綠色金融對房地產行業的影響研究

摘要：工業革命以來，隨著經濟的快速發展，隨之而來的是我們對環境的破壞，導致地球房地產作為我國的經濟支柱之一，在經濟發展中發揮著舉足輕重的作用，但隨著時代的發展，人們環保意識的覺醒，迫使我國房地產進行需要改革，逐漸向綠色房地產進行過渡，房地產行業作為資本密集型產業，需要大量資金，從這方面來說，綠色金融在房地產行業改革中發揮著重要作用。本篇文章結合相關數據資料，分析綠色金融對房地產行業發展所產生的影響。

關鍵詞：綠色金融；綠色建筑；房地產

中圖分類號：F832文獻標識碼：A文章編號：1005-6432（2024）21-0000-04

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2024.21.014

1引言

2020年中國在第七十五屆聯大會議上首次提出“雙碳”目標，即碳達峰和碳中和，承諾到2030年中國實現碳達峰的目標，到2060年中國實現碳中和的目標，而要如期實現這兩個目標，就需要全國各行各業的一致努力。

房地產行業作為碳排放的“三大巨頭”之一，同時又是我國國民經濟支柱之一，因此房地產行業的改革便尤為重要，同時我國房地產行業雖然經歷了數十年的發展，但依然存在“資源浪費嚴重”，“能耗居高不下”以及環境破壞等問題。房地產行業也牽動著上下游大大小小數十個行業，房地產行業一旦轉型成功也會影響著這些上下游行業，帶動他們一起轉型，同時也會改善當下我國房地產市場持續低迷的狀態，強振行業信心，推動房地產行業向更高水平發展。綠色金融作為我國當下重點發展的金融項目，其對于綠色建筑領域的影響不容小覷，不管是在國內外，還是在海外，每年的綠色金融的大多數資金都被投入到了建設行業中，自從2015年，我國首次發布了一只綠色債券以后，綠色金融的發展一直都保持著良好的勢頭。綠色金融市場規模不斷擴大，據零壹智庫統計我國2022年綠色債券發行數量達610只，發行資金規模達8044.03億元，且資金規模還在不斷擴大，其對房地產行業各個環節影響巨大。

2文獻綜述

國外學者對于綠色金融的研究最早可追溯到上個世紀80年代末英國學者Pearce在?綠色經濟藍圖?提出“綠色經濟”一詞[1]，隨后在政府環保活動的推動下綠色金融開始發展，Marcel在2010年首次提出社會經濟的飛速發展勢必會和生態環境發生沖突，這兩者不可避免地存在著部分的沖突，同時他也提出若想消除沖突就必須走可持續發展的道路，要改革傳統的金融模式，創建新的結構模式[2]。

我國綠色金融概念最早是喬海曙在上個世紀末提出來的，他在其中提出要形成有利于環境保護的生態金融機制，也就是我們所說的綠色金融[3]。

孫淼穎（2022）提出我國綠色金融與經濟高質量發展水平呈現逐年上升態勢，各區域綜合發展水平為東部＞中部＞東北部＞西部。各區域兩系統之間協調發展程度分層明顯，趨勢相同[4]。

在國內，對綠色建筑的研究剛剛開始，在上個世紀90年代，人們對綠色建筑這一理念的認識逐漸加深。經過國內專家、學者三十多年的努力，我們對其進行的有關理論的研究已經逐漸趨于完善，并獲得了大量的、比較成熟的有關理論結果。

鐘曉青（1996）在建筑學報上發表了“綠色建筑”體系的若干理論問題探討，在文章中討論賦于建筑以“生命之綠色”及建立“綠色建筑”新體系的若干理論問題。建設性地提出了用生態經濟開放式閉合循環思想指導規劃建筑設計[5]。

吳盛光，魯蕙如（2022）在綠色金融中發表文章金融支持綠色建筑發展思考，在文章中二人通過分析與借鑒金融支持綠色建筑發展的國際經驗，對比國內發展情況尋找國內問題所在，得出完善綠色建筑數據信息共享體系、完善綠色建筑能耗節能評估體系、完善綠色建筑金融產品服務體系、完善綠色建筑配套政策激勵體系四條建議[6]，助力國家綠色金融支持綠色建筑發展。

