商業(yè)地產(chǎn)中的物資市場運營管理研究

摘要：近年來，我國市場經(jīng)濟體系改革不斷深化，物資市場產(chǎn)品日益豐富，市場形態(tài)轉(zhuǎn)向明顯，然而，傳統(tǒng)物質(zhì)市場運營管理模式已逐漸無法滿足需求變化，并暴露出諸多弊端，如何更好的改進、完善物資市場運營管理，促進物資市場的可持續(xù)發(fā)展，已勢在必行。文章以商業(yè)地產(chǎn)為例，對其物資市場的運營管理問題予以探討，并構(gòu)建科學(xué)的運營管理方案以期為相關(guān)企業(yè)提供參考借鑒。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；物資市場；運營管理

中圖分類號：F299.23文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：1005-6432（2024）09-0000-00

引言

在云計算、大數(shù)據(jù)等新一代信息技術(shù)的賦能下，傳統(tǒng)生產(chǎn)加工企業(yè)的獲利能力及空間被進一步壓縮，尤其處于商業(yè)地產(chǎn)中的微觀個體，無限制的控制生產(chǎn)經(jīng)營成本也將不利于未來的可持續(xù)發(fā)展[1]。基于此，物資市場應(yīng)運而生，通過優(yōu)化資金、資源及資本，以實現(xiàn)降本增效的根本目的，促進業(yè)戶延伸及迭代升級。當(dāng)然，由于商業(yè)地產(chǎn)的性質(zhì)限制，其物資市場運營管理仍相對較為粗放，資源管控存在隨機性，若想擴大利潤空間及中間價值，則必須構(gòu)建科學(xué)的物資市場運營管理方案，以高質(zhì)量、高要求實現(xiàn)高效益。

1物資市場的核心概念

顧名思義，物資市場也被稱之為工業(yè)生產(chǎn)資料市場，通常代表物資商品交換關(guān)系總和及買賣場所，前者反映統(tǒng)一生產(chǎn)資料的多個經(jīng)濟實體與各種生產(chǎn)資料擁有者的“經(jīng)濟-物質(zhì)”關(guān)系，后者代表物資商場、物資貿(mào)易中心以及物資交流會等。在我國，根據(jù)地域的不同，可以將物資市場分為全國性與區(qū)域性兩個方面，如果根據(jù)市場的交易目標(biāo)來看，可以將其分為金屬市場、建材市場、化工市場、燃料市場以及機電產(chǎn)品市場等。不同類別的物資市場管理模式見表1所示[2]。

不同社會形態(tài)下的市場，體現(xiàn)著不同的生產(chǎn)關(guān)系，其特點也不盡相同。目前，我國仍處于社會主義初級階段，是在公有制基礎(chǔ)上以多種經(jīng)濟要素并存，具有以下特點：第一，公有制為主體，多種經(jīng)濟要素并存的市場；第二，以渠道流通、多種經(jīng)營方式共存的市場；第三，實行開放、獨立的市場；第四，根據(jù)國家政策，實現(xiàn)內(nèi)部整合的市場；第五，平等公平競爭的市場[3]。

2物資市場運營管理的核心要素與基本要求

2.1核心要素

（1）目標(biāo)導(dǎo)向

物資市場運營管理的主要目的在于要使物資精密化、高效化、標(biāo)準(zhǔn)化，保證有限的物資資源得到最大的利用。在建立物資市場運營管理體系時，應(yīng)確定業(yè)務(wù)所要達(dá)到的目標(biāo)，并確定相應(yīng)的評價方法及指標(biāo)。

（2）權(quán)責(zé)清晰

物資市場要對物資的各個層次的主管及工作人員予以詳細(xì)的劃分，明確各部門職責(zé)，保證任務(wù)的合理分配，以提高工作效率。

（3）流程規(guī)范化

對物資盤點、清點、調(diào)撥、出庫、入庫以及采購等各個環(huán)節(jié)予以標(biāo)準(zhǔn)化，降低工作差錯與疏漏，提高了工作的可靠性與精確性。同時，要根據(jù)業(yè)戶具體業(yè)務(wù)情況，構(gòu)建符合業(yè)戶實際運營情況的信息體系，方便對數(shù)據(jù)予以分析、管理。

（4）數(shù)據(jù)化支持

構(gòu)建科學(xué)的分析數(shù)據(jù)管理與分析系統(tǒng)，對各種數(shù)據(jù)予以挖掘、分析、搜集及整理，以輔助決策。通過對物資安全庫存、使用及采購等方面的信息分析，能夠及時地找出存在的問題，從而做出合理的決策[4]。

（5）監(jiān)控與評估

在物資市場運營管理體系中，必須有一套完整的評價、監(jiān)測體系，用以控制各環(huán)節(jié)的物資質(zhì)量，以改善物資質(zhì)量，確保物資有效性及標(biāo)準(zhǔn)化。

2.2基本要求

（1）規(guī)范采購程序

從確定采購需求、制定采購計劃、簽訂合同以及選擇供應(yīng)商等方面著手，對采購流程予以規(guī)范化。同時，采購工作必須做到公平公正公開，保證物資采購的合理性，維護供應(yīng)商的合法利益。

（2）備貨與安全庫存

分析各種物資需求，確定安全庫存量及備貨戰(zhàn)略，以保證當(dāng)需求量增大或出現(xiàn)意外狀況時，物資仍能得到及時的供給，防止由于物資短缺而造成的運營風(fēng)險或生產(chǎn)中斷。

（3）定期清點、盤點

物資市場運營管理需要定期對物資予以清點與盤點，保證物資信息準(zhǔn)確。其中，可在第一時間發(fā)現(xiàn)物資過期、異常以及缺陷等情況，為下一步的決策提供可靠的數(shù)據(jù)支撐。

