農村產權交易工作中存在的問題與對策研究

田蜜

摘要：近年來，農村集體資產數量和流轉量不斷增加，促進農村產權交易市場的進一步發展。農村產權交易規模的擴大，對全面推進鄉村振興和助推農村經濟繁榮發揮了重要作用。但在農村產權交易市場建設中還存在一些問題，文章結合吉林省前郭縣農村產權交易的發展，對此進行分析，并給出了一些對策，希望對加強農村產權交易市場建設，提供綜合性交易服務，提出一些參考和借鑒。

農村產權交易是農村改革發展的重要內容之一，對于提高農村經濟效益、促進農民收入增加、扎實推進鄉村全面振興具有重要意義。在農村產權交易工作中，也會面臨著一些問題與挑戰。文章以吉林省前郭縣農村產權交易工作開展為例，分析了農村產權交易工作中存在的問題，并針對這些問題給出了相應的對策，以期通過對農村產權交易工作的深入研究，為促進農村產權交易的順利推進，推動農村經濟的持續發展和鄉村振興提供有益的參考。

開展農村產權交易的重要意義

農村產權交易是指通過買賣、轉讓、抵押或出租等方式，在農村地區對土地、農房、農業機械設備和其他農村資源的所有權或使用權進行交易的行為。農村產權交易是將農村資源的權益進行轉移或重新配置，以適應經濟發展的需要和保證農民的經濟利益，可以提高資源配置效率、促進農村經濟發展、增加農民收入和推動農村現代化建設。同時，農村產權交易也需要在政策、法律和市場機制的支持下不斷完善和推進，以實現農村產權交易的長期可持續發展[1]。

通過農村產權交易，可促使農村資源可以從低效用途轉向高效利用，實現資源的優化配置；農民能夠將擁有的土地或其他農村資源轉化為經濟收益，可以獲得租金、轉讓收入或通過抵押獲得貸款，增加自身的經濟收入來源；通過引入外部資本和技術，農村資源可以得到更好的開發和利用，促進農村經濟的多元化和現代化，推動農村經濟發展；農村產權交易可以激發農民的經營積極性和創造力，使其更加積極參與農業生產和經營管理；通過引進市場機制和現代管理模式，提高農村產權交易的規范化和專業化水平，推動農村經濟、社會和生態的可持續發展，促進農村現代化建設[2]。

前郭縣農村產權交易工作發展現狀

前郭縣全稱前郭爾羅斯蒙古族自治縣，隸屬吉林省松原市，是吉林省唯一的蒙古族自治縣。近年來，前郭縣不斷加強農村產權交易市場建設，縣農經管理服務中心始終積極落實省市縣相關政策，經多年努力，農村產權交易工作取得了顯著成績。前郭縣農村產權交易工作經歷了三個發展階段。

線下公開競價發包階段

2020年初，縣農經管理服務中心于3月份開始，組織開展農村集體資源競價發包工作。全年成交各類資源125宗，面積共計2 020.15hm2，底價總額1 199.05萬元，成交總額1 608萬元，溢價408.6萬元，溢價率34.1%。

開發使用縣級農村產權交易系統階段

2020年11月，縣農經管理服務中心與北京中農軟件開發公司和吉林銀行簽訂軟件開發三方協議，共同進行產權交易系統開發，軟件開發所需資金由吉林銀行承擔，競價保證金專戶開設在吉林銀行。2021年共成交各類農村集體資源161宗，成交總面積1 713hm2，發包底價總額1 236.92萬元，

成交價總額1 660.25萬元，溢價423.33萬元，溢價率34.2%。

與吉林省農村產權流轉交易系統并網階段

按照吉林省委印發《關于構建更加完善的要素市場化配置體制機制的實施意見》（吉發﹝2020﹞28號）和《吉林省人民政府辦公廳關于推進農村產權流轉交易市場健康發展的實施意見》（吉政辦發﹝2021﹞20號）文件要求，前郭縣農村產權交易工作于2022年年初正式納入并使用省農村產權流轉交易系統，同時停用縣級系統。2022年度共計掛牌各類資源8 478宗，掛牌金額合計1.01億元，成交總量6 842宗，成交金額1.15億元，溢價3 288.31萬元，溢價率40.20%。總成交額全省縣、市（區）排名第一。

在已取得的成績基礎上，前郭縣黨委政府高度重視，農業農經部門強力推動，縣鄉村積極配合，農村產權交易工作2023年上半年又取得了豐碩成果，截至2023年6月，前郭縣農村產權交易總成交金額11 552萬元，流轉成交金額11 505萬元，采購成交金額47萬元，在開展業務的縣市中排第2位。

