新政策調控背景下房地產開發企業的應對策略研究

文／藺小飛 內蒙古松江房地產開發有限公司 內蒙古呼和浩特 010050

引言：

當前，在不斷變化的經濟環境之下，中國的房地產行業未來發展前景備受爭議，房地產市場高速增長期已經過去，當下房地產行業正處于平穩發展的階段。2017 年之前人口密集的一線、二線城市房價上漲過快，限購政策出臺有效地抑制了房價的上行速度。當前各項新調控政策的出臺以及22 年經濟市場蕭條，復雜的外部環境使房地產市場呈現下行趨勢，在經濟復蘇乏力、居民收入不確定性與日俱增、購房需求疲軟的情況下，全國房產交易量下降、房價呈下跌態勢，各房地產開發企業的經營與發展受到重創，各房地產開發企業在認識到這一趨勢后應積極尋求新的發展方向來適應市場變化。

1.現行房地產調控政策對房地產開發企業的影響

房地產行業是我國服務性產業的重要組成部分，拉動了我國GDP 的增長，在增強國民經濟、改善人民生活中起著重要的作用。近兩年，由于市場下行影響，房地產投資大幅下降，房地產開發市場明顯走弱，其中房地產開發企業更是受到嚴重的打擊。基于此，國家積極“救市”出臺多項政策來加強宏觀調控、穩定房價、扶持相關企業促進房地產市場的健康穩定發展，但是對于房地產開發企業來說，政策的變化帶來的不只是機遇也是挑戰[1]。

1.1 限購政策影響房地產銷量

為了遏制房價的上漲速度，防止房地產投機行為的出現，國家出臺了限購政策。限購政策限制了居民購房的資格及數量，避免了“炒房”的出現。限購政策實施使房地產市場迎來了新的轉折點，房地產市場逐漸降溫，但是對于房地產開發企業來說卻受到了一定的沖擊，該項政策抑制了大部分消費者的購買需求使投資性買房的消費者無法購買，房地產銷量大幅度下跌，企業的盈利能力也受到一定程度的影響。2023 年各地政府因城施策開始優化限購政策，限購政策的放松使房地產開發企業的營銷壓力得到緩和，基于此，房地產開發企業也應積極轉變經營發展思路，調整銷售策略，提高房產的品質和服務水平，更好地滿足消費者的多元化需求。

1.2 限貸政策一定程度上限制房地產開發企業的資金來源

政府為了規范房地產市場秩序，遏制不合法投資行為，預防房地產風險，專門實施限貸政策，主要是為了限制購房者的貸款金額，通過控制購買能力來抑制購房需求。該項政策影響不僅影響了房企銷量更限制了房地產開發企業的資金來源，在一定程度上增加了房地產開發企業的融資難度。2023 年各地政府因城施策優化限貸政策，部分一線城市頒布并落實“認房不認貸”政策，房地產開發企業在政策松動的機遇下應積極響應改變業務布局。

1.3 房地產稅的實施與完善影響房地產開發企業的經營成本

為了房地產市場的健康可持續發展，政府出臺了房地產稅政策，2023 年房地產稅政策逐步得到完善與細化，重點是對房地產稅基、稅率的明確界定。這一政策的實施一定程度上影響房企的經營成本，稅負壓力也隨之增加，因此房地產開發企業需要適應政策變化市場需求，重視開發項目的投資回報率，根據稅務政策加強稅務風險管理，優化經營模式[2]。

2.新政策調控背景下房地產開發企業內部面臨的主要困難

2.1 發展模式較為單一

當前房地產開發企業發展模式較為單一，仍然以開發居民住宅為主要業務，而依靠單一的發展模式很難在復雜的經濟形勢及市場環境下生存發展。因為缺乏完善的發展模式，房地產開發企業在市場低迷房價下跌之時首先受到重創，經營壓力與融資成本隨之而來。隨著房地產發展高峰期結束，受政府宏觀調控政策的影響房地產開發企業要想蓬勃可持續發展就必須結合自身優勢順勢而為，堅持多元化發展，剖析企業內部戰略布局的短板，探索多元化的發展模式[3]。

