上海城市更新探索多元模式

上海老市府大樓露臺?《中國經濟周刊》記者 宋杰 攝

5月31日，財政部網站發布《2024年城市更新行動評審結果公示》，首批15個城市擬獲得財政部支持實施城市更新行動，上海在列。

今年年初，上海市委書記陳吉寧出席全市城市更新推進大會時表示，城市更新一頭連著民生，一頭連著發展。要把牢城市發展機遇、優化城市空間結構、強化產業空間保障、加快新舊動能轉換，推動功能要素與空間布局相適應，更好發揮提信心、擴需求、穩增長作用，為高質量發展提供有力支撐。

上海市房產經濟學會副會長、復旦大學管理學院教授暨住房政策研究中心主任姚志勇對《中國經濟周刊》記者表示，對于上海這座已率先邁入城市存量發展階段的都市而言，城市更新不僅意味著對歷史文脈的傳承和對城市記憶的保留，更在于完善城市功能、提升城市品質。這一舉措是超大城市在轉變發展方式上邁出的重要步伐，也是城市建設新篇章中不可或缺且極具意義的篇章。

老電廠 “變身” 新型多功能社區

《中國經濟周刊》記者實地走訪多個案例后發現，近些年上海推進城市更新的力度在加大，步伐在加速。比如靜安區蕃瓜弄不成套職工住宅改造，探索形成“群眾工作八法”；普陀區曹楊一村的“老房新生”舊房改造實現了100%改造簽約率、100%改造成功率、100%改造美化率；閔行區按照集體經濟組織與合作單位合作開發模式，通過召稼樓“城中村”項目改造，以民心工程的標準對召稼樓老街進行整體重塑；黃浦區百年外灘老市府煥新歸來，擬引入全球、亞太區域總部辦公企業……一項項惠民工程、一幕幕生活場景、一個個創新舉措，記錄著上海城市更新行動的新進展。

第一太平戴維斯中國區策略顧問部負責人朱鋒告訴《中國經濟周刊》記者，城市更新主要有6種類型，即片區綜合有機更新、歷史文化街區活化更新、工業遺存改造更新、傳統商圈升級煥新、城市社區微更新以及存量資產盤活更新。

他以上海為例介紹，外灘第二立面作為國家級歷史文化街區代表，其更新改造不僅標準嚴格、示范效應顯著，且投資巨大、實施難度高。這一更新工程在強化外灘文化底蘊的同時，積極引入文化創新、旅游新模式和商業新消費，提升了上海作為國際大都市的吸引力。

又如上海楊樹浦電廠，作為工業歷史的地標性建筑，其被列為中國工業遺產保護建筑。在更新過程中，它成功保留了工業文化特色，融入了現代辦公、商業和文化展覽功能，形成了一個服務于城市與市民的新型多功能社區。

再如上海武夷路，作為上海市一類風貌保護道路，擁有豐富的歷史建筑資源。其中，“飛樂廠地塊”項目通過城市更新實現了文化元素與城區功能的融合，為市民提供了一個幸福生活的新樣板。

上海的商業地標新世界城，在經過9個多月的全面改造后，圍繞環境舒適度、品牌集聚度、功能體驗度、服務溫馨度、智能引領度和餐飲時尚度等方面進行了全面升級，打造了集購物、體驗、餐飲于一體的體驗。

此外，據介紹，上海在城市空間的重新規劃和設計上，注重公共空間的開放性和多功能性。例如，濱江地區的開發就是將工業遺址轉變為開放的文化和休閑空間，為市民和游客提供休閑娛樂的場所。

“三師”聯創探索城市更新可持續發展模式

上海城市更新探索始于近10年前，2015年《上海市城市更新實施辦法》創設了存量自主更新路徑。2021年《上海市城市更新條例》、2023年《上海市城市更新行動方案（2023—2025年）》《關于深化實施城市更新行動加快推動高質量發展的意見》開啟上海城市更新新篇章。

2023年11月，上海實施《關于本市全面推進土地資源高質量利用的若干意見》（以下簡稱《意見》），用于指導今后5年上海的土地資源利用和管理工作。值得一提的是，此次《意見》再次提及“城市更新”。

根據上海市政府公報對該《意見》的解讀，上海將開展城市更新可持續發展模式的創新探索，通過“全面開發、多方引入社會資本”，“貫通資源、資信、資產、資金”全流程，最大程度地激發市場活力和各方參與城市更新的積極性。“建立責任規劃師、責任建筑師、責任評估師聯創機制”，通過多專業技術團隊集成創新，突出規劃策劃聯動牽引，對接建設需求，提升城市更新項目品質并確保可落地實施。

姚志勇對《中國經濟周刊》記者說，上海城市更新強調全生命周期管理，包括謀劃策劃、項目計劃、實施方案、實施建設和運營管理5個階段，以實現全程貫通，提速增效；通過資源、資產、資信、資金“四資”貫通，構建政府和市場“成本共擔、利益共享”的綜合成本收益平衡模式。

市規劃資源局負責人分析，“三師”（責任規劃師、責任建筑師、責任評估師）聯創的核心是尊重城市更新客觀規律，強調讓專業的人干專業的事，通過前瞻性謀劃、專業性策劃、合理性評估、陪伴式服務，貫穿策劃、規劃、建設、管理的全周期。

“外灘老市府大樓的修建和招商就是一個典型案例。”姚志勇說。

“老市府大樓長期使用，內部產權非常混雜，對保護非常不利。我們接手該項目的時候，現場建筑比較雜亂，不同時期的加建對整個街坊的風貌帶來嚴重影響。大樓承載的功能也與之不匹配。”外灘投資集團副總裁、外灘老建筑公司總經理朱亦鋒對《中國經濟周刊》記者回憶，當時除了部分委辦局在此辦公，還有一些個體商販和零星企業辦公以及42戶居民居住。居民要求改造的呼聲比較強烈。

姚志勇說：“在該案例中，項目方以征收騰空、產權歸集為起點，進而獲取土地與不動產，開展后續工作；組織討論會、專家會、匯報會等反復論證；采用激光點云掃描整幢大樓，建立數據庫，確保設計基準圖紙準確無誤。”

姚志勇分析道，老市府大樓是外灘“第二立面”城市更新的重要項目之一。今后，這片區域141幢風格迥異、歷史悠久的老大樓將陸續完成修繕，延續歷史文脈、保護歷史建筑、重現歷史風貌。未來外灘區域將通過煥新外灘形象，打造上海具有標志性的世界級金融文化中央活動區。這里將成為金融商務中心、國際合作交流開放窗口、高品質公共活動中心和塔尖創新要素匯集高地。

責編：楊琳? yanglin@ceweekly.cn

美編：孟凡婷