“民營經(jīng)濟31條”背景下大型民營房地產(chǎn)企業(yè)困境治理的對策與建議

摘要：作為國民經(jīng)濟支柱、人民財富的重要組成部分，房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展至關(guān)重要。在百年未有之大變局中，我國大型民營房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險事件頻發(fā)，面臨負(fù)增長困境。基于對金融體系、購房者、供應(yīng)商及房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的分析，以2023年上半年若干大型民營房地產(chǎn)企業(yè)為例，在其經(jīng)營困境的影響面、流動性和差異性上追根溯源，結(jié)合國務(wù)院“民營經(jīng)濟31條”的頒布實施，提出大型民營房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)增長困境治理和高質(zhì)量發(fā)展的對策與建議。

關(guān)鍵詞：民營經(jīng)濟；房地產(chǎn)；困境治理；對策

DOI：10.3969/j.issn.1674-7739.2024.01.011

一、引言

黨的二十大報告提出“增進(jìn)民生福祉，提高人民生活品質(zhì)”，圍繞鼓勵共同奮斗創(chuàng)造美好生活，不斷實現(xiàn)人民對美好生活的向往，提出要健全社會保障體系建設(shè)，并堅持房住不炒、加快建立多主體供給、租購并舉的住房制度建設(shè)?！胺孔〔怀础睂⒊蔀槲覈L期堅持的房地產(chǎn)行業(yè)定位，保民生、提品質(zhì)也將成為房地產(chǎn)行業(yè)政策的落腳點。2020—2021年，中央及各地監(jiān)管部門對房地產(chǎn)行業(yè)的政策仍以調(diào)控緊縮為主。為了抑制房地產(chǎn)市場熱度，貫徹“房住不炒”，抑制房地產(chǎn)企業(yè)舉債擴張的金融風(fēng)險，2020年8月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行在召開碧桂園、萬科、恒大等12家主要房企座談會的基礎(chǔ)上，提出對房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)進(jìn)行“三條紅線、四檔管理”的要求，即根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)是否滿足“剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%”“凈負(fù)債率大于100%”“現(xiàn)金短債比小于1倍”等條件，將其劃分為紅、橙、黃、綠檔，并以此決定其有息負(fù)債規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)。

然而，從2021年下半年起，房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管政策出現(xiàn)分化；2022年11月起，則是各類利好政策不斷出臺，如“金融16條”對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款的支持，證監(jiān)會恢復(fù)上市房企再融資等。房地產(chǎn)行業(yè)政策的轉(zhuǎn)向，與2021和2022年房地產(chǎn)企業(yè)流動性困境緊密相關(guān)，大型房地產(chǎn)企業(yè)如恒大、融創(chuàng)、綠地控股、華夏幸福、當(dāng)代置業(yè)等出現(xiàn)債務(wù)違約或停止兌付理財產(chǎn)品的情況。在“人民法院公告網(wǎng)”檢索“房地產(chǎn)破產(chǎn)”文書，2021年6月12日至2022年12月30日間，全國各地房地產(chǎn)企業(yè)共計破產(chǎn)案件563件。諸如恒大、融創(chuàng)等大型房地產(chǎn)企業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)眾多，從業(yè)人員數(shù)量龐大，債務(wù)和理財產(chǎn)品涉及的單位或個人廣泛，樓盤項目眾多，當(dāng)其出現(xiàn)風(fēng)險事件時，所帶來的負(fù)面影響也更具系統(tǒng)性。作為資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)對資金規(guī)模和流動性有較高需求，因而對金融政策也更為敏感。在房地產(chǎn)行業(yè)的艱難調(diào)整似乎已接近尾聲之時，通過“三條紅線”考驗并在2022年11月獲得監(jiān)管部門進(jìn)行配股融資資格的少數(shù)“優(yōu)質(zhì)”民營房企之一的碧桂園，也在2023年8月，出現(xiàn)境外債務(wù)違約的風(fēng)險，顯示大型房地產(chǎn)企業(yè)的困境仍未遠(yuǎn)去。針對以上企業(yè)的困境，“民營經(jīng)濟31條”明確指出，“融資難、融資貴”是民營企業(yè)面臨的現(xiàn)實問題，民營房企的融資渠道和數(shù)額有限，容易出現(xiàn)資金流動性不足、債務(wù)違約等問題。資金缺乏限制了民營企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，越來越多的優(yōu)質(zhì)民營企業(yè)陷入債務(wù)泥潭，民營經(jīng)濟發(fā)展道路阻礙重重。除此之外，“民營經(jīng)濟31條”還對產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明確的問題進(jìn)行了重點分析，大多數(shù)民營企業(yè)選擇個體業(yè)主制、合伙制或股份合作制等產(chǎn)權(quán)制度形式，沒有將所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離，導(dǎo)致投資者對經(jīng)營負(fù)無限責(zé)任，投資風(fēng)險大，使民營企業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展受到妨礙?；诖耍瑢ξ覈笮头康禺a(chǎn)企業(yè)所面臨的問題進(jìn)行分析，并對其治理機制進(jìn)行討論，具有積極意義。