2.2 內部控制不足

當前，許多房地產開發企業內部控制機制不健全，監督控制制度有待完善，在企業經營中存在很多問題，這些問題不能及時被發現解決，房地產開發企業面臨的風險就會增加。房價一路看漲之時，很多房地產開發企業競相買地囤地，個別房地產開發企業資金流本不富裕卻也執意加入買地開發的浪潮，由于缺乏資金控制、成本控制導致企業出現負債率過高、資金鏈斷裂、甚至破產的現象。比如在成本控制中若項目監督未到位，無法確保成本控制在合理范圍，項目各個環節就會出現以次充好的現象，內部控制不足容易出現項目投入資金較大、企業資金減少從而阻礙房地產開發企業的健康發展。

2.3 融資風險較大，存在金融信貸問題

房地產資金需求量較大，因此房地產開發企業的融資需求相應較高。目前，大多數房地產開發企業的資金仍來自于銀行借貸，融資渠道較為單一[4]。銀行借貸受政策及市場變化影響較大，因此通過銀行借貸進行融資的房地產開發企業融資成本及風險也會增加。一旦企業融資失敗，就會影響企業的正常經營和項目開發，企業現金流減少，資金斷裂破產的可能性就極高。另外，處于困境的房地產開發企業若在銀行征信中信用評級較低，多次逾期出現金融信貸問題，不僅難以獲得融資，還會失去企業正常經營及市場準入的資格。

2.4 缺乏高素質人才儲備

當前，很多房地產開發企業規模較小，人才素質參差不齊，新進人才少且缺乏專業的技術人員及管理人員。房地產開發企業一旦缺乏人才儲備，技術及管理就無法滿足社會及消費者的需求，企業發展也就無法在日益激烈的社會競爭中處于優勢地位。高質量人才能為企業持續快速發展注入新的血液，因此房地產開發企業應結合企業自身需求，提升高質量人才儲備、擴大人才隊伍，這是企業是否能夠長足發展的關鍵。

3.新調控政策背景下房地產開發企業的應對策略

3.1 探索多元化發展模式,拓展業務范圍

隨著房地產行業高鋒期結束，各房地產開發企業當前正處于房地產行業的調整筑底階段。受外部市場經濟環境的影響，房地產開發企業加快腳步深度發展進而實現高質量目標帶來巨大的阻礙與挑戰。甚至部分規模小的房地產開發企業資金鏈斷裂、經營困難紛紛破產，爛尾樓事件日益增加。在當前新調控政策背景下，房地產開發企業應善于抓住機遇迎接挑戰，順勢而為，積極探索多元化發展模式，豐富企業內部的業務模式，推動產品結構的多元化發展，縮減成本高低收入的業務及項目[5]。

不同的房地產開發企業擁有不同的企業文化及特色，房地產開發企業要根據自身優勢并結合所在城市屬性及房地產市場情況探索多元化發展模式，轉變傳統房地產開發思維，大力開拓新的業務領域，實現跨界融合。房地產開發企業除了開發銷售居民住宅，還應進一步開拓商業地產、特色產業園、特色小鎮、物業管理、醫療基礎設施建設、舊城改造、住房租賃等新領域，從而降低單一的產品業務帶來的風險，拓寬盈利來源，提高企業自身的抗風險能力及盈利能力。當前，由于我國人口老齡化嚴重，養老地產的需求呈上行趨勢，房地產開發企業可以抓住時機開發養老地產項目，打造多維度的養老服務體系。另外，2020 年以來多年部分房地產開發企業旗下的物業管理公司申請上市，其他房地產企業應積極借鑒經驗，可以大力發展物業管理的業務并形成自己的競爭優勢，來規避行業政策變化帶來的經營與競爭風險。