（4）嚴(yán)格出入庫管理

對物資入庫實行嚴(yán)格的入庫控制，并對驗收、記錄以及盤點等各個環(huán)節(jié)予以標(biāo)準(zhǔn)化，從而有效地防止物資損耗及損失，確保物資的保值增值及安全性。

（5）數(shù)據(jù)化分析與決策支持

幫助業(yè)戶更好地分析物資庫存、消費及使用等數(shù)據(jù)，從而為業(yè)戶的物資管理策略及決策提供依據(jù)[5]?？梢哉f，數(shù)據(jù)分析有助于業(yè)戶把握物流發(fā)展趨勢與規(guī)律，從而提高業(yè)戶經(jīng)營效率。

（6）風(fēng)險管理與優(yōu)化

控制物資管理中的各種風(fēng)險，主要包括庫存過剩風(fēng)險、物資質(zhì)量風(fēng)險以及供應(yīng)商風(fēng)險等，同通過優(yōu)化物流方式、過程等，實現(xiàn)物資的高效利用。

3商業(yè)地產(chǎn)中物資市場運營管理存在的問題

3.1方案落實存在偏差

（1）運營服務(wù)與客戶招商的重視程度存在差異

商業(yè)地產(chǎn)物資市場實際運作中，由于招商指標(biāo)的限制，導(dǎo)致客戶招商始終是主導(dǎo)工作，在運營管理中占有重要的位置。但是，在運營服務(wù)中，服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)內(nèi)容與人才配置等并沒有像客戶招商那樣受到同樣的關(guān)注，且存在一定程度的滯后。一方面，以物業(yè)出租為基礎(chǔ)的目標(biāo)管理，導(dǎo)致招商項目處于戰(zhàn)略位置；另一方面，由于商業(yè)地產(chǎn)收入多依賴于招商工作，致使資源向招商部門傾斜。

（2）產(chǎn)業(yè)服務(wù)與基礎(chǔ)服務(wù)的落實程度存在差異

商業(yè)地產(chǎn)物資市場提供了一系列的政策與產(chǎn)業(yè)服務(wù)內(nèi)容，包括了業(yè)戶最關(guān)心的人才服務(wù)和技術(shù)服務(wù)，同時還提供了法律、金融等方面的孵化支持，同時還可以為業(yè)戶提供有關(guān)的政策信息[6]。從理論上來說，業(yè)戶的一切需要都可以滿足。但是，由于受到財力、人力以及市場環(huán)境等諸多因素的制約，能夠切實地提供的產(chǎn)業(yè)服務(wù)內(nèi)容十分有限，并且活躍程度不高，成功率也沒有達(dá)到預(yù)期的效果。與之形成鮮明對比的是，服務(wù)工作已占很大比例。

3.2組織成效評價不高

（1）管理效率不高

第一，決策權(quán)限較低。物資市場日常工作大部分都是經(jīng)過流程審批，但在實際操作中，部分項目不能經(jīng)過物資市場終簽，需上報給總集團。第二，自主性不強。一般來說，自主性越高，則可以被視為其市場化程度越高，在參與市場競爭中的靈活性越大，反之亦然。商業(yè)地產(chǎn)的物資市場在理解和參與市場競爭和發(fā)展過程中，所耗費人力、物力較大，業(yè)戶調(diào)研更為困難，而若是由于某些微小的利潤問題導(dǎo)致資產(chǎn)運營中心甚至總集團持反對意見，則將前功盡棄。第三，交流成本較高。以東興物資集團為例，其下設(shè)七家企業(yè)，形成了涉及五金機電、防水保溫、門窗、裝飾建材、建筑及綜合等十余大類，上萬種產(chǎn)品，物資市場僅僅是東興物資集團6個功能性組織架構(gòu)之一，按照權(quán)責(zé)劃分，若涉及到一些復(fù)雜性、技術(shù)性的問題，需要發(fā)出工作聯(lián)絡(luò)信尋求解決辦法，每個問題需要5-8人溝通，成本較高。

（2）業(yè)戶評價有待提升

在業(yè)戶滿意度調(diào)查中，大部分業(yè)戶認(rèn)為物資市場需要提高緊急市場處理能力、溝通能力以及服務(wù)意識，并強化工作效率，這些有待改善的環(huán)節(jié)基本涵蓋了物資市場現(xiàn)有核心崗位。

3.3控制實施力度不足

（1）實施頻率不高

物資市場主要通過專項性檢查或考核的方式展開運營控制，但在較多時候，物資市場屬于被動支持，其參與積極性顯然不高。從數(shù)量上來看，每年物資市場自行開展的檢查工作不超過10次，可見其實施頻率不高。

（2）效果影響不明顯

作為目的性極強的工作，控制管理要在現(xiàn)實工作和計劃要求之間表現(xiàn)出動態(tài)變化的過程中，通過修正現(xiàn)實工作中的偏差，來對計劃要求予以完善及修正，以此來持續(xù)提升工作質(zhì)量。但是，從運營控制實踐中來看，物資市場實際效果并不顯著，各項運營管理評價指標(biāo)、水平未發(fā)生較大改變，雖然每年都對工作流程、工作規(guī)范以及工作制度等進行自我檢查，但改變力度較弱，效果不明顯。

4商業(yè)地產(chǎn)中物資市場運營管理方案構(gòu)建

4.1完善運營服務(wù)方案

4.1.1優(yōu)化盈利方案

（1）擴大收入渠道

商業(yè)地產(chǎn)物資市場的物業(yè)、租金收入為量化收入，整體上沒有太大的變動，而除此之外的其它收入則可以被視為物資市場可變收入，包括但不局限產(chǎn)業(yè)服務(wù)收入、有償服務(wù)收入等，其中，有償服務(wù)收入是指為業(yè)務(wù)提供各項便利服務(wù)的收費，包括維修費、綠化費以及清潔費等，產(chǎn)業(yè)服務(wù)收入包括法律咨詢、技術(shù)服務(wù)以及股權(quán)投資等。這些收入來源的增多，對于激活物資市場資源，推動物資市場多樣化發(fā)展。與此同時，根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)戶需要，制定出一套完整的服務(wù)體系，包括人才體系、服務(wù)體系以及價格體系等。并以服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行，為業(yè)戶提供切實可行的服務(wù)，從而不斷促進物資市場收入的持續(xù)增長。隨著產(chǎn)業(yè)服務(wù)以及有償服務(wù)的實施，其收入將會逐年遞增，評價權(quán)重可趨呈遞增趨勢，見表2所示。

