北京市保障房建設模式的新問題及對策探討

文／徐杰夫 北京建遠投資經營有限公司 北京 100011

引言：

在中國城市化進程不斷加快的背景下，保障房建設作為一項重要的民生工程，受到了社會各界的廣泛關注。作為中國首都，北京市在保障房建設方面一直走在全國前列[1]，并取得了顯著的成就。然而，近年來，隨著北京市保障房建設的深入推進，一些新問題也逐漸浮現，給這一領域的發展帶來了挑戰和困擾。本文旨在探討北京市保障房建設模式的新問題，并提出相應的對策，希望能夠為市民提供更加優質的住房保障服務。

1.北京市保障房建設模式概述

1.1 北京市保障房建設背景和目標

隨著北京市經濟的快速發展和人口的急劇增加，住房問題逐漸成為城市面臨的一大挑戰。特別是近年來，大量的外來人口涌入北京，進一步加劇了住房供需矛盾。為解決住房問題，一方面，北京市政府致力于提供低收入群體、無房家庭等特殊群體的基本住房保障，讓他們能夠擁有一個安定的居住環境。另一方面，致力于提高保障房建設和供給水平，提供良好的住房條件，吸引人才，促進城市社會穩定和經濟可持續發展。

1.2 北京市保障房建設模式和特點

近年來，北京市保障房建設取得了豐碩成果，成為全國保障房建設的典范。

首先，北京市保障房建設的模式主要包括政府主導和多元參與。政府在土地供應、資金保障、政策制定等方面發揮著重要作用，通過建立保障房建設專門機構，加強規劃和監管，實現了對保障房建設的有序推進。同時，北京市還鼓勵多元參與，吸引社會資本和企業參與保障房項目，提高了建設效率和質量。

其次，北京市保障房建設的特點。第一，追求功能多樣性。北京市保障房建設注重提供多種類型的住房，滿足不同居民群體的需求[2]。除了基本住房外，還建設了老年人公寓、人才公寓、青年社區等特色住房，提高了居住環境和社區服務水平。同時，北京市還在保障房建設中注重配套設施的建設，提供公共服務設施、教育、醫療等便利條件，改善居民的生活品質。第二，強調可持續發展。北京市堅持選擇高效節能、環保的建筑材料和技術，注重保障房建設與城市生態環境的協調發展。同時，北京市還通過積極引入新技術、新模式，探索智慧保障房的建設，提高了保障房建設的能力和水平。

2.北京市保障房建設模式現狀分析

在政府主導和多元主體參與下，北京市保障房為住房困難家庭提供了住房，滿足了中低收入住房困難趨群體的住房需要。從北京市保障房體系構成來看，現階段的保障房大致可分為四種類型，即經濟適用房、廉租房、限價房和公共租賃房。其中經濟適用房是具有社會保障性質的商品住宅；廉租房為政府擁有，通過出租的方式出租給城市的低收入群體；限價房是限制房價、地價的“兩限”商品房；公共租賃房只租不售，為過渡性人群提供了住房保障。

在北京市加強基礎保障，推進社會公平建設的背景下，保障房建設數量不斷增加，從保障房開發建設模式來看，本市的保障房建設多由政府主導，企業參與，結合企業參與程度的實際情況，北京市保障房建設模式可分為三種類型，一是企業建設模式，二是政府直接建設模式，三是政府、企業共建模式。

3.北京市保障房建設存在的主要問題

3.1 土地資源緊張

當前，北京市的土地資源已經日益稀缺。首先，城市擴張和基礎設施建設對土地資源的需求不斷增加。北京市作為國家政治、經濟和文化中心，吸引了大量人口涌入，城市規模不斷擴大。與此同時，為了滿足城市發展的需要，大量土地被用于建設商業中心、交通設施等。這使得可供建設保障房的土地減少，土地資源愈發緊張。其次，土地供應政策的限制也對保障房建設用地產生了不利影響。為了保證北京市的城市形象和生態環境，土地使用的合理性也受到了嚴格的限制。為了避免過度開發和擴大，土地使用的規劃和限制增加，這使得保障房項目的選址變得更加困難。此外，房地產市場的繁榮也增加了土地資源緊張的壓力。政府通常通過拍賣或租賃方式供應土地，不少土地用于商業或高檔住宅開發，而在供應保障房用地方面的力度相對較小。這使得土地資源向高價值用途集中，難以滿足低收入人群的住房需求。