3.2 加強成本管理和項目管控，健全內部控制監督制度

房地產資金需求量及交易量大，房地產開發企業必須嚴格控制好資金的出入，避免資金鏈出現問題。因此，房地產開發企業在經營過程中應重點關注企業自身的資金情況，加強對成本的控制，建立健全內部控制監督制度。開發項目開始之前，房地產企業應制作詳細的成本預算，在預算目標下進行科學管理與控制。房地產企業加強內部控制與監督，使企業員工相互監督、相互制衡。加強成本管控，比如優化設計，在建筑設計過程中在保障安全不影響品質情況下減少不必要的設計從而控制設計成本；另外可以優化發企業在加強成本精細化管理的同時應加強對開發項目的管控，落實降本增效的管理工作，減少項目中不必要的資源浪費，從而提高利潤率。這樣房地產開發企業才能更好地應對政策調控和市場變化[6]。

3.3 加強人才儲備

房地產開發企業應重點培養專業人才，加強高素質人才儲備。首先，加強對員工的內部培訓。通過培訓不僅可以提升員工的工作能力，還能激發員工工作熱情與創新意識。房地產開發企業可以針對員工欠缺的部分制定相應的計劃并開展專業性的指導與培訓，從而提升員工的綜合技能與素質。其次，完善人才激勵機制。房地產開發企業可以設置激勵政策，根據員工的工作能力與完成程度進行獎懲，激發員工的工作積極性。最后制定合理招聘計劃，引進高質量人才進行培養，提高企業自身的技術與管理能力從而推動企業的轉型與發展。

3.4 提高產品品質，加強品牌建設

住宅的品質是影響消費者購買重要的因素，卓越的產品質量是消費者對企業建立信任的前提，也是品牌建設的基礎。房地產開發企業應重點關注產品的質量與售后服務，為消費者提供完善的售前服務與售后保障。這不僅利于房地產開發企業樹立良好的形象也能增加客戶的信任度和滿意度，增強客戶粘性，而且提高產品品質的同時加強品牌建設，又為房地產開發企業贏得了更多的市場份額進而推動房地產開發企業的發展[7]。

3.5 注重控制風險，強化企業風險管控水平

隨著房地產市場宏觀調控力度的增大，房地產開發企業面臨的內部經營問題也日益突出，尤其在投資融資方面，房地產企業應注重風險控制，強化投融資管理，提前做好市場調查與分析，制定合理的項目投入，按部就班的開展銀行貸款、資產證券化、發行永續債、短期融資券等融資方式，以有效規避融資風險。

另外，房地產開發企業應健全公司內部風險管理體系，建立風險預警機制，完善企業風險管理制度，以及時應對市場及政策的變化[8]。比如，為了有效規避財務風險，不僅需要合理配置投入資金，保持現金流的充分，更需要企業運用高科技手段建立風險預警系統，彌補風險無法及時預知的短板，以便實現財務風險的最小化。

結語：

綜上所述，本文重點探析了新政策背景下房地產開發企業的應對策略，凸顯出房地產開發企業順應政策及市場變化及時轉型，提升核心競爭力的重要性。新時代下，全球經濟多元化發展，房地產市場不確定性因素日益增加，房地產開發企業面臨極大的挑戰，積極優化業務結構，轉變經營發展方向是大勢所趨，有目標性地探索并創新營銷模式，提高產品品質，使房地產產品能夠滿足消費者的多元化需求，這對提升房地產開發企業品牌知名度，刺激消費者購房需求促進企業穩健發展具有積極作用。房地產行業是國民經濟的重要拉動力，維持房地產開發企業的穩定健康發展是新時代社會經濟發展的重要任務，更是實現金融安全、保障民生住房的重要驅動力，因此，新政策背景下房地產開發企業積極轉型對房地產行業經濟的現實意義不容小覷。