自行測繪房屋面積后申請變更登記，是否受理

朱迪

案? ?情

張先生的父親在2001年購買了某省地礦局的一套房改房。在更換不動產權證書時，房屋的建筑面積應按照原來不動產權證書上記載的65平方米進行登記。對此，張先生向該市不動產登記中心提出異議，要求將不動產權證書上登記的房屋建筑面積修改為76.4平方米，因為這個面積是他委托了該市一家房屋測繪機構測量出的房屋建筑面積，包括65平方米的套內面積和11.4平方米的共有分攤面積。該市不動產登記中心受理其異議申請后答復稱：在不動產換證過程中，一般不要求重新測量房屋面積，此房改房的建筑面積在出售時已由出售單位以及省房改房管理部門組織測量核定，張先生單方要求調整房改房建筑面積的要求依據不充分，不予受理。

張先生不服不動產登記中心的答復，以不動產權證書上登記的房屋建筑面積存在嚴重錯誤、市自然資源主管部門以及不動產登記中心拒不履行房屋所有權登記法定職責為由，向城區人民法院提起行政訴訟，要求市自然資源主管部門撤銷不動產登記中心作出的答復，并將其房屋登記建筑面積修改為76.4平方米。

分? ?析

建筑面積變更登記須經房屋測繪備案核查。不動產統一登記實施后，房產測繪納入不動產測繪統一管理，測繪公司的不動產測繪成果應用須經測繪備案的環節，經核查準確合規后才能在不動產登記中適用。一般的原則是，測量面積不一致的應當以精度高的測量方法測得的面積為準，而運用同種測量方法測量、屬于精度誤差范圍內的，以不改變不動產權證記載面積為準。不動產測繪成果核查備案不僅要對測繪成果質量進行核驗，還要對其建設內容與規劃許可一致性等內容進行審查。實踐中，若不動產測繪成果存在質量問題，或是存在與規劃許可不一致的違規問題，其測量的房屋建筑面積就不能作為不動產登記時的房屋面積確定依據。

本案中，張先生雖然委托了測繪公司對房屋進行重新測量，但其測繪成果未經核查備案，不能直接作為不動產變更登記的依據。

交易取得房屋面積的調整應經交易雙方確認。正常情況下，房屋面積是在不動產首次登記階段明確。新建的房屋在房屋建筑竣工后，由權利人提交建設工程規劃許可、建設用地批準文件、不動產測繪報告等材料，向不動產登記機構申請不動產首次登記，通過首次登記明確房屋面積、用途等不動產權利要素。根據《不動產登記操作規范（試行）》的規定，申請人申請不動產變更、轉移等登記，不動產界址未發生變化的，可以沿用原不動產權籍調查成果；不動產界址發生變化，或界址無變化但未進行過權籍調查或無法提供不動產權籍調查成果的，應當補充或重新開展不動產權籍調查。也就是說，房屋面積等登記內容在后續變更、轉移等情形中，不會隨意改變以確保交易的穩定性，即便因界址發生變化或是面積有誤的，也要在開展不動產權籍調查后，將需調整情況交轉讓方和受讓方共同確認，并完善涉及初始取得階段應履行的手續。特別是涉及福利住房的面積調整，不僅需要調整涉及房屋面積的規劃、建設等，還要重新核定購買人申購資格與調整的面積是否匹配。依據審慎原則，此類的房屋面積調整應由轉讓方和受讓方共同確認。

本案中，張先生應先與省地礦局協商并共同確認調整后的房屋面積，再辦理房屋面積變更登記。但是，張先生直接要求市不動產登記中心調整面積，這樣的操作無法獲得支持。

福利住房面積調整需經相關部門核定。房屋面積是計算房屋價值的重要依據，福利房是購房人可享受福利的衡量尺度，由于歷史政策原因，購房人可享受面積受福利政策限制，超出面積的須按市場價格補齊。福利住房面積調整的程序，需由購房人向原產權單位申請，原產權單位經核實后匯總需調整面積房屋的整體情況，報房改管理部門審核。經核實面積存在問題的，面積調整不僅是單戶的調整，而是整棟建筑的面積調整，即整棟建筑中相同戶型面積計算中都存在此類問題，需要整體調整一并處理。

本案中，張先生提出的問題經省地礦局與省房改房管理部門組織核定后不存在問題，分歧主要在于共有分攤面積是否應計入產權面積。省房改房管理部門認為張先生的父親并未支付此面積的價款，認為將此面積計入個人享有產權面積的申請缺乏依據。

綜上所述，不同歷史時期不同的房屋類型，其產權面積核算的規則及方式各有不同。此類歷史遺留問題處理的實踐中，不能簡單套用現行的規范或標準進行面積更正。不動產登記機構核定房屋面積時，也不能僅僅依據測繪公司出具的測量報告，對于測量成果的使用不僅須經過測繪備案環節對其精度及質量進行核驗，還需要結合建設工程規劃許可、房改房評估結果確認表、購房合同等權屬來源材料綜合核定。通常而言，房改房購房合同記載的出售面積是經過售房單位以及房改管理部門核定，并經購房人確認的面積。購房人在購房后認為面積有誤的，應依據房改房相關政策向售房單位以及房改管理部門申請辦理面積更正手續，之后再持更正后的購房合同等材料向不動產登記機構申請辦理房屋面積更正登記。

本案例中，城區人民法院經審查此套房屋的購房合同、購買現住公房申請書、房改房評估結果確認表等材料，查清此套房屋的總建筑面積為76.4平方米，出售面積為65平方米，此套房屋出售時并非出售全部建筑面積，而只是出售了包含客廳、臥室、廚房、衛生間、陽臺等部分的建筑面積，張先生的父親支付對價取得的是65平方米產權，并不包括11.4平方米的共有分攤面積部分；登記機構根據申購房改房材料中的建筑面積65平方米進行產權登記，具有事實和法律依據；張先生僅依據其單方委托第三方公司出具測繪報告，并不能證明房屋原始登記的建筑面積有誤，對張先生要求市不動產登記中心對此房屋建筑面積進行更正登記的訴訟請求法院不予支持，裁定駁回其全部訴訟請求。（作者單位：南寧市自然資源局）