深圳經(jīng)濟特區(qū)在2022年獲得國家支持建設(shè)中國社會主義先行示范區(qū)，在國家加速推動高質(zhì)量發(fā)展、實現(xiàn)共同富裕的階段對經(jīng)濟特區(qū)的定位注入新的內(nèi)涵。在過去四十多年經(jīng)濟高速發(fā)展的過程中，深圳市房地產(chǎn)行業(yè)同樣經(jīng)歷了快速發(fā)展，深圳市也成為房地產(chǎn)行業(yè)政策與制度的前沿探索城市之一。作為萬科、華潤置地、招商蛇口等大型房地產(chǎn)企業(yè)的總部城市，深圳市面臨著大型房地產(chǎn)企業(yè)困境可能帶來的潛在風(fēng)險，因而可以利用雙區(qū)優(yōu)勢，積極探索大型房地產(chǎn)企業(yè)困境治理方式，防范于未然，并為其他城市或地區(qū)提供經(jīng)驗借鑒。本文結(jié)合當(dāng)前市場需求與監(jiān)管環(huán)境的動態(tài)變化，梳理了2022年以來主要大型房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險事件，并以恒大集團(tuán)債務(wù)風(fēng)險和碧桂園票據(jù)逾期風(fēng)險為例，分析大型房地產(chǎn)企業(yè)困境的差異性，最后提出了以房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)實務(wù)為錨點，厘清房地產(chǎn)企業(yè)債權(quán)債務(wù)關(guān)系和梳理其風(fēng)險來源與影響，并通過增加政策穩(wěn)定性以引導(dǎo)市場預(yù)期等治理大型房地產(chǎn)企業(yè)問題的政策思路。

二、大型房地產(chǎn)企業(yè)面臨的困境現(xiàn)狀

過去兩年間，我國各地大型房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險事件頻發(fā)。2022—2023年，銷售、金額排名前50房地產(chǎn)企業(yè)（2022年）所經(jīng)歷的風(fēng)險事件共16起，占50家房地產(chǎn)頭部企業(yè)的32%（表1）。中國房地產(chǎn)行業(yè)從新世紀(jì)初期開始經(jīng)歷了20多年的高速發(fā)展，雖然近年來不乏中小型房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)，行業(yè)經(jīng)歷優(yōu)化調(diào)整，但大型房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)違約事件卻大多發(fā)生于近兩年，與“三條紅線、四檔管理”對房地產(chǎn)企業(yè)融資的大幅縮緊密切相關(guān)。

國際清算銀行學(xué)者Banerjee（2020）關(guān)于金融脆弱性對各行業(yè)企業(yè)退出負(fù)面影響的研究報告指出，跟債務(wù)相關(guān)的金融脆弱性對企業(yè)退出行為有最主要的影響。[1]當(dāng)宏觀經(jīng)濟形勢更為緊張時，該影響則更為顯著。有學(xué)者利用經(jīng)合組織BACH企業(yè)層面跨國數(shù)據(jù)所得的研究結(jié)論，也佐證了Duval（2020）等學(xué)者的研究。[2]因此，對房地產(chǎn)行業(yè)融資，尤其是債務(wù)融資的從嚴(yán)監(jiān)管，可能是導(dǎo)致大型房地產(chǎn)企業(yè)金融環(huán)境惡化，從而引起其違約事件頻發(fā)的直接原因之一。