4.1.2優(yōu)化成本支出

收入和支出是一個整體，在物資市場運營管理中，成本控制具有同等的重要性，對項目予以成本優(yōu)化，可以降低不必要的費用，提升資金利用率[7]。為此，合理編制成本預(yù)算，保證在成本執(zhí)行時有據(jù)可依，滿足物資市場成本支持，具體流程見圖1所示。

4.1.3優(yōu)化運營服務(wù)內(nèi)容

（1）優(yōu)化基礎(chǔ)服務(wù)內(nèi)容

物資市場應(yīng)對當(dāng)前基礎(chǔ)服務(wù)內(nèi)容予以全面梳理，針對緊急市場處理能力、溝通能力以及服務(wù)意識等方面存在的問題，優(yōu)化服務(wù)組織，制訂標(biāo)準(zhǔn)化崗位工作流程，并根據(jù)業(yè)戶需要，重新梳理了基本服務(wù)體系，見表3所示。

（2）優(yōu)化渠道共通

就小型業(yè)戶而言，缺少適合自己的產(chǎn)品，而且代理服務(wù)、總經(jīng)銷等商業(yè)模式也不熟悉，就老牌業(yè)戶而言，其產(chǎn)品管理需要升級換代，因此，物資市場可以組織業(yè)戶到全國各地的工廠、展會等尋找合適的產(chǎn)品，幫助其簽訂合同。并且，物資市場還可以建立一個采購平臺，通過產(chǎn)品的公開投標(biāo)，既節(jié)省采購成本，又可以給業(yè)戶提供便利，開辟一條新的銷售渠道，形成雙贏局面。磁瓦，物資市場也可以組建專業(yè)的電商團隊，幫助業(yè)務(wù)在平臺上展示、陳列產(chǎn)品，并與物流企業(yè)溝通，從而實現(xiàn)雙方的需求對接，促使業(yè)戶之間的信息交流更加緊密。同時，物資市場還可以通過短視頻平臺宣傳業(yè)戶產(chǎn)品，比如抖音、快手等，在為業(yè)戶開辟新的營銷渠道的同時，也加強的商業(yè)地產(chǎn)物資市場的品牌知名度，以便于更好的吸引優(yōu)質(zhì)業(yè)戶入駐，以優(yōu)質(zhì)業(yè)戶再次帶動物資市場發(fā)展，從而形成良性循環(huán)[8]。

（3）提供全面的產(chǎn)業(yè)扶持

通過引進行業(yè)龍頭企業(yè)、優(yōu)質(zhì)企業(yè)，可以提高物資市場品牌知名度及市場競爭能力，為此，除了做好產(chǎn)業(yè)對接和服務(wù)之外，還應(yīng)該制定出相應(yīng)的物資市場優(yōu)惠政策，包括活動專享、費用優(yōu)惠以及租金減免等，以此來吸引更多的優(yōu)勢業(yè)戶入駐。具體而言，可提供如下三個方面的支持內(nèi)容：第一，技術(shù)支持。將科技行業(yè)、研究機構(gòu)等資源結(jié)合到一起，提高物資市場業(yè)戶之間的技術(shù)交流；第二，資金支持。通過投資機構(gòu)、金融機構(gòu)的引入，提升物資市場金融服務(wù)水平，為業(yè)戶解決融資難的問題。與此同時，物資市場還可以通過減免服務(wù)費用、租金等方式，對業(yè)戶予以成本補貼；第三，市場支持。通過總集團的其他優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，為入駐業(yè)戶提供優(yōu)先采購機會，或是第一時間共享市場變化信息，為業(yè)戶提供決策支持。

4.1.4加快平臺化建設(shè)

（1）搭建信息互換平臺

作為一個整體的生態(tài)體系，商業(yè)地產(chǎn)物資市場自身就是一個交互場景，具有必要的互動要求與條件。具體而言，物資市場信息互換平臺應(yīng)該包括三個方面：一是物資市場與業(yè)戶之間的信息互換，定期清點、盤點物資，加強數(shù)據(jù)化分析與決策支持，便于更好的備貨，并設(shè)置安全庫存；二是業(yè)戶與業(yè)戶之間的信息互換，為業(yè)戶合作牽線搭橋，以便應(yīng)對供貨短缺等問題；三是物資市場員工之間的信息互換，改善物資市場員工的生活氛圍，提高舒適度與幸福感，以便于更好的服務(wù)于物資市場廣大業(yè)戶[9]。

（2）建立發(fā)展交互平臺

為滿足商業(yè)地產(chǎn)物資市場在市場、資金、人才以及技術(shù)等各領(lǐng)域的需要，構(gòu)建以建筑產(chǎn)業(yè)為中心的上下游全產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展平臺。具體而言，即通過資源的交互，搭建起物資市場的產(chǎn)業(yè)合作交流平臺，運用自身資源，通過參觀行業(yè)活動、參觀考察等形式，以此增強物資市場業(yè)戶與外部的溝通，并進行廣泛的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)和合作，促進建筑材料、建筑機械以及建筑用品等方面的市場信息交互，為業(yè)戶的未來發(fā)展提供決策支持。

4.2提升運營組織建設(shè)

