“政府收儲”去庫存的效果如何？

5月17日，四部委出臺房地產重磅新政，最受市場關注的舉措之一是支持地方政府以收回、收購等方式妥善處置已經出讓的閑置存量住宅用地和住房，幫助企業解困。此輪“政府收儲”去庫存，會面臨哪些政策難點？去庫存的體量和效果會如何呢？

目前政府收儲主要分為兩類：一是收購存量新房，受中央政策支持。按照“政府主導、市場化運作”的思路，由人民銀行提供低成本再貸款資金，激勵21家全國性銀行機構按照市場化原則，向城市政府選定的地方國有企業發放貸款，支持以合理價格收購已建成未出售的商品房，用作保障性住房。二是收購二手房，地方自主出臺。地方政府為暢通“賣舊買新”置換鏈條，由國資平臺收購部分二手房，用作保障性住房或重新出售。資金來源包括地方財政、城投平臺自籌資金等。

預計政府收儲將以存量新房為主，二手房規模較小。資金來源上，新房收儲有央行的保障性住房再貸款支持，而二手房收儲更依賴地方財政；前期收儲和后續管理上，新房方便集中收購和統一管理，二手房則需分散處置，更加復雜；問責風險上，新房收儲可依據規范流程開展，二手房收儲的自主操作空間較大，容易產生利益輸送問題。

總的來看，當前收儲去庫存存在三個政策難點：

第一，部分城市的成本收益不匹配導致項目推進有一定難度。政策要求新房收儲按照市場化原則運作，而市場化運作的前提是成本收益至少要大致匹配。……