農村產權交易工作中存在問題分析

產權不清晰，需進一步明確

為解決農村資源產權的權屬界定，促進農村資源轉化成資本并形成價格，進入市場進行交易，達到資本增值的目的。早在2008年中央1號文件《中共中央 國務院關于切實加強農業基礎設施建設進一步促進農業發展農民增收的若干意見》中就提出：“加強農村土地承包規范管理，加快建立土地承包經營權登記制度。”2013年國家正式出臺文件計劃用5年時間完成農村土地確權工作，隨后歷年來的中央1號文件都對農村土地資源的確權工作在時間、目標、工作、經費、重點范圍等方面分別提出了要求，為農村土地確權提供了總的指導方針。2018年底全國各地基本完成了農村土地確權。但由于歷史原因和土地流轉的復雜性，往往在我國的一些地區存在著土地產權不清晰的情況，導致了交易過程中產權的確認和轉移出現了問題，增加了交易的不確定性和法律風險。例如，一些地區已完成林地確權且已發證，但權證標示與實地存在差距，有的農戶對林權證上標明的林地具體位置和邊界不清楚，給交易帶來不便，引發糾紛和沖突[3]。

省產權交易系統設計需進一步完善

前郭縣農村產權交易經歷了線下交易、縣級線上系統交易到統一合并到省級線上系統交易三個階段。在交易過程中發現省產權交易系統設計方面存在操作不方便問題，增大了工作量，耗費時間較長。一是首頁流轉交易六個模塊待處理項目，只顯示數字不顯示項目狀態，需要工作人員逐個狀態搜索或者到消息提示里逐項點擊再進行搜索；二是項目詳情缺少承包人尾款繳納情況，無法確認是否交款、是誰交的款，需要后期耗費大量時間比對；三是返款回執單附言中缺少承包人姓名，造成比對交款人和項目工作量極大。

交易的規則制定需要完善和加強

一是競價保證金應按底價金額全額交款，這樣一方面可以有效避免成交人違約現象發生，另一方面可以避免承包費余款收繳難的情況產生；二是系統中發包公示期過長，每年耕地發包高峰期是四月至五月，申請、審批、審核、錄入等工作量非常大，公告期過長容易導致延誤春耕，應適當予以縮減；三是系統檔案管理功能不健全，統計各類數據極其不便，大量數據仍需要人工統計匯總，各鄉鎮沒有產權交易專職工作人員，很多都是身兼數職，工作量特別巨大，經常因為忙中出錯導致統計數據不夠準確。

人員隊伍不穩定，素質有待提高

前郭縣鄉（鎮）農村經濟管理服務中心屬地管理以來，部分業務人員調整到其他崗位，新調入的同志對涉農政策掌握運用和業務能力較差，短時間很難達到崗位要求；新調入的同志培訓機會少，培訓內容缺乏系統性，工作能力提高慢，另外從事農村集體產權交易的工作人員有的沒有專項編制，調動頻繁，在工作銜接上易出現交接不完整的情況，造成資料丟失，人員隊伍不穩定，給農村產權交易的完成造成影響。

解決農村產權交易中存在問題的舉措

明確產權主體，做好確權登記頒證工作

前郭縣是糧食大縣，是吉林省重要的糧食主產區和商品糧基地，全縣農村人口43.2萬人，1998年開展二輪土地延包，二輪土地承包合同面積165 807hm2，承包戶10萬余戶。2014年，繼全省農村土地承包經營權確權登記頒證試點工作視頻會議結束后，前郭縣積極響應，逐步開展農村土地確權工作。對22個鄉鎮，233個行政村完成入戶摸底調查、發包方調查以及承包方調查，入戶調查總戶數為105 536戶，完成確權公示的村組數為1 280個，前郭縣二輪土地承包合同面積165 807hm2，總實測面積248 926hm2，確認家庭承包面積203 560hm2，整理一戶一簿檔案103 123份，前郭縣共頒發證書102 437本，頒證率達到99.33%。

前郭縣農村土地承包經營權確權項目于2017年12月5日通過縣級自查驗收；2017年12月8日通過市土地確權辦的內業外業驗收；2018年2月1日通過省級專家組抽查驗收。2018年7月前郭縣作為吉林省第一批次向農業部匯交土地確權成果數據庫縣區并順利通過國家質檢。至2019年末前郭縣農村土地承包經營權確權頒證工作圓滿完成。確權工作的完成，使得土地產權得以明晰，穩定了農村土地承包關系，推動了適度規模經營，促進了新型農業經營主體發展，增加了農民財產性收入，實現了農村承包地信息化建設，為農村資源進入產權交易市場提供了條件[4]。

積極溝通建議，解決省級系統設計完善問題

前郭縣農經服務中心對省農村產權交易系統存在設計和規則不合理問題進行全面統計梳理，積極協調省農村產權流轉交易市場有限公司盡快妥善解決，優化規則條款和操作設置，簡化手機端操作流程，達到正常使用標準，最大限度減少因系統故障和設計漏洞給基層群眾造成的使用不便和不良影響，在省級有關部門配合下，對系統進一步優化，使之操作更方便簡捷，更加人性化，大大提高了工作效率和質量。