4.2.1優(yōu)化管理模式

（1）組建獨立運營公司

長期以來，商業(yè)地產(chǎn)物資市場在管理序列中的內(nèi)部管理權(quán)限過小，對外市場主體的地位太低，這對于外部業(yè)務(wù)開展、內(nèi)部加強管理都是不利的。為此，在市場運作或規(guī)模相對成熟時，可賦予獨立運營資格，物資市場獨立運營公司，對物資市場的管理模式、組織體系以及權(quán)限范圍等予以重構(gòu)，更適應(yīng)業(yè)戶、市場以及國家政策需求，這對提高物資市場的市場地位而言大有裨益。

（2）構(gòu)建一級管理模式

總集團應(yīng)將權(quán)力下放給物資市場，并以物資市場為主體構(gòu)建一級管理模式，實行戰(zhàn)略管控及目標(biāo)管理，而不介入日常具體運營，讓物資市場自負(fù)盈虧、自主管理以及自主應(yīng)對，激發(fā)物資市場管理活性，消除管理依賴，以應(yīng)對激烈的市場競爭。

（3）建立扁平化內(nèi)部結(jié)構(gòu)

物資市場獨立運營后，可采用扁平化組織結(jié)構(gòu)，將商業(yè)地產(chǎn)物資市場組織結(jié)構(gòu)調(diào)整為安全管理部、工程管理部、客戶服務(wù)部、產(chǎn)業(yè)服務(wù)部以及招商部等部門，并權(quán)力下放，實現(xiàn)全責(zé)對等，最大成堵上激發(fā)各部門的積極性與主觀能動性，從而有效地推動了物資市場中繁雜而的運營管理工作，提高運營服務(wù)效率，提升業(yè)戶滿意度，扁平化內(nèi)部結(jié)構(gòu)見圖2所示。

4.2.2加強團隊建設(shè)

第一，加大人才引進力度。物資市場應(yīng)按照特定崗位和人才需求，通過與專業(yè)對口的招聘渠道展開業(yè)務(wù)合作，包括不局限于付費獵聘等形式，以最快的速度吸引專業(yè)崗位專業(yè)人才。同時，充分利用自身產(chǎn)業(yè)資源，通人才推薦或政府專業(yè)人才服務(wù)平臺等方式，挑選適合的專業(yè)人才加入。第二，提高員工工資水平。由于成本控制需要，物資市場管理員工的工資水平在同行業(yè)中處于中下游，在人才方面缺乏優(yōu)勢，要想改變這種狀況，就必須對標(biāo)業(yè)界現(xiàn)行的薪酬標(biāo)準(zhǔn)予以調(diào)整，尤其是對關(guān)鍵崗位人才和特殊人才，可以在一定程度上高于行業(yè)水平。在獎金方面，應(yīng)與物資市場經(jīng)營管理目標(biāo)相結(jié)合，制定一套獨立的績效獎勵標(biāo)準(zhǔn)，公正地展開考核和獎勵發(fā)放。第三，提供員工升遷通道。對優(yōu)秀人次制定職業(yè)生涯規(guī)劃，重點考察，重點指導(dǎo)，給予足夠的提升空間，避免人才流失。第四，構(gòu)建人才培訓(xùn)體系。及時獲取最新行業(yè)信息，并常態(tài)化開展人才培訓(xùn)工作，具體可通過交互式課堂、外聘專家、文字宣導(dǎo)等方式，豐富培訓(xùn)形式。

4.3健全運營控制體系

（1）倉儲控制

第一，空間管控。在堆放物資時，倉庫存儲位置要根據(jù)物資情況來決定，以便使倉庫的環(huán)境符合物資的存儲球，并要做好“五距”控制，包括燈光兼具、頂距、柱距、墻壁間距以及垛距，此外，按照不同的物資管理方案，做好相應(yīng)的防護措施；第二，時間管控。依據(jù)有效的物資管理效率原則，在提高工作效率、經(jīng)濟效益的基礎(chǔ)上，對物資出入予以科學(xué)安排，實現(xiàn)物資的先進先出、快進快出，減少出入庫時間，提升庫存周轉(zhuǎn)率[10]。

（2）管理控制

第一，構(gòu)建工作規(guī)范機制。商業(yè)地產(chǎn)物資市場要根據(jù)實際需求，對工作目標(biāo)、要求以及流程予以詳細(xì)的梳理和制定，形成制度化的工作內(nèi)容，做好工作培訓(xùn)，在執(zhí)行的時候，要嚴(yán)格遵守制定的工作規(guī)范，保證運營管理質(zhì)量；第二，構(gòu)建快速響應(yīng)機制。商業(yè)地產(chǎn)物資市場應(yīng)設(shè)立一個便捷快速的需求響應(yīng)途徑，尤其是通過專屬APP、客戶電話、微信等線上渠道，讓業(yè)戶可以迅速地將自己的需求表達(dá)出來，同時還可以安排專人進行快速對接和響應(yīng)，及時安排有關(guān)工作。第三，構(gòu)建雙監(jiān)督機制。一方面，建立一個內(nèi)部監(jiān)督體系，制定工作日程表和評分表，對物資市場運營管理工作予以監(jiān)督，并采用評分制對工作效果進行評估。另一方面，通過定期座談、電話回訪、設(shè)置意見箱等方法，手機物資市場工作人員、業(yè)戶的意見反饋信息，并在反饋信息基礎(chǔ)上及時、有效地調(diào)整運營管理方式。

5結(jié)論

綜上所述，物資市場是當(dāng)今社會的一個熱門話題，不僅是物資交換的重要渠道載體，更是一種新型的經(jīng)濟形式，在推動區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展中扮演著舉足輕重的角色。為此，應(yīng)重視物資市場的運營管理效率與水平，多措并舉，更好的服務(wù)于廣大業(yè)戶，從而提高市場核心競爭力。

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[作者簡介]王云剛（1973—），男，漢族，江蘇徐州人，本科，徐州物資市場有限公司副總經(jīng)理，研究方向：商業(yè)地產(chǎn)管理。

