官兵常見商品房買賣中的法律風險與防范

近年來，隨著軍隊住房政策制度改革的不斷推進，軍人住房保障社會化、貨幣化的趨勢愈發明顯，商品房買賣在官兵之間成為熱點話題。房屋在滿足官兵居住的基本需求之外，還關聯著婚姻、教育、投資乃至財富管理等多種生活訴求。實際生活中，官兵該如何通過法律手段維護自身在商品房買賣中的權益呢？本文力圖從常見的商品房買賣風險入手，以《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）及其司法解釋為法律依據，為官兵商品房買賣提供參考借鑒。

一、合同簽訂中的風險與防范

商品房買賣中，部分官兵缺乏購房經驗與法律意識，在面對開發商精美的沙盤圖紙以及樓盤大幅降價優惠時，往往在銷售人員的高超營銷技巧下快速購入。簽訂合同時看似優惠占盡，事后才發現買賣時未認真審查格式條款，以及開發商許諾的臨接學區、地鐵直達、配套設施齊全等多未兌現，追悔莫及。

關于濫用格式條款的問題。市場經濟，效率優先，使用格式條款能夠提升交易效率，卻為賣方惡意規避責任以及不合理限制買方權利提供了滋生的溫床。特別是在網絡便利的當下，一份配有勾選、彈窗的電子合同似乎更加高效和便捷，卻讓購房者更容易落入交易的陷阱。《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉合同編通則若干問題的解釋》已于2023年12月5日起施行，該司法解釋第10條第3款規定，對于通過互聯網等信息網絡訂立的電子合同，提供格式條款的一方僅以采取了設置勾選、彈窗等方式為由主張其已經履行提示義務或者說明義務的，人民法院不予支持。這說明在商品房買賣過程中，出賣人需采取通常足以引起購房者注意的文字、符號、字體等明顯標識或通過書面及口頭的方式履行提示義務，購房者一般經仔細審查條款就能規避相應風險。

關于開發商承諾未兌現的問題。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條規定，出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，構成要約。若出賣人的承諾未兌現，即便相關內容未寫入合同文本，也構成欺詐。購房者可以主張撤銷合同，要求退房退錢并請求出賣人承擔締約過失責任；或不選擇撤銷合同，合同有效，由于出賣人構成根本違約，購房者可以主張解除合同并請求其承擔違約責任。此外，《民法典》第152條規定，因欺詐享有的撤銷權適用1年的除斥期間，且除斥期間為不變期間，不適用中止、中斷或延長的規定，即購房者需要自知道或應當知道撤銷事由的1年內行權，否則不能再主張撤銷合同，但此時購房者仍能夠以合同目的不能實現、構成根本違約為由，主張解除合同實現救濟。

二、合同履行中的風險與防范

商品房買賣合同的履行，意味著一方交房并協助辦理過戶登記，另一方支付約定的價款。但在當前市場經濟環境下，針對同一房屋標的，出賣人可能與數人簽訂了多份買賣合同。此時，購房者可以動用預告登記和異議登記的法律武器來維護自身權益。

預告登記制度可以限制出賣人的一房多賣。部分購房者認為一房多賣合同因違背信譽應屬無效，但鑒于買賣交易的靈活性和復雜性，法律并未直接宣布一房多賣合同無效。當出賣人享有房屋所有權時，一房多賣屬于有權處分，每個合同均有效；當出賣人不享有房屋所有權時，根據《民法典》第597條規定，因出賣人未取得處分權致使標的物所有權不能轉移的，買受人可以解除合同并請求出賣人承擔違約責任。承擔違約責任的前提是合同有效，此時出賣人無權處分的每個合同亦有效。不難看出，出賣人是否享有房屋的所有權，不影響一房多賣合同的效力。根據《民法典》第215條規定的“物債區分”原則，在一房多賣合同有效的前提下，唯有完成不動產登記的買家，才能取得商品房所有權。那么如何限制出賣人一房多賣呢？《民法典》第221條規定，當事人簽訂買賣房屋的協議或者簽訂其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起九十日內未申請登記的，預告登記失效。購房者可通過申請預告登記的方式避免房屋所有權被他人捷足先登。

