香港樓市全面“撤辣” 點燃內地和香港購房者置業熱情

來源：?證券日報

2月28日，香港特區政府財政司司長陳茂波發表2024至2025財政年度特區政府《財政預算案》。陳茂波表示，即日起撤銷所有住宅物業需求管理措施，即所有住宅物業交易無須再繳付額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅。

這意味著香港于2010年開啟的長達14年的“辣招”調控政策宣布落幕。多位業內人士認為，香港主要通過印花稅調控樓市，此次調整相當于內地一線城市全面取消限購的力度，對于一套價值千萬港元的樓盤來說，可以少繳納300萬港元左右的稅款。

內地客戶赴港置業增加

消息公布后，香港以及內地的購房者都行動了起來。3月1日，一位香港房產中介告訴《證券日報》記者，當前內地居民和香港人稅費基本一致，這兩天想買房的客戶明顯增加，近期預約幾乎全滿。新盤方面，某新樓盤在2月29日賣了14套，其中有10套都是一個內地客戶買的。

有深圳居民告訴《證券日報》記者，隨著兩地越來越多的交流和溝通，身邊在香港置業的人不少。

一名地產自媒體人也告訴《證券日報》記者，這兩天來找她了解香港房產事宜的人非常多，她為此建了個群，不少有購房意向的人士在群里相互交流購房經驗。

“從投資角度來看，香港置業是很劃算的，1000萬港元左右的物業月租金大概能到3萬港元，非常好租。”上述中介人士稱，目前內地購房者只需準備一年完稅證明、3個月銀行流水和3個月薪資單證明即可按揭，不過按揭比例可能會和香港本地居民有一定區別。

3月1日下午，該房產中介表示，收到開發商消息，下周二可能會全盤停售，收回特價項目，同時調整單價，也就是加價，但加價幅度未知。

那么，此次政策調控，會完全激活香港樓市嗎？數據顯示，自“撤辣”后，香港樓市兩天內成交83宗新房，約占2月份整體一手成交的近三成。

高盛報告表示，香港特區政府《財政預算案》宣布“撤辣”，更重要的是限制新屋銷售的壓力取消，相信成交量將會回升，不過利率仍然相對偏高、凈租金回報率負面，以及高庫存水平等因素仍然存在。維持今年樓價下跌5%、明年回升5%的預測，相信利率下調是確認樓市復蘇的下一個催化劑。

“撤辣”前香港樓市承壓

事實上，香港政府推出印花稅政策，最早可追溯至2010年，彼時為抑制樓市過熱推出額外印花稅（SSD），稅額達5%至15%。隨后，香港樓市仍一路升溫，政府又推出印花稅加強版，被業界稱為“加辣”。從2012年起推出買家印花稅（BSD）和新住宅印花稅（DSD），稅款占樓價的15%，前者主要限制非本地人士及以公司名義的買家，后者主要面向購入第二套或以上物業的買家。

到了2022年10月份，香港施政報告開始實施“減辣”措施，外來人才在港置業“先征后退”。2023年10月份，進一步將額外印花稅的適用年期由3年縮短至2年、買家印花稅和新住宅印花稅的稅率減半，以及為外來人才置業印花稅實施“先免后征”安排。據陳茂波介紹，“先免后征”安排深受歡迎，目前已有超過500多宗申請獲批。

物業按揭貸款限制也被放寬。在《財政預算案》公布同日，香港金融管理局亦宣布放寬物業按揭貸款限制。主要政策包括承做七成按揭的樓價上限，由1500萬港元增至3000萬港元；暫停實施按揭壓力測試，以及放寬物業發展項目最高融資比率等。

這也是繼2023年7月份以來香港當地第二輪放寬按揭審慎監管措施。陳茂波表示：“住宅物業市場方面，在息口上升及外圍環境充滿不確定性的情況下，市場氣氛自去年年中起十分審慎。樓價全年下跌7%，成交量縮減5%至約4.3萬宗的低水平。非住宅物業市場大致淡靜。”

此次全面“撤辣”符合市場預期。中泰證券研究所政策團隊首席分析師楊暢對《證券日報》記者表示，現階段香港取消印花稅等措施，或在一定程度上表明降低購置成本、活躍樓市的政策意圖。

據香港差餉物業估價署2月27日公布，1月份樓價指數跌至306.4，跌至7年多以來的最低點，按年跌幅超過9.4%。2023年，多幅住宅土地流標，市場普遍對“撤辣”預期較大，導致觀望以及交易量不斷下滑。

“香港樓市涉及‘辣招的交易量創下新低，單計去年全年三大‘辣稅交易量共錄約2811宗，創2014年三項住宅‘辣稅征收后有紀錄以來新低，而去年‘辣稅收益約59.89億港元，連續2年金額不足60億港元，‘辣招的意義在減弱。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對《證券日報》記者表示。

從2024年1月份數據來看，香港樓市呈現出短期量減價升的態勢。據Wind資訊數據統計顯示，2024年1月份香港住宅樓宇買賣合約中的二手買賣數量為2474份，弱于2023年的2688份。從成交均價來看，2024年1月份每份約為786.4萬港元，高于2023年1月份的757.4萬港元。

“隨著印花稅政策調整，后續月份的成交量表現值得關注。”楊暢表示。

對于未來的房屋供應，《財政預算案》顯示，私營房屋供應方面，預計今年起五年內，私人住宅單位每年平均落成量超過1.9萬個，較過去五年的平均數增加約15%。未來3年至4年一手私人住宅單位潛在供應量約為10.9萬個單位。公營房屋供應方面，將在未來十年內滿足30.8萬個公營房屋單位的供應目標。