商業(yè)地產(chǎn)中的物資市場運營管理研究

王云剛

（徐州物資市場有限公司，江蘇徐州221000）

摘要：近年來，我國市場經(jīng)濟體系改革不斷深化，物資市場產(chǎn)品日益豐富，市場形態(tài)轉(zhuǎn)向明顯，然而，傳統(tǒng)物質(zhì)市場運營管理模式已逐漸無法滿足需求變化，并暴露出諸多弊端，如何更好的改進、完善物資市場運營管理，促進物資市場的可持續(xù)發(fā)展，已勢在必行。文章以商業(yè)地產(chǎn)為例，對其物資市場的運營管理問題予以探討，并構(gòu)建科學(xué)的運營管理方案以期為相關(guān)企業(yè)提供參考借鑒。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；物資市場；運營管理

中圖分類號：F299.23文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：1005-6432（2024）09-0000-00

引言

在云計算、大數(shù)據(jù)等新一代信息技術(shù)的賦能下，傳統(tǒng)生產(chǎn)加工企業(yè)的獲利能力及空間被進一步壓縮，尤其處于商業(yè)地產(chǎn)中的微觀個體，無限制的控制生產(chǎn)經(jīng)營成本也將不利于未來的可持續(xù)發(fā)展[1]?；诖耍镔Y市場應(yīng)運而生，通過優(yōu)化資金、資源及資本，以實現(xiàn)降本增效的根本目的，促進業(yè)戶延伸及迭代升級。當(dāng)然，由于商業(yè)地產(chǎn)的性質(zhì)限制，其物資市場運營管理仍相對較為粗放，資源管控存在隨機性，若想擴大利潤空間及中間價值，則必須構(gòu)建科學(xué)的物資市場運營管理方案，以高質(zhì)量、高要求實現(xiàn)高效益。

1物資市場的核心概念

顧名思義，物資市場也被稱之為工業(yè)生產(chǎn)資料市場，通常代表物資商品交換關(guān)系總和及買賣場所，前者反映統(tǒng)一生產(chǎn)資料的多個經(jīng)濟實體與各種生產(chǎn)資料擁有者的“經(jīng)濟-物質(zhì)”關(guān)系，后者代表物資商場、物資貿(mào)易中心以及物資交流會等。在我國，根據(jù)地域的不同，可以將物資市場分為全國性與區(qū)域性兩個方面，如果根據(jù)市場的交易目標(biāo)來看，可以將其分為金屬市場、建材市場、化工市場、燃料市場以及機電產(chǎn)品市場等。不同類別的物資市場管理模式見表1所示[2]。

不同社會形態(tài)下的市場，體現(xiàn)著不同的生產(chǎn)關(guān)系，其特點也不盡相同。目前，我國仍處于社會主義初級階段，是在公有制基礎(chǔ)上以多種經(jīng)濟要素并存，具有以下特點：第一，公有制為主體，多種經(jīng)濟要素并存的市場；第二，以渠道流通、多種經(jīng)營方式共存的市場；第三，實行開放、獨立的市場；第四，根據(jù)國家政策，實現(xiàn)內(nèi)部整合的市場；第五，平等公平競爭的市場[3]。

2物資市場運營管理的核心要素與基本要求

2.1核心要素

（1）目標(biāo)導(dǎo)向

物資市場運營管理的主要目的在于要使物資精密化、高效化、標(biāo)準(zhǔn)化，保證有限的物資資源得到最大的利用。在建立物資市場運營管理體系時，應(yīng)確定業(yè)務(wù)所要達(dá)到的目標(biāo)，并確定相應(yīng)的評價方法及指標(biāo)。

（2）權(quán)責(zé)清晰

物資市場要對物資的各個層次的主管及工作人員予以詳細(xì)的劃分，明確各部門職責(zé)，保證任務(wù)的合理分配，以提高工作效率。

（3）流程規(guī)范化

對物資盤點、清點、調(diào)撥、出庫、入庫以及采購等各個環(huán)節(jié)予以標(biāo)準(zhǔn)化，降低工作差錯與疏漏，提高了工作的可靠性與精確性。同時，要根據(jù)業(yè)戶具體業(yè)務(wù)情況，構(gòu)建符合業(yè)戶實際運營情況的信息體系，方便對數(shù)據(jù)予以分析、管理。

（4）數(shù)據(jù)化支持

構(gòu)建科學(xué)的分析數(shù)據(jù)管理與分析系統(tǒng)，對各種數(shù)據(jù)予以挖掘、分析、搜集及整理，以輔助決策。通過對物資安全庫存、使用及采購等方面的信息分析，能夠及時地找出存在的問題，從而做出合理的決策[4]。

（5）監(jiān)控與評估

在物資市場運營管理體系中，必須有一套完整的評價、監(jiān)測體系，用以控制各環(huán)節(jié)的物資質(zhì)量，以改善物資質(zhì)量，確保物資有效性及標(biāo)準(zhǔn)化。

2.2基本要求

（1）規(guī)范采購程序

從確定采購需求、制定采購計劃、簽訂合同以及選擇供應(yīng)商等方面著手，對采購流程予以規(guī)范化。同時，采購工作必須做到公平公正公開，保證物資采購的合理性，維護供應(yīng)商的合法利益。

（2）備貨與安全庫存

分析各種物資需求，確定安全庫存量及備貨戰(zhàn)略，以保證當(dāng)需求量增大或出現(xiàn)意外狀況時，物資仍能得到及時的供給，防止由于物資短缺而造成的運營風(fēng)險或生產(chǎn)中斷。

（3）定期清點、盤點

物資市場運營管理需要定期對物資予以清點與盤點，保證物資信息準(zhǔn)確。其中，可在第一時間發(fā)現(xiàn)物資過期、異常以及缺陷等情況，為下一步的決策提供可靠的數(shù)據(jù)支撐。

