中國房地產科技的創新之路：從“單打獨斗”走向開放協作

龐溟 姚耀 章蔚君

進入21世紀后，中國房地產市場邁入快速發展階段，城市化進程的加速和全球化的深入為房地產市場注入強大的動力，推動住宅與商業地產需求的持續增長。然而，經過多年的高歌猛進，中國房地產行業的競爭也日趨激烈。

以商業地產為例，根據仲量聯行的研究數據，2015～2020年，中國商業地產市場的新增供應持續保持高位增長，二十個主要城市的甲級辦公樓和物流地產市場規模近乎翻倍，優質零售物業市場總體量增長近70%。與此同時，商業地產市場需求端卻面臨著諸多不確定性，特別是國內經濟增速放緩、外部環境復雜嚴峻等因素導致市場需求逐漸走軟，行業發展面臨著前所未有的挑戰。

因此，積極尋找新的賦能手段來提高應對變化和抵御風險的能力，成為包括業主、開發商、投資者及其它市場主體所共同關注的焦點。

近年來，中國的科技創新事業得到了政府的大力扶持和推動，一系列政策措施的出臺為科技創新提供了廣闊的空間和強大的動力。在這樣的政策背景下，以大數據、物聯網、人工智能等為代表的一系列新興技術得到了快速發展，并逐漸滲透至房地產行業，“房地產科技”這一術語在業內也引起了廣泛關注。

安德魯·鮑姆（Andrew Baum）將“房地產科技”劃分為房地產金融科技、共享經濟和智能房地產三個領域，伊琳娜·帕帕拉馬瓦（Iryna Papalamava）在此基礎上又增加了可持續發展的領域。鮑姆還列出了信息、交易（或市場）和管理三個采用房地產科技的推動因素，而帕帕拉馬瓦在此基礎上又增加了硬件和建筑材料這兩個類別作為推動因素。

目前，業內普遍將“房地產科技”界定為任何被用于房地產行業以應對市場挑戰的新興科技，尤其指在“工業4.0”浪潮下，圍繞互聯化、自動化、智能化而興起的一系列新的技術及其應用。

具體而言，按照樓宇生命周期的不同階段，房地產科技大致可以分為設計施工、物業管理、資產運營和租賃營銷這四大板塊。這些技術不僅提升了用戶體驗的人性化，還促進了運營的高效性、安全健康以及數字化驅動。

因此，房地產科技被視為重塑房地產價值鏈、推動行業轉型升級的關鍵力量。為了抓住這一發展機遇，中國房地產企業也在積極探索適合自身的科技創新路徑，逐漸從傳統的封閉單向發展模式轉變為了開放協作的新格局，整個行業的數字化進程開始提速。

房地產科技創新生態圈的興起及優勢

在房地產科技的萌芽期，中國房地產企業主要依賴自主研發或技術采購的方式，投入大量資源，意圖通過增強“科技屬性”來實現業務、產品或服務的差異化。然而，這種模式在實踐中往往會受到技術瓶頸、人才短缺、資金壓力等多重因素的制約，導致所打造的房地產科技產品在實際應用中效果并不理想，甚至可能因失敗而蒙受巨大損失。此外，新技術本身也有可能出于技術挑戰、系統復雜性、正面競爭以及客戶不需要等原因而失敗。

隨著時間的推移，這些企業逐漸意識到，僅憑單一企業的視角和力量，已難以應對外部環境的迅速變化以及新興技術的不斷升級迭代。因此，越來越多的中國房地產企業開始轉變思路，采納了一種更加注重開放、協作、共享的創新發展路徑，房地產科技生態圈的雛形逐漸顯現。

生態圈，又稱為生態系統，其概念最早起源于生態學領域，在生態系統中有機體在自然環境下相互依賴且共同演進。近年來，管理學領域的學者開始引用該概念從戰略管理、區域發展等多維度研究商業環境下的生態體系。

房地產科技生態圈是以終端用戶的需求為核心，房地產企業與科技企業雙向賦能為基礎，聯合包括開發商、租戶、政府、高校、投資機構、專業服務機構等各方參與者，積極發揮研發、金融、政策等聯動效應，共同打造極致產品、完善應用場景、提升物業價值的平臺（見圖1）。

