中，資金預算管理至為關鍵，有的企業未能對此提起重視，在管理過程中沒有針對資金預算管理內容做出科學決策，導致企業的資金管理效率不高。首先，有的企業在運營方式上存在問題，沒有有效控制各項資金支付，這部分是由于財務人員的能力存在欠缺，部分是由于資金內部控制體系不完善，致使各項支付未使用足信用期，減少了企業資金收益。其次，有的企業沒有根據實際情況制定好資金預算目標，導致預算情況與實際結果出入過大，或者在預算執行過程中沒有加強監督，導致預算目標未能完成，這些問題都會影響到企業的資金管理質量，阻礙企業的高質量發展[4]。

3.4投融資能力存在不足

投融資也是物業企業資金管理中的重要內容，有的企業在融資能力上存在明顯不足，沒有探索多元化的融資渠道，導致部分企業除了信用期內的供方應付賬款外所能籌措到的金額數目達不到預期要求，進而無法進行相應的投資活動，導致企業的機會成本增加，或者致使企業不能及時發揮規模效應完成擴張等，限制企業的發展。其次，有的企業在投資時沒能做好風險管控，對投資項目的風險等級和風險類型的分析不足，致使企業容易在投資項目上折戟，承擔過大風險，面臨過多不確定性，影響企業高層的決策及資金收益的穩定性。

4物業企業解決資金管理問題的有效措施

4.1建立和完善資金管理制度

4.1.1明確資金管理目標

為了解決資金管理問題，提高資金管理效率，物業企業有必要建立和完善資金管理制度，借此實現資金管理的規范化、系統化、科學化。企業為此首先要明確資金管理的目標，即優化應收賬款結構、提高資金利用率、增強資金流動性和穩定性、優化資金結構等，在總目標的導向下根據具體的資金管理情況和實際需求細化目標，進而建立資金管理制度，在制度的作用下逐步實現目標[5]。比如，關于提高資金利用率這一目標，可以將其進一步細化為提高收繳率、降低舊欠規模、加大供方信用期、降低資金閑置率、優化庫存管理等。

4.1.2合理明晰崗位權責

物業企業的資金管理需要多個部門的協同合作，包括財務部、物業部、項目和內部審計部門等，各個部門都會對資金管理的成效產生不可忽視的影響，因此企業有必要通過制度落實各部門的責任，做到權責分明，比如物業部需要按照決策進行資金調度，財務部需要進行資金預算、管理現金流和財務分析等，項目則需要及時收取費用等。企業可以通過制訂并下發《資金管理規定》明確各部門的權責，提高資金管理效率。

4.1.3建立收費管理制度

對于物業企業而言，在收費管理策略上建立制度框架至關重要，特別是要明確收費項目和收費標準，包括基礎物業費、增值服務費、停車費和代收費項等，為每個項目制定明確的收費標準，提前做好市場調研，在參考同行業收費標準的同時考慮企業自身的特點，使收費標準合理化。同時，還應對收費標準進行周期性評估，以應對成本變化和通貨膨脹等影響。其次，企業要強化收費流程，繪制收費流程圖，為相關人員提供規范化的工作指南，同時制定一體化的收費通知單和發票等文檔模板，盡量使用電子票據，使收費信息標準化。另外，企業還要建立欠費催收機制，包括標準催費流程、業主溝通策略、信用評級體系和多元化催繳方案，確保收款的穩定性和安全性。

4.2加強資金預算管理和執行控制

4.2.1制定資金預算計劃

為了解決資金管理的問題，提高資金管理的成效，物業企業需要加強資金預算管理和執行控制。為此，企業首先要制定年度資金預算計劃，對企業在過去幾年內的收支及資金流動情況等數據進行整合與分析，結合分析結果與現有合同及預期新合同進行收入、支出預測，設定年度預算目標，以期提高物業服務項目的現金流。其次，企業要在年度資金預算計劃的基礎上進一步細化月度資金預算計劃，在月度計劃中考慮季節性因素，如冬季的能源費用、夏季的綠化費用、節假日的社文費用等，將每個月的業務活動與資金流動匹配起來。