（4）嚴(yán)格出入庫管理

對物資入庫實行嚴(yán)格的入庫控制，并對驗收、記錄以及盤點等各個環(huán)節(jié)予以標(biāo)準(zhǔn)化，從而有效地防止物資損耗及損失，確保物資的保值增值及安全性。

（5）數(shù)據(jù)化分析與決策支持

幫助業(yè)戶更好地分析物資庫存、消費及使用等數(shù)據(jù)，從而為業(yè)戶的物資管理策略及決策提供依據(jù)[5]。可以說，數(shù)據(jù)分析有助于業(yè)戶把握物流發(fā)展趨勢與規(guī)律，從而提高業(yè)戶經(jīng)營效率。

（6）風(fēng)險管理與優(yōu)化

控制物資管理中的各種風(fēng)險，主要包括庫存過剩風(fēng)險、物資質(zhì)量風(fēng)險以及供應(yīng)商風(fēng)險等，同通過優(yōu)化物流方式、過程等，實現(xiàn)物資的高效利用。

3商業(yè)地產(chǎn)中物資市場運營管理存在的問題

3.1方案落實存在偏差

（1）運營服務(wù)與客戶招商的重視程度存在差異

商業(yè)地產(chǎn)物資市場實際運作中，由于招商指標(biāo)的限制，導(dǎo)致客戶招商始終是主導(dǎo)工作，在運營管理中占有重要的位置。但是，在運營服務(wù)中，服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)內(nèi)容與人才配置等并沒有像客戶招商那樣受到同樣的關(guān)注，且存在一定程度的滯后。一方面，以物業(yè)出租為基礎(chǔ)的目標(biāo)管理，導(dǎo)致招商項目處于戰(zhàn)略位置；另一方面，由于商業(yè)地產(chǎn)收入多依賴于招商工作，致使資源向招商部門傾斜。

（2）產(chǎn)業(yè)服務(wù)與基礎(chǔ)服務(wù)的落實程度存在差異

商業(yè)地產(chǎn)物資市場提供了一系列的政策與產(chǎn)業(yè)服務(wù)內(nèi)容，包括了業(yè)戶最關(guān)心的人才服務(wù)和技術(shù)服務(wù)，同時還提供了法律、金融等方面的孵化支持，同時還可以為業(yè)戶提供有關(guān)的政策信息[6]。從理論上來說，業(yè)戶的一切需要都可以滿足。但是，由于受到財力、人力以及市場環(huán)境等諸多因素的制約，能夠切實地提供的產(chǎn)業(yè)服務(wù)內(nèi)容十分有限，并且活躍程度不高，成功率也沒有達(dá)到預(yù)期的效果。與之形成鮮明對比的是，服務(wù)工作已占很大比例。

3.2組織成效評價不高

（1）管理效率不高

第一，決策權(quán)限較低。物資市場日常工作大部分都是經(jīng)過流程審批，但在實際操作中，部分項目不能經(jīng)過物資市場終簽，需上報給總集團。第二，自主性不強。一般來說，自主性越高，則可以被視為其市場化程度越高，在參與市場競爭中的靈活性越大，反之亦然。商業(yè)地產(chǎn)的物資市場在理解和參與市場競爭和發(fā)展過程中，所耗費人力、物力較大，業(yè)戶調(diào)研更為困難，而若是由于某些微小的利潤問題導(dǎo)致資產(chǎn)運營中心甚至總集團持反對意見，則將前功盡棄。第三，交流成本較高。以東興物資集團為例，其下設(shè)七家企業(yè)，形成了涉及五金機電、防水保溫、門窗、裝飾建材、建筑及綜合等十余大類，上萬種產(chǎn)品，物資市場僅僅是東興物資集團6個功能性組織架構(gòu)之一，按照權(quán)責(zé)劃分，若涉及到一些復(fù)雜性、技術(shù)性的問題，需要發(fā)出工作聯(lián)絡(luò)信尋求解決辦法，每個問題需要5-8人溝通，成本較高。

（2）業(yè)戶評價有待提升

在業(yè)戶滿意度調(diào)查中，大部分業(yè)戶認(rèn)為物資市場需要提高緊急市場處理能力、溝通能力以及服務(wù)意識，并強化工作效率，這些有待改善的環(huán)節(jié)基本涵蓋了物資市場現(xiàn)有核心崗位。

3.3控制實施力度不足

（1）實施頻率不高

物資市場主要通過專項性檢查或考核的方式展開運營控制，但在較多時候，物資市場屬于被動支持，其參與積極性顯然不高。從數(shù)量上來看，每年物資市場自行開展的檢查工作不超過10次，可見其實施頻率不高。

（2）效果影響不明顯

作為目的性極強的工作，控制管理要在現(xiàn)實工作和計劃要求之間表現(xiàn)出動態(tài)變化的過程中，通過修正現(xiàn)實工作中的偏差，來對計劃要求予以完善及修正，以此來持續(xù)提升工作質(zhì)量。但是，從運營控制實踐中來看，物資市場實際效果并不顯著，各項運營管理評價指標(biāo)、水平未發(fā)生較大改變，雖然每年都對工作流程、工作規(guī)范以及工作制度等進行自我檢查，但改變力度較弱，效果不明顯。

4商業(yè)地產(chǎn)中物資市場運營管理方案構(gòu)建

4.1完善運營服務(wù)方案

4.1.1優(yōu)化盈利方案

（1）擴大收入渠道

商業(yè)地產(chǎn)物資市場的物業(yè)、租金收入為量化收入，整體上沒有太大的變動，而除此之外的其它收入則可以被視為物資市場可變收入，包括但不局限產(chǎn)業(yè)服務(wù)收入、有償服務(wù)收入等，其中，有償服務(wù)收入是指為業(yè)務(wù)提供各項便利服務(wù)的收費，包括維修費、綠化費以及清潔費等，產(chǎn)業(yè)服務(wù)收入包括法律咨詢、技術(shù)服務(wù)以及股權(quán)投資等。這些收入來源的增多，對于激活物資市場資源，推動物資市場多樣化發(fā)展。與此同時，根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)戶需要，制定出一套完整的服務(wù)體系，包括人才體系、服務(wù)體系以及價格體系等。并以服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行，為業(yè)戶提供切實可行的服務(wù)，從而不斷促進物資市場收入的持續(xù)增長。隨著產(chǎn)業(yè)服務(wù)以及有償服務(wù)的實施，其收入將會逐年遞增，評價權(quán)重可趨呈遞增趨勢，見表2所示。