然而，“三條紅線、四檔管理”監(jiān)管政策的提出，初衷正是為了應(yīng)對各類房地產(chǎn)企業(yè)逐漸顯現(xiàn)的高負(fù)債、無序擴張發(fā)展?jié)摬氐娘L(fēng)險。根據(jù)2021年中報數(shù)據(jù)，在貝殼研究院監(jiān)測的85家大型房地產(chǎn)企業(yè)中，只有32家企業(yè)三條紅線同時達(dá)標(biāo)，剩余約三分之二的企業(yè)有一條或一條以上標(biāo)準(zhǔn)并未滿足。因而，當(dāng)時大型房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)狀況不容樂觀。從房地產(chǎn)企業(yè)信用狀況來看，2020年，約1.44萬家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)不良信用信息，占全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)比重15.5%。2021至2022年房地產(chǎn)企業(yè)包括大型房企的部分風(fēng)險事件，也是房地產(chǎn)企業(yè)效率提升、行業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的必然過程。在貫徹“房住不炒”政策的前提下，通過約束房地產(chǎn)企業(yè)過高負(fù)債率，同時保證其擁有足夠的流動性，找到兩者平衡點，以保證房地產(chǎn)企業(yè)正常開展業(yè)務(wù)，成為大型房地產(chǎn)企業(yè)困境治理中的關(guān)鍵。對于上述問題，“民營經(jīng)濟31條”中的第五條“完善融資支持政策制度”體現(xiàn)了對符合條件民營企業(yè)合理融資的支持，其中提及“支持符合條件的民營中小微企業(yè)在債券市場融資，推動民營企業(yè)債券融資專項支持計劃擴大覆蓋面、提升征信力度。支持符合條件的民營企業(yè)上市融資和再融資”。[3]此政策或許意味著示范房企白名單將進(jìn)一步擴容，支持力度也將加大，未來民營房企的融資難題有望得到改觀。[4]

三、大型房地產(chǎn)企業(yè)困境治理的主要挑戰(zhàn)

（一）房地產(chǎn)開發(fā)上下游企業(yè)眾多，影響范圍廣泛

房地產(chǎn)開發(fā)是集商業(yè)、市政、工業(yè)、建筑和房屋為一體的資金密集型行業(yè)。發(fā)展中國家房地產(chǎn)行業(yè)的投資對其他產(chǎn)業(yè)的乘數(shù)帶動效應(yīng)達(dá)到2倍以上，一旦行業(yè)內(nèi)大型企業(yè)發(fā)生問題，其潛在負(fù)面影響也更為廣泛。

2020年，曾為世界五百強的恒大集團(tuán)爆出債務(wù)困境。在借殼深深房上市失敗之后，2020年11月恒大集團(tuán)首次出現(xiàn)商票違約，其債務(wù)規(guī)模在2022年底達(dá)到兩萬多億元人民幣，創(chuàng)下中國企業(yè)最高虧損記錄。2021年，恒大集團(tuán)在全國280多個城市的在建項目有1300多個，涉及全國140萬個家庭，其有息負(fù)債涉及銀行與非銀金融機構(gòu)200多家以上，涉及上下游企業(yè)、開發(fā)樓盤數(shù)量眾多，其陷入困境對就業(yè)、金融系統(tǒng)、供貨商和建筑企業(yè)、樓盤購買者等，從企業(yè)到個人都受到不同程度的影響。樓盤爛尾、票據(jù)兌付違約，直接侵蝕全體人民的財富，與二十大精神中的“高質(zhì)量發(fā)展成果由全體人民共享”的要求直接相悖。在對金融系統(tǒng)影響方面，恒大舉債或融資過程中涉及保險、銀行、國內(nèi)外投資主體各類企業(yè)，影響廣泛，尤其是對其有高額借貸的中小銀行，可能會進(jìn)一步引發(fā)這些銀行的流動性危機。當(dāng)銀行機構(gòu)遭受損失之后，又會因為銀行間風(fēng)險傳染機制，產(chǎn)生更大關(guān)聯(lián)影響。