與傳統“單打獨斗”的模式相比，房地產科技生態圈在助力整個行業轉型升級方面具有五大顯著優勢。

第一，整合內外資源，提升創新效率。房地產科技生態圈通過匯聚各方資源，包括人才、技術、資本等，形成資源共享和優勢互補的態勢。這種資源整合不僅有助于降低創新成本，還能加速新技術的研發和應用，從而提升整個行業的創新效率。

第二，完善行業標準，促進產業發展。在傳統模式下，由于缺乏統一的標準和規范，房地產科技產品的兼容性和互通性往往成為制約行業發展的瓶頸。而房地產科技生態圈通過制定和推廣行業標準，推動產品向標準化、規?；彤a業化方向發展，為行業的可持續發展奠定堅實基礎。

第三，強化造血功能，激發創新活力。房地產科技生態圈所具有的“造血機制”可彌補房地產企業自主創新所存在的“高投入、高風險”的問題，并且能激發出更多的創新活力，產生源源不斷的新想法、新模式、新產品和新服務。

第四，培養復合人才，加速跨界流動。房地產科技生態圈為不同領域的人才提供了一個交流和合作的平臺，有助于培養出兼具房地產行業背景和技術專長的復合型人才。這些人才不僅具備豐富的行業經驗和專業知識，還能將最新的科技應用引入房地產行業，推動行業的轉型升級。

第五，深度高頻溝通，縮短產品周期。房地產科技生態圈內的企業可以保持深度和高頻的溝通，及時分享最新的技術動態和市場信息。這種溝通機制不僅有助于減少重復勞動和資源浪費，還能加速產品的迭代和優化，縮短產品從研發到上市的周期，從而更好地滿足市場需求。

房地產企業與科技企業之間的雙向賦能是關鍵

研究表明，創新生態系統的大企業與中小企業、初創企業的開放協作一般屬于雙向流動類型。房地產企業與科技企業之間的雙向賦能（見圖2）是推動行業創新發展的重要引擎。然而，長期以來，由于科技領域的快速發展與不斷迭代，房地產企業在新興技術的儲備上顯得相對薄弱，而科技企業則對地產行業的運作模式與需求缺乏深入了解。這種差異導致雙方之間存在一道天然的溝通壁壘，限制了合作的深度和廣度。

幸運的是，隨著房地產科技生態圈的形成，這一壁壘正在被逐步打破。這一轉變離不開多方面的共同努力。首先，房地產企業內部需要形成統一的數字化戰略，明確技術創新的方向和目標。同時，設立科技專項資金以支持技術創新，為與科技企業的合作提供有力保障。此外，開放、公平的合作交流環境和技術應用標準的推廣也是必不可少的。只有在這樣的環境下，雙方才能充分發揮各自的優勢，實現真正的互利共贏。

在雙向賦能的過程中，房地產企業與科技企業各自發揮著重要的作用。房地產企業憑借深厚的行業經驗和對市場需求的敏銳洞察，為科技企業提供豐富的應用場景和客戶渠道。這些應用場景不僅幫助科技企業探索技術的更多可能性，還為其提供寶貴的市場驗證機會。同時，房地產企業的大量數據和用戶反饋也可為科技企業的技術優化和改進提供有力支持。

另一方面，科技企業則依靠其領先的技術研發能力和創新思維，為房地產企業注入新的科技元素和智能化解決方案。這些解決方案不僅能彌補房地產企業在科技專業人才和知識上的缺失，還能滿足了其創新發展的迫切需求。

從結果來看，這種雙向賦能的合作模式為雙方帶來了顯著的效益。對于房地產企業而言，科技企業的技術支持不僅提升了其業務效率和服務質量，還為其帶來了更多的創新機會和增長點。而對于科技企業而言，與房地產企業的合作則為其提供了廣闊的市場空間和商業機會，推動了企業規模和估值的增長。

開放式創新模式正在被更多房地產企業采納

開放式創新概念最早由亨利·切薩布魯夫（Henry W.Chesbrough）提出，描述的是這樣一種現象：公司逐漸加大利用外部創意和技術的力度，讓自己不使用的內部創意和技術走出去，供其他企業使用。開放式創新是創新生態系統的關鍵活動。