4.1.2優(yōu)化成本支出

收入和支出是一個整體，在物資市場運營管理中，成本控制具有同等的重要性，對項目予以成本優(yōu)化，可以降低不必要的費用，提升資金利用率[7]。為此，合理編制成本預(yù)算，保證在成本執(zhí)行時有據(jù)可依，滿足物資市場成本支持，具體流程見圖1所示。

4.1.3優(yōu)化運營服務(wù)內(nèi)容

（1）優(yōu)化基礎(chǔ)服務(wù)內(nèi)容

物資市場應(yīng)對當(dāng)前基礎(chǔ)服務(wù)內(nèi)容予以全面梳理，針對緊急市場處理能力、溝通能力以及服務(wù)意識等方面存在的問題，優(yōu)化服務(wù)組織，制訂標(biāo)準(zhǔn)化崗位工作流程，并根據(jù)業(yè)戶需要，重新梳理了基本服務(wù)體系，見表3所示。

（2）優(yōu)化渠道共通

就小型業(yè)戶而言，缺少適合自己的產(chǎn)品，而且代理服務(wù)、總經(jīng)銷等商業(yè)模式也不熟悉，就老牌業(yè)戶而言，其產(chǎn)品管理需要升級換代，因此，物資市場可以組織業(yè)戶到全國各地的工廠、展會等尋找合適的產(chǎn)品，幫助其簽訂合同。并且，物資市場還可以建立一個采購平臺，通過產(chǎn)品的公開投標(biāo)，既節(jié)省采購成本，又可以給業(yè)戶提供便利，開辟一條新的銷售渠道，形成雙贏局面。磁瓦，物資市場也可以組建專業(yè)的電商團隊，幫助業(yè)務(wù)在平臺上展示、陳列產(chǎn)品，并與物流企業(yè)溝通，從而實現(xiàn)雙方的需求對接，促使業(yè)戶之間的信息交流更加緊密。同時，物資市場還可以通過短視頻平臺宣傳業(yè)戶產(chǎn)品，比如抖音、快手等，在為業(yè)戶開辟新的營銷渠道的同時，也加強的商業(yè)地產(chǎn)物資市場的品牌知名度，以便于更好的吸引優(yōu)質(zhì)業(yè)戶入駐，以優(yōu)質(zhì)業(yè)戶再次帶動物資市場發(fā)展，從而形成良性循環(huán)[8]。

（3）提供全面的產(chǎn)業(yè)扶持

通過引進行業(yè)龍頭企業(yè)、優(yōu)質(zhì)企業(yè)，可以提高物資市場品牌知名度及市場競爭能力，為此，除了做好產(chǎn)業(yè)對接和服務(wù)之外，還應(yīng)該制定出相應(yīng)的物資市場優(yōu)惠政策，包括活動專享、費用優(yōu)惠以及租金減免等，以此來吸引更多的優(yōu)勢業(yè)戶入駐。具體而言，可提供如下三個方面的支持內(nèi)容：第一，技術(shù)支持。將科技行業(yè)、研究機構(gòu)等資源結(jié)合到一起，提高物資市場業(yè)戶之間的技術(shù)交流；第二，資金支持。通過投資機構(gòu)、金融機構(gòu)的引入，提升物資市場金融服務(wù)水平，為業(yè)戶解決融資難的問題。與此同時，物資市場還可以通過減免服務(wù)費用、租金等方式，對業(yè)戶予以成本補貼；第三，市場支持。通過總集團的其他優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，為入駐業(yè)戶提供優(yōu)先采購機會，或是第一時間共享市場變化信息，為業(yè)戶提供決策支持。

4.1.4加快平臺化建設(shè)

（1）搭建信息互換平臺

作為一個整體的生態(tài)體系，商業(yè)地產(chǎn)物資市場自身就是一個交互場景，具有必要的互動要求與條件。具體而言，物資市場信息互換平臺應(yīng)該包括三個方面：一是物資市場與業(yè)戶之間的信息互換，定期清點、盤點物資，加強數(shù)據(jù)化分析與決策支持，便于更好的備貨，并設(shè)置安全庫存；二是業(yè)戶與業(yè)戶之間的信息互換，為業(yè)戶合作牽線搭橋，以便應(yīng)對供貨短缺等問題；三是物資市場員工之間的信息互換，改善物資市場員工的生活氛圍，提高舒適度與幸福感，以便于更好的服務(wù)于物資市場廣大業(yè)戶[9]。

（2）建立發(fā)展交互平臺

為滿足商業(yè)地產(chǎn)物資市場在市場、資金、人才以及技術(shù)等各領(lǐng)域的需要，構(gòu)建以建筑產(chǎn)業(yè)為中心的上下游全產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展平臺。具體而言，即通過資源的交互，搭建起物資市場的產(chǎn)業(yè)合作交流平臺，運用自身資源，通過參觀行業(yè)活動、參觀考察等形式，以此增強物資市場業(yè)戶與外部的溝通，并進行廣泛的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)和合作，促進建筑材料、建筑機械以及建筑用品等方面的市場信息交互，為業(yè)戶的未來發(fā)展提供決策支持。

4.2提升運營組織建設(shè)