（二）大型房地產(chǎn)企業(yè)的困境對社會經(jīng)濟的影響具有異質(zhì)性

相比于恒大困境，近期碧桂園和遠(yuǎn)洋集團(tuán)的違約風(fēng)險則可能給社會經(jīng)濟帶來其他的挑戰(zhàn)：一方面，2023年年初以來，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過震蕩調(diào)整后，已經(jīng)逐漸穩(wěn)定，大型房地產(chǎn)企業(yè)大多在“三條紅線”標(biāo)準(zhǔn)滿足上更為充分。而碧桂園和遠(yuǎn)洋集團(tuán)作為2022年銷售金額分別排名第1和第20的頭部房企，其違約風(fēng)險可能引起購房者、貸款機構(gòu)、投資者對市場更消極的預(yù)期，引發(fā)他們對其他房地產(chǎn)企業(yè)更深的擔(dān)憂，阻礙市場信心的恢復(fù)。另一方面，恒大債務(wù)困境發(fā)生時，涉及的各類隱形債務(wù)規(guī)模龐大，而碧桂園在2022年時還作為示范民營龍頭房企，在監(jiān)管機構(gòu)的支持下獲得進(jìn)行全品種融資的資格。后者在債務(wù)規(guī)?？刂屏己玫那闆r下，作為三、四線城市的房產(chǎn)龍頭企業(yè)，卻因房地產(chǎn)市場的疲軟發(fā)生違約風(fēng)險，反映了房地產(chǎn)市場特征的轉(zhuǎn)變，增加了房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型需求的急迫性，以及監(jiān)管者加強對相似違約事件進(jìn)行管理和防范，限制違約事件擴散并減少其負(fù)面影響的需求。

（三）大型房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)管理更為復(fù)雜

大型房地產(chǎn)企業(yè)無論債務(wù)規(guī)模、資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)、業(yè)務(wù)構(gòu)成等，都比一般房地產(chǎn)企業(yè)更為復(fù)雜。在過往房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中，房地產(chǎn)企業(yè)的擴張以“高杠桿、高周轉(zhuǎn)、囤地開發(fā)、規(guī)模為王”的模式為主，導(dǎo)致各類房企的杠桿率居高不下，需要持續(xù)不斷的流動性來維持規(guī)模擴張。為了引導(dǎo)房企降杠桿、穩(wěn)健發(fā)展，關(guān)注項目質(zhì)量與盈利性，減少盲目擴張，監(jiān)管層在2020年推出“三條紅線”等政策。然而，由于新冠疫情對就業(yè)、消費、市場信心等的負(fù)面影響，降杠桿政策給大部分房企的流動性都帶來較大壓力。對大型房地產(chǎn)企業(yè)而言，其債務(wù)結(jié)構(gòu)更為復(fù)雜，往往涉及境內(nèi)外各種融資渠道；在融資類型上，可能使用債券、雙邊貸款、內(nèi)保外貸、資產(chǎn)抵押或商業(yè)抵押擔(dān)保證券、并購貸等各種類型；在集團(tuán)資金池統(tǒng)一調(diào)配過程中也導(dǎo)致集團(tuán)各公司間的大量關(guān)聯(lián)往來掛賬、互保融資等情況，使集團(tuán)內(nèi)部企業(yè)的債務(wù)困境具有較高傳染性；預(yù)售制下，當(dāng)“保交樓”挑戰(zhàn)性事件發(fā)生時，大型房地產(chǎn)企業(yè)面臨的續(xù)建任務(wù)、需支付的工程款等各項費用規(guī)模也更為龐大，因而在進(jìn)行風(fēng)險管理時需處理的各類關(guān)系也更為復(fù)雜。對監(jiān)管者而言，如何梳理不同房企的風(fēng)險來源和規(guī)模，辨別房企的問題項目是否由暫時性流動困境引起，從而決定是否對問題項目引入資金推進(jìn)項目建設(shè)等，也更具有挑戰(zhàn)性。

四、大型民營房地產(chǎn)企業(yè)困境治理的對策與建議

（一）在《民法典》《企業(yè)破產(chǎn)法》等法律框架下依法進(jìn)行困境治理

全面推進(jìn)依法治國、不斷推進(jìn)國家治理體系和治理能力現(xiàn)代化，是黨的二十大報告提到的重要工作內(nèi)容之一。完善以憲法為核心的中國特色社會主義法律體系、扎實推進(jìn)依法行政、嚴(yán)格公正司法、加快建設(shè)法治社會，更好地發(fā)揮法治固根本、穩(wěn)預(yù)期、利長遠(yuǎn)的保障作用，是建設(shè)中國特色社會主義法治體系的重要內(nèi)容，是實現(xiàn)以良法促進(jìn)發(fā)展、保障善治的重要途徑。在經(jīng)濟領(lǐng)域貫徹依法治理，堅持科學(xué)決策、依法決策，是推進(jìn)依法治國的重要組成部分。對房地產(chǎn)企業(yè)違約或破產(chǎn)進(jìn)行風(fēng)險治理，無論企業(yè)規(guī)模大小、企業(yè)性質(zhì)差異，都應(yīng)該在明確的法律框架下，依法厘清風(fēng)險責(zé)任界定，依法處理，避免因“大而不倒”等引起的過度投機等行為。