4.2.2建立預算管理體系

在企業的資金預算管理過程中，建立預算管理體系是極其重要的手段，企業要通過建立體系使資金預算管理規范化。為此，企業要成立專門的資金預算管理小組，由財務部、審計部等相關部門的主管和骨干成員組成，明確其職責和權限，賦予其資金預算管理工作上的獨立性。其次，企業要明確預算編制，由專項小組負責制訂預算編制的內容，根據企業的年度計劃和月度計劃合理規劃分解后的預算目標，將之下發給各部門，由各部門在其所負責的業務活動中盡可能滿足目標。

4.2.3加強預算執行控制

在進行資金預算管理時，企業必須對預算管理的執行過程進行嚴格監督，確保各部門在業務活動中沒有違反預算編制的相關規定。為此，企業首先要建立預算監控機制，要求財務部按月出具資金預算執行報告，反映預算管理的執行結果，同時設立警戒線，利用信息系統自動發出預警，當某項支出接近預算時提醒相關部門的人員，使其能及時控制成本支付。其次，企業要強化審批流程，在預算方案下發后要求各部門嚴格執行，不能隨意更改資金預算計劃，嚴格審查各部門的預算外支出，要求其未經審批不得隨意支付。

4.3全面加強資金運營管理

4.3.1加強成本支付控制

在資金管理中，有效控制成本支付是重要舉措，對于企業的資金運營管理效率具有舉足輕重的影響。企業首先可以優化人力資源管理方案，促進人員的精簡化，避免人力資源過剩，減少不必要的人工成本支出，同時從機會成本的角度加強員工培訓，充分發揮員工的價值，提高其所能創造出的收益[7]。其次，企業要做好公共能源管理，利用智能控制系統和專業儀器加強對水電能耗的計量，避免跑冒滴漏，在滿足住宅用戶日常生活需求的前提下盡可能節約公共能源，同時推廣綠色清潔服務，在減少對化學清潔劑的使用的基礎上降低環境治理成本。

4.3.2優化經營方式

為了提高資金運營管理的效率，促進企業資金管理水平的提升，企業還需要優化經營方式，提高經營收入。為此，企業可以向業主推廣增值服務，在提供安保和清潔等基礎服務之余開設快遞代收、家政服務、租售服務等項目，從而收取額外的費用，增加經營過程的收入。同時，企業還可以利用市場調研和大數據為業主和租戶制定個性化服務方案，并通過提高服務人員的專業能力顯著提升服務質量，增強客戶粘性，這將進一步提高企業的經營收入。另外，企業還可以開辟新市場，發展城市物業合作模式，擴大外包范圍，從而提高收入水平。

4.3.3提高資金周轉率

物業企業可以通過提高資金周轉率使資金運營管理水平得到提升，解決企業在資金管理上的問題。為此，企業首先要加強對固定資產的管理和維護，盡量避免固定資產的閑置和浪費，建立固定資產登記制度，全面掌握固定資產的信息，并制定預防性維護計劃，包括清潔、潤滑、檢查和維修等內容，確保固定資產能正常投入使用。其次，企業可以增加履約保證金和質保金，對工程整改款項進行分階段支付，保留一定比例的尾款，并減少預付款。以及通過向甲方開具銀行保函替代履約保證金現金支付方式。另外，最重要的是企業可以在物業費催收制度的基礎上通過高目標牽引提高收繳率和清欠率，借此提高資金周轉率。

4.4全方位加強投融資管理

4.4.1提高投資回報率

物業企業有必要加強投融資管理，借此提高資金管理效率，促進企業經濟效益的提升。為此，企業必須通過采用各種有效方式提高投資回報率。首先，企業可以對閑置資金進行充分利用，利用一定比例的閑置資金購買國債或與銀行簽訂存款協議，賦予閑置資金更高的價值。與此同時，企業也要預留足夠數額的閑置資金，在使用時不超出安全線，從而確保資金安全。其次，企業要做好風險控制，因為任何投資項目都具有一定的風險，企業在投資一個項目之前必須深入分析風險因素，從相關政策、市場波動和競爭對手等角度進行考量，定期評估風險敞口，通過投資組合分散風險，降低風險等級等[8]。最后，在選擇投資對象時要做足調查，識別潛在的增長區和人口增長趨勢，綜合考慮區域人流量、基礎設施建設情況、政府重點項目等因素，并可利用規模效應進一步提高投資收益，并購或收購小型物業公司。