隨著房地產科技生態圈逐漸走向成熟，開放式創新模式正成為行業內越來越多頭部企業的優先選擇。開放式創新的核心在于以開放的態度從外部汲取資源，在動態的資源網絡中實現物質、信息、技術等資源的高效配置與共享，進而推動創新思維迅速轉化為產業成果。這種創新模式不僅有助于形成產業鏈上下游的協同機制，還能在創新研發、業務深耕、技術實力和市場定位等關鍵領域集中發力，實現“1+1>2”的價值共創效應（見圖3）。

另一方面，這種開放式創新模式還有望更好地避免邁克爾·古爾德（Michael Goold）和安德魯·坎貝爾（Andrew Campbell）提出的企業內部在尋求協同效應時有可能出現的協同偏差（synergy bias）、管教偏差（parenting bias）、技能偏差（skills bias）和上行偏差（upside bias），尤其是認為任何技術訣竅（know-how）都可以在組織內部找到的技能偏差。

目前，地產行業的開放式創新正逐漸由以大企業為核心的單極模式轉變為更多元化的模式。

創新實驗室

創新實驗室是地產行業開放式創新的重要載體，它承接了房地產企業產品研發和場景實驗業務，通過整合內外部資源，加速新興技術研發和市場應用，為行業發展注入新的活力。在創新實驗室的運作中，地產企業可以充分利用科技企業、科研機構、政府等多方資源，形成產學研用的緊密合作。例如，萬科未來城市實驗室、寶龍創想實驗室以及鳳凰云創新營銷聯合實驗室等，都是行業起步較早且知名度較高的創新實驗室。

眾創空間

眾創空間主要以聯合辦公形式存在，不僅為創業者提供辦公場地，還輔以創業指導、資金對接和專業咨詢等服務，全方位支持創業者的成長。對于運營眾創空間的房地產企業而言，這種模式不僅能帶來租金收入和增值服務收益，更重要的是挖掘并培育了一批具有發展潛力的科技初創企業。這些眾創空間已逐漸成為創業者之間、創業者與大型企業之間交流合作的重要平臺，促進了創新思維的碰撞與融合。以瑞安集團旗下的InnoSpace為例，其為創業者提供了一個集資源整合、項目對接、創新交流于一體的創業社區。而凱德集團的奕橋Bridge+則通過其創新、靈活和共享的空間解決方案，以及豐富的社群活動，有效地聯結了不同的企業和用戶，為資源的共享和協作提供了無限可能。

孵化器/加速器

孵化器/加速器模式以培育和加速創新項目為核心，通過為這些項目提供資金、技術、市場等多維度的支持，幫助初創企業降低創業成本，提升成活率和成功率。這一模式不僅能促進科技成果高效轉化，更推動行業創新生態持續向優發展。國內眾多知名科技創新服務平臺，如璞躍（Plug and Play）、XNode、將門等均提供了孵化器/加速器服務，并始終關注房地產領域的科技創新項目。同時，房地產行業的領軍企業也在行動，如華潤集團的潤加速、中國金茂的J-Speed、香港新世界集團的Eureka Nova等，都在積極探索搭建與中小型科技企業的深度交流合作平臺。這些舉措不僅強化了企業自身的科技實力，也在源源不斷地為行業輸出創新力量。

概念驗證（PoC）

PoC（Proof of Concept，即概念驗證）是一種在技術、需求、場景等存在不確定性的情況下，通過實際試用解決方案并依據結果靈活調整，從而驗證科技產品實際落地價值的方法。對于房地產企業而言，PoC不僅能夠以較低的成本和更快的速度測試科技產品的可行性，為企業節省大量時間和資源，還能夠有效推動前沿技術的推廣應用，助力企業在激烈的市場競爭中形成獨特的競爭優勢。對于科技企業而言，PoC能夠迅速驗證產品在實際商業場景中的表現，收集寶貴的反饋數據，為產品后續的優化和升級提供有力支持。此外，PoC試點也能夠幫助科技企業更好地了解市場需求，明確產品定位，從而加速其產業化進程，實現更快的市場滲透和更廣泛的商業應用。