3.2 資金來源不穩定

近年來，北京市保障房建設取得了長足的進步，然而在這一過程中，資金來源不穩定成為了亟需解決的問題。首先，北京市保障房建設所依賴的資金主要來自于政府的財政撥款。但是，由于國家經濟形勢趨緩和政府財政壓力的增加，資金撥款的規模和穩定性難以保障。這導致了保障房項目的資金供給不足，影響了項目的順利進行和建設速度。其次，市場化資金渠道缺乏多樣性和穩定性。由于市場經濟的波動和投資回報的不確定性，一些投資者和房地產企業對參與保障房建設的興趣減弱，導致資金的流入缺乏穩定性。再次，保障房項目融資困難。北京市保障房建設中審批制度較為繁瑣、政策頻繁變動以及政府之間的協調困難，使得保障房項目融資難度增加，資金的來源和使用受到限制。這種情況下，動搖了投資者參與保障房建設的意愿，進一步加劇了資金來源的不穩定性。

3.3 住房分配公平性難以保障

近年來，北京市保障房建設快速發展，為改善居民的居住條件做出了巨大貢獻。然而，盡管建設速度和規模增長迅猛，仍存在著住房分配公平性難以保障的問題。首先，目前北京市的保障房分配中存在政策執行不嚴、信息不透明等問題，導致住房資源分配的公平性受到了質疑。在實施過程中，部分申請人員不符合資格條件，卻通過各種途徑獲取了保障房的機會，使得真正需要幫助的人群得不到應有的支持。盡管北京市政府發布了一系列信息公開政策，但信息的真實性和透明度還有待提高。其次，住房分配中存在的腐敗問題也凸顯了住房分配不公。極少數管理人員、工作人員濫用職權，從中牟取私利，甚至將保障房的分配權力作為權錢交易的工具。這些行為不僅嚴重侵犯了公平分配的原則，也嚴重損害了民眾的權益和社會的公信力。此外，住房分配制度仍有待繼續完善。當前的住房分配主要依靠單位推薦制度，這種制度容易滋生人情色彩和權力尋租的行為，較難滿足全體申請人的公平訴求。值得注意的是，為保證住房分配的公平性，在保障房建設中，還需要重視政府部門的有效監督。現階段，北京市在保障房建設中存在政府監管難度大的問題，其根本原因在于北京市每年開工建設的保障房項目較多，而政府部門工作人員的數量較少，且保障房的主管部門相對分散，在監管過程中存在信息不對稱問題，這降低了政府部門監督管理的實效性，導致保障房分配的公平有所降低。

3.4 居民配套服務不完善

盡管北京市在保障房建設方面取得了一定的成績，但仍然存在著一系列問題，其中之一就是居民配套服務的不完善。

首先，由于保障房項目數量的增加，導致了居民配套服務的壓力增大。在過去的幾年中，北京市大力推進了保障房建設，確保了更多低收入家庭有住房保障的機會。然而，隨著保障房項目規模的擴大，現有的社區配套設施往往難以滿足日益增長的住戶需求。例如，社區醫院、學校、公園等公共配套設施的數量不足，導致了居民在獲得基本生活服務方面面臨困難。

其次，居民配套服務的質量亟待提升。盡管北京市在保障房建設中加大了對基礎設施建設的投入，但仍然存在許多問題。例如，由于保障房項目的規劃和設計不夠科學，一些項目中的社區醫療設施無法滿足居民的實際需求，設施設備陳舊、人員配置不足等問題也時有發生。這些問題嚴重影響了居民的生活質量和幸福感。