3理論概述

3.1綠色金融概述

從2012年起，我國開展了綠色金融業務，并得到了政府的積極扶持。自從2012年開始，國家出臺了大小不一的幾十條政策，對我國的綠色金融市場進行了幫助。截止2022年末，作為綠色金融分支之一的綠色債券境內外新增余額，已經達到了9838.99億元，其中，境內8746.58億元，境外1092.41億元，存量規模高達3萬億元，位居世界前列。

3.2房地產企業融資模式概述

由于房地產是一個資本性較強的行業，一般都會有較多的現金流入，所以，如何解決好融資這一問題，就成為了一個很重要的課題。房地產開發企業的融資主要通過外部股權融資、外債融資、內部銷售催收和內部供應鏈融資四種模式進行融資。根據有序融資理論，房地產企業融資偏好內部銷售回款>供應鏈融資>外部債權融資>外部股權融資。

從2022年全國房地產開發到位資金分類及占比情況中（見表1）可以看出，定金及預收款和個人按揭貸款總占比達到了49.07%，接近于總到位資金的一半，這部分主要屬于房地產開發企業的銷售回款，且主要是預售款項，大多是先交錢后拿房，而自籌資金達到了35.54%其有部分資金企業的盈余公積、未分配利潤，而這部分資金大多是以往結存的款項和剩余商品房現售所得的銷售回款，而且定金和預收款和個人按揭貸款兩者總增幅達到了-59.8%，如此之大的增幅說明我國目前房地產市場仍處于低迷的狀態，我國個人購買住房時的資金也都是由兩部分組成，一部分是自由資金，大多用于支付首付以及押金手續費或者是全款購房；另外一部分就是個人住房按揭貸款，用于支付購房款的剩余部分，而這兩部分都處于大幅下降的狀態，另外從2022年全國房地產開發到位資金降幅達25.9%來看，房地產投資大幅減少，需求刺激消費擴大，消費擴大后又帶動投資增長，而現在投資減少也說明了投資者們對當前房地產市場的擔憂。

4綠色金融對房地產行業的影響分析

由于房地產是一種投資密集的行業，因此，在其施工中常常會產生巨大的投資、能耗。在發展中伴隨著嚴重的資源浪費和環境污染，而地產產業又與當地的經濟發展有著緊密的聯系，所以，實現房地產產業的綠色轉型對于實現國家“碳達峰”、“碳中和”等具有重大戰略意義。在經歷了中國房地產數十年的非正常發展之后，目前我國的房產價格居高不下，房地產企業債務水平居高不下，因此國家也相繼頒布了一系列的房地產業金融方面的法律與政策，試圖遏制非正常發展的房地產業。限制房地產泡沫，加之疫情三年，經濟增速放緩，人們收入減少，消費信心不足，房地產市場低迷，到位資金持續低位，融資困難，償債壓力巨大。而根據鄒士年（2023）在2022年房地產市場分析與2023年展望中預測到我國房地產市場有望在今年溫和復蘇[7]投資需求上升，融資需求增大，相信綠色金融對房地產開發轉型的影響也會加大。目前我國對房地產影響最大的綠色金融產品是綠色債券，也是房地產行業主要的綠色融資方式，它還主要通過研究綠色債券對房地產行業的影響來代表綠色金融對房地產發展的影響。