根據(jù)2018年全國第四次經(jīng)濟普查數(shù)據(jù)，全國共有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)20.6萬個，在工商系統(tǒng)注冊登記的房地產(chǎn)開發(fā)商有9.7萬個。在“三條紅線”監(jiān)管政策出臺之前的2019年，全國就已有房地產(chǎn)企業(yè)違約或破產(chǎn)事件四百多件；在此之前，每年也有若干房企破產(chǎn)。企業(yè)的進(jìn)入與退出，是各行業(yè)企業(yè)動態(tài)的正?；顒?。在相關(guān)法律框架已存在的前提下，對企業(yè)風(fēng)險事件依法管理，可以給市場各方參與者提供一個穩(wěn)定的、可供參考的預(yù)期，從而規(guī)范市場行為，這是大型房地產(chǎn)企業(yè)困境治理的基礎(chǔ)。

房地產(chǎn)企業(yè)違約與破產(chǎn)事件及其法律權(quán)利責(zé)任劃分，已在法律實務(wù)中產(chǎn)生了一些案例經(jīng)驗。如新華網(wǎng)報道了2012年杭州市首家房企破產(chǎn)案以及當(dāng)?shù)胤ㄔ簩ζ溥M(jìn)行資產(chǎn)清算、當(dāng)?shù)卣畬ζ溥M(jìn)行善后工作的過程。各地法院發(fā)布的破產(chǎn)典型案例中，也往往涉及房企破產(chǎn)審判案例，如山東法院2021年破產(chǎn)審判典型案例之五——山東鑫恒置業(yè)有限公司破產(chǎn)處置案。該案探索了如何通過適用預(yù)重整制度提升破產(chǎn)案件辦理效率，使用司法拯救處理招商難、債權(quán)人利益平衡難的問題；福州市人民政府發(fā)布的2019—2021年福州法院十大破產(chǎn)典型案例之一的福建順華置業(yè)發(fā)展有限公司破產(chǎn)案件中，當(dāng)?shù)胤ㄔ和苿映闪⒘擞僧?dāng)?shù)厥姓畮ь^的工作專班，并采用了“重整式破產(chǎn)清算”，有序推動企業(yè)資產(chǎn)處置、債務(wù)償還和爛尾樓復(fù)工，以上案件都體現(xiàn)了“民營經(jīng)濟31條”中第四條“完善市場化重整機制”中提及的“鼓勵民營企業(yè)盤活存量資產(chǎn)回收資金。堅持精準(zhǔn)識別、分類施策，對陷入財務(wù)困境但仍具有發(fā)展前景和挽救價值的企業(yè)，按照市場化、法治化原則，積極適用破產(chǎn)重整、破產(chǎn)和解程序”的文件精神。[5]此政策更希望困難企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)破產(chǎn)重組，而不是簡單的破產(chǎn)清算。通過破產(chǎn)重組，讓被查封凍結(jié)的資產(chǎn)能夠盡快重新盤活運營，為陷入財務(wù)困境的企業(yè)提供寶貴現(xiàn)金流，同時恢復(fù)社會經(jīng)濟活力。[6]

整體而言，房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)管理受《企業(yè)破產(chǎn)法》等相關(guān)法律法規(guī)管轄。由于房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)特性，無論是債務(wù)違約還是其他流動性困境引起的破產(chǎn)，最終都會導(dǎo)致問題樓盤的處置問題。通過專業(yè)的管理人介入，梳理債務(wù)債權(quán)關(guān)系，進(jìn)行有效的資產(chǎn)盤查，平衡各方利益并合理處理復(fù)雜的法律關(guān)系，可以規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)風(fēng)險事件的處理流程。由于房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是大型房地產(chǎn)企業(yè)，在房地產(chǎn)融資、樓盤建設(shè)和銷售等業(yè)務(wù)過程中涉及多方主體，各業(yè)務(wù)聯(lián)系十分緊密，當(dāng)發(fā)生如票據(jù)違約未付的等事件時，其困境可能很快引起其他業(yè)務(wù)主體的信任問題，帶來連鎖反應(yīng)；當(dāng)破產(chǎn)事件發(fā)生時，房地產(chǎn)企業(yè)可能會面臨債權(quán)人壓力、建設(shè)工程施工方追索工程款、農(nóng)民工討薪、政府部門維穩(wěn)、債務(wù)人下落不明等復(fù)雜情況。針對上述賬款拖欠行為，“民營經(jīng)濟31條”中的第六條“完善拖欠賬款常態(tài)化預(yù)防和清理機制”對此作出回應(yīng)，要求相關(guān)機關(guān)、事業(yè)單位和大型企業(yè)不得以內(nèi)部人員變更，履行內(nèi)部付款流程等為由，拒絕或延遲支付中小企業(yè)和個體工商戶款項，這對賬款拖欠行為作出了嚴(yán)格的規(guī)范。