4.4.2提高融資能力

在資金管理中，物業企業還需要盡量提高融資能力，這對于企業的風險控制和投資收益都具有重要影響，能夠加速企業擴張的進程。為此，企業首先要建立和維護良好的企業信用記錄，極力避免違約行為，及時償清債務，做到不欠款、及時還款，使企業的信用評級得到提升，從而幫助企業在籌資時獲得便利。企業還應與金融機構建立良好的合作關系，深入了解金融機構所提供的貸款項目，建立良好的企業形象而獲得金融機構的信任，這能幫助企業在融資時獲得更滿意的貸款服務。其次，企業要探索多元化的融資渠道，除了傳統的銀行貸款以外可以向股權融資、發行債券和私募股權等方向進行探索，并靈活利用互聯網金融和資產證券化等融資工具籌措資金，有效降低融資成本并提高融資效率。

4.5強化資金內部控制

4.5.1建立內部控制體系

物業企業在資金管理工作中，有必要強化資金內部控制，通過內部控制提高資金管理的效率，促進企業經濟收益的穩定提升。為此，企業首先要建立資金內部控制體系，明確內部控制的目標，諸如保障資金安全、確保資金合規性、提高資金利用率等，在內部控制目標的導向下進一步制定內部控制措施，并將內部控制目標傳達給各級人員，體現出內部控制過程的全員參與特征，賦予全體員工參與資金內部控制的權利與責任。同時，實施崗位分離和權限控制，比如出納和會計不能由同一人擔任等，從而確保資金操作的安全性。

4.5.2加強資金收支管理

在強化資金內部控制的過程中，物業企業要加強資金收支管理，這主要體現在以下幾個方面。首先，企業要加強現金管理，推廣電子支付模式，同時嚴謹職工利用個人賬戶收款，避免現金流入職工的個人賬戶，導致公款被挪用[9]。企業還需對庫存現金進行定期清點，確保其與賬目相符，在對賬的基礎上確?，F金安全。其次，企業要加強財務印鑒管理，根據崗位不相容原則分人保管財務印鑒，要求相關人員在使用印鑒時做好審批和登記。最后，企業要做好銀行賬戶和支付安全管理，履行銀行分級授權與手簽支付功能，開啟支付通道，實施分級授權審批制度等。

4.5.3提高員工專業素養

為了強化資金內部控制，提高資金管理的效率，物業企業還需要加強培養員工，因為資金內部控制是全員參與的過程。為此，企業要對職工進行專業培訓，對于非財務部的人員要加強訓練其對資金的管理能力，增強其財務管理意識，指導其學習有關資金管理的理論知識，提高其金融素養，使其在從事業務活動的過程中能夠嚴格按照內控制度做出決策與行動。其次，企業要加強培養財務人員的信息素養，訓練其使用智能財務系統和相關軟件，確保其在資金內部控制過程中能夠高效完成任務，做好信息化統計與監督。最后，企業可以通過完善績效考核機制增強員工的動力，使其能夠為了實現資金管理目標更加努力地工作學習，在資金內部控制中做好分內工作，促進企業利益最大化。

5結語

綜上所述，在物業企業的運營過程中，對資金的管理工作至關重要，對企業的發展速度和發展質量都具有舉足輕重的影響。為了推動企業在市場競爭中的穩步前行，企業必須及時分析資金管理上的問題，制定解決對策，在實施過程中持續優化資金管理方案。通常，物業企業需要建立和完善資金管理制度，明晰各部門的權責，強化資金預算管理及其執行控制，從提高經營收入、控制成本和提升資金周轉率的角度優化運營管理，強化企業的融資能力和投資能力，并加強資金內部控制等，從而通過這些措施提高資金管理效率，有效降低企業在運營過程中的成本，提高資金利用率，保障企業的可持續發展，提高企業的市場競爭力。

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