4.1綠色金融對房地產企業融資的影響

我國從2016年便開始為抑制房地產泡沫便紛紛出臺多項政策一致房地產企業的畸形發展，其中就有多項便是關于抑制房地產融資進行限制，其中最為典型的便是2020年8月，央行、銀保監會等機構針對房地產企業提出“三道紅線”指標，其分別為剔除預收款項后資產負債率不超過70%和凈負債率不超過100%，以及現金短債比大于1。在該項政策施行后，我國房地產企業便再無負債野蠻擴張的可能，房地產行業野蠻擴張的時代將一去不復返了。同時這也導致了房地產企業紛紛暴雷，甚至一些頭部企業也暴出重大問題，其中最典型的房企非恒大莫屬，從昔日的房地產老大，到如今的負債上萬億。而這在抑制房地產企業瘋狂擴張的同時也進一步收窄了房地產融資的渠道。同時李光春和李鵬飛（2022）就在經濟新常態下房地產融資風險與應對中提到我國房地產融資起步很晚，加之相關政策、法律等客觀因素影響，房地產企業多元化融資舉步維艱，仍然依賴傳統的銀行貸款方式獲取資金[8]。同時由于房地產企業商品的特殊性限制導致資金的回收期較長，進而銀行貸款的償還時間較長，銀行也需要為此提高貸款利率來承擔相應風險，這也在一定程度上提高了房地產企業的融資成本。而綠色債券的出現也無疑為房地產企業融資又擴展了渠道，一定程度上降低了房地產企業融資難度。但債券作為投資產品，就需要有其盈利屬性，這樣才可以吸引投資者的進入，而綠色債券作為公益性產品，其利率相應較低，國際評級公司標普就曾在2021年的中國市場調研中提到，231家機構投資者中約44%認為較低的投資收益是投資綠色債券的最大障礙。而在2022年發行的8613億元綠色債券中僅有約4%投向了房地產領域。同時，根據相關整理數據，2022年，共有308家發行人發行綠色債券，其中262家為國有企業，占比85.06%，同比小幅下降，民營企業占比7.47%，參與度有待提升。從發行規模來看，央企發行規模最高，占比59.46%；地方國企次之，占比24.17%。因此也可看出我國綠色債券發行門檻相對較高，限制了大多數企業的準入。這兩方面原因也決定了綠色債券對于房地產企業的融資渠道擴展作用相對有限。

4.2綠色金融對房地產企業償債能力的影響

房地產行業作為資金密集型產業，行業的發展往往伴隨著大量的資金耗費，因此往往房地產企業也伴隨著高負債率，在房地產企業發展之初企業的負債率并沒有那么高，但隨著經濟的發展，房地產企業在發展的過程中逐漸脫離本質，逐漸由剛需產品過渡到投資性產品，而這也促使房地產企業逐漸通過加杠桿的方式提上企業價值，隨之也引起了房地產企業的高負債率，最近幾年宏觀調控陸續出臺多項政策引導房地產企業回歸正軌，也取得了一定效果，但房地產企業負債率依然很高。加之近三年的疫情嚴重戳傷了民眾的消費信心，我國消費市場低迷，房地產企業無異于雪上加霜，加之我國對于綠色債券的發行頻率并沒有進行過多限制，這也就導致一些房地產企業在多次發行后資金沒有及時回籠資金，進而增大了房地產企業的償債壓力，削弱了償債能力，根據wind數據庫資料顯示，2022年境內債券市場有24家房企宣布展期，涉及發展規模超1300億元，這也大幅度高于2021年。同時也保持著增長態勢，這也就使得某些房地產企業在解決了一系列眼前的危機后，為未來埋下了更大的隱患。

4.3綠色金融對房地產企業上市股票價值的影響

對于上市公司而言，他們最看中的便是公司的股價，這會嚴重影響到公司的市值，因此，大多數上市企業都會追求公司股價的上漲。上市公司股價受盈利能力、成長能力、政策以及投資者心理等多方面影響。歐陽琦（2023）在關于發行綠色債券對上市公司業績的影響的一篇文章中，選擇了2016-2022第一第二季度的4150家A股非金融上市公司為樣本，展開了對其業績的分析，最后得到了這樣的結論：綠色債券的發行將會對上市公司業績產生一定的影響[9]。而肖瓏（2006）也曾在政策性因素對中國股價波動的影響研究中通過回歸分析等方式得出我國股市變化容易受短期政策事件的影響，短期離散性政策對股市造成的波動非常顯著，中國股市具有“政策市”的特點[10]。同時，也易受短期重大事件的影響。本次我選取了我國排名前十的房企，對他們在發行債券當日的股價漲幅進行了整理統計，從這些數字中我們可以發現，這十家房企在債券發行的當天，其股票價格都有了不同程度的上升，這也表明，在某種程度上，綠色債券的發行會導致公司股票價格的上升。而這也主要由于我國綠色金融市場起步雖然較晚，市場目前尚未成熟，但相關審核流程較為嚴格，受政策影響較為明顯，同時債券也為發行房企注入了大筆資金，在得到資金后會新的生產與建造，為企業帶來新的利潤，提升投資者對于房地產企業的信心。