（二）厘清大型房地產(chǎn)企業(yè)債權(quán)債務(wù)關(guān)系，合理評估其困境影響

從企業(yè)破產(chǎn)債務(wù)清償與破產(chǎn)預(yù)防角度出發(fā)，厘清房地產(chǎn)企業(yè)問題中購房人、建設(shè)企業(yè)、購房抵押者等擔(dān)保物權(quán)、企業(yè)融資債券人等面臨的潛在風(fēng)險與規(guī)模，可以為房地產(chǎn)企業(yè)的困境治理方式和強度提供決策依據(jù)。2022年8月，住建部、財政部等部門要求各地政府承擔(dān)“保交樓、穩(wěn)民生”的屬地責(zé)任，并推出政策性銀行借款政策轉(zhuǎn)向支持已售逾期住宅項目交付，劃定了房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險管理中應(yīng)當(dāng)穩(wěn)定民生的“底線”。

大型房地產(chǎn)企業(yè)在其業(yè)務(wù)范圍、經(jīng)營模式等各方面有明顯的差異性。厘清大型房地產(chǎn)企業(yè)債權(quán)、債務(wù)關(guān)系，評估其風(fēng)險來源與潛在外溢性影響，有助于監(jiān)管部門降低房企困境社會影響，對風(fēng)險進(jìn)行預(yù)警管理，維護(hù)行業(yè)的正常有序發(fā)展。針對債權(quán)債務(wù)相關(guān)問題，“民營經(jīng)濟31條”明確指出，要理順民營企業(yè)的產(chǎn)權(quán)債權(quán)及債務(wù)關(guān)系，進(jìn)行產(chǎn)權(quán)和債權(quán)制度創(chuàng)新。對于在債權(quán)債務(wù)上有異議的企業(yè)，要在認(rèn)真評估資產(chǎn)的基礎(chǔ)上明晰債權(quán)債務(wù)的關(guān)系。回到恒大集團(tuán)債務(wù)風(fēng)險和碧桂園票據(jù)違約風(fēng)險案例，前者在經(jīng)營過程中無序擴張，業(yè)務(wù)范圍從房地產(chǎn)開發(fā)擴展到旅游、文化、健康、消費品、新能源汽車等行業(yè)，并在買地囤地方面一直比較激進(jìn)，并未根據(jù)宏觀經(jīng)濟環(huán)境的變化及時進(jìn)行調(diào)整，因而其高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)的擴張模式導(dǎo)致了龐大的債務(wù)規(guī)模，引發(fā)債務(wù)問題，并成為歷年來中國債務(wù)重組案規(guī)模最高的企業(yè)之一。因此，恒大債務(wù)困境對金融體系的系統(tǒng)性危險更為顯著。相比之下，碧桂園的業(yè)務(wù)范圍更為集中，以房地產(chǎn)開發(fā)和相關(guān)物業(yè)管理、社區(qū)增值服務(wù)、城市服務(wù)及商業(yè)運營服務(wù)等為主。由于碧桂園是三、四線城市房地產(chǎn)開發(fā)市場占有率最高的企業(yè)之一，其票據(jù)違約風(fēng)險可能帶來的流動性問題則比較突出。如處理不好，則可能引起更廣范圍的違約風(fēng)險，引起民生困境以及更大的市場信任問題，導(dǎo)致行業(yè)形態(tài)進(jìn)一步惡化。對于上述民生困境和市場信任問題，“民營經(jīng)濟31條”中提及了一系列措施，其中最具代表性的是第三條“完善社會信用激勵約束機制”，完善信用信息記錄和共享體系，全面推廣信用承諾制度，將承諾和履約信息納入信用記錄，發(fā)揮信用激勵機制作用，提升信用良好企業(yè)獲得感。其中還提及了要完善誠信履約機制，建立健全政務(wù)失信記錄和懲戒制度，旨在降低民營企業(yè)的應(yīng)收賬款壞賬率、[7]緩解優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)的流動資金緊張等?！懊駹I經(jīng)濟31條”有利于維護(hù)各方信心，對推動房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展和制度完善具有積極作用。