企業風險投資（CVC）

CVC（Corporate Venture Capital，即企業風險投資）通過在企業內部沿戰略主線實施跨領域投融資，尤其聚焦產業鏈上下游的中小型企業，有力支持了企業的長期戰略發展和創新擴張。大量實證研究表明，風險投資對企業技術創新具有激勵作用，且風險投資進入企業的時期越早，對企業技術創新的影響越趨向于正相關?？硕鹧芯恐行牡臄祿@示，2021年前50強房企中已有37家（含所在集團）涉足CVC領域，占比74%。房地產行業CVC熱度集中于戰略新興產業與創新科技領域，呈現出賽道布局多元化，覆蓋面廣泛的特征。尤其是與建筑地產行業關聯緊密的交叉學科技術創新正成為中國房企投資的重要方向，為房企布局新興賽道提供了良機。碧桂園創投、壹諾創投以及隱山資本等，都是在房地產行業內有著豐富經驗和成功案例的CVC。它們通過精準的投資策略，為創新項目提供資金與戰略雙重支持，助力初創企業實現跨越式發展。

城越：大企業的開放式創新

城越UrbanLab企業聯盟于2019年應運而生，作為當時鮮有的專注于房地產科技領域的企業聯合體，城越憑借前瞻性的視野和創新的理念，迅速嶄露頭角，成為推動行業創新發展的中堅力量。

時至2023年末，城越已成功構建起一個龐大的合作伙伴網絡，涵蓋逾三百家科技企業，并與其中34家建立了深入的戰略合作關系。這些合作不僅幫助科技企業拓寬了市場空間，還在多個商業地產項目中取得了顯著成效，贏得了市場的廣泛認可。值得一提的是，通過城越的助力，高達80%的科技企業成功獲得了投資，總額超過20億美元，為它們的持續發展和創新注入了強勁動力。

自成立以來，城越UrbanLab企業聯盟始終致力于探索適合中國房地產行業的開放式創新模式，其探索過程大致可以分為三個階段（見圖4），見證了城越從傳統的小圈子走向更加廣闊的生態圈，為行業創新發展提供了寶貴的經驗和啟示。

第一階段：明確核心目標，探索合作機制

城越企業聯盟自創立之初，便匯聚了仲量聯行、太古地產和平安城科三家行業內的領軍企業，它們分別代表著房地產第三方服務機構、外資開發商和內資開發商的頂尖力量。

在三家企業的引領下，城越首先明確了聯盟成立的三大核心目標：第一，積極培養和發展有潛力的科技企業，通過提供資源支持、業務對接和市場拓展機會，幫助這些企業快速成長；第二，為中國房地產市場提供創新技術解決方案，通過引入先進的科技手段，優化房地產行業的運營管理流程，提升效率和服務質量；第三，努力打造中國房地產科技生態圈的新一環，通過搭建合作平臺、促進房地產與科技的深度融合，推動整個生態圈的協同發展。

在確立了核心目標之后，城越采用了加速器的形式，對三百多家房地產行業相關科技企業進行了調研和篩選，最終選出了12家初創企業與聯盟成員企業共同開展了為期一年的PoC合作。在一過程中，城越幫助科技企業在實際的應用場景中測試并優化技術和產品，并無縫對接來自房地產行業頭部公司的資源和專業投資機構的融資機會。

通過這一階段的實踐，城越深刻意識到科技創新從概念到落地并非一蹴而就，房地產企業與科技企業之間的合作需要更加深入、持久和穩定，這就需要建立起一種長期、公平且穩固的合作機制，并加深對科技產品商業模式的探索。這也是城越在后續發展階段中不斷努力調整和改進的方向。

第二階段：聚焦重點賽道，提升行業影響力

隨著城越企業聯盟的理念和目標得到業內認可，2021年瑞安新天地和嘉民集團這兩家具有影響力的地產企業相繼加入城越。前者是瑞安房地產旗下獨立運營的全資子公司，后者是全球工業地產的領軍者。它們的加入不僅壯大了城越的隊伍，更拓寬了聯盟所關注的科技領域。