5.對策及建議

5.1場準入門檻，擴大市場準入范圍

通過相關數據分析，我們得出雖然當前綠色金融的發展拓展了房地產企業融資的渠道，一定程度上緩解了房地產企業融資難的問題，但由于受市場準入條件限制，當前能夠通過發行綠色債券獲得融資的房企是極其有限的，主要為一些國企、央企，以及部分市場頭部的民營企業，因此對于緩解房地產企業融資難的問題的影響是極其有限的。因而要想推動綠色金融市場進一步發展，提升綠色金融對于房地產企業的影響效果，就必須一定程度上降低市場準入門檻，進而擴大其影響范圍。2015年12月31日國家發展與改革委頒布了《綠色債券發行指引》，這也是2021年前一直沿用的債券發行指導性文件，但隨這時代的發展，該政策中的許多條款已不適應發展的要求，同時其對于債券發行主題要求極高，雖然在2021年4月2日人民銀行、發改委、證監會對其進行了修改補充，但其中對于發行方的要求依然很高，使得大多數中小型房地產企業望而卻步。國家相關部門應適應市場發展條件，進一步降低綠色債券發行要求，擴大發行主體范圍，使中小型的房地產企業也能享受到綠色金融帶來的發展紅利。

5.2查企業負債規模，降低綠色金融市場風險

房地產企業作為資金密集型企業，往往都伴隨著極高的負債率，經過國家一系列的政策調控后，也僅有幾家頭部企業能夠將企業負債率降到50%以下，大部分房企負債率依然在60%-80%之間，同時綠色債券也屬于有息負債，也會在一定程度上提升企業負債率，增到負債壓力，尤其在近年疫情的影響下房地產市場低迷，大多數房企都不堪重負紛紛暴雷，而這最典型的便是恒大的暴雷事件，同時，部分房地產企業也是“拆東墻補西墻”，結果窟窿越補越大，最終不堪重負而破產收場，這在一定程度上也會打擊市場信心。因此應在審核過程中加強對發行企業的財務審核力度，同時也要限制企業每年的債券發行次數，減輕其償債壓力，減少企業展期事件的發生。

5.3政策支持力度，提升綠色金融市場投資信心

債券是一種投資產品，它是一種逐利的投資，投資方是想要通過它來實現對資產的保值增值，但是，綠色證券是一種公益性債券，這也就注定了它并不會擁有與普通債券相同的收益。盡管在全球范圍內，我們的綠色債券的存量已經排在了第一位，但我們每年只有4%的比例被投資到了房地產中，這也是由于我們的房地產公司的資金回收期比較長，所以投資者們面臨著更高的風險，卻是低回報，風險和回報并不匹配，這就注定了我們的房地產公司很難用綠色債券來進行融資。而這個時候，就必須要有政府的介入了，政府應該制定出與之對應的激勵政策或補貼政策，來補償在短時間之內，房企給綠色債券投資者們所造成的高風險。這將有助于提升我國綠色金融市場對建設項目的信心，并為解決房地產企業的“融資難題”提供有力的幫助。

參考文獻

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[9]歐陽琦.發行綠色債券對上市公司績效影響研究[J].時代金融，2023（1）：35-39.

[10]肖瓏.政策性因素對中國股價波動的影響研究[D].湖南：湘潭大學，2006（5）：1-54.

［作者簡介］姚瑤（1988—），女，漢族，四川資陽人，廣西農業職業技術大學副教授，研究方向：公司財務、資產評估等。

基金項目：文章系2022年度廣西高校中青年教師基礎能力提升項目“非金融企業影子銀行化對企業盈利能力影響研究”（項目編號：2022KY1173）的階段性成果。