健全和完善農村產權交易規則和制度

2020年初，前郭縣農村集體資源發包專項清理整治工作領導小組辦公室發布了《關于加強全縣農村集體資源發包管理的緊急通知》（前農資專清辦〔2020〕3號）文件，縣農經管理服務中心依據文件規定于3月份著手農村集體資源競價發包工作的開展。

1.建立農村集體資源競價發包制度

自2020年3月27日起，農村集體草原、林地、四荒、灘涂、水面等資源發包時，村級履行“六步”工作法，經鄉鎮審批后由縣農經管理服務中心審批并組織公開競價發包。發包面積一公頃以上、發包年限一年以上、發包底價一萬元以上的農村集體資源，由縣農經管理服務中心組織公開競價發包，耕地類資源發包期限一般為一年，經審批后最長不得超過三年，由村級組織公開競價發包，其他資源，經審批后按規定的年限由村級組織公開競價發包。

2.規范流程

農村集體資源發包時，村級履行“六步”工作法經鄉（鎮）審批后，報縣農經管理服務中心登記備案。縣農經確定競價日期后，擬定公告，鄉（鎮）、村負責公示，公示內容須在鄉（鎮）公開欄、鄉（鎮）微信公眾號、村內顯著位置公示7天，并通過村內廣播宣傳等多種形式進行公示。鄉（鎮）農經服務中心在公示期間，將公示照片上報縣農經管理服務中心備案。競買人在公示期間，攜帶銀行存款回執單及本人身份證原件、復印件到縣農經管理服務中心報名。競價發包由縣農經管理服務中心主持、現場記錄、檔案和影像資料存檔，發包方所在鄉（鎮）指派監督人員、公證人員、安保人員以及發包方代表參與競價現場工作，鄉、村財務人員同中標者到銀行存款，村民委員會與中標者簽訂承包合同。

3.制定統一合同文本

分類制定承包合同，明確雙方權利、義務，維護雙方的合法權益。一包多年的合同內容要嚴格按照相關法律法規及相關文件要求執行，各類資源發包合同采取統一模式，全縣統一合同編碼便于管理、調用。

4.合理制定發包底價

2021年，農村集體資源發包底價金額的制定，是由村民委員會提出資源發包計劃或方案，明確擬發包資源地理位置、坐落四至、發包年限、發包價格和參與競價人員資格，經履行“六步”工作法，鄉（鎮）人民政府審批后，報縣農經管理服務中心審批。產權交易工作開展初期，由于沒有關于每次叫價金額制定的相關法律和政策依據，暫由村集體自行制定。

加強農村產權交易人才的培訓，提高業務能力

1.組織開展人員培訓

為進一步規范農村集體產權交易行為，提升服務質量。2021年4月1日，前郭縣農經管理服務中心舉辦了全縣農村產權交易培訓班。由農經產權交易工作人員和北京中農信達軟件開發公司技術人員，對產權交易系統操作流程、方法步驟進行細致講解，縣農經管理服務中心產權交易工作人員、全縣22個鄉鎮農經科長和鄉鎮產權交易業務人員參加了培訓，提高了業務能力。

2.業務指導

建立前郭縣農村產權交易微信工作群，縣產權交易中心工作人員通過電話、微信等方式與鄉鎮工作人員溝通聯系，進行業務指導，使基層工作人員能夠盡快達到熟練操作。

3.多渠道廣泛宣傳

為使報名人員盡快了解手機App操作步驟，工作人員專門錄制了手機App操作視頻，轉發到鄉（鎮）、村，督促鄉村干部在現有條件允許的前提下，通過廣播器材、微信公眾號、村民微信群等多種形式對村、社干部以及廣大農民群眾開展宣傳[5]。

在農村產權交易工作開展過程中，要認真分析研究存在的問題并尋求對策加以解決，促進農村產權交易市場的建設和完善。如今農村產權交易正蓬勃發展，交易范圍也在不斷擴大，除了傳統的土地和農產品產權交易外，還可以推動其他農村資源產權如林權、水權等的交易，極大程度促進了農村資源的優化配置，提高農村資源利用效率，對農村經濟的發展及農民收入提高起到了促進作用，同時也對鄉村振興起到了一定的助推作用。

參考文獻：

[1]李波.農村產權交易的實踐與探索[J].南方農業，2021，15（03）：8-9.

[2]周光霞.農村產權交易市場的改革困境與路徑選擇——基于江蘇省的實踐[J].安徽農業科學，2021，49（24）：230-234+239.

[3]陸嬌.江蘇省農村產權交易改革存在的問題及其對策[J].南方農業，2023，17（04）：130-132.

[4]朱乃濤.農村土地流轉對農村經濟發展的作用研究[J].河北農機，2023（01）：142-144.

[5]王守燕.規范農村產權交易，促進地方經濟發展[J].農家參謀，2021（22）：115-116.

（作者單位：前郭爾羅斯蒙古族自治縣吉拉吐鄉綜合服務中心）