（三）增強政策穩(wěn)定性，引導(dǎo)市場預(yù)期

黨的二十大報告第七項“堅持全面依法治國，推進(jìn)法治中國建設(shè)”中提到，法治固根本、穩(wěn)預(yù)期、利長遠(yuǎn)的保障作用，是在法治軌道上全面建設(shè)社會主義現(xiàn)代化國家的重要機制之一。通過增強政策穩(wěn)定性來穩(wěn)定社會對經(jīng)濟的預(yù)期，是建設(shè)法治中國的重要組成部分。作為宏觀經(jīng)濟的重要調(diào)控手段，經(jīng)濟政策的不確定性對市場預(yù)期、[8]企業(yè)金融資產(chǎn)配置、[9]企業(yè)投資決策都會產(chǎn)生顯著性影響。[10]當(dāng)經(jīng)濟政策不確定性上升時，投資風(fēng)險往往會上升，從而增加企業(yè)融資成本。

“三條紅線、四檔管理”政策，是監(jiān)管部門為防范當(dāng)時房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在的高杠桿、高債務(wù)問題，優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展而推出的應(yīng)對措施。根據(jù)2019年年報數(shù)據(jù)，在一個由161家境內(nèi)外上市及發(fā)債組成的房地產(chǎn)企業(yè)樣本中，只有42家企業(yè)達(dá)到綠檔，剩余119家房地產(chǎn)企業(yè)觸發(fā)了“三條紅線”中的至少一條。在綠檔房地產(chǎn)企業(yè)中，大部分均為擁有融資優(yōu)勢的國有企業(yè)。因而，“三條紅線”政策的執(zhí)行，在短時間內(nèi)給大部分房地產(chǎn)企業(yè)的流動性帶來了突發(fā)壓力；疊加宏觀經(jīng)濟不斷增加的挑戰(zhàn)，市場信心也受到較大影響，從而使兩者發(fā)生負(fù)向反饋作用。針對此現(xiàn)象，“民營經(jīng)濟31條”中也給出相應(yīng)的解決建議，其中具有代表性的是第三十一條“及時做好總結(jié)評估”，[12]在與宏觀政策取向一致性評估中對涉及民營經(jīng)濟政策開展專項評估審查，對效果較差的做法進(jìn)行創(chuàng)新和改進(jìn)，對行之有效的經(jīng)驗以適當(dāng)形式予以固化，在總結(jié)評估中不斷進(jìn)行創(chuàng)新和發(fā)展，最終形成最優(yōu)政策。雖然自2022年起，中央及各地政府部門已不斷推出房地產(chǎn)市場支持政策，但在行業(yè)問題頻發(fā)、政策不斷調(diào)整的當(dāng)下，增加政策透明度與穩(wěn)定度，合理引導(dǎo)市場的政策預(yù)期，保持房地產(chǎn)市場既不過熱，也不產(chǎn)生由房地產(chǎn)企業(yè)流動性困境帶來的系統(tǒng)性風(fēng)險，從長期來看，是有利于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的條件之一。

說明：本文系深圳大學(xué)中國經(jīng)濟特區(qū)研究中心資助的課題成果。

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Countermeasures and Suggestions for Managing the Dilemmas of

Large Private Real Estate Enterprises under the Background of

\"31 Measures for Private Economy\"

Lai Mianshan，Yang Jiayu

（Shenzhen University， Shenzhen 518060， China）

Abstract： As a pillar of the national economy and an important component of people's wealth， the healthy development of the real estate industry is fundamentally significant. In the unprecedented great centenary changes， large private real estate enterprises in China are facing frequent risks and negative growth difficulties. Based on the analysis of the financial system， home-buyers， suppliers， and the real estate industry chain， taking several large private real estate enterprises in the first half of 2023 as an example， tracing the impact， liquidity， and differences of their business difficulties， combined with the implementation of the \"31 Measures for the Private Economy\" issued by the State Council， this paper proposes countermeasures and suggestions for the governance of negative growth difficulties and high-quality development of large private real estate enterprises.

Key words： private economy; real estate; difficulty governance; countermeasure

責(zé)任編輯：王明洲