在這一階段，城越積極舉辦了“創業星物種——城市新勢力大賽”，以更寬廣的視野吸引科技新勢力。大賽主要聚焦在ESG與可持續發展、智能倉儲、沉浸式科技和空間即服務四個重點賽道，通過激烈的角逐和專業的評選，最終篩選出12家具有創新能力和市場潛力的科技企業，與房地產企業攜手，共同探索科技與商業模式的有效結合，推動房地產行業的創新發展。

為進一步提升城越在行業內外的影響力，聯盟積極與各類生態伙伴建立合作關系，并在上海舉辦“2021年未來城市峰會”，參會人數超過兩百人。同時，城越還推出名為《科技創新，點亮未來城市》的總結報告，深入剖析這四個重點賽道的發展趨勢和市場前景，并集合來自地產界、投資界以及科技界共計25家企業代表的觀點與分享，共同為中國房地產科技創新的未來建言獻策。

第三階段：鏈接上下游，助力可持續發展

2022年，城越企業聯盟再次迎來一位非常重要的成員——圣戈班集團。作為世界工業百強企業，圣戈班集團深耕于先進材料的生產、加工和銷售。它的加入，象征著城越企業聯盟已經將影響力延伸至產業鏈的上下游，進而超越了傳統房地產企業的范疇，展現出更為廣闊的戰略視野。

與此同時，在低碳化和數字化的雙重引擎驅動下，城越企業聯盟深刻洞察到房地產行業所面臨的三大挑戰與機遇：其一，能源結構的深刻轉型與清潔能源的高效利用，對行業提出了綠色發展的迫切要求；其二，在雙碳目標的指引下，建筑行業全生命周期的碳減排成為必然趨勢；其三，勞動力結構的失衡與人機協同趨勢的日益顯著，為行業帶來了智能化轉型的無限可能。

面對這些挑戰與機遇，城越企業聯盟及時調整策略，將數字人力輔助、綜合能源服務以及綠色建筑新材料作為新的重點關注賽道。這一戰略調整旨在匯聚更多優質資源與科技企業，通過積極推動可持續發展，助力房地產行業整體實現綠色、低碳、智能的發展目標。

城越對房地產企業開放式創新的啟示

城越企業聯盟的成功，既得益于時代的助推，又與其包容、開放、合作、共贏的發展戰略密不可分。作為開放式創新的積極踐行者，我們深入剖析了城越發展歷程中的關鍵階段，并提煉出幾條建議，旨在為房地產企業實施開放式創新戰略提供借鑒與啟示。

第一，房地產科技需要自上而下的推動。房地產科技的推動需得到企業管理層的大力支持。由于技術解決方案的落地涉及多部門協作，傳統工作流程可能阻礙創新。因此，自上而下地推動變革，有助于系統性地推進科技解決方案在企業內部和業務上的快速落地。建議房地產企業管理層深入了解各部門技術需求，制定有針對性的科技轉型戰略；提升內部信息技術能力，確保在信息化進程中保持領先地位；培養內部創新能力和人才，打造具備技術素養的管理團隊。

第二，科技創新離不開內外團隊的深度溝通。目前，房地產行業內對“技術賦能行業”的認知還不充分，外部的科技企業對房地產業務的理解也存在局限。因此，加強雙方的深入溝通尤為關鍵。對此，房地產企業可以通過開展內部培訓、組織主題工作坊、參與行業交流會等多樣化方式，與科技企業建立更為緊密的溝通與協作關系，從而增進相互理解，激發創新思維。此外，在正式合作之前，通過PoC等小規模產品測試，快速驗證“技術賦能”的實際價值，也是一種既穩妥且高效的策略。通過這種方式，房地產企業能夠更準確地把握技術應用的方向，有效降低因溝通不暢所帶來的風險。

第三，建立長期受益的的創新生態體系。在開放式創新的實踐中，構建一個多元、高效且充滿活力的創新生態體系至關重要。這一體系的構建，要求房地產企業能夠實現對內外部資源的有效整合，促進內部團隊與外部合作伙伴之間的深度協作與溝通，從而構建一個完整的創新生態鏈。此外，房地產企業還需不斷優化自身的創新機制，通過設立創新基金、舉辦創新大賽等方式，為創新活動的持續開展提供有力保障。