此外，居民配套服務的管理不規范也是一個亟待解決的問題。由于保障房項目眾多，涉及的管理工作非常繁雜，加之居民的數量龐大，導致社區服務管理難度加大。一些社區存在管理粗放、服務不到位、信息不暢通等問題，影響了居民權益的保障和需求的及時滿足。

3.5 建設模式缺乏靈活性和多樣性

目前，北京市在保障房建設方面主要采取的是政府投資、企事業單位配建和重點項目建設的模式。建設主體多為國有企業，對于盈利要求相對不高，主要為落實政府政策導向和體現國企社會責任。雖然這些模式在一定程度上能夠滿足保障房需求，但也存在一些問題。首先，建設模式單一導致了保障房供應的不足。由于政府投資和企事業單位配建的方式需經過一系列的審批和投資程序，導致建設進度較慢。而重點項目建設又存在地域集中的問題，只在少數區域進行保障房建設，導致其他區域的保障房供應不足，無法滿足廣大市民的需求。其次，建設模式單一缺乏靈活性和多樣性。當前的建設模式主要由政府主導，在政策、土地和資金方面較為集中。這樣一來，很難滿足不同群體、不同層次的住房需求。最后，建設模式單一也導致了保障房的品質和設計的單一化。由于建設過程中缺乏市場競爭和多元化的設計理念，導致了保障房的建筑風格和居住質量相對較低，無法滿足市民對舒適居住環境的需求。

4.北京市保障房建設相關問題的對策及建議

4.1 優化土地利用，加強土地資源調配與規劃

優化土地利用，加強土地資源調配與規劃是解決北京市保障房建設相關問題的重要舉措。首先，應優化土地利用提高土地利用效率。根據城市發展規劃和市場需求，合理確定保障房建設項目的用地規模和位置。注重統籌規劃，充分利用空閑土地和閑置建筑資源，避免盲目占用大面積土地，確保土地資源的最大化利用。其次，應加強土地資源調配與規劃。在土地調配環節，要做好政府與市場的協調工作，加強政策引導，強化土地使用權的管理和監督。同時，要注重保障房項目的規劃設計，合理布局，確保項目的可持續發展，提高住房建設的品質和效益。另外，應加強土地資源的監管。建立完善的土地資源管理制度，加大對土地違規使用和浪費行為的打擊力度，確保土地資源的合理使用，優先確保保障房建設的權益。

4.2 多渠道籌措資金，確保金融可持續發展

為確保保障房建設的順利推進，實現金融的可持續發展。首先，政府可以通過多方合作，拓寬資金來源。與銀行、金融機構等建立合作關系，吸引社會資本參與保障房項目的投資，通過市場化的方式籌措資金，增加項目財政投入的靈活性。同時，政府還可以采取股權合作、土地經營權轉讓等方式，優化資產負債表，為保障房建設提供更為廣泛的資金來源[3]。其次，建立健全保障房專項資金管理制度，增加資金使用效率。通過嚴格的項目管理和監督機制，確保資金的安全性和有效利用，防止浪費和腐敗現象的發生。同時，注重優化資金使用的結構，合理配置資金，提高資金使用效益。此外，鼓勵社會各界參與保障房建設，形成多方合力。政府可以通過引導和支持，吸引企業、社會組織等非政府力量參與保障房項目的建設和管理，實現社會資源的充分利用。同時，政府可以提供相應的激勵措施，如稅收減免等，鼓勵更多的社會力量投身于保障房事業，并分享其發展成果。最后，建立完善的風險防控機制，保護資金的安全性和可持續發展。包括加強資金流向的監管和審計，防止資金的濫用和浪費；同時，加強對金融機構的監管，提高其風險防控能力，確保金融支持的穩定性和可持續性。