異議登記制度可以對抗第三人的善意取得。現實生活中可能存在購房者已經支付價款并完成交房，但囿于熟人信任或工作脫不開身而遲遲未辦理房屋過戶登記的情況。此時出賣人仍然享有房屋所有權，若房價一段時間內漲幅較大，出賣人在權衡利弊后，容易對房產進行處分以期獲得更多的收益，此時應如何維權？購房者當然可以向法院提起確認之訴，在擁有購房合同、交易明細等確切證據的情況下贏得官司的難度不大，但訴訟過程需要時間，在此段時間內，出賣人可能將房屋賣給不知情的第三人，就算最終法院判決房屋的所有權屬于購房者，第三人仍然可以主張善意取得進行抗辯，購房者可能面臨“贏了官司、輸了房子”的尷尬局面。那么如何對抗第三人善意取得呢？《民法典》第220條規定，不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記，申請人自異議登記之日起十五日內不提起訴訟的，異議登記失效。可見，一旦異議登記人起訴后，其效力一直延續到判決生效之時，雖然異議登記并不具有阻止物權變動的絕對效力，但異議登記期間可以規避第三人善意取得的風險。《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉物權編的解釋（一）》第15條規定，登記簿上存在有效的異議登記，應當認定不動產受讓人知道轉讓人無處分權。既然第三人被視為惡意，自然就排除其構成善意取得的可能。

三、房屋交付后的風險與防范

常見的房屋風險包括地基基礎缺陷、房體線路老化、承重墻體破壞以及火災、水患等各類風險。

這些房屋風險是否應當由房屋所有權人承擔呢？《民法典》第604條規定：標的物毀損、滅失的風險，在標的物交付之前由出賣人承擔，交付之后由買受人承擔。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第8條又進一步規定，對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用；房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔。可見房屋登記過戶的時間并非風險轉移的時間，房屋風險因交付而轉移，這意味著商品房買賣中可能出現風險負擔人與所有權人并非一人的現象。此外，購房者在房屋交付后需要關注承攬合同和物業服務合同的特點。一方面，在以裝修為代表的承攬合同中，相應的風險通常由承攬人而非定作人承擔。《民法典》第1193條規定，承攬人在完成工作過程中造成第三人損害或者自己損害的，定作人不承擔侵權責任。但是，定作人對定作、指示或者選任有過錯的，應當承擔相應的責任。這就從法律上厘清了購房者作為定作人的責任風險。另一方面，關于物業服務合同，《民法典》第944條規定，物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。這意味著，購房者應盡量避免房屋閑置，合理選擇購房時間，有效實現房屋用途。

房屋無法按期交付相應價款的優先受償。近年來多家房地產開發商不斷爆雷，爛尾、停工的樓盤越來越多，部分消費者盲目選擇了斷供，卻陷入了惡性循環，等待他們的，可能是面臨承擔高額罰息、拉入征信黑名單、房貸合同解約甚至房屋面臨法拍的諸多窘況。這嚴重打擊了眾多消費者的購房積極性，也在一定程度上影響了部分購房者的切身利益。《最高人民法院關于商品房消費者權利保護問題的批復》（以下簡稱《批復》）已于2023年4月20日起施行，《批復》對這一問題作出了明確回應，第2條、第3條規定：商品房消費者以居住為目的購買房屋并已支付全部價款，或在一審法庭辯論終結前已實際支付全部房款的，主張其房屋交付請求權優先于建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持；在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，商品房消費者主張價款返還請求權優先于建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。《批復》將商品房消費者的房屋交付請求權及價款返還請求權的優先級提升，最高法指導案例第154、155號也適用了《批復》，進一步在法律層面保護了廣大購房者的權益。

【作者：海軍大連艦艇學院政治軍官教育培訓部助教】