4.2.1優(yōu)化管理模式

（1）組建獨立運營公司

長期以來，商業(yè)地產(chǎn)物資市場在管理序列中的內(nèi)部管理權(quán)限過小，對外市場主體的地位太低，這對于外部業(yè)務(wù)開展、內(nèi)部加強管理都是不利的。為此，在市場運作或規(guī)模相對成熟時，可賦予獨立運營資格，物資市場獨立運營公司，對物資市場的管理模式、組織體系以及權(quán)限范圍等予以重構(gòu)，更適應(yīng)業(yè)戶、市場以及國家政策需求，這對提高物資市場的市場地位而言大有裨益。

（2）構(gòu)建一級管理模式

總集團應(yīng)將權(quán)力下放給物資市場，并以物資市場為主體構(gòu)建一級管理模式，實行戰(zhàn)略管控及目標(biāo)管理，而不介入日常具體運營，讓物資市場自負(fù)盈虧、自主管理以及自主應(yīng)對，激發(fā)物資市場管理活性，消除管理依賴，以應(yīng)對激烈的市場競爭。

（3）建立扁平化內(nèi)部結(jié)構(gòu)

物資市場獨立運營后，可采用扁平化組織結(jié)構(gòu)，將商業(yè)地產(chǎn)物資市場組織結(jié)構(gòu)調(diào)整為安全管理部、工程管理部、客戶服務(wù)部、產(chǎn)業(yè)服務(wù)部以及招商部等部門，并權(quán)力下放，實現(xiàn)全責(zé)對等，最大成堵上激發(fā)各部門的積極性與主觀能動性，從而有效地推動了物資市場中繁雜而的運營管理工作，提高運營服務(wù)效率，提升業(yè)戶滿意度，扁平化內(nèi)部結(jié)構(gòu)見圖2所示。

圖2扁平化內(nèi)部結(jié)構(gòu)示意

4.2.2加強團隊建設(shè)

第一，加大人才引進力度。物資市場應(yīng)按照特定崗位和人才需求，通過與專業(yè)對口的招聘渠道展開業(yè)務(wù)合作，包括不局限于付費獵聘等形式，以最快的速度吸引專業(yè)崗位專業(yè)人才。同時，充分利用自身產(chǎn)業(yè)資源，通人才推薦或政府專業(yè)人才服務(wù)平臺等方式，挑選適合的專業(yè)人才加入。第二，提高員工工資水平。由于成本控制需要，物資市場管理員工的工資水平在同行業(yè)中處于中下游，在人才方面缺乏優(yōu)勢，要想改變這種狀況，就必須對標(biāo)業(yè)界現(xiàn)行的薪酬標(biāo)準(zhǔn)予以調(diào)整，尤其是對關(guān)鍵崗位人才和特殊人才，可以在一定程度上高于行業(yè)水平。在獎金方面，應(yīng)與物資市場經(jīng)營管理目標(biāo)相結(jié)合，制定一套獨立的績效獎勵標(biāo)準(zhǔn)，公正地展開考核和獎勵發(fā)放。第三，提供員工升遷通道。對優(yōu)秀人次制定職業(yè)生涯規(guī)劃，重點考察，重點指導(dǎo)，給予足夠的提升空間，避免人才流失。第四，構(gòu)建人才培訓(xùn)體系。及時獲取最新行業(yè)信息，并26696f0af528aac028def2847d6954ec常態(tài)化開展人才培訓(xùn)工作，具體可通過交互式課堂、外聘專家、文字宣導(dǎo)等方式，豐富培訓(xùn)形式。

4.3健全運營控制體系

（1）倉儲控制

第一，空間管控。在堆放物資時，倉庫存儲位置要根據(jù)物資情況來決定，以便使倉庫的環(huán)境符合物資的存儲球，并要做好“五距”控制，包括燈光兼具、頂距、柱距、墻壁間距以及垛距，此外，按照不同的物資管理方案，做好相應(yīng)的防護措施；第二，時間管控。依據(jù)有效的物資管理效率原則，在提高工作效率、經(jīng)濟效益的基礎(chǔ)上，對物資出入予以科學(xué)安排，實現(xiàn)物資的先進先出、快進快出，減少出入庫時間，提升庫存周轉(zhuǎn)率[10]。

（2）管理控制

第一，構(gòu)建工作規(guī)范機制。商業(yè)地產(chǎn)物資市場要根據(jù)實際需求，對工作目標(biāo)、要求以及流程予以詳細(xì)的梳理和制定，形成制度化的工作內(nèi)容，做好工作培訓(xùn)，在執(zhí)行的時候，要嚴(yán)格遵守制定的工作規(guī)范，保證運營管理質(zhì)量；第二，構(gòu)建快速響應(yīng)機制。商業(yè)地產(chǎn)物資市場應(yīng)設(shè)立一個便捷快速的需求響應(yīng)途徑，尤其是通過專屬APP、客戶電話、微信等線上渠道，讓業(yè)戶可以迅速地將自己的需求表達(dá)出來，同時還可以安排專人進行快速對接和響應(yīng)，及時安排有關(guān)工作。第三，構(gòu)建雙監(jiān)督機制。一方面，建立一個內(nèi)部監(jiān)督體系，制定工作日程表和評分表，對物資市場運營管理工作予以監(jiān)督，并采用評分制對工作效果進行評估。另一方面，通過定期座談、電話回訪、設(shè)置意見箱等方法，手機物資市場工作人員、業(yè)戶的意見反饋信息，并在反饋信息基礎(chǔ)上及時、有效地調(diào)整運營管理方式。

5結(jié)論

綜上所述，物資市場是當(dāng)今社會的一個熱門話題，不僅是物資交換的重要渠道載體，更是一種新型的經(jīng)濟形式，在推動區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展中扮演著舉足輕重的角色。為此，應(yīng)重視物資市場的運營管理效率與水平，多措并舉，更好的服務(wù)于廣大業(yè)戶，從而提高市場核心競爭力。

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[作者簡介]王云剛（1973—），男，漢族，江蘇徐州人，本科，徐州物資市場有限公司副總經(jīng)理，研究方向：商業(yè)地產(chǎn)管理。