4.3 完善保障房分配機制，確保公平公正

保障房是我國解決低收入人群住房困難的一項重要措施，為了確保保障房的公平公正分配。首先，應該建立健全的保障房申請和審核機制。目前，保障房的申請流程相對繁瑣，審核周期較長，容易給申請人帶來不必要的困擾。因此，建議相關部門優化申請流程，簡化審核程序，提高審核效率，確保申請者的合法權益。其次，應該加強對保障房申請人的真實情況調查和核實工作。有些人為了獲得保障房資源，可能會提供虛假信息或瞞報收入情況。為了避免這種情況的發生，建議相關部門加大對申請人信息的核查力度，確保申請人提供的信息真實可靠，從根本上確保保障房資源的公平分配。最后，應該加大對保障房分配結果的監督和公示力度。目前，一些分配結果并未及時向社會公示，缺乏透明度和公正性。為此，建議相關部門加強對保障房分配結果的監督，確保分配結果的公平性和公正性，同時加強對社會公示的力度，讓廣大市民能夠及時了解到保障房分配情況，確保保障房的分配公平公正。在政府部門參與保障房分配監督時，應結合北京市保障房的建設情況，安排專人負責保障房分配監督，以此來消除監督主體與保障房開發建設數量不匹配問題。在集中監督的基礎上，要求房地產開發商及時提交上報保障房建設的基礎材料，做好保障房建設、分配數量的有效統計，系統解決政府監督中的與房地產開發商信息不對成問題，增強政府監督的實效性。另外還需要嚴格控制政府監督成本，并預防和消除開發商的機會主義行為，減少保障房占用問題，確保保障房分配的公平性。

4.4 加強社區基礎設施建設，改善配套服務

北京市保障房建設方面取得了顯著進展，但在實踐中仍然面臨一些問題和挑戰。為了更好地提高保障房的質量和效益，加強社區基礎設施建設，改善配套服務是至關重要的。首先，要加大投資力度，完善社區基礎設施建設。社區基礎設施是保障房建設的重要組成部分，對居民的生活質量和居住環境至關重要。因此，政府應該加大對社區基礎設施建設的投入，確保基礎設施的質量和可用性。其次，要提高社區配套服務的質量和效率。配套服務是保障房的重要組成部分，能夠幫助居民解決生活中的各種問題和需求。為了提高配套服務的質量和效率，政府可以考慮引進新的管理模式和技術手段，提升服務的水平和效果。此外，加強社區工作人員的培訓和素質提升，提高其服務意識和能力。最后，要注重社區參與和民主治理。社區基礎設施建設和配套服務的改善需要廣大居民的支持和參與。在決策和管理過程中，應該充分聽取居民的意見和建議，使社區建設更加符合居民的需求和期望。

4.5 創新保障房建設模式，推動多元化供給

保障房建設一直是北京市政府關注的重點民生領域，為了更好地滿足人民群眾不斷增長的住房需求，改善市民的居住狀況，需要創新保障房建設模式，推動多元化供給。首先，可以嘗試引入市場化機制，以吸引更多的社會資本參與保障房建設。通過與企業合作，引入專業的開發商和運營商，能夠有效降低建設成本，并提高保障房的質量和管理水平。其次，政府可以逐步轉變角色，由直接提供保障房轉變為提供土地和相關政策支持的角色。政府可以通過招拍掛等方式，在市場上提供土地資源，以引導開發商在合適的地段建設保障房。同時，政府還應加大對保障房項目的監管和引導力度，確保建設的公益性和可持續性。另外，可以積極借鑒國內外成功的保障房建設案例，探索新的建設模式，確保供應能夠及時跟上市場需求的變化。最后，建議推動多元化供給。傳統的保障房建設常常只注重數量，而忽視了質量和居住者的多元需求。在保障房建設中，應當注重產品的差異化，根據不同群體的需求提供不同類型的保障房，包括低收入者、老年人、單身職工等。以滿足不同層次、不同人群的住房需求。

結語：

北京市保障房建設模式在解決居民住房問題方面取得了一定的成績，但也面臨一些新的問題。通過優化土地利用、拓寬資金渠道、完善分配機制、加強配套設施建設、創新保障房建設模式、推動多元化供給。我們相信北京市的保障房建設將邁上新的臺階，為更多低收入群體提供高質量的住房保障，推動城市社會和諧發展。